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 Posté - 10 nov. 2009 : 20:26:03
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bbra : son contrat s'est arrêté le 29 lors de cette AG ou il n'a pas été renouvellé. Si son contrat courrait encore un mois ou deux, il aurait continuer à gérer la copro ??? un jour ou 60 jours, peu importe, le 29 c'était fini.
Mais vous avez fait une grosse erreur en n'élisant pas de syndic. Vous aviez également la possibilité de nommer un syndic bénévole - vous par exemple - le temps de préparer une autre AG, en ayant tout pouvoir pour la convoquer, et sans passer par la case administrateur judiciaire.
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bbra
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 Posté - 10 nov. 2009 : 20:55:40
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malheusement le jour ce cette AG je n'avais aucun pouvoir, je n'étais qu'un membre du conseil, toutes les rétorcations que j'ai pu émmettre ont été balayées par le syndic en place et le président de séance qui était en même temps président du conseil syndical.
Le problème c'est que les copropriétaires ne sont pas et n'étaient pas au courant de toutes les magouilles du syndic et du président du conseil syndical. Pour eux je suis un gros problème, aussi bien pour les travaux de ravalement, la gestion de la copro car je mets mon nez ou il ne faut pas. Le syndic sortant cela fait plus de 15 ans qu'il est en place et il a main forte sur la ville. Donce si je me suis adressée à vous c'est que je ne dois absolument pas me tromper car on m'attend au tournant, la moindre faute que je pourrais faire maintenant que je suis présidente du CS pourrai m'enmener devant le TGI et je suis persuadée c'est ce qu'ils attendent. |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2009 : 23:14:35
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 bbra, ce n'est pas demain la veille que vous serez devant le TGI, soyez rassurée !
Vous n'avez pas répondu à la question : DATE de la 1ère notification de la convocation pour cette AG du 25.11 ? (je ne parle pas de la date mentionnée sur la convoc mais de celle à laquelle vous (et les autres) avez reçu la convoc et signé l'accusé de réceprtion.)
Alors qu'il y avait 3 candidats (c'est une erreur, il faut rester à 2), l'AG n'a pas désigné de syndic, il n'y avait plus de syndic en titre le 29 au matin.
Autre question : qui avait la charge d'établir le PV, quand est-il de ce PV ? |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2009 23:17:00 |
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bbra
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Posté - 11 nov. 2009 : 10:21:18
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bonjour à vs tous
signature de l'AR présenté par le facteur pour la convocation du 25/11/09 le 3 novembre 2009.
Pour cette AG au 25/11/09 le Syndic A a reconvoqué lui et les deux autres.
Le PV c'est le syndic A qui l'a établi (donc le sortant) car l'AG l'avait nommée secrétaire.
Le PV a été signé par tous les membres du bureau. J'ai pu en avoir une copie que j'ai transmis à l'avocat avec la convocation.
Lorsque le syndic sortant a reconvoqué une autre AG (25/11/09) celui-ci s'est bien gardé d'y ajouter le PV de la dernière AG (28/10/09). Je trouve cela illégale dans le fait qu'entre deux AG on devrait avoir le résultat de la 1ère afin de pouvoir répondre aux questions de la seconde. J'espère que je me fais bien comprendre. |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 12:29:42
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"signature de l'AR présenté par le facteur pour la convocation du 25/11/09 le 3 novembre 2009."
CQFD.
Cette convocation est notifiée par une ersonne qui n'a pas qualité : AG entachée de nullité.
PS : lorsqu'on souhaite changer de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être serétaire e séance. |
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bbra
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Posté - 11 nov. 2009 : 13:47:00
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gedehem
c'est facile à dire mais pas évident à faire quand vous pensez qu'ils sont venus à 6 personnes du syndic sortant pour mieux manipuler l'AG et que le soi-disant président du CS est pour le syndic sortant.
Vs ne m'avez pas répondu concernant le PV de cette AG.
Merci pour vos réponses. |
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nefer
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Posté - 11 nov. 2009 : 13:50:23
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c'est la convocation qui doit être expédiée pendant la durée de validité du mandat du syndic
peu importe la date à laquelle le copropriétaire retire sa lettre |
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Posté - 11 nov. 2009 : 13:57:59
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bbra : citation: quand vous pensez qu'ils sont venus à 6 personnes du syndic sortant
le syndic qui règne sur la ville et votre copro se déplacerait avec 5 gardes du corps ???
Les 2 autres syndics étaient ils présents ( hors de la salle ) lors de la première AG ???
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 14:54:58
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"c'est la convocation qui doit être expédiée pendant la durée de validité du mandat du syndic"
Les 1er avis ou remises en main propre ayant sans doute eu lieu le 3.11 comme l'indique bbra, il est est vraisanblable que les envois soient datés au mieux du 29 ou 30, ce dont je doute l'AG étant du 28.11, très certainement du 2.11 .
Il n'y avait alors plus de syndic. |
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bbra
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Posté - 11 nov. 2009 : 18:55:27
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le cachet de la poste est le 30 octobre 2009. Ils étaient persuadé de toute façon qu'ils ne sortiraient pas vainqueur ou du moins ils le présentaient.
Du jour où j'ai envoyé certaines résolutions, les contrats de syndic pour être mis à l'odre du jour sur la convocation, en lettre RAR (ce qui les a beaucoup étonné, car d'habitude c'était de main à main entre CS et syndic) pour ma part je leur ai répondu que je suivais la procédure envers la loi, à chaque réunion que j'avais avec le responsable de notre copropriété (le directeur) le Président du cabinet assistait aussi à ces réunions.
Bref, Nefer vous dites "c'est la convocation qui doit être expédiée pendant la durée de validité du mandat du syndic"
donc pour vs cette convocation est-elle valable bien que certains des internautes disent qu'elle est nulle
peu importe la date à laquelle le copropriétaire retire sa lettre |
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nefer
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Posté - 11 nov. 2009 : 19:30:50
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a quelle date a été posté la convocation ? (voir sur l'enveloppe)
Quelle est la date de fin de mandat ? |
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Posté - 11 nov. 2009 : 19:40:36
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bbra : vous nous avez écrit que l'AG n'a pas élu de syndic le 29 octobre, alors le 30 octobre votre SDC n'avait plus de syndic , le cachet de la poste faisant foi !!! ce syndic n'était plus syndic . Pourquoi tournez autour du pôt.
C'est assez étonnant que l'ODJ soir déjà prêt le lendemain de l'AG pu ce syndic fût " viré"; d'ailleurs il n'était même pas le premier choix de l'AG !!!
bbra : vous n'avez plus que quelques jours pour prendre une décision.
1. une petite information dans les boites aux lettres sur la nullité de cette convocation, le syndc n'étant plus syndic depuis le 29 octobre ????
2. les copropriétaires viendront à cette AG. Il y a des chances que ce syndic "sortant et sorti" ne soit pas encore élu. Il faut absolument que l'AG se déroule comme il faut, à savoir que les 2 autres syndics soient présents et defende leur contrat, et rien ne vous empechera de leur faire préciser devant l'AG que cette AG sera peut-être annulé en cas de contestation sur sa validité.
3. le syndic sortant ne soit pas élu comme secrétaire, bbra , vous devrez vous présenter à ce post, c'est important. D'ailleurs personne d'autre ne le fera !!!
4.l'AG devra se prononcer sur chaque Syndic, en votant tout à tour sur le A, le B ou le C.
5. il vous faudra annonce à l'AG, en cas d'élection du sortnat, que dès la réception du PV, vous lancerez una action au tribunal pour annuler cette AG, illégalement convoquer par un syndic sans mandat. certains copros peuvent changer d'avis sur votre pugnacité à faire respecter la loi.
6. prenez rendez vous avec le syndic arrivé en tête lors de la première AG, pour qu'il soit bien présent à cette AG.
7. si le syndic vient encore en force, demandez à l'AG qu'elle décide de les faire sortir, cette AG est une AG privée de copropriétaires, la présence du syndic n'est pas obligatoire, alors que dire de la présence de ses sbires, ils n'ont rien à faire dans une AG privée.
8. pendant le vote sur le renouvellement du syndic, prerez le temps de discuter et de bien voter, aucun des syndics ou des " collègues" ne devront être présents. Le syndic " tyran" ne pourra pas exercer de pression sur l'AG.
9. élisez un autre syndic que ce sortant, élisez un syndic bénévole si aucun n'est choisi, et vous éviterez l'administrateur judiciaire, ce sera déjà pas mal de se sortir de ce gros " bourbier". !!!
Bon courage
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Posté - 11 nov. 2009 : 20:04:43
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bbra : je viens de relire les termes du contrat de votre syndic sortant :
citation: sur son contrat en 2006 il est inscrit en chapitre 2
durée : Il entrera en vigueur le 30 octobre 2206, jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30 septembre 2009 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 statuant aux conditions de majorité et prendra FIN AU PLUS TARD LE 30 OCTOBRE 2009.
Tout est clair et bien précisé dans ce contrat de 3 ans, il se terminera à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes soit le 29 OCTOBRE. Il n'y pas de doute sur la date de fin de son contrat, c'est écrit NOIR sur BLANC, le 29 octobre, date de l'AG générale annuelle.
par conséquent le 30 Octobre ce syndic ne pouvait donc plus convoquer une autre AG, son contrat a été rejetté par l'AG. Il n'est plus le mandataire de votre SDC et à ce titre il ne peut plus gérer, plus faire de chèque,......
Peut importe si un autre syndic fût élu ou Non lors de cette AG, cela ne le regarde même plus; il devait juste faire les cartons avec les archives de votre syndicat à remettre à son succésseur, qui ne peut être que l'administrateur judiciaire.
Le tribunal s'appuiera sans aucun doute sur le contrat 2006/2009. Ce syndic est "hors la loi".
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 22:20:59
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C'est ce que nous disons depuis 4 pages !
La date du 30 octobre était l'échéance absolue et définitive pour pouvoir convoquer une AG si celle-si (la convocation) n'était pas intervenue avant.
Du moment qu'il a convoquée une AG pour se tenir le 28 octobre, c'est ce 28 octobre qui marque l'échéance du mandat.
Le 29 il n'y a plus de syndic et personne d'autre que le pdt du TGI pour désigner le syndic sur requête selon D.art.46....
Maintenant, on peut encore en discuter durant 3 pages, sans que cela ne fasse avancer le schmilblic ....
Je croyais que dès lundi bbra devait contacter un avocat ? 
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Posté - 11 nov. 2009 : 23:17:03
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gedehem : si vous ne supportez plus les radotages, ne répondez plus. Vous avez radoté, autant que tous les autres intevenants, et ce que vous préconisez maintnenat est exactement ce que j'ai exprimé depuis le début de post !!!!
Le syndic n'est plus syndic, et il faut rapidement aller au tribunal pour cet administrateur judiciaire.
ET l'on continuera à radoter autant qu'il nous plaira, même sans vous gedehem, mais allez vous resister longtemps à l'appel d'UI??? |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 00:21:44
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Si 4 pages plus loin vous en êtes à dire la même chose que ce que vous disiez au début, comment cela s'appelle t-il ?
Vous comme d'autres essayons d'expliquer. Peut être que nos explications ne sont pas convaincantes au bout de 4 pages, ou alors que bbra ne veut pas aller plus loin, 5 ou 6 pages n'y changerons rien. |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 12 nov. 2009 : 00:57:45
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Je MAINTIENT que le contrat de mandat du syndic s’achève au jour de la durée qui a été fixée selon les critères de l’art.29 du décret 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, sauf si l’assemblée convoquée pour voter avant cette date le désigne à nouveau, le nouveau contrat remplacera et annulera donc le précédent.
Dans le cas ou cette AG n’a pas pu procéder à la désignation d’un syndic faute d’obtention de la majorité prévue par les articles 25 et 25-1 de la loi et 19 du décret ET SI LE CONTRAT DU SYNDIC N’EST PAS ARRIVÉ À SON TERME, celui-ci peut alors convoquer une nouvelle AG à la condition expresse que celle-ci SOIT RÉUNIE AVANT LE TERME DE SON CONTRAT (CA Paris, 23ème ch. B, 15 juin 2006. Juris-data n°2006-303360 qui reprend les stipulations l'arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2004 contestée par gédehem).
A défaut de pouvoir faire cela, le SDC sera dépourvu de syndic, mais qu’à partir de la date de la fin de son contrat, soit en l'occurrence dans le cas présent à partir du 1er novembre 2009, et il y aura alors lieu d’adresser une requête au président du TGI.
Il apparaît très clairement que la plupart des intervenants n'ont pas intégré la modification faite par le décret du 27 mai 2004 qui attribut dorénavant au syndic un contrat de mandat et non plus un mandat (ancien décret).
La différence étant substantielle en droit en ce sens qu'un contrat pour une durée fixée s'exécute jusqu'à son terme et il ne peut être interrompu avant son échéance qu’avec l’accord de tous les contractants, ce qui n'est pas le cas d'un mandat qui peut éventuellement être révoqué par la seule volonté du mandant (avec évidemment des justifications recevables).
La copro de bbra est donc dépourvue de syndic depuis le 1er novembre mais le syndic sortant a convoqué, le 30 octobre,dernier jour de son contrat, une AG pour le 25 novembre prochain.
Il appartiendra au président du TGI, s’il est saisi d’une requête pour nommer un administrateur provisoire, ce qui ne semble apparemment pas avoir été fait à ce jour, de décider, soit de constater l'absence effective d’un syndic et d’accepter la requête, soit de laisser la prochaine AG se dérouler pour le même motif que j’ai exposé au point n°34 (et vu les délais je suis prêt à parier que c’est ce qu’il fera).
Dans le cas où cette AG du 25/11/ se réunisse pour désigner un syndic, un problème lourd de conséquence va se poser au syndic (ancien ou nouveau).
En effet, du 1er novembre au 25 novembre, le syndic sortant n’ayant plus un contrat valide, il n’était plus en droit d’administrer la copropriété et tous les actes qu’il aurait pu accomplir pour le SDC sont donc nuls de plein droit et il ne peut prétendre à aucune rémunération pour cette période.
Dans ce cas de figure assez fréquent (chaque fois, comme dans le cas présent, qu’un syndic convoque en fin de contrat une assemblée pour une date ultérieure à son mandat), pour palier à ce gros problème, le syndic risque donc très probablement de chercher une astuce qui consistera tout simplement à faire commencer la durée du nouveau contrat de mandat au 1er novembre 2009 jusqu’au 30 octobre 2010, et l’AG, comme dans la quasi-totalité des cas, n’y verra que du feu.
Sauf que cela revient à établir un contrat rétroactif, ce qui est totalement illégal et qui conduit immanquablement à son annulation demandée par n’importe quel coproprio. bien informé (dans le délai de 5 ans prévu par l’art. 1304 du Code civil qui régit les contrats et conventions).
Si ce n’est pas le 1er novembre mais celle du 25 novembre, qui va alors prendre en charge tous les actes réalisés par un syndic de fait (totalement interdit) et non de droit pendant ces 25 jours ?
Personne, car ce n’est légalement pas possible de même qu’il ne sera pas possible à l’AG appelée à valider les comptes de l’exercice 2009 de couvrir cette période si elle ne veut pas risquer l’annulation.
Il faudra donc que le SDC diligente une procédure contre l’ancien syndic pour engager sa responsabilité dans les actes qu’il aura effectué durant cette période.
Il serait donc intéressant que bbra vérifie sur l’ODJ et les contrats de syndic joints, qu’elle est la date qui figure comme point de départ du nouveau contrat de mandat.
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Posté - 12 nov. 2009 : 08:07:21
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diogène vous avez l'habitude de citer des arrêts : il serait intéressant de les mettre en citation ou en URL afin que nous puissions les lire dans leur intégralité...
merci d'avance pour votre aide cher diogène.... |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 10:04:21
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"... qui attribut dorénavant au syndic un contrat de mandat et non plus un mandat."
Diogène, je vous suggère de refaire un tour à la biblio de la fac de droit de votre secteur pour y rechercher ce qui a trait au "Mandat", en particulier dans le Code civil !
Sans attendre, pour faire simple : donner mandat, délégation de pouvoir (AG) forme CONTRAT. Il y a accord de volonté entre celui qui délègue et celui qui accepte de recevoir (consentement des 2 parties)..
On parle de "contrat de mandat" pour la simple raison que ce "contrat", PROCEDE du mandat, en est une traduction, une déclinaison.
C'est toute la différence ente un contrat commercial (*) et le "contrat de mandat", lequel découle du mandat.
Pas de mandat = pas de contrat de mandat.
L'AG désigne son syndic ....qui entraine acceptation du contrat lié à cette délégation.
L'autre aspect : le coté folklorique des textes (mon appréciation) leur incohérence (appréciation plus policée !) :
Le décret de 1967 est un décret d'APPLICATION de la loi de 1965. Comme tout décret d'application il explicite, détaille, précise les grands principes de la loi ou certains disposition !
Mais s'agissant d'application, un tel décret ne peut inventer des dispositions qui ne sont pas prévues par la loi.
Or, le CONTRAT du syndic est absent de la loi.
D.art.29 parle certes du "contrat de mandat", déclinaison du mandat.
Pourtant D.art.11 impose, pour la validité de la décision désignant le syndic, la présentation d'un "contrat de syndic" (cf : contrat de travail, contrat de services ...etc ...).
C'est à dire qu'il y aurait inversion des choses : un tel contrat, absent de la loi, serait un préalable à la désignation.
Nombre de juristes, et pour ce qui concerne UI je pense à JPM, bien connu des anciens Uinautes (que devient-il ??), et de monbreux praticiens (dont je suis) ont relevé cette incohérence d'un contrat absent de la loi mais qu'imposerait son décret d'application...
C'est d'autant plus incohérent que sa prééminence en ferait un quasi "contrat commercial" comme il y en a tant, le syndic étant alors "prestataire de services "agissant dans un cadre contractualisé et non un mandataire social.
En l'état des textes, ce sont bien les dispositions de la loi qui s'appliquent, et les résolutions adoptées par l'AG.
Une AG ne peut être convoquée par le syndic qu'alors que sont MANDAT est en cours.
Ayant convoquée durant son mandat une AG appelée à désigner le syndic, son mandat actuel sera à échéance de cette AG !
Comme cela a déja été précisé, il n'y a pas chevauchement de 2 mandats.
Mandat jusqu'au 31 mai, AG convoquée le 8 mai :
- Le sortant est désigné "à nouveau". Entre le 8 et le 31 mai, il n'y a pas 2 mandats de syndic.
- un autre candidat est désigné : entre le 8 et le 31 mai il n'y a pas 2 syndics avec chacun un mandat.
- personne n'est désigné par l'AG, le syndicat n'a plus de mandataire a/c du 9 mai.
Diogène, C'est ce que vous précisez :
"le contrat de mandat du syndic s’achève au jour de la durée qui a été fixée selon les critères de l’art.29 du décret 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, sauf (??) si l’assemblée convoquée pour voter avant cette date le désigne à nouveau, le nouveau contrat de mandat remplacera et annulera donc le précédent."
CQFD !
A UN gros bémol près :
- le mandat du syndic sortant s'achève automatiquement à la date de l'AG appelée à désigné le syndic dans TOUS les cas de figure (votre "sauf" ne correspond à rien) , qu'il soit désigné à nouveau, qu'un autre soit désigné, que personne ne soit désigné.
D.art.46 est très clair dans ce dernier cas, votre "sauf" restrictif n'étant étayé par aucun texte.
Le "contrat de mandat" n'étant qu'une déclinaison du mandat, dont il procède, c'est l'échéance du mandat qui est base de tout.
(*) Pour ma part, je pense que nous sommes passés à un autre système si la primauté d'une relation contractuelle de nature commerciale est mise en avant.
Parler de "contrat de syndic" va dans ce sens, le syndic étant alors "pestataires de services" (ce qu'il est de fait devenu), un "contrat de mandat" qui procède du mandat d'un mandataire social étant autre chose.
Retour pour quelques précisions :
Selon un arret de CA Versailles du 9.07.1992, non remis en cause (voir "Administrer" 01.93), "la décision désignant le syndic doit être prise avant l'expiration du mandat du syndic sortant, car selon le principe (souligné par diogène) il n'y a pas de prise d'effet rétroactive de ce mandat s'il est donné après l'échéance du mandat précédent."
Ce qui tend bien à démontrer s'il en est encore besoin que l'AG désignant le syndic doit se tenir AVANT l'échéance du mandat initialement prévue, que le mandat du syndic sortant prend fin à l'intant même où le syndic 'nouveau' est désigné, en vertu du fait qu'il ne peut y avoir DEUX mandats en cours peu importe la personne bénéficiaire du mandat, sortant ou un autre..(**)
Et s'il n'y a persone de désigné, il n'y a personne syndic, le mandat du sortant ayant pris fin à cette AG !
Par ailleurs, ce qui a déjé été souligné :
"Une AG convoquée après l'expiration du mandat du syndic, cette assemblée est entachée de nullité" (contestable dans les 2 mois du PV) (Cass. 17.01.2006),
ce qui ne remet pas en cause l'AG convoquée avant la fin du mandat pour se tenir après l'échéance de celui-ci.
(**) Echéance initiale le 30.06, AG le 15.05.
Le mandat donné au syndic désigné prenant effet au 15.05, il n'y a pas chevauchement de 2 mandats entre le 15.05 et le 30.06, peu importe le bénéficiaire du mandat (de son "contrat de mandat"), le sortant ou un autre.
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Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 11:24:47 |
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bbra
Nouveau Membre
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Posté - 12 nov. 2009 : 11:32:15
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bonjour à vs tous
L'avocat a tous les éléments en mains pour faire le nécessaire auprés du président du TGI.
Vous ne m'avez pas répondu concernant le Procés Verbal de l'AG du 28/10/09 qui n'a pas été joint à la Nelle convocation (25/11/09). posté le 11/11/09 à 10h21.
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