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 Posté - 15 déc. 2011 : 08:24:45
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citation: Même si cela n'est pas précisé dans la loi, ce droit de propriété leur étant exclusif, ils sont seuls à décider pour ce qui les concerne.
si ce n'est pas dit par la loi, c'est que vous vous appuyez sur une ou des jurisprudences pour affirmer ci dessus. Avez vous des références ? |
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Posté - 15 déc. 2011 : 09:16:12
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ainohi : pour clairifer vos propos en charges spéciales, parties communes spéciales !!
Base légale : art. 7, 24 al. 2 Loi 10 juillet 1965
L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes :
en parties communes générales, propriété de tous (comme le sol de la copropriété, le plus souvent)
en parties communes spéciales (ou particulières), affectées à certains copropriétaires (aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, gros oeuvre d'un bâtiment donné déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, etc.).
La spécialisation des parties communes entraîne en général celle des charges y afférentes, ce qui simplifie alors leur gestion (il est tenue une assemblée spéciale pour les décisions concernant ces charges - art. 24 al. 2 Loi 1965).
La notion de partie commune spéciale est à distinguer de celle de charge spéciale. On peut créer une charge spéciale sans créer pour autant de partie commune spéciale.
Mais en pratique la spécialisation des parties commune entraîne logiquement celle des charges, d'où une confusion fréquente.
Conséquences de cette distinction :
Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
Le général s'efface devant le spécial : L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287).
Ce principe trouve une exception, dans le cas d'une disposition contraire d'un règlement de copropriété ; il a été jugé que si un règlement érige les bâtiments en parties communes spéciales mais précise que l'assemblée a compétence pour décider de l'aspect extérieur des parties communes, alors l'assemblée a compétence pour autoriser un ravalement dans son ensemble, les budgets particulier étant à discuter bâtiment par bâtiment (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000).
Les parties communes spéciales sont réservées à l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431). Ce régime se comprend, puisque seuls les copropriétaires de parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
En revanche, un copropriétaire peut se voir concédé la jouissance exclusive d'un lot commun, alors que la copropriété reste tenue de son entretien. Cliquez ici pour plus de détails sur ce régime particulier. |
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ainohi
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Posté - 15 déc. 2011 : 20:25:28
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Même si cela n'est pas précisé dans la loi, ce droit de propriété leur étant exclusif, ils sont seuls à décider pour ce qui les concerne. si ce n'est pas dit par la loi, c'est que vous vous appuyez sur une ou des jurisprudences pour affirmer ci dessus. Avez vous des références ? Il n'est pas forcément besoin de chercher des jurisprudences. Un peu de réflexion peut suffire. La propriété donne des droits et des devoirs. A qui ? Au propriétaire exclusivement.
Donc seuls sont habilités à décider quoi que ce soit sur des parties communes spéciales les copropriétaires des lots auxquelles les parties communes spéciales sont attachées puisque ces copropriétaires sont propriétaires indivis, et les seuls, de ces parties communes spéciales. |
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Posté - 15 déc. 2011 : 20:37:03
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OK, c'est donc votre interprétation de la loi...
mais
citation: article 24
....
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 15 déc. 2011 : 22:06:44
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citation: Initialement posté par rambouillet
OK, c'est donc votre interprétation de la loi... Ce n'est pas mon interprétation, c'est une évidence et le contraire serait un non-sens.
citation: Initialement posté par rambouillet
mais
[quote]article 24
....
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Je vous ai déjà expliqué que ces dispositions visaient des dépenses sur des parties communes générales mises à la charge de certains copropriétaires seulement, ce qui peut arriver. Ce peut être le cas des frais de nettoyage et de peinture d'une cage d'escalier auxquels le propriétaire du local commercial qui n'a pas accès à l'escalier ne participe pas. Ce copropriétaire est néanmoins propriétaire indivis de l'escalier comme de tout le reste de l'immeuble et participe aux frais de travaux sur le gros oeuvre le cas échéant.
Le cas présent est différent. Il s'agit d'une construction dont la propriété est entièrement détenue entre deux copropriétaires. Les autres copropriétaires n'ont de commun avec ces deux premiers que le sol, la clôture et le portail. Ils n'ont aucun droit de copropriété sur la construction et ne participent pas aux frais d'entretien de celle-ci. Ils auraient un pouvoir décisionnaire ? Comme il y a deux autres constructions, ces autres copropriétaires sont vraisemblablement majoritaires en quotes parts générales. Bref, les uns décideraient, les autres paieraient.
Vous avez besoin de jurisprudence pour dire qu'une telle chose n'est pas possible ? |
Édité par - ainohi le 15 déc. 2011 22:12:57 |
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 Posté - 15 déc. 2011 : 23:31:10
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Complément d'info : en ce qui concernent les travaux éventuels sur les poutres (voir plus haut), deux charpentiers que j'ai fait déplacer ont estimé qu'il n'y avait aucun problème, qu'il fallait juste passer au xylophène une partie pulvérisée par les verts, mais que cette partie attaquée était la partie tendre (l'aubier), que le cœur de la poutre était très sain. |
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 Posté - 19 déc. 2011 : 01:10:32
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Bonjour à tous, je sens qu'il y a un peu de flottement dans cette discussion, la passion des premiers temps semble un peu perdue. Alors, je relance !
Blague à part, on peut lire dans « Les dossiers du professionnel immobilier » d'Universimmo, intitulés « L'annexion ou l'achat de parties communes en copropriété » : Â
« cette vente s'analyse comme une « aliénation de partie commune » qui doit être préalablement autorisée par une assemblée selon des modalités fixées par l'article 26 (...) On doit supposer que lorsque la partie commune concernée est partie commune spéciale commune à certains copropriétaires seulement, le vote sur l’aliénation est organisé entre ces seuls copropriétaires ; l'assemblée appelée à statuer sur cette vente fixe le prix et les conditions de la vente »
Au fait, pourquoi l'article 26 ? Est-ce parce qu'il s'agirait d'une acquisition immobilière, à laquelle se réfère le premier alinea de cet article, qui stipule que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition » ?
Quoiqu'il en soit, cette aliénation entraîne une modification de l'EDD et de la répartition des charges. Or l' article 11 de la Loi de 1965 stipule que
« la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. »
Mais il stipule encore, sans transition, que
«Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
Et il rajoute incidemment que « En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. »
DONC je conclus que : même si l'aliénation ne requiert que le vote que des propriétaires concernés (ceux entre les lots desquels les parties sot communes), il y a tout intérêt à appeler l'ensemble des copropriétaires à se prononcer sur l'ensemble de l'opération, pour éviter l'application de cette règle d'unanimité.
Ce serait donc la raison pour laquelle, dans sa grande magnanimité, notre bon syndic appelle tous les copropriétaires à se prononcer sur toutes les phases : création de lots par scission, réunion de lots (pour les vendre, mais ce n'est pas dit), et cession ? N'ai-je pas eu bien tort de lui supposer quelque vilénie sur ce point ? Êtes-vous d'accord avec mon analyse ?
Enfin majorité de l'article 24, comme stipule l'article de Loi, ou de l'article 26, comme énonce le document ?
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Édité par - Lecachalot le 19 déc. 2011 01:53:09 |
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Gédehem
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Posté - 19 déc. 2011 : 11:46:48
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On va donc arriver (enfin) à recentrer les choses … 
Sur le principe, l’aliénation de parties communes (spéciales ou non) impose une décision à la maj.art.26, puisqu’il en est ainsi prévu par L.art.26 al.1 s’agissant d’un "acte de disposition" sur parties communes.
Cela entraine bien entendu une modification de l'EDD/RDC .... prise elle aussi à la maj.art.26. Les 2 opérations sont liées.
S'agissant de la division de lot, demandée par le propriétaire du lot, il n'y a pas "modification des charges" mais ventillation des tantièmes d'origine entre les nouveaux lots.
Pour le syndicat, que les tantièmes de tel lot soient répartis entre 2, 3 ou 5 lots créés par division du lot d'origine est une opération blanche sans aucune indicence sur la répartition des charges entre chaque lot.
Cette décision est donc 'simple', à la maj.art.24 .
N'oubliez pas que dans votre cas particulier, il n'y a pas aliénation de parties communes pour créer de nouveaux lots ... mais aliénation de parties communes pour annexion à de nouveaux lots issus de la division de lots. (vous avez suivi ?  )....
Cette aliénation de parties communes spéciales est décidée par les seuls propriétaires concernés.
En résumé, les copropriétaires de votre syndicat n'ont pas à se prononcer sur toutes les décisions soumises à l'AG, ce qui concerne vos parties communes spéciales ne pouvant être décidé que par les (2) copropriétaires concernés.
Il ne faut certainement pas accuser le syndic (le gestionnaire ?) de tous les maux, ni de fourberie. Sans doute qu'il manque de connaissance sur quelques points sur lesquels, même ici, certains butent ....
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Posté - 20 déc. 2011 : 18:06:03
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pour le syndicat, que les tantièmes de tel lot soient répartis entre 2, 3 ou 5 lots créés par division du lot d'origine est une opération blanche sans aucune indicence sur la répartition des charges entre chaque lot.
Cette décision est donc 'simple', à la maj.art.24 .
Du point de vue tantièmes, nous passons de 179/1000 à 188/1009
citation: Initialement posté par GédehemOn va donc arriver (enfin) à recentrer les choses … (...) N'oubliez pas que dans votre cas particulier, il n'y a pas aliénation de parties communes pour créer de nouveaux lots ... mais aliénation de parties communes pour annexion à de nouveaux lots issus de la division de lots. (vous avez suivi ? ).... Cette aliénation de parties communes spéciales est décidée par les seuls propriétaires concernés.
Je suis ! Ceci dit, le géomètre a procédé en deux temps, il a d'abord créé des lots par scission, car les mansardes que nous voulons vendre étaient rattachées pour moitié à l'appartement du RdeC (lot 1/2) et pour moitié à l'appartement du 1er (lot 2/2). Au passage il a retranché les parties à annexer des parties communes, et avec chacune il a créé un lot. C'est l'"état intermédiaire". Puis il a réuni les parties privatives de cet étage (strictement les anciennes chambres de bonne) à ces nouveaux lots et entre elles, pour former le lot unique à vendre (l'ensemble du 2ème étage.
Est-ce que ça va ?
L'AG se tient demain à 18 h, et a priori, les copropriétaires sont bien disposés à notre égard. |
Édité par - Lecachalot le 20 déc. 2011 18:11:19 |
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Gédehem
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Posté - 20 déc. 2011 : 21:15:00
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Si j'ai bien compris ... ... c'est tout bon !
N'oubliez pas le jocker dans votre manche : en cas de difficulté, vous seuls (les 2) avez droit de vote pour division, création et annexion.
Mais si tous sont d'accord, peu importe le formalisme.
PS : tous les frais sont à votre charge (les 2), dont la publication de la modif EDD/RDC ... ce qui incite à ne pas s'opposer lorsque cela ne coute pas un sou (ne pas oublier de le rappeler avant le vote !) |
Édité par - Gédehem le 20 déc. 2011 21:20:25 |
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Posté - 22 déc. 2011 : 01:54:28
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citation: Initialement posté par GédehemSi j'ai bien compris ... ... c'est tout bon !
Enfin, tout bon... presque...
UNE VICTOIRE...
Notre AG s'est tenue ce soir à 18 h. Première victoire, tous les copropriétaires étaient présents ou représentés. Essentiel pour éviter les délais de 2 mois permettant aux propriétaires absents ou non représentés de contester les décisions prises. Deux mois, ça nous aurait amené au delà du 1er février. En cas de non représentation d'un seul propriétaire, la vente des parties communes ne peut être considérée comme faite, le notaire peut refuser de procéder à la vente des appartements... et nous risquons 30000 euros de taxation. Évidement, j'aurai pu quand même le supplier ou le menacer (de faire intervenir un autre notaire), mais enfin, ça serait encore une complication et un suspens dont je suis très heureux de pouvoir me passer.
L'AG a donc voté à l'unanimité la modification du règlement de copropriété (donc la modification des tantièmes, les nôtres et l'ensemble, qui passe de 1000 à 1008) qui résulte de la scission des lots, ainsi que l'aliénation des parties spéciales nécessaire à leur rattachement aux lots privatifs, et donc à la vente ultérieure du 2ème étage (elle a approuvé la cession de ces parties à nous même).
Donc une victoire : le mal de chien que je me suis donné pour vendre avant la date fatidique, comprendre toutes les données du problème, changer deux fois d'avocat, faire travailler le géomètre et le diagnostiqueur, obtenir la présence ou la représentation de tout le monde à l'AG, rassurer mes acheteurs, établir et soutenir un dossier complet auprès du juge des tutelles, qui doit autoriser la vente de la part de notre mère usufruitière qui est sous notre tutelle suite à la maladie d'Alzheimer, et j'en passe, est couronnée de succès. Reste au notaire à faire diligence (il doit envoyer illico un questionnement au syndic...), au juge à rendre son ordonnance dans les temps (c'est promis), aux acheteurs de presser leurs banques pour avoir les sous sur leur compte, et à moi de veiller à tout ça; ça devrait aller.
... MAIS A QUEL PRIX ?
Maintenant là où le bât blesse : Le syndic a exigé que la cession des parties communes se fassee au prix du marché, en alléchant les copropriétaires avec la perspective que la somme tombe dans l'escarcelle commune.
Drivés par le syndic, les copropriétaires nous ont donc demandé 25 000 euros (au lieu des 5000 que nous proposions), pour un palier et un ancien couloir se trouvant inséré dans le lot à louer, soit 5000 euros le m2 (les parties hors loi Carrez n'ont pas été comptabilisées, encore heureux !).
J'ai cité le RCP, mentionnant explicitement que les parties ne sont communes qu'à nos deux lots seulement (2 lots représentant la totalité de notre pavillon et appartenant à ma sœur et à moi de manière indivise), et l'article 16-1 de la loi de 65 énonçant que le fruit de la vente de parties communes spéciales est réparti entre les propriétaires des lots entre lesquelles ces parties sont communes), mais j'ai vite compris que personne ne voulait entendre ce son de cloche, qui les frustrait d'avance du profit que le syndic leur faisait miroiter.
L'argument de celui-ci a été
-que d'une part nous allions nous enrichir en vendant ces parties, et qu'il ne faut pas truffer (sic) la copropriété. Sur ce point j'ai bien retenu le point de vue d'Ainohi, que
"cette construction pouvait très bien à l'origine n'appartenir qu'à un seul copropriétaire et avoir été ultérieurement divisée en deux lots. C'est alors qu'on a défini des parties communes spéciales pour déterminer ce qui restait commun aux copropriétaires de ces deux lots. Si ces deux lots sont d'égale valeur, les parties communes spéciales ainsi crées appartiennent alors pour moitié à chacun des deux copropriétaires concernés. La division n'a pu avoir eu aucune conséquence sur les autres copropriétaires. Cela ne leur a bien évidemment rien coûté ni rien rapporté. Si maintenant il est question de diviser à nouveau cette construction, cela ne peut non plus ni leur rapporter ni leur coûter" (merci Ainohi).
Mais je n'ai pas eu la présence d'esprit de contester ainsi sur le fond. L'argument reste en réserve pour quand viendra la discussion sur la répartition, si elle doit venir.
- que d'autre part, malgré le RCP qui les cite expressément comme parties communes aux propriétaires de nos 2 lots seulement , il ne s'agit pas de parties communes spéciales. Pourquoi ? Réponse : « à cause de la loi de 65 qui écrase le RCP ». Comprenne qui pourra, je n'ai pas pu en tirer plus.
A ma question : alors c'est quoi les parties commues spéciales ? il m'a répondu : les murs et la toiture.
Je ne sais pas s'ils avaient ou n'avaient pas à voter sur ce point (cession et prix); mais j'ai cru comprendre que je n'obtiendrait rien, et j'ai estimé que je ne pouvais pas me permettre de rentrer en conflit avec les autres copropriétaires, car à ce stade, s'il y a vote, il me fallait absolument que ce soit un vote positif et unanime, ni même avec le syndic, car j'ai besoin qu'il fasse publier rapidement le résultat de cette assemblée, qu'il soit diligent donc, alors que les périodes de fête approchent (il s'est engagé à faire au plus vite) .
Je n'avais d'ailleurs pas d'article de loi ou de décision de jurisprudence à mettre en avant pour appuyer mon point de vue (quant à la question de qui doit se prononcer); et quand j'ai compris que la question de la répartition de la somme n'était pas proposée au vote (ça sera à discuter plus tard), j'ai laissé couler et je ne me suis pas opposé au vote, et à la fixation d'un tel prix.
Mon raisonnement à été le suivant :
1) il faut obtenir d'abord et à tout prix le vote unanime sur la cession, même si peut-être, ce vote n'était pas nécessaire. J'ai estimé que je ne pouvais pas me permettre un vote de refus que je devrai contester par la suite, à cause des échéances et du temps qui passe. Ayant voté à l'unanimité, au moins ne ne pourront-ils plus revenir en arrière.
2) si par contre nous avons raison, si l'argent doit nous revenir du fait de la loi et/ou de la jurisprudence l'argent nous reviendra, un peu rogné par les frais de notaire, moindre mal.
Je ne sais pas si j'ai bien agi, par prudence tactique ou par faiblesse. J'ai peur quand même, en ayant accepté ce vote, d'avoir mis le doigt dans un mauvais engrenage et de perdre beaucoup d'argent, et de plus mon amour propre, par un enchaînement de circonstances que je ne maîtriserait pas.
Mais j'ai bien noté que l'article 16-1 énonce précisément "les sommes (...) se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties commues...", et que ce "de plein droit" me semble vouloir dire qu'il n'y a pas de discussion possible ni nécessaire, et que l'article s'impose à quelque décision d'AG que ce soit, et même si j'ai pris part à cette décision;
Enfin il me semble que si nous sommes dans notre droit, il n'est pas possible qu'on puisse nous spolier au vu et au su de tout le monde.
Logiquement, comme l'AG n'a pas statué sur la répartition de la somme, et qu'il n'y a plus d'urgence absolue maintenant, il me reste à imposer au syndic la restitution normale de la somme versée. Et je peux arrêter de prendre des gants, puisque les copropriétaires ont maintenant voté à l'unanimité sur tout. Donc par tous les moyens légaux.
C'est sur ce point que je me retourne encore vers vous. Faut-il contester le décision de l'AG d'avoir voté ce prix, au motif qu'elle n'aurait pas du statuer sur ce point ? Mais le fait que l'unanimité a été prononcée ne nous empêche-t-il pas de contester ?
Ou faut-il seulement imposer l'AG restreinte ? Ou encore seulement exiger par lettre recommandée que la somme nous soit versée par le syndic dès la vente effectuée ? Cette lettre devrait sans doute être rédigée et signée par un avocat. Sachant que la vente effective de ces parties communes doit se faire devant le notaire en même temps que la vente de l'appartement, j'ai encore bon espoir que la somme ne fasse que transiter quelques jours sur le compte de la copropriété (ou du syndic), et qu'elle nous soit remise tout de suite, comme l'article 16-1 le stipule.
Merci d'avance.
PS, pour les vrais passionnés de la copropriété exclusivement :
nous avons actuellement, outre la jouissance du jardin commun qui se trouve derrière la maison centrale, la jouissance exclusive du jardin qui se trouve devant notre maison. Du fait de cette jouissance exclusive, nous ne mettions pas les pieds dans le jardin commun, même si nous en avions le droit.
Nous avons demandé au géomètre de mentionner dans son projet que la jouissance de ce jardin serait maintenant réservée à ma sœur qui habite au rez-de-chaussée. Le compromis de vente spécifie bien la chose. Les copropriétaires ont refusé, parce qu'ils ont compris qu'ils allaient maintenant partager le jardin à 12 au lieu de 10...
Enfin, en ce qui concerne les travaux sur la poutre, l'architecte, qui ne s'était pas déplacé jusque là ! est venu avant-hier avec ses artisans pour procéder à un étayage, contre l'avis que j'avais donné par mail (et ma soeur par téléphone); j'ai donc refusé de les laisser faire.
Le syndic a évoqué la question en AG, et m'a averti qu'en réponse au questionnaire obligatoire du notaire, il allait formuler des réserves expresses quand à cette question de solidité de la structure et quant à mon refus de laisser faire leur artisan. J'ai bien compris qu'il s'agit de faire peur à notre acheteur.
Là aussi je vais me battre. Le syndic et les copropriétaires ont admis du bout des lèvres que je pouvais produire des devis et avis pour les convaincre... Or les deux charpentiers que j'ai fait déplacer m'ont dit qu'il n'y avait aucun danger. Deux d'entre eux m'ont quand même proposé un travail minimum de renfort, l'un des deux estimant que ce serait sans doute nécessaire... pour rassurer notre acheteur. L'un des deux, mais ce n'est pas le même, est un spécialiste des poutres en périls. Je vais donc avancer son avis et son devis, contre celui de l'artisan et de l'architecte du syndic, qui je pense, ne sont pas de bonne foi.
Précisons que les devis de mes deux charpentiers (que je ne connaissais pas auparavant) sont à 800 euros, le leur à 8000 (avec réfection du plafond abîmé en dessous, quand même, donc 6000 en fait).
Et je vais essayer de convaincre notre acheteur d'accepter notre solution, quitte à ce qu'il fasse venir lui encore un autre professionnel.
Entendons-nous bien, il ne s'agit pas d'une question seulement juridique, ils ne peuvent rien m'imposer. Le syndic peut juste faire des réserves qui, formulées de façon suffisamment dramatiques, pourraient faire capoter la vente, ou plus probablement, si mon acheteur est affolé, m'obliger à accepter la solution qu'il veut imposer.
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Édité par - Lecachalot le 22 déc. 2011 08:36:52 |
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Posté - 22 déc. 2011 : 11:23:09
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lecachalot : les choses avancent mais votre syndic vous a raconté beaucoup de bétises !!!
citation: que d'autre part, malgré le RCP qui les cite expressément comme parties communes aux propriétaires de nos 2 lots seulement , il ne s'agit pas de parties communes spéciales. Pourquoi ? Réponse : « à cause de la loi de 65 qui écrase le RCP
SEUL le RDC donne la répartieon des aprties privatives, de saprties communes et des aprties spéciales, ainsi que leurs charges. La loi n'a rien à voir la dedans, chaque syndicat et leur RDC est différent des autres. GROS mensonge.
citation: A ma question : alors c'est quoi les parties commues spéciales ? il m'a répondu : les murs et la toiture.
Grosse bétise : vous nous avez donné le texte des parties spéciales, et nous avions remarqué qu'un dote pouvait exister sur les mures et les planchers. Affirmer que els murs et la toiture sont des aprties spéciales est un mensonge !!! Généralement murs, toiture et gros oeuvre sont des parties communes !!!
citation: Le syndic a évoqué la question en AG, et m'a averti qu'en réponse au questionnaire obligatoire du notaire, il allait formuler des réserves expresses quand à cette question de solidité de la structure et quant à mon refus de laisser faire leur artisan.
Gros mensonge et ménaces claires de ce syndic. Le syndic n'a pas pouvoir de stopper la vente à cause de simples travaux.
Si ce sol avait été si dangereux, ce syndic aurait du commander des travaux en urgence, convoquer une AG sous huit jours,... Il est repsonsable de la conservation de l'immeuble.
Le syndic doit remplir un état daté sur la position débitrice oou créditrice du vendeur à la demande du notaire. Ce n'est pas un état de l'immeuble qui est demandé !!!
Le syndic doit réunir une AG, avec tous les copropriétaires ou ceux concernés par ces parties spéciales pour voter les travaux de réparation de ce sol. VOUS seule avec votre soeur, copropriééaire, devez voter ces trvaux avec le choix du devis et des artisans, car ce sont des parties communes spéciales. Ce vote aurait pu se fiare lors de cette AG. les autres coprorpiétaires n'avaient pas à se prononcer sur ces travaux !! la loi de la copropriété.
Le passage en force du syndic est inacceptable !!!
Concernant le prix de cession, le syndic doit se mêler de ce qui le regarde: la gestion du SDC. Il n'a pas à imposer son opinion à l'AG.
Ce syndic est il mauvais ou voyou !!!!!
Concernant la vente de ses parties communes spéciales, le RDC étant assez flou, j'aurais pris conseil auprès d'un avocat spécialisé. Il me semble que le produit de la vente revient aux 2 copropriétaires concernées par ses parties spéciales, et non à l'ensemble des copropriétaires.
Cela à son importance maintenant vu le prix demandé par cette AG !! dont on ne sait pas si cette résolution est applicable ou non, car concernant que des parties spéciales, les autre scopropriétaires n'avaient rien à dire la dessus.
Lecachalot: l'article 16.1 de la loi de 1965 "Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot."
citation: Le syndic a exigé que la cession des parties communes se fassee au prix du marché, en alléchant les copropriétaires avec la perspective que la somme tombe dans l'escarcelle commune.
Ce syndic pête les plombs sur votre dossier. Pour arréter son délire, ses pressions et menaces, et surtout qu'il gère correctement ce dossier, je demandera à mon avocat d'envoyer un courrier pour lui rappeler la loi de la copropriété, le RDC.
Quel est le texte du PV sur les résolutions concernant cette cession de parties communes ??
VOus allez peut être devoir attaquer ces résolutions si elles sont illicites !!! Partage du produit de la vente à TOUS les copros par exemple. |
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Posté - 24 déc. 2011 : 01:42:00
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Tout à fait d'accord pour votre analyse, et j'envisage effectivement de faire rédiger une lettre d'avocat.
Voici la résolution de l'AG,, dans la version qu'en donne le syndic :
Personnages :
Monsieur RAMINAGROBIS , dans le rôle de directeur du cabinet RICRAC. Il représente le syndic à l'AG
Monsieur TOURNEDOS est l'architecte du cabinet RICRAC
La société FARFELU est l'artisan de Monsieur TOURNEDOS
Les sœurs LECACHALOT sont désormais bien connues des abonnés de ce forum
Précision pour le sympathique modérateur : les noms des personnages ont été modifiés, mais ce récit n'est pas une œuvre de pure fiction. Par conséquent toute ressemblance avec des situations réelles ou avec des personnes existantes ou ayant existé ne saurait être fortuite.
La résolution :
« Cession des lots créés n°23, 26, 28 et 29 issus de parties communes à l'indivision LECACHALOT.
L'Assemblée Générale vote la cession des lots créés n°23, 26, 28 et 29 issus de parties communes au profit de l'indivision LECACHALOT. Cette vente sera consentie moyennant le prix principal de 25.000,00 euros (VINGT-CINQ MILLE EUROS), ce prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente. L'Assemblée Générale donne tout pouvoirs au syndic pour régulariser l'acte de vente par le Syndicat des Copropriétaires, moyennant le prix ci-dessous fixé et pour recevoir ledit prix de vente et le répartir au syndicat des Copropriétaires. Il est précisé que l'intégralité des frais (notaire, syndic, géomètre expert, bureau des hypothèques, …) découlant de cette opération sera à la charge exclusive de l'Indivision LONCHAMPT. »
La résolution est adoptée à l'unanimité
Ce à quoi j'envisage de répondre, par mail dans un premier temps, et en attendant le rendez-vous que j'ai pris avec l'avocat pour mardi :
« Merci de votre diligence. Ce compte-rendu me semble fidèle à la réalité, sauf sur deux points :
Je ne me rappelle pas que l'Assemblé Générale ait donné pouvoirs au syndic pour répartir le prix de vente des parties communes au syndicat des Copropriétaires. Au contraire, il a été dit très clairement par Monsieur RAMINAGROBIS que cette question, qui n'était pas à l'ordre du jour, serait débattue ultérieurement. Le point a son importance, relativement à la controverse qui s'est élevée au sujet de l'application en l’occurrence de l'article 16-1 de la Loi du 10 juillet 1965. »
Maintenant, et toujours pour les vrais passionnés de la copropriété, voici la résolution sur la question d'éventuels travaux à effectuer sur une poutre sous plancher :
« Les copropriétaires sont informés des travaux à réaliser sur la charpente du plancher bas de l'appartement de l'indivision LECACHALOT au 1er étage avec reprise depuis le rez-de-chaussée pour un montant de 8795,85 euros TTC (TVA 5,5%) suivant le devis de la société FARFELU transmis par Monsieur TOURNEDOS, architecte DPLG auxquels seront ajoutés les honoraires et l'assurance obligatoire.
Le syndic précise qu'après prise de rendez-vous de l'architecte et de l'indivision LECACHALOT pour la mise en place des des étais à rez-de-chaussée (mesures conservatoires), Monsieur TOURNEDOS et la société FARFELU se sont vus refuser l'accès au dernier moment. En conséquence, les déplacements seront légitimement facturés au Syndicat des copropriétaires à la charge exclusive de l'Indivision LECACHALOT.
L'assemblée Générale en prends acte »
Ce à quoi j'envisage de répondre :
« D'autre part, autre point en dehors de l'ordre du jour, vous faites état dans votre compte-rendu "des travaux à réaliser sur la charpente du plancher bas de l'appartement de l'Indivision LECACHALOT au 1er étage avec reprise depuis le rez-de-chaussée pour un montant de 8795,85 euros TTC (TVA 5,5%) suivant le devis de la société R.S.B. transmis par Monsieur TOURNEDOS, architecte".
Nous avons contacté nous-mêmes plusieurs artisans charpentiers qualifiés qui nous ont chacun proposé leurs solutions techniques, et nous sommes tout à fait disposés à étudier la proposition de la société FARFELU. Mais au jour de l'Assemblée Générale et encore aujourd'hui, nous n'en avons reçu aucun descriptif ni devis de la part de cette société. Nous ne savons donc pas quels sont les solutions techniques proposées, ni à quoi correspond ce prix de 8975,85 euros, que Monsieur RAMINAGROBIS nous a communiqué oralement et pour la première fois lors de l'Assemblée Générale.
D'autre part, le rendez-vous que nous avons instamment demandé à Monsieur TOURNEDOS, qui nous sommait de laisser agir son entreprise mais qui ne s'était pas déplacé jusque là , avait très clairement pour objet que celui-ci puisse se rendre compte par lui-même et de visu, et certainement pas l'exécution de travaux d'étayage, pour lesquels nous n'avions pas donné notre accord, dont nous ignorons le coût, et dont nous contestons la pertinence. Nous avons été tout-à -fait clair sur ce point lors de la conversation téléphonique qui s'est conclue par la prise de rendez-vous, et c'est à notre grande surprise que nous avons vu arriver, d'ailleurs avant l'heure, les ouvriers, leur matériel et leurs outils.
Il est donc tout à fait erroné d'écrire que nous aurions au dernier moment refusé l'accès à Monsieur TOURNEDOS et à la Société FARFELU, qui ont pu tout à loisir et comme convenu accéder au 1er étage et au rez-de-chaussée, et que avons de plus autorisés, pour qu'ils se fassent une idée plus exacte, à détruire une partie du bacula et à arracher quelques lames de parquet. Il n'y a donc aucun motif à ce que soient facturés des déplacements.
Veuillez agréer, madame, l'expression de nos salutations distinguées »
Georgette et Anasthasie LECACHALOT »Â
Pour ceux qui débarquent ou qui n'ont pas suivi, rappel des textes :
- notre règlement de copropriété : [i]Les parties ci-après seront communes entre les propriétaires des différentes parties du Pavillon de gauche de la propriété, c'est à dire entre les propriétaires des lots N°1 et 2 seulement. Ces parties comprennent :(...) l'escalier d'accès aux étages et ses paliers, les couloirs du dernier étage (...) le WC commun de ce batiment (...) les greniers et faux greniers. (...)"
Ce sont les parties communes que nous voulons intégrer. Pour établir le prix de vente, le syndic, royal, néglige les "greniers et faux greniers", qui sont des sous pentes d'une hauteur inférieures à 1m, ainsi que le WC, minuscule, et dans lequel on ne peut se tenir debout. Il prends en compte le palier (2,6 m2) et le couloir (3,5 m2), qui a disparu depuis 1968, lorsque notre père a fait abattre la cloison pour transformer deux des chambres de bonne en un studio. Nous en ignorions même l'existence.
- l'article 16.1 de la loi de 1965 : "Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot."
- page 124 du Code de la propriété, en commentaire à cet article de loi :
1) Distribution du prix de vente des parties communes (…)
2) Parties communes spéciales. Dans le cas de vente de parties communes spéciales, le produit de la vente se répartit entre les seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes (CA Besançon, 30 juin 1995 : Jurisdata n° 1995-043967)
A ce stade, deux questions :
la première : le terme « seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes » présente-t-il une ambiguïté ? Se pourrait-il que nous soyons les seuls à payer pour l'entretien de ces parties, et que nous ne soyons pas les « seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes » ?
la deuxième, savez-vous où l'on peut consulter les Jurisdata, sans être titulaire d'une carte d'étudiant ?
Ennfin : Un syndic a-t-il des moyens pour faire retarder une vente ?
QUESTIONS POUR L'AVOCAT :
- Est-ce bien le règlement de copropriété qui désigne les parties communes spéciales ?
- Une parties communes désignée dans le RCP comme communes aux propriétaires de deux lots seulement peut-elle ne pas être une partie communes spéciales à ces deux lots ?
- Y-a-t il dans la loi de 65, ou ailleurs, quelque chose qui puisse invalider un RCP en ce qui concerne cette désignation ?
- Est-il habituel, ou scandaleux, voir illégal, qu'un couloir distribuant des chambres de bonnes (quand ces chambres de bonnes existaient en tant qu'entité séparées), et un palier, soient considérées comme des parties communes aux seuls propriétaires indivis d'un pavillon, ce pavillon se situant sur une copropriété de 3 maisons ?
- L'AG des copropriétaires est-elle fondée à délibérer et à voter sur la cession de parties qui sont communes à certains copropriétaires seulement, au bénéfice de ces copropriétaires là ?
- Si oui, est-elle fondée à délibérer et à voter sur le prix de vente ?
- Les décisions issues de ces votes sont-elles applicables ?
- Les sœurs Lecachalot devront-elles verser 25000 euros au syndic lors de l'acte de vente ?
- Si oui, peuvent-elles empêcher que ces sommes soient partagées entre tous les copropriétaires, qui s'en lèchent déjà les babines ?
- Et au fait, ce prix de vente de 25000 euros n'est-il pas excessif en ce qui concerne 7,1 m2 qui sont entièrement à rénover, et dont 3,5 m2, représentés par un ancien couloir qui n'existe plus, étant sans cloison aucune et intégré à un studio qui est loué et donc interdit d'accès à tous les copropriétaires depuis plus de 40 ans, serait considéré par un juge comme partie privative au titre de la prescription acquisitive, dont toutes les conditions me semblent réunies ?
- La mise en œuvre, à ce stade, d'une action judiciaire en vue de faire reconnaître la prescription acquisitive, est-elle indiquée dans ce cas ?
Est-elle possible par la suite, même si cette vente se produit effectivement aux conditions dictées par le syndic à la copropriété, même si l'argent est effectivement versée et partagée par tous les copropriétaires ?
Autrement dit,
QUE FAIRE ?
PS : j'ai appris à me servir des smilets |
Édité par - Lecachalot le 24 déc. 2011 03:40:24 |
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Posté - 24 déc. 2011 : 10:56:49
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lecachalot : l'AG n'a pas à voter sur les trvaux des parties communes spéciales !! votre indivision est seule concernée.
Le syndic n'a pas à imposer des travaux sauf cas d'urgence !! VOUS SEULE devez voter sur un devis, une entreprise et les dtaes d'appel de fonds.
Il est urgent de prendre un avocat spécialisé pour étudier votre RDC et la valiidité de la décision de cession des parties communes, couloir, qui n'exitsent plus apparement !!!!
Vous avez 2 mois pour attaquer cette décision de l'AG. Il faut le faire pour stopper le délire de ce syndic.
Lecachalot : mais vous avez tout à fait le droit de ne pas signer cette achat au SDC des parties communes. L'AG autorise cette vente, et c'est tout.
Un avis d'un expert sur ces pârties communes spéciales et l'achat de celle-ci semble necessaire; surtout si vous poursuivez le SDC.
VOus subissez un préjudice certain, car votre acheteru potentiel va se décourager avec ces blocages du syndic et un vote contestable de l'AG. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 24 déc. 2011 : 11:36:59
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A ce stade, deux questions :
la première : le terme « seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes » présente-t-il une ambiguïté ? Se pourrait-il que nous soyons les seuls à payer pour l'entretien de ces parties, et que nous ne soyons pas les « seuls copropriétaires titulaires de droits dans ces parties communes » ?- Aucune ambiguité.
- étant les seuls 'popriétaires' de droits vous seules devez payer et en recevoit le fruit.
la deuxième, savez-vous où l'on peut consulter les Jurisdata, sans être titulaire d'une carte d'étudiant ?
Oui, dans les biblio des facs de droit, où on ne demande pas la carte à l'entrée.
Ennfin : Un syndic a-t-il des moyens pour faire retarder une vente ?
Oui, hélas toujours ..... mais le notaire qui "sent" bien l'affaire peut passer outre.
QUESTIONS POUR L'AVOCAT :
- Est-ce bien le règlement de copropriété qui désigne les parties communes spéciales ? OUI
- Une parties communes désignée dans le RCP comme communes aux propriétaires de deux lots seulement peut-elle ne pas être une partie communes spéciales à ces deux lots ? NON
- Y-a-t il dans la loi de 65, ou ailleurs, quelque chose qui puisse invalider un RCP en ce qui concerne cette désignation ? NON : c'est le RDC, convention entre les copropruétaires, qui s'impose ici.
- Est-il habituel, ou scandaleux, voir illégal, qu'un couloir distribuant des chambres de bonnes (quand ces chambres de bonnes existaient en tant qu'entité séparées), et un palier, soient considérées comme des parties communes aux seuls propriétaires indivis d'un pavillon, ce pavillon se situant sur une copropriété de 3 maisons ?
NON, mais généralement ils sont alors "spécial" aux lots desservis, ce qui revient au même si ces chambres desservies sont "lots" ou "parties accessoires d'uyn lots" (ce qui est le cas ici,étant 2 à vous les partager)
- L'AG des copropriétaires est-elle fondée à délibérer et à voter sur la cession de parties qui sont communes à certains copropriétaires seulement, au bénéfice de ces copropriétaires là ?
A priori non, seuls ceux concernés par ces parties communes qui leur sont "spéciales" ont droit de vote sur celles-ci (pour l'entretien comme pour leur aliénation éventuelle)
- Si oui, est-elle fondée à délibérer et à voter sur le prix de vente ? Puisque c'est non .....
- Les décisions issues de ces votes sont-elles applicables ? C'est la difficulté : elles le sont tant qu'elles ne sont pas contestées devant u juge : vous allez être contraites d'assigner le syndicat pour faire annuler cette délibération
- Les sœurs Lecachalot devront-elles verser 25000 euros au syndic lors de l'acte de vente ? En l'état non, puisque vous contestez les prétentions des autres copropriétaires. Voir avec votre notaire.
- Si oui, peuvent-elles empêcher que ces sommes soient partagées entre tous les copropriétaires, qui s'en lèchent déjà les babines ? ........
- Et au fait, ce prix de vente de 25000 euros n'est-il pas excessif en ce qui concerne 7,1 m2 qui sont entièrement à rénover, et dont 3,5 m2, représentés par un ancien couloir qui n'existe plus, étant sans cloison aucune et intégré à un studio qui est loué et donc interdit d'accès à tous les copropriétaires depuis plus de 40 ans, serait considéré par un juge comme partie privative au titre de la prescription acquisitive, dont toutes les conditions me semblent réunies ?
C'est le "propriétaire" qui fixe le prix. Qu'il soir excessif ici comme ailleurs est un autre problème : s'il trouve preneur ....
- La mise en œuvre, à ce stade, d'une action judiciaire en vue de faire reconnaître la prescription acquisitive, est-elle indiquée dans ce cas ?
C'est une très bonne piste (*), s'agissant de parties communes sur lesquelles l'indivision est seule à avoir accés ...et usage depuis + de 30 ans ...
Est-elle possible par la suite, même si cette vente se produit effectivement aux conditions dictées par le syndic à la copropriété, même si l'argent est effectivement versée et partagée par tous les copropriétaires ?
Non : du moment que vous avez "acheté", le prix versé, vous en devenez propriétaire : il n'y a plus de prescription à faire valoir.
(*) que ne l'avez-vous fait plus tot ???
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Édité par - Gédehem le 24 déc. 2011 12:07:21 |
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Posté - 25 déc. 2011 : 03:02:14
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citation: Initialement posté par Gédehem
- Les décisions issues de ces votes sont-elles applicables ? C'est la difficulté : elles le sont tant qu'elles ne sont pas contestées devant u juge : vous allez être contraites d'assigner le syndicat pour faire annuler cette délibération
[i]- Les sœurs Lecachalot devront-elles verser 25000 euros au syndic lors de l'acte de vente ? En l'état non, puisque vous contestez les prétentions des autres copropriétaires. Voir avec votre notaire.
Le prix de 25000 euros nous a été imposé par le syndic, sous peine de ne pas voter la vente. J'ai protesté mais je ne me suis pas obstiné, même si j'étais dans mon droit, car le plus important pour moi était d'avoir la décision de modification de l'état de division, qui, elle par contre, doit bien être votée en AG, à cause de la modification des tantièmes, et de plus un CR rapidement, que je devais donner au juge des tutelles le plus vite possible. Quoiqu'il en soit, on ne reviendra pas la dessus, et c'était sur ce seul point que nous dépendions des copropriétaires et du syndic qui les cornaque.
En cas de clash, et même si c'est irrégulier, ils étaient bien capable de remettre en cause la délibération qu'ils venaient de voter, ils ne sont pas à ça près (d'autant qu'ils n'avaient rien écrit).
En réalité, il est bien clair maintenant, comme vous me l'aviez dit, que les copropriétaires n'avaient à délibérer ni sur la vente, ni sur le prix de vente. Vous en aurez confirmation à la lecture de l'article de doctrine extrait de jurisdata dans mon post suivant, qui est tout-à -fait catégorique et qualifié, assorti de multiples jurisprudences de tous niveaux.
Dans le cas qui nous concerne, où il y a en fait un seul propriétaire de l'immeuble et de ses parties communes, puisque nous sommes, ma sœur et moi seuls propriétaires indivisaires, l'auteur estime que la vente doit se faire à l'euro symbolique, ce qui est logique.
Je ne pense pas qu'il puisse ou qu'il doive y avoir une décision d'assemblée, même retreinte, puisqu'il n'y a qu'un propriétaire indivis disposant d'une voix, et que ce propriétaire, moi ou ma sœur, se présenterait seul à l'AG (c'est habituellement et depuis toujours soit ma sœur qui représente l'indivision, soit moi-même, jamais les deux) ! et de toute façon, il est clair que le syndic, vu le camouflet, nous ferait attendre le plus longtemps possible pour organiser une telle assemblée, ce qui ferrait capoter à coup sûr la vente de cet appartement, car nos acheteurs n'attendraient pas, nous obligerait à tous recommencer à zéro, en payant une lourde +Value, puis qu’après le 1er février.
Je suppose que bien sûr, il ne résulte pour nous de cette décision aucune obligation d'acheter, d'abord parce que généralement on peut toujours changer d'avis sur un achat, à moins d'avoir signé un compromis de vente (nous n'avons rien signé), qu'il y a eu tromperie. De toute façon, nous avons toujours la possibilité, tout simplement de ne pas verser cet argent, et je ne vois pas quelle juridiction et quel juge pourrait nous en faire grief.
Mais je sais qu'on ne peut, en principe, contester une décision d'AG quand on l'a soit-même voté. Est-ce vrai, même s'il y a eu tromperie (le syndic nous a affirmé mordicus que le vote de l'AG s'imposait et que le prix devait être proportionnel au prix de vente global de la surface) ? et si l'assemblée n'était pas habilitée à la prendre ? Je serai étonné et choqué qu'une décision que je qualifierait d'illégale (dans la mesure où l'AG n'avait pas compétence pour voter sur ce point) puisse avoir un effet et s'appliquer.
Ne peut-on tout simplement considérer que cette décision n'existe pas, et envoyer un courrier recommandée au syndic signé de l'indivision LECACHALOT, expliquant notre analyse, démontrant les irrégularité, et lui faisant part de la cession de ces parties à l'indivision LECACHALOT pour l'euro symbolique.
Est-ce que ça permettra à notre notaire de procéder à la vente (de l'appartement) ? Je me le demande.
Je compte sur l'avocat pour nous dicter la marche à suivre.
Si le notaire, avec notre accord si nous n'avions pas le choix, versait l'argent, je suis certain qu'il ne pourrait être réparti qu'entre ma sœur et moi, puisque la loi est catégorique (art 13-1), mais je ne serai
pas très à l'aise de savoir cette somme entre les mains de ce syndic, et même si elle doit nous revenir. De plus nous paierons des frais, de notaires justement, et autres, non négligeables.
S'il se trouve que nous ne pouvons pas vendre à cause de cette décision que j'ai laissé passer, je m'en mordrais les doigts, mais enfin si on ne peut pas vendre, et bien on ne vendra pas.
Passez un bon Noël, et ne vous embêtez pas trop avec mes histoires, je vois l'avocat mardi.
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Édité par - Lecachalot le 25 déc. 2011 04:45:59 |
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Posté - 25 déc. 2011 : 03:09:26
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1) Notre règlement de copropriété énonce que : « Les parties ci-après seront communes entre les propriétaires des différentes parties du Pavillon de gauche de la propriété, c'est à dire entre les propriétaires des lots N°1 et 2 seulement. Ces parties comprennent :(...) l'escalier d'accès aux étages et ses paliers, les couloirs du dernier étage (...) le WC commun de ce batiment (...) les greniers et faux greniers. (...)"
2) Joëlle Barnier-Szabowicz, avocat à la cour, spécialiste en droit immobilier, écrit dans « Actualité juridique du Droit immobilier » (éditions Dalloz) du 10/10/2007, p.736, concernant la cession d’une partie commune :
« Lorsqu’un règlement de copropriété crée des parties communes spéciales par bâtiment, les parties communes spéciales sont la propriété indivise des seuls copropriétaires des lots du bâtiment : les autres copropriétaires n’ont aucun droit de copropriété sur ces parties communes spéciales.
Par conséquent, la décision de céder ces parties communes spéciales doit être prise par les seuls propriétaires ayant des droits indivis sur les parties communes cédées (CA Paris 6 septembre 1996, RD imm. 1996. 609, obs.Giverdon).
Cette décision a été confirmée par un arrêt du 4 mars 1998, n°274, obs. Vigneron) : « l’aliénation d’une partie relevant des parties communes particulières ne peut être décidée que par les copropriétaires du bâtiment composé de ces parties commues, bien qu’elles ne soient pas gérées par un syndicat secondaire. »
La cour d’appel de paris, dans un arrêt du 26 janvier 2000 (CA Paris, 26 janv. 2000 Administrer août-septembre 2001. 39), rappelle que l’existence de parties communes particulières a pour conséquences que les décisions ne concernant que ces parties commues sont prises par sdes assemblées spéciales ou restreintes, alors que les décisions concernant à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales seront de la compétence exclusive de l’assemblée générale.
On doit donc en déduire :
- que la cession d’une partie commune spéciale doit être décidée par les seuls copropriétaires qui ont des droits indivis sur cette partie commune spéciale ;
- mais que la décision de modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété afin de créer le lot qui sera vendu par les seuls copropriétaires concernés qui « concerne » les quote-part de parties communes générales et les charges est de la compétence de l’assemblée générale.
Que se passe-t-il lorsqu’une partie commue n’appartient qu’à un seul copropriétaire, ou lorsqu’un copropriétaire est propriétaire de la totalité des lots ayant une quote-part de parties communes ?
Par exemple, dans le règlement de copropriété, le couloir du 6ème étage est une partie commune spéciale aux seuls lots du 6è.
Si tous les lots du 6eme étage appartient à un seul seul copropriétaire qui réunit donc entre ses mais la totalité des droits indivis sur la partie commune spéciale, la partie commune spéciale devient-elle automatiquement une partie privative ?
La réponse de la jurisprudence est négative : la cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2003 a jugé qu’un couloir commun à deux lots ne devient pas une partie privative si un copropriétaire est propriétaire des deux lots.
Par conséquent, deux solutions sont alors possibles :
- la vente par le syndicat de la partie commune spéciale au copropriétaire pour un euro symbolique ; la décision sera prise par le seul copropriétaire qui est titulaire de tous les droits indivis sur la partie commune cédée ;
- la modification unilatérale de l’état descriptif de division pour créer un lot auquel on affecte une quote-part de partie commune et de charge prélevée sur les lots du propriétaire concerné." »
(…)
La distribution du prix
Ce problème est réglé par l’article 16-1 de la loi de 1965, ajouté par la loi du 2 janvier 1979 : le prix de vente des parties communes cédée se divise de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à leur quote-part de propriété.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic. »
3) Par ailleurs le CODE DE LA PROPRIETE, en commentaire de l’article 16-1, cite cet extrait d’un arrêt de la Cour d’Appel de Besançon, 30 juin 1995 reproduit dans Jurisdata n° 1995 043967 :
« Dans le cas de vente de parties communes spéciales, le produit de la vente se répartit entre les seuls copropriétaires titulaires de droit dans ces parties communes. »
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Posté - 25 déc. 2011 : 12:03:47
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lecachalot : vous revenez toujours sur la même évidence, les 2 propriétaires des lots de cet immeuble doivent voter pour les aprties spéciales de ce batiment.
Les autre copropriétaires n'avaient aucun droit de décider de la cession des parties communes et du prix de vente, ainsi que sur les travaux d'entretien !!!!!!
MAIS, malgré cela vous adoptez cette résolution !!!!! il vous sufficait de voter contre pour pourvoir contester cette résolution !!! une petite erreur, mais grosse conséquence.
Vous vous êtes précipité dans vos décisions; ce n'est pas la faute du syndic puisque vous avez accepté cette proposition !!!
VOus decez contester cette décision dans les 2 mois pour mettre le SDC et le syndic devant leur responsabilité et leurs erreurs.
lecachalot : citation: Je ne pense pas qu'il puisse ou qu'il doive y avoir une décision d'assemblée, même retreinte, puisqu'il n'y a qu'un propriétaire indivis disposant d'une voix, et que ce propriétaire, moi ou ma sœur, se présenterait seul à l'AG
ET SI !!!! seule l'AG décide de la cession des aprties communes, même si vous êtes seule à voter représentnat votre indivision. Sans un vote del'AG? persoenne ne pourra signer l'acte de vente. Ces parties appartiennent au SDC et pas encore à vous !!! Le SDC vend et vous êtes l'acheteur.
SEUL un avocat compétent dans ce domaine vous aidera; car cette résolution est illégale car ne respectant pas le RDC, et inapplicable. Un courrier de cet avocat à , ce syndic pro ??? pour lui rappeler la loi, et en lui demandant de convoquer expressement une autre AG, à vos frais, qui annulera cette décision, et adoptera la cession des parties communes en ne faisant voter que vous deux !!!
Rappeler sur UI des jurisprudences, le RDC ne va pas vous servir, c'est à l'AG et au syndic de rappelr tout cela. Un courrier d'un avocat aura beaucoup plus d'impact que les votres !!!! Ce syndic se fout de vous depuis longtemps !!!
Vous allez devoir attaquer le syndicat ET le syndic sur ses actions et ses menaces !!! sinon pas de cession des parties communes, oubliez la vente de votre lot, .....
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 25 déc. 2011 : 12:07:20
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Tout cela est fort bien, sauf votre incomptéhensoble position : vous n'avez pas été opposante au nom de l'indivision à la cession au prix de 25.000 €, mis à par le fait que vous n'avez déposé aucune réserve sur la conformité du vote en vous abstenant.
La difficulté maintenant : les décisions prises s'imposent faute d'une contestation devant un juge.
Certes vous n'avez rien signé. Mais la décision d'AG vous est opposable, y compris devant un juge, puisque vous avez accepté en séance non seulement que tous se prononcent (pas de réserve), mais surtout un prix de vente à 25.000 €.
Vous ne vous y êtes pas opposée en votant 'contre' !!!!
Incompréhensible après les longs exposés que nous vous avons fait !! |
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Posté - 25 déc. 2011 : 12:25:26
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lecachalot : citation: Ne peut-on tout simplement considérer que cette décision n'existe pas, et envoyer un courrier recommandée au syndic signé de l'indivision LECACHALOT, expliquant notre analyse, démontrant les irrégularité, et lui faisant part de la cession de ces parties à l'indivision LECACHALOT pour l'euro symbolique.
Votre syndic va bien rigoler avec ce courrier !!!  après avoir accepté les 25 000 €, accepter vous même ce vote, sans contester ( sauf sur ce forum), ....
Un conseil : ne laissez pas passer les 2 mois pour contester cette décision. mais attention à la décsion du TGI. Votre avocat doit déposer un dossier béton, et surtout laissez le faire. |
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