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Gédehem
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 Posté - 22 juin 2013 : 12:23:15
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"Tout l'ODJ était à l'avenant... AUCUNE des questions proposées par le CS n'a été retranscrite, ou retranscrite telle que proposée. "
Lorsqu'il y a difficulté avec le syndic, le CS devrait savoir qu'il faut lui notifier les questions dont il a été convenues lors de la réunion préparatoire.
Non seulement cela confirme ce qui s'est dit lors de la réunion, mais cela peut servir dans le cadre de D.art.10, au cas où ....
"Suite à notre réunion préparatoire de l'AG prévue le ..... afin d'élaborer les questions à inscrire à l'ODJ, nous confrmons les questions dont il a été convenu :
- désignation du syndic
- désignation des membres du CS
- etc ...."
Entre 'connaitre' l'Arc et avoir collaboré avec, il y a quelques pas .....  |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2013 12:38:14 |
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Viviane
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Posté - 22 juin 2013 : 13:24:20
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citation: Lorsqu'il y a difficulté avec le syndic, le CS devrait savoir qu'il faut lui notifier les questions dont il a été convenues lors de la réunion préparatoire.
Le CS le savait, et l'a fait.... en RAR internet, avec donc la preuve de l'envoi ET du contenu...
On garde tout ça sous le coude ... Avec nos deux anciens syndics, on aurait de quoi alimenter les "abus" de l'ARC pendant pas mal de temps... et on y songe ....
Gedehem, si vous avez déjà collaboré avec l'ARC, vous devriez être bien placé pour savoir qu'un RAR à lui seul n'est pas de nature à impressionner certains syndics.... Pendant les 6 mois précédant le dernier changement de syndic, je savais que rien de ce que disais ou écrivais ne serait suivi d'effet. Idem aujourd'hui quant à nos demandes à l'ancien syndic de pièces manquantes par exemple. En revanche, chaque RAR sans réponse et/ou sans effet permet d'accumuler les preuves de l'inaction (voire pire) du syndic en vue d'une procédure...
citation: Nul ne peut condamner le syndicat pour avoir irrégulièrement élu son syndic,"
A qui pensiez vous dans ce " Nul ne peut ? "
Au temps pour moi, Philippe388, je me suis mal exprimée .
Ce que je voulais dire c'est:
QUI peut attaquer le syndicat pour ce motif?
- à ma connaissance, uniquement un copro, donc nul qui soit extérieur au syndicat
De quelle façon?
- procédure en annulation de l'élection du syndic, je vois que ça?
Quelles conséquences?
Le copro gagne. Mais que gagne-t-il?
Au moment où il gagne, ce syndic n'est déjà plus en place, ou il a un contrat.
Gagnera-t-il le remboursement de ses frais d'avocat, etc...? Pas sur du tout. La cour peut penser que certes il a raison, donc il gagne, mais que vu les circonstances, il a pas agi dans l'intérêt du SDC, auquel il appartient, en engageant cette procédure. Et qu'ayant plus ou moins fait perdre du temps et de l'argent à tout le monde, y compris au tribunal qui croule sous les dossiers, ça n'est que justice qu'il en perde aussi.
Il devra aussi, si je ne me trompe, payer sa quote-part des frais engagés par le SDC pour se défendre.
Gagnera-t-il des dommages et intérêts pour lui-même? A quel titre? Pour être dédommagé, il faut avoir subi un préjudice..
Bref, à moins que le dit syndic bénévole n'ai fait fait de graves erreurs et/ou malversations durant son très court mandat:
- le risque financier pour le SDC n'est pâs forcément plus élévé que de rester sans syndic jusqu'à ce qu'un copro demande -et obtienne- l'administration judiciaire (qui elle aussi a un coût),
- le copro qui contesterait cette élection serait juste un peu dingue...
Or, vu qu'engager une procédure de ce type n'est pas gratuit, il y a quand même peu de copros qui s'y risqueraient.
Evidemment, si on a un dingue fana de procédures dans le SDC, mieux vaut alors s'abstenir d'opter pour cette solution. Et encore, selon les circonstances, si par exemple on sait que le syndic en place pioche allègrement dans la caisse et qu'il faut le virer au plus vite, c'est pas sur.. |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 13:37:12 |
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Posté - 22 juin 2013 : 16:52:37
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viviane :à ma connaissance, uniquement un copro, donc nul qui soit extérieur au syndicat
On ne parlel que de copropriété et de copropriétaires dans ce forum !!! C'est une lapalissade de ire que seuls les copropriétaires sont concernés par la gestion de leur copropriété !! Ce sont EUX qui décident  |
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Viviane
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104
Posté - 22 juin 2013 : 20:10:36
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citation: On ne parlel que de copropriété et de copropriétaires dans ce forum !!! C'est une lapalissade de ire que seuls les copropriétaires sont concernés par la gestion de leur copropriété !! Ce sont EUX qui décident
Ben non philippe388...
Je connais pas les détails,mais sur un immeuble qui s'écroule, par exemple, et menace la voie publique, la mairie peut intervenir.
Sur des peintures au plomb dans les parties communes, de l'amiante, de l'humidité, un locataire peut intervenir..(à ma connaissance)
Et je viens de lire je sais plus dans quel sujet que si y'a pas de syndic, ben.... un fournisseur non payé pouvait intervenir (je sais plus comment: demande de nommer un AJ, je crois...), donc j'ai bien fait d'écrire "à ma connaissance" (d'hier) qui était moindre que celle d'aujourd'hui..
OUF, entre ceux qui vous reprochent d'affirmer sans précautions et ceux qui vous reprochent d'en prendre, la vie est dure sur ce forum.. |
Édité par - Viviane le 22 juin 2013 20:20:49 |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2013 : 22:49:34
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"...... un fournisseur non payé pouvait intervenir ..."
Prévu D.art.47... |
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Posté - 23 juin 2013 : 15:40:17
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gedehem : un fournisseur non payé peut intervenir évidemment , mais nous parlons ici de la demande de jany2718 de résolutions non pris en compte par le syndic !!!
IL n'est pas question dans ce post que le SDC n'a plus de syndic, que des factures sont impayés, pas de demeande d'AJ, ou d'un syndic illégalement élu,...
gedehem, viviane : un fournisseur ne peut pas demander l'annulation de l'AG car jany2718 n'a pas vu sa résoluion à l'ODJ !!
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Viviane
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 Posté - 23 juin 2013 : 16:06:16
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Remontez un peu et relisez,,Philippe 388, la discussion ayant légèrement dérivé du problème spécifique de Jany, c'est bien de syndic irrégulièrement élu qu'on parlait.. |
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Posté - 23 juin 2013 : 17:08:41
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viviane : excusez-moi, mais vous avez fortement dévié du post de départ, je suis resté sur la demande de jany2718 !!!
Ouvrez un autre post pour la clarté des débats ! |
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2013 : 18:57:05
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Ha bon !! 
Le présent sujet ne porte pas sur la désignation d'un administrateur juriciaire ??? 
Pourtant c'est de cela dont il s'agit : l'absence d'inscription d'une question à l'ODJ entraine annulation de l'AG, c'est bien connu, d'où désignation d'un AJ.
On est en plein dans le sujet !!! 
Et pour y rester ....:
Viviane écrivait plus haut, à propos de la notification par le CS de l'ODJ élaboré en commun :
"vous devriez être bien placé pour savoir qu'un RAR à lui seul n'est pas de nature à impressionner certains syndics..."
Il ne s'agit pas d'impressionner qui que ce soit, mais de "prendre date" au cas où il faudrait aller plus loin.
Parce que comme nous ne sommes pas aux US et qu'on ne peut se faire justice soi-même, dans notre système judiciaire il faut en passer par le juge seul à même de constater le litige et d'y trouver une solution.
Et pour ce faire il faut présenter autre chose que sa bonne mine rasée de près ou la jupe bien repassée.
D'ou la notification par LRAR, ainsi qu'il est prévu dans nos textes (D.art.64) |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2013 19:07:52 |
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Viviane
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Posté - 23 juin 2013 : 19:32:48
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citation: "vous devriez être bien placé pour savoir qu'un RAR à lui seul n'est pas de nature à impressionner certains syndics..."
Gedehem : Relisez vous, puis relisez-moi, et ne faites pas semblant de ne pas avoir compris pourquoi j'ai écrit ça...C'est vrai j'aurais pu me passer de cette remarque, elle n'apportait rien, vous auriez pu aussi vous passer de la remarque sur votre et ma connaissance de l'ARC dans votre post précédent.., qui n'apportait pas plus, et me demander plutôt que d'emblée supposer ("le CS devrait savoir") que c'est parce je n'avais pas envoyé l'ODJ en RAR que le syndic l'avait ignoré....C'est juste la fameuse moutarde ... |
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Posté - 23 juin 2013 : 19:32:50
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gedehem :" Pourtant c'est de cela dont il s'agit : l'absence d'inscription d'une question à l'ODJ entraine annulation de l'AG, c'est bien connu, d'où désignation d'un AJ."
A tous les coups, gedehem ?? ëtes vous si sur de celà ?
Mais il me semble que vous avez écrit à plusieurs reprises que jany2718 n'obtiendra pas cette annulmation de l'AG sur se demande mal ficelée, nous sommes ici dans le sujet
Mais ce n'est pas la question de jany2718 !! Relisez bien ceux de jany2718, ou lieu de me taclez comme d'habitude, une mauvaise habitude pour un modérateur! |
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Viviane
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Posté - 23 juin 2013 : 19:43:08
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Philippe,
Oui, le sujet a dérivé, mais la dérive était "logique", découlant d'une explication pour Jany. Donc si je puis dire, pas de quoi fouetter un chat.
Et vous saviez qu'on avait dérivé, et qu'on parlait d'élection du syndic, ou alors vous ne lisez pas vos propres messages...
22 juin 12h04, vous écrivez, plutôt civilement d'ailleurs, et j'ai apprécié
citation: viviane : " Nul ne peut condamner le syndicat pour avoir irrégulièrement élu son syndic,"
SAUF peut-êtyre le TGI !! c'est son boulot.
A qui pensiez vous dans ce " Nul ne peut ? "
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Viviane
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Posté - 28 juin 2013 : 01:41:37
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Peut-être l'explication de pourquoi l'ARC ne voit pas d'inconvénient à la nomination sans contrat à l'ODJ d'un syndic bénévole.
3 cas similaires
Syndic non renouvelé
Syndic bénévole élu
Le syndic viré demande l'administration provisoire et l'obtient
Quelqu'un conteste et demande "rétractation de l'ordonnance de nomination d’administrateur provisoire'"
Et l'obtient à chaque fois au motif que le syndicat n'était pas dépourvu de syndic.
C'est là , lisible en entier uniquement pour les abonnés, désolée je me sens pas de recopier 10 pages de décisions de justice.
http://www.unarc.asso.fr/documentat...trois-cas-de
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Viviane
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114
Posté - 28 juin 2013 : 01:49:13
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nefer
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Posté - 28 juin 2013 : 08:36:12
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citation: Initialement posté par Viviane
Et l'obtient à chaque fois au motif que le syndicat n'était pas dépourvu de syndic.
vous ne pouvez pas écrire" l'obtient à chaque fois": vous n'avez pas connaissance de tous les jugements! |
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Gédehem
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Posté - 28 juin 2013 : 09:57:43
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Je n'ai rien lu de ce que présente l'Arc (accession réduite), mais il y a une explication tout simple, ou plutot un motif de fond bien connu qui ne doit tromper personne : le pdt du TGI n'a pas compétence pour apprécier la conformité de la désignation du syndic.
Dans la mesure où le syndicat lui présente un PV d'AG rapportant la désignation d'un syndic, il rétractera son ordonnance immédiatement sans broncher, que la décision soit régulière ou non ! (*)
Cela a été dit et redit pour des cas identiques : dans la mesure où un copropriétaire estime la décision d'AG irrégulière, la contestation passe par une action au fond devant le TGI comme il est précisé L.art.42.
La désignation du syndic n'échappe pas à cette règle.
C'est pourquoi je trouve "fort de café" qu'une association qui prétend jouer les zorro face à ces syndics magouilleurs prône des pratiques illicites. Ou du moins les présente comme anodines ...
C'est la raison pour laquelle il faut s'en tenir au syndic provisoire élu "en cas d'urgence", suite à candidature présentée en séance, et pour un très court mandat uniquement destiné à convoquer une autre AG.
C'est une manœuvre de pompier, il faut insister là dessus et ne pas banaliser l'affaire.
Si c'est pour jouer sur le long terme, c'est bien mal commencer les affaires par une décision illégale.
(*) j'ai même vu un "pro" établir un "faux PV" rapportant qu'il avait été elu pour faire rétracter l'ordonnance pour un syndicat dépourvu de syndic .... Et il s'est maintenu en place 1 an de plus faute de contestation par une action au fond. |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2013 10:14:29 |
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Viviane
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Posté - 28 juin 2013 : 16:08:53
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citation: [ous ne pouvez pas écrire" l'obtient à chaque fois": vous n'avez pas connaissance de tous les jugements
Il faut être un minimum de bonne foi et citer (voire lire) mon intervention entière Nefer
citation: 3 cas similaires
Syndic non renouvelé
Syndic bénévole élu
Le syndic viré demande l'administration provisoire et l'obtient
Quelqu'un conteste et demande "rétractation de l'ordonnance de nomination d’administrateur provisoire'"
Et l'obtient à chaque fois au motif que le syndicat n'était pas dépourvu de syndic.
Et j'ai lu les 3 jugements, donc je pouvais dire "l'obtient à chaque fois" |
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Viviane
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Posté - 28 juin 2013 : 16:15:38
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citation: C'est la raison pour laquelle il faut s'en tenir au syndic provisoire élu "en cas d'urgence", suite à candidature présentée en séance, et pour un très court mandat uniquement destiné à convoquer une autre AG.
Je l'ai déjà dit aussi, mais c'est très exactement ce qu'ils prônent Gedehem. Vous trouverez, en accès libre je pense, leur modèle de contrat. Personnellement j'ai toute leur doc sur les syndics bénévoles, et même leur bouquin là -dessus. J'avais même commencé à en rédiger un, participer aux réunions d'infos, etc au cas où j'aurais pas trouvé de syndic "adéquat"... Il a fallu que j'aille le chercher loin de chez nous par rapport au précédent, mais je l'ai trouvé.
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Gédehem
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Posté - 28 juin 2013 : 16:37:49
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J'indiquais :
".....pour un très court mandat uniquement destiné à convoquer une autre AG."
Dans cette affaire, même en cas d'urgence ...urgente, il ne fait pas oublier la condition sine qua non pour convoquer une AG : disposer d'une liste à jour des copropriétaires, avec leur adresse !
Si personne ne sait rien, on peut compter sur le syndic sortant mis à la porte pour ne pas lever le petit doigt, pour se mettre en sommeil !
Si le CS ne détient pas cette liste à jour, on ne se lance pas dans l'aventure.
C'est pourquoi il me sembel que cette possibilité extreme ne peut pas être banalisée.
Comme pour l'autoconvocation d'une AG dans un (petit) syndicat dépourvu de syndic, il faut manier cette affaire avec des pincettes, sachant que sur le fond c'est une procédure illégale ! |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2013 16:44:52 |
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Viviane
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Posté - 28 juin 2013 : 16:53:41
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citation: disposer d'une liste à jour des copropriétaires, avec leur adresse !
Normalement, la feuille présence l'indique, il faut la récupérer, c'est tout.
Si le CS n'a pas cette liste, que la feuille de présence est fausse ou incomplète, que le syndic viré ne veut pas donner l'info, on est à peu près dans la même mouise pour convoquer l'AG pour tout changement de syndic: que la candidature du syndic ait été inscrite à l'ODJ ou pas, et que le syndic dispose d'un contrat ou pas. |
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