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Mout
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 Posté - 12 sept. 2009 : 09:53:52
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mille fois OK, Emmanuel...
sauf que si les STATUTS eux-mĂŞmes sont suspects, c'est pas de la tarte d'en sortir
Reprenons.
citation: les modifs apportées aux statuts de mon ASL des hameaux du Lavoir également
Donc votre ASL du hameau du lavoir n'a pas PUBLIE de statuts "mis en conformité?
Relisez bien ces statuts de l'AZSL du hameau du lavoir...
- De quand datent-ils?
- Quelle est son adresse?
L'O 2004+D 2006 OBLIGE une adresse COMPLETE et précise.
- Un PLAN PARCELLAIRE avec désignation exhaustive des lots de son périmètre par leur numéro dans le lotissement et leur référence cadastrale
- quel est son OBJET?
- Quelles sont les modalités de modification de ces STATUTS?
- Quelles sont les modalités de sa dissolution?
C'est par lĂ qu'il faut faire d'abord un point complet
Après, on examinera le fonctionnement de cette ASL ...
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charlie91
Contributeur débutant
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 62
 Posté - 12 sept. 2009 : 19:59:57
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Emmanuel Warmser : ce que disent les statuts de l'ASL, ce ne sont que les présidents ASL de quartier qui sont convoqués.
TITRE 2
ASSEMBLEES GENERALES
ARTICLE VII.- COMPOSITION
1° L’Assemblée Générale se compose:
a) des représentants des propriétaires de parcelles divises ne faisant pas partie
du périmètre d’une association syndicale libre de quartier,
b) des représentants légaux et statutaires des dites associations syndicales
libres, lesquels représentent les propriétaires de parcelles comprises dans leur
périmètre, sans qu’ils aient à justifier d’une autorisation préalable de
l’Assemblée Générale de leur association et dont les votes sont indivisibles et
sont irréfragablement considérés comme l’expression de la volonté des
propriétaires groupés dans l’association,
c) des syndics de copropriétaires, autres que celles qui seraient établies dans le
périmètre d’une association syndicale libre de quartier, lesquels représentent
les copropriĂ©taires des immeubles placĂ©s sous ce rĂ©gime, sans qu’ils aient Ă
justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat de
copropriétaires et dont les votes sont indivisibles et sont irréfragablement
considérés comme l’expression de la volonté des propriétaires groupés dans
l’association. Ils peuvent mandater le Président du Conseil syndical pour les
représenter
Ce que dit la jurisprudence de la cour d'appel de Paris en date du 23 février 1996 :
"A l'assemblée générale du Syndicat principal, tous les copropriétaires composant un syndicat secondaire doivent être convoqués" . Une réponse ministtérielle de 1978 précise "le syndicat secondaire ne saurait, à l'assemblée générale du syndicat principal, se substituer aux copropriétaires qu'il regroupe". Il est à noter toutefois qu'un viel arrêt de la cour de cassation de 1977, unanimement critiqué, avait admis que l'assemblée du syndicat principal pouvait être composée des syndics des syndicats secondaires.
Ma position c'est que nous n'avons jamais été convoque à une AG et ce sont les représentants des ASL secondaires qui font la pluie et le beau temps sur ces lotissements.
Qu'en pensez-vous ?
MOUT : mon ASL a remis ses statuts à jour mais je n'ai pas trouve trace sur le JO je suis décidement pas doué. Je persevère, mais ses statuts sont à mon sens à jour. |
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Posté - 13 sept. 2009 : 02:02:56
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votre jurisprudence de la CAA de PAris 1996 concerne le statut de la copropriété qui n'est pas celui de l'ASL d'un lotissement, librement rédigé. Oubliez la.
reste donc à voir si les représentants de votre sous-lotissement en sont bien les représentants légaux et statutaires , dont la nomination a respecté les statuts de votre propre sous-lotissement. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 13 sept. 2009 02:04:17 |
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charlie91
Contributeur débutant
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64
Posté - 15 sept. 2009 : 14:52:36
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Bonjour Ă Tous,
Je reviens vers vous car j'ai du nouveau. En effet j'ai interrogé la Sous Préfecture pour savoir si nos ASL ont bien transmis, après publicité dans un journal local, les actes d'associations qui leurs donnent la possibilité d'ester en justice. La Sous Préfecture n'a rien trouvé, elle m'a conseillé de voir auprès de la Mairie mais je suis assez septique. Par contre la SP a bien reçu la mise en conformité de ces ASL au décret de 2004. Bizarre, bizarre. Qu'en pensez-vous ? Ici rien n'est clair, je ne sais pas si aujourd'hui la Société a été liquidé (30 ans après)....
Cordialement
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Mout
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65
Posté - 15 sept. 2009 : 19:15:03
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Nous avions "renifflé" quelque chose de pas clair...
Vos ASL n'ont probablement pas été "constituée" légalement en leur temps.
Leurs statuts n'ont pas été "publiés" selon les dispositions légales.
Le(s) petit(s) malin(s) qui les "gère(nt) a dû sauter sur l'occasion offerte par O 2004 + D 2006 pour faire une mise en conformité "à la hussarde"
La "mairie" n'est pas concernée par la procédure de déclaration des ASL
Quand à la société lotisseuse, peu importe son devenir...
Ce qui compte, ce sont les termes, TOUS LES TERMES, du cahier des charges publié.
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charlie91
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66
Posté - 15 sept. 2009 : 19:51:33
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Mout : Vous avez le lien de l'ASL ou sont repertoriés les documents sur le post 46. Si ça vous dis d'y jeter un oeil éclairé ....
Pouvez-vous m'éclairer sur ce que dit la loi de 1865, en particulier cette phrase. Qui sont les associés ?
"Les associations syndicales libres se forment sans l’intervention de l’administration. Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit [*condition de forme*]."
Cordialement |
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Mout
Contributeur vétéran
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67
Posté - 15 sept. 2009 : 20:08:55
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Au point oĂą nous sommes, seul VOUS avez les documents in extenso sous les yeux : il FAUT que vous les ayez...
Le CAHIER DES CHARGES a une PRIMAUTE absolue sur les statuts auxqueles il s'impose.
COMPRENEZ BIEN CELA.
Le "consentement unanime" est acquis SI le cahier des charges stipule l'adhésion de tous les acquéreurs de lots à l'ASL A CONSTITUER.
Ensuite, la balle est dans le camp des LEGITIMISTES (=lotisseur+colotis) pour FONDER en droit l'ASL par une AG constituante et des statuts qui respectent les termes du cahier des charges et le PROCEDURE LEGALE.
Cette procédure devait obéir à la loi de 1865 avant 2006.
Elle obéit depuis le 5 mai 2006 aux dispositions de O 2004+D 2006.
Dans votre cas, je crains que la procédure de la loi de 1865 n'ait pas été respectée==> pas de capacité juridique
Si c'est le cas, une mise en conformité A LA MARGE ne me semble pas devoir suffire : mais c'est difficile à apprécier.
= ce forum n'est pas un exercice de "voyance"
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charlie91
Contributeur débutant
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68
Posté - 16 sept. 2009 : 09:26:55
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Bonjour MOUT,
En venant dialoguer sur ce forum, dont j’apprécie le dynamisme, je souhaitais seulement avoir des infos sur un sujet qui me chatouille depuis quelques temps déjà . Mais j’y ai trouvé beaucoup plus dans l’application des uns et des autres à réfléchir sur les cas, bien souvent similaires, de l’objet de mes griefs. Je me nourris de ce dialogue que j’ai fais mien et qui m’a permis d’évoluer et d’apprendre des tas de choses. Bien sur, je ne chercher pas la clé de mes soucis, mes avocats s’en occupe, je chercher à comprendre en rentrant dans le jeu. Je vais au bout du bout, de la création de cet ASL pour arriver jusqu'à aujourd’hui.
Je synthétise au fur et à mesure des différentes mises au point faites dans ce dialogue pour me faire une chronologie des faits que je débattrai avec mes avocats. Mais je réfléchie tout haut et je me dis que :
La loi de 1865 prive l’ASL de la possibilité d’ester en justice si les formalités de publicité n’ont pas été accomplies, mais ne renie pas son existence. Donc nous avons depuis 1973 une ASL constituée qui ne possède pas la légitimité juridique.
Pour que son existence soit approuvée il faut un document signé de tous les associés, théoriquement il devrait être dans le même dossier que la pub, ce qui n’est pas le cas.
Alors dans ce cas cette ASL a-t-elle une existence réelle ?
La modification des statuts publiée au JO suffit-elle pour régulariser son existence ?
A ce moment ne doit-elle pas recueillir la signature de tous les colotis pour assoir définitivement son existence comme cela est demandé dans la loi de 1865 et l’ordonnance de 2004 ?
Le cahier des charges mentionne que :
« Le présent cahier des charges est un acte de droit privé, destiné à fixer, pour le présent et l'avenir, les règles des relations de la Société, personne morale de droit privé, et des futurs propriétaires ou occupants de la zone, de même que les relations desdits propriétaires entre eux.
1° Le présent cahier des charges est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie des immeubles de la zone territoriale soumise audit cahier des charges et par ceux-ci à la Société.
2° A cette fin, ce cahier des charges doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des biens immobiliers situés dans la zone soumise au présent cahier des charges par reproduction in extenso ou tout au moins par référence à un acte déposé chez un notaire, qu'il s'agisse d'une première vente ou de revente ou de locations successives. L'omission de cette formalité engage la responsabilité de l'intéressé.
Tout propriétaire au sens défini en l'article 34 - 2° d'une parcelle comprise dans l'assiette foncière du présent cahier des charges, à l'exclusion des propriétaires des parcelles visées en l'article sixième fait obligatoirement partie de
L’association syndicale des propriétaires, association régie par les lois des vingt et un juin mil huit cent soixante-cinq, vingt-deux décembre mil huit cent quatre-vingt huit, quinze décembre mil neuf cent deux et les textes subséquents.
L'association a pour objet :
a. de veiller à l'application du présent cahier des charges et de statuer sur les éventuelles modifications de celles-ci ;
b. de s'approprier les biens et éléments d'équipements à usage commun visés sous le chapitre quatrième ;
c. de gérer et d'entretenir ceux-ci ;
d. de fixer le montant de la contribution des membres aux frais de gestion et d'entretien de ces biens et éléments d'équipements et de la recouvrer. »
Nous pouvons conclure que le cahier des charges ne parle pas seulement des « communs ou servitudes» comme citées plusieurs fois dans les posts précédents, mais que c’est un document contraignants qui s’appliquent également à la propriété privé et qui donne toute latitude à l’ASL pour faire la pluie et le beau temps dans ces lotissements.
Mais ceci est mon analyse et j’attends la controverse.
Cordialement
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Mout
Contributeur vétéran
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69
Posté - 16 sept. 2009 : 10:00:37
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Alors, reprenons dans l'ordre de votre dernier post
citation: chercher la clé de mes soucis, mes avocats s’en occupe
LĂ , Ă mon avis c'est une erreur constante de croire que "les avocats" font cela.
Les avocats ne vous "offrent" le plus souvent que leur savoir-faire en matière de procédure.
C'est au requérant de réunir toute la documentation et de LA COMPRENDRE pour la transmettre aux avocats ET LEUR PRECISER quels arguments juridiques il feur faut développer.
Faute de cela, ils en arrivent toujours à requérir la nomination d'un expert dont la mission sera plus ou moins mal définie AFIN DE COMPRENDRE LE LITIGE 
citation: Donc nous avons depuis 1973 une ASL constituée qui ne possède pas la légitimité juridique.
Vous ne pouvez en être sûr que si vous ne pouvez trouver AUCUNE TRACE :
- d'AG constituante, régulièrement CONVOQUEE et TENUE à telle date;
- de STATUTS adoptés par cette AG;
- de publication des des journaux locaux
- de déclaration à la préfecture
citation: Pour que son existence soit approuvée il faut un document signé de tous les associés
NON : votre cahier des charges stipule l'adhésion de tous les acquéreurs à l'ASL, par voie de conséquence de l'achat d'un LOT.
citation: théoriquement il devrait être dans le même dossier que la pub, ce qui n’est pas le cas.
Les dossiers de PUB ne n'ont pas de valeur contractuelle
citation: La modification des statuts publiée au JO suffit-elle pour régulariser son existence ?
Si vous nous aviez bien lu, vous auriez compris que NON.
Pour modifier des STATUTS, il faut qu'ils existent, et qu'une ASSEMBLEE GENERALE statutairement tenue VOTE en faveur du PROJET de statuts rédigés conformément aux dispositions légales de l'ORDONNANCE de 2004 et du DECRET de 2006
Avez-vous des AG de votre ASL du lavoir?
citation: « Le présent cahier des charges est un acte de droit privé, destiné à fixer, pour le présent et l'avenir, les règles des relations de la Société, personne morale de droit privé, et des futurs propriétaires ou occupants de la zone, de même que les relations desdits propriétaires entre eux.
Ce cahier des charges "fixant les relations entre la société" venderesse des lots et les "futurs propriétaires ou occupants" de "la zone", d'une part, "de même que les relations desdits propriétaires entre eux", d'autre part...
...ce cahier des charges stipule t'il CLAIREMENT ET PRECISEMENT qu'il porte sur les relations des propriétaires avec l'ASL? NON
citation: Tout propriétaire au sens défini en l'article 34 - 2° d'une parcelle comprise dans l'assiette foncière du présent cahier des charges, à l'exclusion des propriétaires des parcelles visées en l'article sixième fait obligatoirement partie de l’association syndicale des propriétaires
voilà "l'accord unanime constaté par écrit"
citation: L'association a pour objet :
a. de veiller à l'application du présent cahier des charges et de statuer sur les éventuelles modifications de celles-ci ;
Evidemment, cette disposition est ambiguë.
Il faudrait relire COMPLETEMENT le cahier des charges pour trouver les "servitudes" applicables aux parties communes que l'ASL a la charge d'acquérir et d'entretenir.
L'ASL est-elle propriétaire?
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charlie91
Contributeur débutant
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70
Posté - 16 sept. 2009 : 11:51:41
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Ce qui m’intéresse et sur lequel je me focalise c’est l’existence même de cet ASL dés son origine en 1973.
Citation
Vous ne pouvez en être sûr que si vous ne pouvez trouver AUCUNE TRACE :
- d'AG constituante, régulièrement CONVOQUEE et TENUE à telle date ;
- de STATUTS adoptés par cette AG ;
- de publication des journaux locaux
- de déclaration à la préfecture
Il n’y a aucune trace de déclaration de cet ASL en sous-préfecture donc aucun document y compris une AG qui aurait validé ses statuts.
Citation
NON : votre cahier des charges stipule l'adhésion de tous les acquéreurs à l'ASL, par voie de conséquence de l'achat d'un LOT.
Je ne vois pas la relation entre la constitution d’une ASL conformément à une loi qui dit :
« Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit [*condition de forme*]. » et le cahier des charges
Ces consentements devrait faire partie des documents déposés en sous-préfecture.
Citation
Les dossiers de PUB ne n'ont pas de valeur contractuelle
Quant je parle de dossier de pub je veux parler du dossier déposé en sous-préfecture.
Pour le reste je suis d’accord sur votre analyse.
Pour ce qui concerne le cahier des charges et l’objet règlementaire d’une ASL, celui-ci ne reflète en rien la lettre de la loi puisqu’il est dit :
« Lorsque la Société aura fait connaître à l'Association Syndicale Libre de CHEVRY 2 que son activité de réalisatrice de l'ensemble immobilier a pris fin dans la zone soumise au présent cahier des charges, l'action en suspension des travaux ou démolition sera exercée par ladite association syndicale. »
Cela veut dire que la Société délègue à l’ASL un pouvoir de police.
Les communs transférés à l’ASL qui vraissemblablement est propriétaire. Pour certains, des rétrocessions à la commune ont été faites.
Article vingt et unième.-VOIES.-
Article vingt-deuxième.-TALUS SEPARATIFS la Société en fera le transfert à l'Association Syndicale Libre
Article vingt-troisième.-ASSAINISSEMENT. - EAUX USEES.-
Article vingt-sixième.-ECLAIRAGE PUBLIC.-
Article trente et unième.-DISPOSITIONS EN CAS DE CREATION D'UN GOLF.-
Article vingt-neuvième.-ESPACES VERTS.-
Article vingt-huitième.-PARC DE STATIONNEMENT DES VEHICULES.-
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Mout
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71
Posté - 16 sept. 2009 : 12:17:37
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changer de lunettes |
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charlie91
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Posté - 16 sept. 2009 : 14:24:54
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Compris. Fin des Ă©changes. Ce qui semble logique pour vous doit l'ĂŞtre pour tous.
En tous cas merci pour ce dialogue |
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Mout
Contributeur vétéran
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73
Posté - 16 sept. 2009 : 15:35:14
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non, j'ai fait erreur : pas les lunettes |
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charlie91
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74
Posté - 23 sept. 2009 : 09:14:34
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Bonjour,
Je reviens vers vous pour un avis sur un élement de mon cahier des charges qui ne me paraît pas trés clair.
Je cite
4° S'agissant des espaces non construits, de propriété divise ou de propriété commune dans le cadre d'un syndicat de
copropriété, leurs propriétaires respectifs et, le cas échéant, le syndicat de copropriété, en assurent l'aménagement et
l'entretien, sous le contrôle de l'Association Syndicale Libre, sans préjudice de celui, le cas échéant, de
l'Association syndicale particulière ou du syndicat de copropriété auquel ils peuvent appartenir."
Parle t-on d'espaces communs ou d'espaces privatifs ou les deux ? J'avoue que la subtilité m'échappe.
Merci pour votre réponse |
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Mout
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75
Posté - 23 sept. 2009 : 12:03:15
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Il s'agit :
citation: des espaces non construits, de propriété divise ou de propriété commune dans le cadre d'un syndicat de copropriété ,
= jardin des lots individuels (= propriété divise)
ou
= parties communes des lots de lotissement en copropriété (= propriété commune en indivision entre les copropriétaires) |
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charlie91
Contributeur débutant
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76
Posté - 23 sept. 2009 : 12:25:33
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charlie91
Contributeur débutant
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77
Posté - 23 sept. 2009 : 18:17:34
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La jurisprudence judiciaire (Cour d’Appel du 19 Octobre 1989) tend à déclarer irrecevable les actions des associations
syndicales dirigées contre des violations par des colotis des clauses du Cahier des Charges. Seuls peuvent le faire les colotis. Il semblerait que cette jurisprudence pourrait tomber si l’Association devenait propriétaire des parties communes. Elle serait alors considérée comme un coloti, détentrice d’un lot particulier.
Qu'en pensez-vous ? |
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Mout
Contributeur vétéran
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78
Posté - 23 sept. 2009 : 19:13:05
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Une ASL regroupe (les propriétaires) des LOTS de son "périmètre" (terme à ne pas prendre au sens géométrique)
Elle-même, cette personne morale, es qualité, n'est PROPRIETAIRE, le cas échéant, que de parcelles de voiries ou de zones vertes ou d'agrément, QUI NE SONT PAS DES LOTS.
Elle n'a de "pouvoir" QUE sur ces parcelles qui desservent les lots et ne peut agir en justice QUE par rapport Ă cet OBJET LEGAL.
On trouve des décisions judiciaires dans lesquelles l'ASL est jugée recevable à demander qu'un coloti respecte telle ou telle stipulations du cahier concernant les constructions sur son lot...
Mais dans ces cas, les colotis n'ont jamais soulevé  l'irrevabilité de l'ASL à agir ainsi HORS DE SON OBJET LEGAL, précisé dans le CAHIER DES CHARGES du lotissement ou/et dans les STATUTS de l'ASL...
Les juges ne jugent QUE sur ce qui leur est produit (sauf les cas relevant de dispositions d'ordre public)
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 23 sept. 2009 : 19:20:14
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remarques sur votre précédente question :
citation: 4° S'agissant des espaces non construits, de propriété divise ou de propriété commune dans le cadre d'un syndicat de copropriété, leurs propriétaires respectifs et, le cas échéant, le syndicat de copropriété, en assurent l'aménagement et l'entretien,
...jusque là , pas de problème : c'est l'exercice du droit de propriété
mais la suite :
citation: sous le contrôle de l'Association Syndicale Libre, sans préjudice de celui, le cas échéant, de l'Association syndicale particulière ou du syndicat de copropriété auquel ils peuvent appartenir."
me paraît hors de toute légalité :
- hors les termes de l'Ordonnance de 2004 et du décret de 2006
- hors le droit de propriété
- hors les dispositions du Code Civil
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Édité par - Mout le 23 sept. 2009 19:21:06 |
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poivresel
Contributeur actif
France
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Posté - 25 sept. 2009 : 18:14:46
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Bonjour,
Je pense qu'il est nécessaire de préciser quelques points:
1/ Vous acheter un lot du lotissement, vous devenez AUTOMATIQUEMENT membre de l'ASL.
2/ L'ASL a 2 buts: 1 gérer les bien communs (espaces verts, voirie si nécessaire, etc., 2 faire respecter le cahier des charges applicable aux LOTS. C'est dans le cas que l'ASL peut agir contre un coloti.
3/ En 1973 la création d'une ASL consistait à la publication de la création d'ans une journal d'annonce légales, a sa déclaration des statuts, cahiers des charges et règlement en préfecture, sans dépôt de ceux-ci.
4/ La création de l'ASL est faite par l'aménageur du lotissement. C'est dans le permis de lotir que l'on retrouve les statuts, cahiers des charges et règlement.
5/ Dans l'acte de vente d'un lot le notaire doit citer ces textes.
D'autre part, l'ordonnance de 2004 n'a pas mis une obligation aux ASL de mettre à jour leurs textes. Cela ne concerne que les associations syndicales autorisées et constituées d'offices. La grande modification est le bénéfice de l'article 20 et 19 de la loi de 1965 sur la copropriété. L'obligation de tenir un fichier à jour de l'identité des colotis. Un point n'est pas très clair, c'est l'obligation de déposer les textes aus service des hypothèques.
Enfin dernier point: Il y a eu certainement un 1ère AG pour créer l'ASL. Il est nécessaire de rechercher la convocation et le compte rendu. L'absence d'AG régulière ne rend par caduc l'ASL. |
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