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81
 Posté - 12 nov. 2009 : 11:37:48
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gedehem : en conclusion !!!!!
Le contrat du syndic de bbra précise que le mandat de celui-ci s'arrtera le jour de l'AG qui approuvera les comptes, soit le 28 octobre pour bbra, plus de mandat et contrat approuvé par l'AG ce syndic n'est plus syndic.
La date du 30 octobre est une date butoir pour convoquer l'AG annuelle et pas une autre en cas de non éléection de syndic à cette AG annuelle, ce n'est pas la date de la fin du contrat.
Il faut bien remarquer que beaucoup de copropriétaires pensent que le contrat du syndic est un simple contrat commercial, en oubliant que l'AG éli son mandataire !!! Le syndic reçoit le mandat de l'AG, celle-ci ne passe pas de commandes à un syndic.
Cette erreur fréquente ou ce flou artisitique est bien entretenu par les syndics eux-mêmes, la multiplication des facturations et vacations diverses (dont la plupart sont hors la loi) prévues dans leur "contrat" brouillent encore plus ces notions très différentes. un syndic n'est pas un prestataire de service !!!!!
Diogène93 dans ses grandes interventions "juristiques" !! en a oublié, lui aussi, le sens de mandataire.
Comme l'a souligné gedehem, le contrat n'est pas dans la loi, une belle invention des syndics !!. Vous trouverez dans chaque SDC le rôle du mandataire syndic.
gedehem : allez,... encore quelques pages.  mais avouez que ce sujet revient très souvent, et doit il être éclairci par le prochain décret ????
Quelle pourrait être le libellé parfait et surtout très clair pour définir ces dates d'entrée et de sortie de contrat du syndic ???
Celle du contrat de bbra : le mandat du syndic prendra fin à l' AG annuelle appelée à statuer sur les comptes, et avant la date du XX YY ZZZZ, soit un mois après la date d'arréter les comptes. ??? qui semble assez claire.
quelles sont vos propositions, gedehem et Dilgène93 ???
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DIOGENE93
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 82
Posté - 12 nov. 2009 : 13:32:10
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citation: Initialement posté par bbra
bonjour à vs tous
L'avocat a tous les éléments en mains pour faire le nécessaire auprés du président du TGI.
Vous ne m'avez pas répondu concernant le Procés Verbal de l'AG du 28/10/09 qui n'a pas été joint à la Nelle convocation (25/11/09). posté le 11/11/09 à 10h21.
Le syndic dispose d'un délai de 2 mois pour communiquer le PV après la tenue de l'AG et l'article 11 du décret du 17 mars 1965 n'impose pas la communication du PV de l'AG précédente dans les pièces à communiquer obligatoirement avec l'ODJ.
Il est regretable que vous ne nous ayez pas non plus répondu sur la date qui figure dans l'ODJ et dans les contrats de syndics comme point de départ du nouveau contrat de mandat.
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DIOGENE93
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83
Posté - 12 nov. 2009 : 13:34:15
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citation: Initialement posté par rambouilletdiogène vous avez l'habitude de citer des arrêts : il serait intéressant de les mettre en citation ou en URL afin que nous puissions les lire dans leur intégralité... merci d'avance pour votre aide cher diogène.... 
Concernant l’arrêt de la CA, n’étant pas abonné au JurisData, je n’ai pas pu l’obtenir. Je livre donc ce qui en est retranscrit dans le LITEC 2009 :
Si le renouvellement du syndic n’a pas pu être décidé à la majorité de l’article 25, une nouvelle assemblée peut être tenue à la majorité de l’article 24. Mais le syndic dont le mandat n’a pas pu être renouvelé a-t-il qualité pour convoquer cette deuxième assemblée ?
Oui, si son mandat n’est pas, à ce moment, venu à expiration : jugé que le défaut de renouvellement du syndic n’entache pas la validité de son mandat (CA Paris, 23ème ch. B. 15 juin 2006 : JurisData n° 2006-303630).
Il appartient à bbra de contacter son avocat qui sera à même de lui fournir l’arrêt intégral.
Concernant l’arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2004, il vous appartient de faire l’effort de vous reporter à mon spot n°56.
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bbra
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84
 Posté - 12 nov. 2009 : 13:41:59
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j'ai oublié de vous dire un point improtant concernant la Nelle Conv. au 25/11/09.
Sur cette convoc. il est indiqué :
Ns vs remercions de bien vouloir participer à l'AG qui se tiendra le.....à ...... à l'effet de délibérer sur l'ordre du jour joint.
Les résolutions 5-6 nécessitent ma majorité 25-1 de la loi.
Les résolutions 7-8-12 nécessitent la majorité de l'article 25 de la loi.
Ordre du jour
1 Election du Président
2 Election du Scrutateur
3 " "
4 Election du secrétaire
5 Désignation du syndic
5-1 Désignation du syndic A
5-2 " B
5-3 " C
etc.....................
Résolutions 5
Désignation du Syndic
Majorité nécessaire : Article 25-1
Projet de résolution :
L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne A en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30 septembre 2010 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin, en tout état de cause, au plus tard le 31 mars 2011.
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bbra
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85
Posté - 12 nov. 2009 : 13:49:03
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Sachant que l'article 25 n'est pas sorti on passe à l'article 25-1celle-ce n'est pas sortie, la nvelle convocation est l'art. 24 majorité simple. Pourqoi envoyer une convocation pour élire un syndic à l'art.25 au lieur de l'art.24.
C'est peut-être la raison pour laquelle il n'a pas envoyé le procés Verbal en même temps que la convoc.
Qu'en pensez-vous ? |
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86
Posté - 12 nov. 2009 : 14:18:08
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attention bbra au président de séance qui doit tenir le choc face au syndic.
En effet, tel que le syndic a mis l'OdJ, cette manière de faire est coutumière :
* je fais voter le A, il n'a pas 50%, mais 33%
* dans la foulée puisque l'on parle du syndic A, je fais voter au 25-1 : il obtient 50% des présents
* il n'y a pas besoin de voter pour le B, ni le C  
Il faut faire voter sur un même : vote A ou B ou C, la somme des pour le A + pour le B + pour le C, doit être égale à la totalité des présents et représentés (aux refus de vote et abstentions près)
On ne fait pas les votes les uns derrière les autres... |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2009 : 15:07:35
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Diogène, attention aux mots ou expressions utilisés : le syndic a 2 mois pour "notifier" le PV d'AG aux opposants et défaillants.
La "communication" c'est pour les autres, bien que ce ne soit pas là une obligation (les autres copropriétaires n'ont droit à rien) mais une simple pratique.
bbra, vous écriviez plus haut :
"lors de l'élection en AG le 28 ocobre 2009 de notre nouveau syndic voici se qu'il en est ressorti
SyndicCandidat A dont le contrat se terminait au 30 ocobre 2009 a eu 22 700 tantième
Syndic candidat B que nous voudrions avoir comme tel a eu 30 126 tantième
Syndic candidat C a eu 4100 Tantième
Abs 4599 tantième"
Ayant ces données, le pdt d'AG, ls scrutateurs, sont à même d'établir eux mêmes le PV d'AG (*), ou simplement un rapport de la décision, certifié conforme du pdt, justifiant auprès du pdt du TGI que votre syndicat est bien dépourvu de syndic.
Cela préparera le terrain au cas où il y aurait contestation de l'ordonnance dont la rétractation serait demandée par l'ex-syndic ..ou plutot un "copain" du syndic.
(*) aucun texte ne précise QUI doit établir le PV d'AG ni que le sécrétaire de séance en a le monopole. Bien qu'il soit communément admis que ce soit la fonction du secrétaire, ce qui est dans la nature d'un secrétaire, il n'y a pas là d'obligation ou d'automaticité. Le PV d'AG établi par le pdt de séance signé par lui et les autres membres du "bureau" est LE PV de l'AG.
Ajout : La résolution proposée sur votre convocation n'est que du charabia !
De plus, la maj.art.25-1 n'existe pas !!!
Il s'agit là d'un "quorum majoritaire" permettant de décider à la maj.art.24 lorsque la proposition soumise à la maj.art.25 a recueilli au moins le 1/3 des voix.
Autrement dit L.art.25-1 est une disposition "passerelle", certainement pas une majorité décisionnelle.
Dans un tel cas, les 3 propositions sont soumises à la maj.art.24.
Le passage DOIT se faire en fonction des voix obtenues au 1er tour :
B en premier. S'il est désigné, les autres repartent la queue basse.
Si B n'est pas désigné on passe à A ..et ainsi de suite.
Mais comme cette AG n'est pas régulière ......  |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2009 15:25:59 |
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Posté - 13 nov. 2009 : 11:01:22
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rambouillet : citation: On ne fait pas les votes les uns derrière les autres...
ET pourquoi ??? sur quels textes vous basez vous ???
bbra : surtout présidez cette scéance, et commencez par le syndic B qui a obtenu plus de 30 000 èmes, il sera élu à la majorité de l'article 24 immédiatement, si les présents représentés sont les mêmes qu'à la première AG soit 56 926/ 100 000 èmes. La majorité nécessaire étant de 28 464/100 000 èmes pour être élu syndic.
Rien d'autres à cette AG ?? Vous n'avez rien voté à la première, juste pour le syndic à la deuxième dans une AG irrégulière que vous allez contestez, une troisième AG pour élir enfin un syndic, et une quatrième pour approuver les comptes, voter le budget et des travaux ,... !!! vous êtes une copropriété riche !!!! |
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bbra
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Posté - 14 nov. 2009 : 12:38:52
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bonjour à vs tous
DIOGENE93 posté le 12/11/09 13h 32
Vs dites : il est regrettable que vs ne ns ayez pas non plus répondu sur la date etc.....
Ce n'ai pas le cas ;: voir poste le 6/11/09 Ã 19h22 et le poste du 7/11/09 Ã 20h48 |
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bbra
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Posté - 14 nov. 2009 : 13:38:20
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Pour la Nelle convocation du 25/11/09 était joint un "Pouvoir" qui est tout à fait normal.
Même présentation que d'habitude sauf qu'en bas de la feuille du Pouvoir une flèche rouge pour nous indiquer de regarder derrière celui-ci.
A ma grande surprise il y avait d'inscrit
Nom de la Résidence, AG du 25/11/09
Election du Syndic
Je vote pour le Cabinet A (*)
Je vote pour le Cabonet B (*)
je vote pour le Cabinet C (*)
signature
(*) Rayer les mentions inutiles
Rien d'autre. (voir poste du 12/11 à 13h41 concernant l'ordre du jour et résolutions)
Ne trouvez-vous pas qu'il y a incitation à fraude.
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DIOGENE93
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91
Posté - 14 nov. 2009 : 14:02:19
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citation: Initialement posté par bbra
bonjour à vs tous
DIOGENE93 posté le 12/11/09 13h 32
Vs dites : il est regrettable que vs ne ns ayez pas non plus répondu sur la date etc.....
Ce n'ai pas le cas ;: voir poste le 6/11/09 Ã 19h22 et le poste du 7/11/09 Ã 20h48
Si, bbra, c'était le cas : voir mon post n° 77 = Il serait donc intéressant que bbra vérifie sur l’ODJ et les contrats de syndic joints, qu’elle est la date qui figure comme point de départ du nouveau contrat de mandat.
Auquel vous avez répondu par le post n° 84 : L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne A en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30 septembre 2010 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin, en tout état de cause, au plus tard le 31 mars 2011.
Il est tout à fait compréhensible qu’au 88ème post pour un même sujet, l’on en arrive à ne plus trop suivre le fil.
Votre réponse n°84 m’amène à vous souligner le fait que si la désignation du nouveau syndic est effective à compter de l’AG du 24/11,(ce qui est logique) comment pensez vous solutionner le problème posé par la période du 1 au 24/11 durant laquelle votre copro. n’avait plus de syndic (cf. mon spot 77).
J’en profite d’ailleurs pour admettre que je me suis totalement planté dans ma perception de ce qu’est un contrat de mandat (et je remercie gédehem pour me l’avoir bien expliqué), mais je ne retire pas pour autant tout le reste de mon exposé.
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Posté - 14 nov. 2009 : 14:19:30
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DIOGENE93 : citation: Votre réponse n°84 m’amène à vous souligner le fait que si la désignation du nouveau syndic est effective à compter de l’AG du 24/11,(ce qui est logique) comment pensez vous solutionner le problème posé par la période du 1 au 24/11 durant laquelle votre copro. n’avait plus de syndic (cf. mon spot 77).
Je crois que vous n'avez pas bien lu TOUS les posts.Il ne suffit pas de les numéroter !!!
Le syndicat de bbra n'a plu de syndic, la seule manière de gérer normalement cette situation c'est de demander au tribunal de nommer un administrateur judiciaire, qui convoquera rune AG pour élir un nouveau syndic.
bbra devra également contester l'AG convoqué le 24/11 par un syndic qui n'a aucun droit de gérer cette copropriété, contrat non renouvellé le 28 octobre .
bbra : il n'y a rien d'anormal de faire figurer sur un pourvoir l'ensemble des résolutions de l'AG avec les mentions Pour, Contre et Abstentions. |
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DIOGENE93
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93
Posté - 14 nov. 2009 : 14:25:22
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citation: Initialement posté par Gédehem"... qui attribut dorénavant au syndic un contrat de mandat et non plus un mandat." Diogène, je vous suggère de refaire un tour à la biblio de la fac de droit de votre secteur pour y rechercher ce qui a trait au "Mandat", en particulier dans le Code civil ! Une AG ne peut être convoquée par le syndic qu'alors que sont MANDAT est en cours. Ayant convoquée durant son mandat une AG appelée à désigner le syndic, son mandat actuel sera à échéance de cette AG ! Diogène, C'est ce que vous précisez : - le mandat du syndic sortant s'achève automatiquement à la date de l'AG appelée à désigné le syndic dans TOUS les cas de figure ( votre "sauf" ne correspond à rien) , qu'il soit désigné à nouveau, qu'un autre soit désigné, que personne ne soit désigné. D.art.46 est très clair dans ce dernier cas, votre "sauf" restrictif n'étant étayé par aucun texte. Le " contrat de mandat" n'étant qu'une déclinaison du mandat, dont il procède, c'est l'échéance du mandat qui est base de tout. Retour pour quelques précisions : Selon un arret de CA Versailles du 9.07.1992, non remis en cause (voir "Administrer" 01.93), " la décision désignant le syndic doit être prise avant l'expiration du mandat du syndic sortant, car selon le principe (souligné par diogène) il n'y a pas de prise d'effet rétroactive de ce mandat s'il est donné après l'échéance du mandat précédent."Ce qui tend bien à démontrer s'il en est encore besoin que l'AG désignant le syndic doit se tenir AVANT l'échéance du mandat initialement prévue, que le mandat du syndic sortant prend fin à l'intant même où le syndic 'nouveau' est désigné, en vertu du fait qu'il ne peut y avoir DEUX mandats en cours peu importe la personne bénéficiaire du mandat, sortant ou un autre..(**) Et s'il n'y a persone de désigné, il n'y a personne syndic, le mandat du sortant ayant pris fin à cette AG !
1/ je reconnais m'être totalement planté dans ma perception du contrat de mandat et je vous remercie de m'avoir éclairé à ce sujet.
2/ Je vous livre, ci-après, commentaires de Claude Giverdon sur les 2 arrêts de la Cour de cassation qui précisent bien que le contrat du syndic se termine à l'échéance de la durée qui a été fixée et donc pas forcément à la date de l'AG appelée à désigner un syndic (l'ancien, puisque le terme renouveller a été supprimé par le décret 27 mai 2004, ou un nouveau).
IL est inutile de stipuler ou de décider que le syndic est désigné, par exemple pour un an, s'achevant le jour de "assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice suivant
Casso 3e civ., 26 mai 2004, Sté Studio Montmartre ci Synd. des copropriétaires 94/96 rue Lepic : Juris-Data n° 2004-025005
Casso 3e civ., 22 sept. 2004, Société Satrac ci Syndicat des copropriétaires 26/36 rue de l'Yvette à Paris : Juris-Data n° 2004-025006
Observations: Deux arrêts récemment rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (prée) et l'article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 27 mai 2004, illustrent l'inutilité de cette clause qui a donné lieu à des difficultés d'interprétation et provoqué la Recommandation n° 15 de la commission relative à la copropriété.
Des deux arrêts de la Cour de cassation, il résulte, en effet, que la durée du mandat du syndic, souvent prévue pour un an, commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue. Peu importe qu'il s'agisse d'une première désignation ou d'une « nouvelle désignation » ainsi que le prévoit désormais le dernier alinéa de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, applicable depuis le 1er septembre 2004. Par exemple (c'était l'hypothèse sur laquelle s'est prononcé l'arrêt du 22 septembre 2004), si le syndic a été de nouveau désigné, pour une durée d'un an, par une assemblée générale réunie le 22 mai 1997, son mandat a pris fin le 22 mai 1998. L'assemblée générale convoquée après cette date est nulle ; la clause selon laquelle la durée d'un an devait prendre fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 1997, qui avait été convoquée le 24 juin 1998, ayant « renouvelé» le mandat du syndic, n'est pas prise en considération.
Cette solution est conforme à la nouvelle rédaction donnée à l'article 29 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet (ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic). Les deux paramètres ainsi retenus (durée, date de prise d'effet) doivent supprimer toue incertitude sur la date d'expiration du mandat (Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriété : Dalloz, 5e éd. à paraître, n° 915).
Point n'est besoin de faire référence à une date d'achèvement prévue, par exemple, au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice.
Souhaitons que la pratique veuille bien se conformer à la disposition, dénuée de toute ambiguïté, du décret et à la position adoptée par la Cour de cassation.
Claude GIVERDON,
Professeur agrégé des facultés de droit
Mots-Clés: Syndic - Renouvellement - Assemblée générale
Juris-Classeur: Copropriété, Fascicule 88-20 ou Civil Code, App.
art. 544 à 577, Fascicule 42 ou Notarial Répertoire, VO
Décembre 20004. Loyers et copropriété.
Je vous relivre donc ce qui en est retranscrit dans le LITEC 2009 pour un arrêt de CA rendu après les 2 arrêts de la Cour de cass. ci-dessus.
Si le renouvellement du syndic n’a pas pu être décidé à la majorité de l’article 25, une nouvelle assemblée peut être tenue à la majorité de l’article 24. Mais le syndic dont le mandat n’a pas pu être renouvelé a-t-il qualité pour convoquer cette deuxième assemblée ?
Oui, si son mandat n’est pas, à ce moment, venu à expiration : jugé que le défaut de renouvellement du syndic n’entache pas la validité de son mandat (CA Paris, 23ème ch. B. 15 juin 2006 : JurisData n° 2006-303630).
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DIOGENE93
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Posté - 14 nov. 2009 : 14:28:49
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citation: Initialement posté par philippe388DIOGENE93 : citation: Votre réponse n°84 m’amène à vous souligner le fait que si la désignation du nouveau syndic est effective à compter de l’AG du 24/11,(ce qui est logique) comment pensez vous solutionner le problème posé par la période du 1 au 24/11 durant laquelle votre copro. n’avait plus de syndic (cf. mon spot 77).
Je crois que vous n'avez pas bien lu TOUS les posts.Il ne suffit pas de les numéroter !!! Le syndicat de bbra n'a plu de syndic, la seule manière de gérer normalement cette situation c'est de demander au tribunal de nommer un administrateur judiciaire, qui convoquera rune AG pour élir un nouveau syndic. bbra devra également contester l'AG convoqué le 24/11 par un syndic qui n'a aucun droit de gérer cette copropriété, contrat non renouvellé le 28 octobre . bbra : il n'y a rien d'anormal de faire figurer sur un pourvoir l'ensemble des résolutions de l'AG avec les mentions Pour, Contre et Abstentions.
Je pense que vous même n'avez pas du lire lu mon post n°77  |
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Gédehem
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Posté - 14 nov. 2009 : 16:16:15
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Sur l'histoire du "contrat du syndic", la confusion est courante, en particulier parce qu'elle est entretenue par les syndic eux-mêmes, qui les placerait de fait sinon en doit (quoi que !) dans la situation d'un prestataire de services dans le cadre d'un "contrat commercial".
Dans les fait, n'est-ce pas cela la situation exacte des syndics, qui mettent en permanence en avant "le contrat" ?
Pour ma part, je le pense très fortement.
Cité par Diogène :
... il résulte, en effet, que la durée du mandat du syndic, souvent prévue pour un an, commence à courir le jour de la tenue de l'assemblée générale qui l'a désigné pour se terminer le jour de l'expiration de la durée prévue. Peu importe qu'il s'agisse d'une première désignation ou d'une « nouvelle désignation » (*) ainsi que le prévoit désormais le dernier alinéa de l'article 28 du décret du 17 mars 1967, applicable depuis le 1er septembre 2004. Par exemple (c'était l'hypothèse sur laquelle s'est prononcé l'arrêt du 22 septembre 2004), si le syndic a été de nouveau désigné, pour une durée d'un an, par une assemblée générale réunie le 22 mai 1997, son mandat a pris fin le 22 mai 1998. L'assemblée générale CONVOQUEE après cette date est nulle ;"
Ce commentaire est fait sur un cas précis d'un mandat d'UN an donné le 22 mai 1997, l'échéance de cette année étant donc au 22 mai 1998, sans ambiguité. La mention "jusqu'à l'AG ..." n'est pas du tout prise en compte. L'AG convoquée après la date échéance d'un an est nul.
Nous notons qu'il n'est pas fait mention d'une éventuelle "prolongation" du mandat, ni aucune référence autre qu'une année c'est 12 mois et 365 jours sans 1 jour de plus. le 366° jour le syndic sortant n'a plus qualité pour convoquer une autre AG.
(*) Il faut également noter qu'il s'agissait ici d'une désignation "à nouveau", comme prévu D.art.28.
Il n'y avait qu'un seul candidat, le sortant.
Sur l'arret de CA de 2006 ici aussi sur un cas d'espèce.
A la question de savoir si la seconde AG est possible selon L.art.25-1 la Cour répond OUI.
Si l'on regarde l'affaire, c'est exactement la même chose : il s'agissait d'un "renouvellement" (NB : appellation impropre, un mandat à durée déterminée n'est pas renouvelé s'agissant d'une désignation "à nouveau" (D.art.28). Mais bon ...)
Il n'y avait qu'un seul candidat, le sortant.
Dans ces 2 cas, la solution souvent adoptée tient compte de la sécurité du syndicat, tant administrative de financière.
Cet aspect "sécurité du syndicat" a était mis en avant pendant longtemps par la Cour de Cassation pour valider le syndic "de fait" (Cass.. 4.01.1978).
Revirement à 180° en 1987 avec un arret de Cass du 14.10.1987 pour condamner cette pratique. (10 ans entre ces 2 arrets, 22 ans depuis la loi de 65).
La question soulevée par bbra est toute autre. Elle demande à être analysée sur d'autres points que ceux des 2 arrêts cités. !
Le 28.11.09 était convoquée une AG appelée à désigner le syndic sur la base de 3 propositions.
Cela indique la volonté du syndicat de ne pas "renouveler" le sortant !
Le cas est donc tout différent.
Par ailleurs, sur les 2 arrets, s'il est bien fait référence à D.art.28, c'est très curieusement en faisant abstraction de D.art.46.
Sauf à vouloir vider de sens cet article, voire à le supprimer, on ne peut pour bbra passer sous silence la volonté de son syndicat de changer de syndic (pas de "renouvellement" envisagé), le défaut de désignation étant du ici à une AG mal préparée et donc à une abstention forte. (Lorsqu'on change de syndic on ne propose pas 2 autres candidats sans orienter le vote, la dispersion des voix étant la pire des chose.)
Quid de la solution d'un TGI ou d'une CA en pareil cas : changement de syndic avec propositions multiple et non "renouvellement" du seul sortant ?
Quid de D.art.46, dont les 2 arrêts ne parlent pas pour ces "renouvellement" ?
Et si j'osais : A quand le "renouvellempent" par tacite reconduction si l'AGF n'est pas convoquée à temps ?
Pour bbra la question ne se pose plus, l'AG du 25 11 ayant été manifestement convoquée après la fin du mandat du sortant. |
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DIOGENE93
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Posté - 14 nov. 2009 : 17:49:09
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En réponse à gédehem.
Je comprends votre raisonnement sauf qu’il me paraît un peu tiré par les cheveux. En effet, il me paraît hasardeux de soutenir devant un juge que la volonté significative du SDC a ne pas renouveler le sortant s’exprime par le seul fait qu’il soit proposé 3 candidatures de syndic et non pas 2.
N’importe quel copropriétaire étant habilité à proposer la candidature d’un syndic sans avoir à se justifier, plus la copro. sera importante et plus il y aura de probabilité de candidatures sans que cela exprime pour autant la volonté du SDC.
Or, d’après le score communiqué par bbra, votre notion de volonté significative du SDC pourra paraître au juge très relative pour une copro qui comprend 214 lots (si j’ai bien interprété le post n°20 de bbra), dont nous ignorons le nombre total de tantièmes, donc le nombre et les tantièmes des absents, et que le sortant a obtenu 22700 tantième et que le score du B n’a pas permis d’avoir recours à l’art.25-1 qui necessité 1/3 des voix du syndicat.
Syndic A (sortant) 22 700 tantième
Syndic B 30 126 tantième
Syndic C 4100 Tantième
Abs 4599 tantième
Soit 61 525 tantièmes des présents et représentés sur ?
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Gédehem
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97
Posté - 14 nov. 2009 : 18:32:39
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.... sur 100.000, sans aucun doute, parce qu'une AG de 214 lots avec 61.000 voix présentes sur 1.000.000, ce me paraitrait "étriqué" !
61% des tantièmes présents et représentés, c'est une 'bonne' participation.
Je ne parle pas de "volonté significative" mais de la simple "volonté" de changer de syndic par le fait de présenter 2 autres candidats, volonté exprimée en relevant que le sortant arrive en seconde position, loin derrière avec un écart de 8.000 voix.
Par ailleurs, j'y reviens encore, pas posible de passer D.art.46 Ã la trappe !
Je sais bien que les textes sont incohérents (cf le "contrat du sydic"), , mais là ce serait une opposition !
D.art.28 précise que le contrat de mandat fixe sa durée, sauf qu'existe D.art.46 qui est sans appel : faute pour l'AG d'avoir désigné le syndic le syndicat est dépourvu de syndic.
Les 2 arrets cités ne le mentionnent pas du tout, D.art.46 n'étant sans doute pas avancé comme élément par les demandeurs (il faudrait voir les conclusions présentées au TGI).
J'ajoute que L.art.25-1 précise bien dans son dernier alinéa que la nouvelle AG qui serait convoquée est éventuelle, placée sous condition, cet art.25-1 ne créant aucune obligation, peu importe la question soumise aux voix.
Sauf à réformer D.art.46, qui est sans ambiguité, qui ne laisse place à aucune interprétation, le syndicat qui ne désigne pas son syndic au cours de l'AG appelée à le désigner se retrouve sans syndic.
Il s'agit là d'une disposition que j'appelle "couperet" (*) très claire, que je vois mal un juge interpréter autrement que ce qu'elle énonce comme principe ....
Encore faut-il l'avancer !
Ajout :
Tout autre chose serait la décision de l'AG, prise avec l'accord du sortant, de proroger son mandat pour une période courte d'un ou 2 mois, afin de pouvoir convoquer une autre AG.
Je l'ai vu, par exemple faute de voix présentes suffisantes du fait d'un fort absentéisme ... ... et surtout parce que le sortant n'avait pas de concurrent dans les pattes.
je l'ai conseillé, en particulier dans ces copropriétés dites "de vacances" (dont à la montagne) où il est difficile de réunir une majorité de votants.
(J'ai même conseillé de voter aussitot à l'art.24, même si le tiers des voix n'était pas obtenu, alors qu'il n'y avait que la candidature du sortant. Pourquoi une seconde AG où il n'y aurait eu personne ?).
(*) autre disposition "couperet" sans appel : nullité "de plein droit" du mandat du syndic faute d'avoir ouvert un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation en l'absence d'une dispense. Ici non plus il n'y pas 'prolongation' : c'est la sanction nette incontournable.. |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2009 18:59:58 |
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bbra
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98
Posté - 14 nov. 2009 : 20:43:29
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bonsoir
philippe388, votre poste 92,
vs dites : il n'y a rien d'anormal de faire figurer sur un pouvoir l'ensemble des résolutions de l'AG, mais ds mon poste je n'ai jamais dit qu'il y avait toutes les résolutions de l'AG sur ce pouvoir mais seulement l'élection d'un des Syndics en indiquant de rayer la mention inutiles. Il n'y a ni pour, ni contre, ni les abstentions, d'où ma question.
Pour le reste des commentaires ce sera pour demain après le travail ou lundi.
Mais dites-moi si c'est normal cette formule de "Pouvoir". Merci à bientôt de vs lire. |
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Gédehem
Pilier de forums
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99
Posté - 14 nov. 2009 : 20:53:54
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bbra : Non, rien d'anormal ! |
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100
Posté - 15 nov. 2009 : 10:30:53
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bbra : lorsque vous donnez un pouvoir à un autre copropriétaire ou à une personne lamda en blanc, comme c'est généralement le cas, la personne qui détient votre pouvoir peut voter comme elle l'entends, et ce vote peut être différent de vos propores intentions.
Digène93 !: vous faites de très long discours, mais vous ignorez l'essentiel de la copropriété.
citation: Or, d’après le score communiqué par bbra, votre notion de volonté significative du SDC pourra paraître au juge très relative pour une copro qui comprend 214 lots (si j’ai bien interprété le post n°20 de bbra), dont nous ignorons le nombre total de tantièmes, donc le nombre et les tantièmes des absents, et que le sortant a obtenu 22700 tantième et que le score du B n’a pas permis d’avoir recours à l’art.25-1 qui necessité 1/3 des voix du syndicat.
Syndic A (sortant) 22 700 tantième
Syndic B 30 126 tantième
Syndic C 4100 Tantième
Abs 4599 tantième
Soit 61 525 tantièmes des présents et représentés sur ?
sur 100 000 èmes environ, c'est une notion basique de l'EDD !!!
Comme vous pouvez le contaster le syndic sortant
ne vient qu'en deuxième position, il n'est pas renouvelé, et poutnat il convoque une autre AG, en oubliant?? de poser toutes les autres réolutions non votées - budget, approbation des comptes, trvaux,.....Cette AG devra être contesté devant le tribunal, ce syndic doit comprendre qu'il a été viré !!!!
gedehem : bientôt une sixième page, et vous êtes toujours sur ce post ???? étonnant ,NON !!! d'ailleurs vous répétez les mêmes argumenst que certains intervenants ont fait depuis le début de ce post !! n'est ce pas trop ??? allons nous continuer encore 6 pages ??? |
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