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COLYNE
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 Posté - 16 oct. 2009 : 16:19:10
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Le contrat du syndic
offre de srevice pour la gestion d'immeuble en copropriété
ou contrat de syndic (si acceptation par l'assemblée générale)
(activité régie par la loi du 10 juillet 1965 et le decret du 17 mars 1967 modifié)
1 MISSION:gestion courante (honoraires forfaitaires)
-a/ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE
VOILA ?apparament notre lotissement est géré comme une copropriété .
Est-ce possible ??? |
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Posté - 16 oct. 2009 : 17:48:14
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Les villas ont-elles étaient construites par les "colotis" ou l'ont-elles toutes été par un promoteur ou le même organisme?
Dans l'attente
Bien à Vous Colyne, on va avancer tranquilement. Vous avez compris que chaque mot à son importance. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 18:30:00
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les villas ont été construites chacune par les colotis (d'ailleurs certains lots ne sont pas encore construits)
pas de promoteur, chacun a choisi son constructeur
je donne une petite précision : vu que l'on doit créer une association Y pour les 25 lots le syndic en question a envoyé à chacun des colotis un contrat de syndic ( celui ci se nomme offre de service pour le gestion d'immeuble en copropriété!!!! ou contrat de syndic (si acceptation de l'AG)
ce même syndic gérait avec un même contrat les 46 lots, le contrat tombe à l'eau avec la dissolution d'ou l'offre nouvelle.
il est ajouté que l'activité est régie par la loi de 1965 encore elle !!!)
cette offre de contrat doit être discuté dans l'ordre du jour :
il est dit "après avoir pris connaissance du projet....désigne le syndic (en l'occurence M Bertrand son responsable) pour 3 ans il est précisé qu'il aura les attributions de président du secrétaire et du trésorier
cela veut dire dire que si l'AG accepte l'offre de ce contrat que les statuts de l'ASL et du cahier des charges deviennent nuls et qu'alors on sera régit par la loi du 10/7/1965 ou PAS DU TOUT ?????? |
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Mout
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 Posté - 16 oct. 2009 : 18:37:34
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citation: ARTn°... ASSOCIATION SYNDICALE ,constitution
..................les propriétaires desdits lots seront de plein droit et obligatoirement menbres d'une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865 et les lois qui l'ont modifiée ou complétée et par les présents statuts .La durée est illimitée
CHAPITRE ASSEMBLEE GENERALE
Pouvoir
elle peut modifier les présent statuts et les dispositions du cahier des charges dans les conditions de quorum et de majorité ci après prévues, ou accorder des derogations individuelles a ces prescriptions mais sans aggraver les restrictions imposées par l'exercice du droit de propriété et sous réserve de l'approbation administrative prévue a l'article xyz (cité ci dessus).
Il lui est toutefois interdit de porter atteinte a l'exercice du droit de propriété de l'un des membres de l'association et de modifier la répartition des dépenses ou des droits de vote. Bien entendu, ces dernières décisions peuvent être prises a l'unanimité, ainsi que celles concernant l'application des dispositions du cahier des charge qui règlementent l'usage des parcelles dans l'intérêt commun.
Les décisions obligent tous les copropriétaires ,même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n'ont pas été présents ou représentés a la réunion.
MAJORITE
Les décisions de l'assemblée générale sont prises a la majorité des voix . Toutefois l'orsqu'il s'agit d'entreprendre des ouvrages a caractère somptuaire, la décision doit être prise a l'unanimité .
Ces dispositions que vous avez recopiées dans votre cahier des charges s'imposent à tous les colotis et AUCUN TIERS ne peut les modifier.
Ce cahier des charges INTERDIT DE MODIFIER LA REPARTITION DES DEPENSES.
Ce cahier des charges stipule la DUREE ILLIMITEE de l'ASL, laquelle ne peut donc ETRE DISSOUTE que si son OBJET = sa mission prend fin.
Ce n'est pas votre cas.
VOTRE CAS :
1) des travaux importants de maintenance des voies communes en indivision entre tous les colotis
2)Ces travaux semblent s'imposer dans une partie du lotissement (et pas dans l'autre )
Ils ne sont pas "somptuaires" et peuvent donc être VOTES A LA MAJORITE des voix (= total des voix divisé par deux, plus un)
3) la dissolution de l'ASL est probablement une ruse du syndic pro qui fait la pluie et le beau temps, profitant de l'ignorance des colotis d'une part, et avec la complicité d'un ou deux colotis qui y trouvent leur compte, d'autre part (ils sont à chercher dans la "partie" qui ne supportera pas les travaux lourds )
4) votre cahier des charges impose que les STATUTS de l'ASL soient conformes aux dispositions légales.
La loi de 1865 a été purement et simplement annulée par l'ORDONNANCE DU 1er JUILLET 2004 et son décret d'application du 3 mai 2006.
Si vos STATUTS ne sont pas conformes, ils devaient être mis en conformité depuis le 5 mai 2008 au plus tard.
Depuis 2008, les décisions d'AG sont inopposables si les statuts ne sont pas conformes...
C'est peut-être ce qui va vous sauver de cette entreprise en tous points illégales.
Encore faut-il que vous lisiez vos statuts et que vous repériez les défauts de conformité (adresse incomplète, OBJET non défini, listes des lots et leurs références cadastrales absente, article prévoyant les conditions de dissomution...
C'est un vrai travail à faire. |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:00:10
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Je sais qu'il n'y a pas eu de modification ni de mise en conformité
Pouvez vous m'expliquer la phrase
"si vos statuts ne sont pas conformes les décisions de l'AG sont inopposables" ??? |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 19:25:46
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dans le chapitre assemblée générale puis...
dans le point majorité, il est écrit :
....."d'autre part, la dissolution de l'association syndicale après avoir été votée par l'assemblée ne peut être prononcée que par une nouvelle délibération de la dite assemblée, au plus tard deux mois aprés la 1ère délibération (nous en sommes à 3 mois) et statuant à la majorité des 3/4 à condition que l'association syndicale n'ait pas été transformée en association approuvée par le préfet"
qu'est ce que cela veut dire et dans notre cas ????
au cas où...a quel endroit chercher si l'association a été approuvée par un préfet ?
vous dites l'ASL peut être dissoute quand sa mission prend fin, est ce que ça veut dire que dès que l'on confie la gestion à un syndic prof cela entraîne automatiquement la dissolution ou alors je nage en plein et je comprends rien!!!
merci |
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Mout
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:00:09
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citation: Pouvez vous m'expliquer la phrase
"si vos statuts ne sont pas conformes les décisions de l'AG sont inopposables" ???
Avec des si, on mettrait Paris en bouteille...
MAIS
Si les statuts initiaux (ont-ils été déclarés en préfecture?) n'étaient pas conformes aux nouvelles dispositions légales, les décisions prise en AG pourraient être dénoncées, apr tout coloti, comme illicites et donc NULLES.
citation: dans majorité, il est écrit :
....."d'autre part, la dissolution de l'association syndicale après avoir été votée par l'assemblée ne peut être prononcée que par une nouvelle délibération de la dite assemblée, au plus tard deux mois aprés la 1ère délibération (nous en sommes à 3 mois) et statuant à la majorité des 3/4 "
==> 2 AG consécutives tenues dans le délai de 2mois, SONT DONC NECESSAIRES POUR PRONONCER LA DISSOLUTION
La 2ème AG doit voter la dissolution à la majorité des 3/4
citation: à condition que l'association syndicale n'ait pas été transformée en association approuvée par le préfet
=ASA
==> ce n'est pas votre cas: vous n'avez pas voté la transformation de l'ASL en ASA
Cela devient très technique : vous devez lire aussi assidument VOS STATUTS, chercher s'ils ont bien été enregistrés en préfecture et publiés dans 2 journaux...
...et ensuite voir s'ils sont totalement CONFORMES aux nouvelles dispositions légales |
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poivresel
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:00:20
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Bonjour,
Postulat 1 : c'est un lotissement!
Postulat 2: la répartition des charges se fait au tantième. Et oui cela existe
Point 3: Question, il est dit que la cahier des charges a été déposé au hypothèque. A cet époque cela ne se faisait pas SAUF si l'ASL est une AFUL (c'est presque identique).
Pour découper le lotissement en 2 il est nécessaire:
a/ De définir une division parcellaire et un périmètre pour chaque partie.
b/ Dans la division parcellaire il y aura les lots individuelles et les parties communes, qui seront propriété de l'ASL. Les voiries seront propriété de l'ASL. Il sera nécessaire de définir une nouvelle clé de répartition des charges pour chaque partie.
Pour l'autre partie de la question: répartition de la réfection des voiries à l'utilité.
C'est IMPOSSIBLE.
La répartition à l'utilité pour des voiries n'est utilisée qu'en cas de voirie privée déservant des propriétés INDEPENDANTES les une des autres. Ce n'est pas le cas ici, les propriétés sont liées par l'ASL. |
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poivresel
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49
Posté - 16 oct. 2009 : 20:13:19
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Rebonjour,
Excuser moi mais je n'avais pas tout lu.
1/ Petite précision: l'ordonnance de 2004 n'impose pas la révision des statuts des ASL.
C'est conseillé pour pouvoir bénéficier de l'article 20 de la loi de 1965 de la copropriété et de la prise d'hypothèque en cas de dette du coloti.
Il y a obligation d'avoir un fichier A JOUR des colotis. Cela n'est pas aussi évident avec les divorces, les successions, etc.
L'ASL reste parfaitement légale, après l'ordonnance de 2004, si les statuts n'ont pas été mis à jour.
2/ Division en 2 du lotissements: comme cela va modifier la répartition des charges il me semble que l'unanimité soit nécessaire.
3/ Syndic professionnel: surtout ne pas confondre avec copropriété. Si c'est une ASL il y a un comité syndical. Celui-ci peut demander l'aide d'un syndic professionnel MAIS il travail sous les ORDRES du comité syndical.
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:18:21
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comme vous le dites : si l'assemblée générale vote la dissolutions de l'assemblée syndicale (des 46 lots) avec 3/4 majorité,est ce que cela entrainera la possibilité de modifier les statuts du cahier des charges ??
Qu'entraine la dissolution pour nous ???
NB les voieries sont bien privées (les voieries et les espaces verts communs appartiennent en indivise à tous les prorpiétaires
les statuts de l'ASL ont été actés chez un notaire c'est tout, il n'est pas stipulé que cela a été ni enregistré en préfecture ni publié dans des journeaux en tout cas je l'ai lu nulle part
merci de vos différents éclairage je tente bon gré mal gré de comprendre tout ça |
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Mout
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:32:48
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Il vous faudra écrire au préfet de votre départment pour lui demander si les statuts de votre ASL ont été publiés.
Mais votre ASL a t'elle un "directeur" élu? |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:43:39
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l'ASL avait un président qui avait été élu, depuis que la gestion se fait par un syndic pro il y a un président de séance
lors des AG
M POIVRESEL pourquoi dites vous que la création de 2 associations va modifier la répartition des charges, le syndic a in diqué que la nouvelle association gardera les statuts de la 1ère association ? Est ce à dire qu'automatiquement et légalement une nouvelle répartition est obligatoire??????? |
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Posté - 16 oct. 2009 : 20:51:49
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Si l’on essaye de reprendre le fil depuis le début, on en tire (sous toutes réserves, les informations parfois délicates à deviner) que nous avons un lotissement avec:
- un règlement dont il ne me semble pas avoir lu qu’il n’est plus applicable, d’autant qu’en préambule, il s’agissait d’envisager de le garder
- une ASL et ses statuts
- Un CDC
La question posée concerne la possibilité de sa division en 2 et la possibilité de répartir des changes à l’utilité.
Concernant cette dernière interrogation, il est dit que « la difficulté qui résulte du silence de l’Ordonnance de 2004 ne porte pas sur le principe du contrôle judiciaire. L’absence de critère légal laisse au juge la possibilité d’annuler une répartition manifestement déséquilibrée ; elle paraît s’opposer à ce qu’il fixe une nouvelle répartition.
L’ASL semble rester libre de fixer des répartitions.
A ce propos, je ne pense pas, à la lecture des informations données, effectivement qu’il y ait un sol indivis des parties communes (rappelons que 10/460 = 1/46, soit un lot sur 46) mais effectivement comme envisagé par Emmanuel une simple mention des répartitions de Charges.
Le code de l’urbanisme de l’époque demandait le transfert à l’ASL…….
Enfin, les mentions relatives au statut de la copropriété restent dès plus surprenantes
Je laisse de coté les questions relatives aux règles de majorités nécessaires aux modifications envisagées et en revient, et bien simplement au droit de l’urbanisme qui semble, pour l’heure être mis allègrement de coté !
1°) Sauf mauvaise lecture…….rien ne nous dit que les règles n’ont pas été maintenues
2°) De la même façon, une lecture complète du CDC n’a pas été faite concernant cette possibilité et il conviendrait de s’en assurer.
Enfin dans un cas favorable, à savoir règles caduques et CDC ne l’interdisant pas, il reste une question fondamentale que se posent de nombreux juristes et praticiens sur la définition et la pérennité d’un lotissement.
Si pour les uns le lotissement n’existe plus dès la caducité des règles, ce n’est pas le cas pour les autres. La question est loin d’être tranchée, même si pour certains d’entre nous une « conviction » se dégage.
Il y a donc lieu au préalable de vérifier si le R442-10 ne s’applique pas eu égard au règlement et au CDC et de faire un choix (partagé par le Notaire et son Cridon sur le retour dans le régime de droit commun du lotissement)
Enfin sur le fonds, et si toutes les questions sont réunies, hors les questions purement de contrat avec un syndic, en quoi la scission de lotissement en deux avec éventuellement de nouvelles charges qui conviendraient à tous serait gênant
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 21:24:25
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les parties communes (espaces verts ,voiries,)sont bien en indivise, la scission du lotissement pourrait être interressante ,mais peut-on demander une répartition des charges en fonction de l'utilité ,sachant qu'a la base nous sommes un lotissement , peut-on aussi par conséquent appliquer la loi du 10 juillet 1965. C'est en fait la question du début. |
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Posté - 16 oct. 2009 : 21:39:06
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 21:58:21
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J'ai donc acquis mon lot (terrain) en pleine propriété et 10/460 èmes de toutes les parties communes de l'ensemble immobilier dans le lotissement nomé...........autorisé suivant arrété de Monsieur le prefet.
Le réglement et le cahier des charges du lotissement ainsi que les statuts de l'association syndicale ont été établis au terme d'un acte reçu par Maître.........
Le lotissement a été autorisé suivant arrété de monsieur le PREFET, et publié aux hypothèques. |
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Posté - 16 oct. 2009 : 22:04:35
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ouais ! à mon avis mauvaise rédaction ou mauvaise interprétation (ceci-dit tres respectueusement)
Sauf......mais j'ai du mal à me replonger dans mes sources à cette heure-ci pour savoir si les R315-6 et 7 n'étaient pas en vigueur à cette éposue et si l'ancienne législation donc le permettait
Vérification à faire ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 22:07:58
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Le cahier des charge stipule que six lot communs restent en indivision forcée, a l'usage collectif des occupants du lotissement. Chacun de ses six lots sont détaillés en précisant leur surface. |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 22:14:24
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Ce que j'ai écrit au numéro 56 est srtictement ce qui est inscrit dans mon acte de vente de l'immeuble non bati.
Désignation, nature et quotité des droits concernés. ECT........... |
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COLYNE
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Posté - 16 oct. 2009 : 22:19:34
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Je vais laisser décanter jusqu'a demain matin, la nuit porte conseil; merci très sincèrement a tous ceux qui ont participé a ce débat.
et veuillez excuser mon non savoir.
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