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bbra
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101
 Posté - 15 nov. 2009 : 18:24:16
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bonsoir à vs tous
Diogène
100 000 tantièmes pour l'ensemble de la copro |
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DIOGENE93
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 102
 Posté - 16 nov. 2009 : 10:04:54
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De philippe388
Post 88 : bbra : surtout présidez cette scéance, et commencez par le syndic B qui a obtenu plus de 30 000 èmes, il sera élu à la majorité de l'article 24 immédiatement, si les présents représentés sont les mêmes qu'à la première AG soit 56 926/ 100 000 èmes.
Post 92 : Le syndicat de bbra n'a plu de syndic, la seule manière de gérer normalement cette situation c'est de demander au tribunal de nommer un administrateur judiciaire, qui convoquera rune AG pour élir un nouveau syndic.
bbra devra également contester l'AG convoqué le 24/11 par un syndic qui n'a aucun droit de gérer cette copropriété, contrat non renouvellé le 28 octobre .
Post 100 : Digène93 !: vous faites de très long discours, mais vous ignorez l'essentiel de la copropriété.
Ma copro. compte 1 001 180 millièmes. Même si 1180 millièmes de + sont peu de chose, cela a cependant une importance pour le calcul de la majorité 25 et 26.
Je ne conteste pas ignorer beaucoup de chose sur la copro, mais je n’ai pas le sentiment que vous même en sachiez beaucoup plus.
Tout d’abord, comme me l’a rappelé à bon escient gédehem, « Diogène, attention aux mots ou expressions utilisés », dans le cadre de l’art. 46 du Décret, ce n’est pas un administrateur provisoire qui est nommé mais un syndic judiciaire.
On ne nomme un administrateur provisoire que dans les cas relevant des art. 47 et 49 du Décret (et il vaudra mieux éviter de se tromper d'article dans la requête si on ne veut pas se faire envoyer sur les roses par le juge du TGI).
Ensuite, vous n’avez pas l’impression d’être totalement incohérent dans vos conseils à bbra ?
Vous lui conseillez de présider la séance d’une AG irrégulière et de commencez par le syndic B… et, même pour le cas ou si sera élu, de dénoncer ensuite cette assemblée pour cause d’avoir été convoquée par un syndic qui n’avait plus le mandat pour le faire ???.
Mais alors, si pour en arriver là , moi je conseillerai plutôt à bbra de rester bien au chaud dans son appartement, ne pas donner de pouvoir afin d’être absent/opposant, et de dénoncer ainsi en toute tranquillité cette AG.
Parce ce que, tout en ignorant l’essentiel de la copropriété, je demande bien comment il va s’y prendre pour faire admettre au juge qu’après avoir présidé une AG qu’il savait irrégulière et après avoir voté et obtenu la désignation d’un nouveau syndic pour chasser le précédent et remmetre ainsi la copro. dans "les rails", au bout du compte après une mûre réflexion, il demandait l’annulation de cette AG et la désignation d’un administrateur provisoire
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103
 Posté - 16 nov. 2009 : 10:50:50
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DIOGENE93 : citation: Ma copro. compte 1 001 180 millièmes. Même si 1180 millièmes de + sont peu de chose, cela a cependant une importance pour le calcul de la majorité 25 et 26.
Une petite erreur de calcul, vous parlez 1 millions de millièmes !!! alors la différence avec 100 000/èmes ne fait pas 1180/èmes. Si nous la rapprochons de 100 000/ èmes, a différence n'est que de 118/ èmes. !!!!!
Peut importe bbra nous a confirmez les 100 000 / èmes.
Votre conseilez à bbra de rester devant son match de foot au lieu de présider cette AG pour en contrôler le cours, alors qu'il devra certainement aller au tribunal pour la faire annuler. Il est impératif de dénoncer l'irrégularité de cette AG devant les copros réunis aves les bons arguments developpés ici. !!!
L'attitude de la chaise vide est assez idiote. Cela ne fait jamais avancer les décisions en copropriété !!!
DIOGENE93 : commencez par le syndic B qui a obtenu plus de 30 000/100 000 est absolument nécéssaire pour fiare sortir le sortant !!!!
De plus : si l'AG vire enfin le sortant en choississant ce syndic B, peut-être sera t'il judicieux de garder celui-ci et éviter les frais d'un administateur provisoire.
DIOGENE93 : citation: dans le cadre de l’art. 46 du Décret, ce n’est pas un administrateur provisoire qui est nommé mais un syndic judiciaire.
On ne nomme un administrateur provisoire que dans les cas relevant des art. 47 et 49 du Décret (et il vaudra mieux éviter de se tromper d'article dans la requête si on ne veut pas se faire envoyer sur les roses par le juge du TGI).
et enfin je vous joins un petit article sur les termes de " SYNDIC judiciaire"
citation: Base légale : art. 17, 18 Loi 10 juillet 1965, art. 46, 47, 49, 54, 56, 62-1, 62-3 Décret 17 mars 1967
L'administrateur judiciaire, parfois appelé administrateur provisoire ou mandataire ad hoc, est une personne habilitée ou désignée par le tribunal pour exercer a sa place et en son nom les fonctions du syndic.
L'administrateur provisoire possède tous les pouvoirs et attributs du syndic. Mais sa mission est en général déterminée, dans sa teneur et sa durée, par l'ordonnance du tribunal qui le désigne. Sa nomination se présente souvent comme la solution ultime destinée à mettre fin à un blocage entre une copropriété et son syndic ; elle est également le moyen pour les tiers d'obtenir le paiement de leurs créances, si le syndic s'avère malhonnête ou négligent à leur encontre.
L'administrateur provisoire coûte cher ; en plus d'un fixe assez élevé s'adjoignent fréquemment des majorations calculées sur le nombre de lots et la complexité de la gestion de la copropriété. Si vous n'êtes pas satisfait de l'administrateur judiciaire vous n'aurez pas la possibilité d'aller vous plaindre auprès du juge (sauf cas de fraude ou de faute lourde de gestion - hypothèse d'école).
Le recours à l'administrateur judiciaire est voulu et doit rester exceptionnel, réservé aux situations de crise grave. N'espérez pas vous débarrasser à bon compte d'un syndic avec lequel vous êtes brouillé en recourant à cette procédure ; celles-ci sont dirigées directement contre le syndic, et non pas le syndicat des copropriétaires. En cas d'abus elles se retourneraient contre vous, le syndic étant habilité à vous réclamer des dommages et intérêts.
N'agissez en désignation d'administrateur provisoire que si vous avez réellement un intérêt pour le faire. Si le syndic a commis une faute c'est à la copropriété d'agir contre lui, en actionnant sa responsabilité professionnelle. Si vous avez subi un préjudice vous pourrez également actionner cette responsabilité, mais vous serez débouté si vous tentez de demander en sus la désignation d'un administrateur judiciaire (autrement dit, ne tentez pas de "démissionner" judiciairement le syndic). Si un syndic n'a pas été désigné par la première assemblée vous saisirez le président du tribunal de grande instance par voie de requête (procédure de l'art. 17 al. 3 Loi 1965 et art. 46 Décret 1967), mais c'est directement un syndic, et non un administrateur judiciaire que celui-ci désignera.
Donc un administateur judiciaire, un administrateur provisoire, un mandataire ad hoc, mais un syndic, et non un syndic judiciaire !!!!
bbra ce texte peut également vous aider si le tribunal nomme directement un nouveau syndic, et celui-ci ne peut il être votre syndic B !!!!
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DIOGENE93
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104
Posté - 16 nov. 2009 : 12:07:01
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De philippe388 : DIOGENE93 : commencez par le syndic B qui a obtenu plus de 30 000/100 000 est absolument nécéssaire pour fiare sortir le sortant !!!!
De plus : si l'AG vire enfin le sortant en choississant ce syndic B, peut-être sera t'il judicieux de garder celui-ci et éviter les frais d'un administateur provisoire.
Il faut vous relire Philippe388, ce n'est pas du tout ce qui avez écrit tout au long de vos messages.
D'ou mes remarques ironiques :
Vous lui conseillez de présider la séance d’une AG irrégulière et de commencez par le syndic B… et, même pour le cas ou si sera élu, de dénoncer ensuite cette assemblée pour cause d’avoir été convoquée par un syndic qui n’avait plus le mandat pour le faire ???.
Mais alors, si c'est pour en arriver là , moi je conseillerai plutôt à bbra de rester bien au chaud dans son appartement, ne pas donner de pouvoir afin d’être absent/opposant, et de dénoncer ainsi en toute tranquillité cette AG.
Parce ce que, tout en ignorant l’essentiel de la copropriété, je demande bien comment il va s’y prendre pour faire admettre au juge qu’après avoir présidé une AG qu’il savait irrégulière et après avoir voté et obtenu la désignation d’un nouveau syndic pour chasser le précédent et remmetre ainsi la copro. dans "les rails", au bout du compte après une mûre réflexion, il demandait l’annulation de cette AG et la désignation d’un administrateur provisoire
"L'attitude de la chaise vide est assez idiote. Cela ne fait jamais avancer les décisions en copropriété !!!"
Evidemment. Mais plutôt que les solutions incohérentes que vous avez conseillées ?
"Il est impératif de dénoncer l'irrégularité de cette AG devant les copros réunis aves les bons arguments developpés ici. !!!"
Pour quoi faire ? Pour leur demander ensuite de désigner un syndic qui, quel qu'il soit, sera ensuite contesté davant le TGI par n'importe quel copro. mécontent absent ou opposant ? |
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Gédehem
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105
Posté - 16 nov. 2009 : 15:38:03
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Le problème de cette AG, c'est comme d'habitude la méconnaissance des copropriétaires.
Il s'agirait d'une AG en seconde lecture, donc maj.art.24 pour la désignation du syndic.
Il suffirait que :
- les tenants de la légalité ne soient majoritairement pas présents,
- que les "copains" du sortant au contraire y soient en masse.
...et le sortant est désigné contre la volonté de la majorité.
Certes, l'AG est annulable ... dans 1 an, 18 mois ! Et en attendant ???
En revanche, c'e'st une autre piste que j'ai préconisé plus haut : faire de la "retappe" pour B, ramasser des pouvoirs, contacter C pour qu'il se désiste (il n'a aucune chance) et faire en sorte que B recoive un vote majoritaire.
Certes, cette AG a été convoquée irrégulièrement. Certes, elle est annulable. Mais comme il semble que personne n'a déposé requête pour la nomination du syndic par le juge selon D.art.46, c'est peut être la voie de sortie ! ...Si B est désigné .... 
Concernant la recevabilité d'une action en contestation dans un tel cas : s'agissant d'un vice de forme (AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité : couperet !), il importe peu que le demandeur ai participé à cette AG ou même en soit le président. C'est un vice de forme, point ! |
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106
Posté - 16 nov. 2009 : 18:01:47
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Diogène93 : Il n'y a rien d'incohérent dans mes propos, et je suis sur la même ligne que Gedehem.
Ne pas venir à une AG est toujours une grosse bétise. IL ne faut pas laissez ce syndic la diriger comme précédement, et qu'il ne soit pas secrétaire de scéance. bbra ou un copropriétaire ami doit présider cette AG et un autre être le secrétaire de scéance. Et les copropriétaires ne se lancent que très très rarement à attaquer des decisions de l'AG. Vous nous l'avez très longuement expliqué dans un autre post, Diogene93 !!!
Si personne ne va au tribunal pour annuler cette AG, alors ce syndicat aura gagner beaucoup de temps, et dépenser un minimum dans cette situation "pourrie". Cette copropriété a besoin d'être mieux gérer
Il serait assez étonnant que le syndic sortant conteste cette AG irrégulière, mais il a l'air de beaucoup tenir à cette copropriété !!!
DIOGENE93 : votre EDD est réellement calculé sur 1 001 180 èmes ???
Pas d'autres remarques sur le syndic "judiciaire" qui n'existe pas dans la loi ??? |
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DIOGENE93
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107
Posté - 16 nov. 2009 : 18:22:25
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant la recevabilité d'une action en contestation dans un tel cas : s'agissant d'un vice de forme (AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité : couperet !), il importe peu que le demandeur ai participé à cette AG ou même en soit le président. C'est un vice de forme, point !
Cette affirmation est complétement contredite par l'arrêt de principe de la Cour de Cassation du 12 octobre 2005.
"MEME fondées sur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires OPPOSANTS OU DEFAILLANTS dans un délai de deux mois à compter d ela notification desdites décisions.
Il ressort du long commentaire fait sur ce nouvel arrêt de principe par M.Pierre Capoulade (que je ne vous présente pas) dans Adminsitrer de janvier 2006, qu'un copropriétaire qui aurait participé favorablement à la prise de décision ne pourra prétendre à la qualité d'opposant que seulement dans le cas d'une nullité de plein droit du contrat de mandat du syndic.
(tout est dans le" même" et nul ne saurait soutenir qu'une absence de convocation ou une convocation irrégulière ne seraient pas des "vices de formes") |
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Mout
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108
Posté - 16 nov. 2009 : 18:34:06
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...mais diogene : on peut assister à une AG, la présider ou en faire le secrétariat et être OPPOSANT
Il n'y a rien à gagner à être DEFAILLANT.
Pour gagner, il ne faut pas trop "miser" sur le hasard ...et bien préparer son coup... |
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Gédehem
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109
Posté - 16 nov. 2009 : 19:08:24
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Opposant à n'importe quelle décision inscrite à l'ODJ !
Comme il y a d'autres questions que la désignation du syndic, il suffira d'être opposant à l'une ou à toutes les autres pour être recevable d'une action en contestation d'AG pour irrégularité dela convocation si le syndic sortant était désigné à nouveau !
Le fait d'avoir été désigné pdt de séance est étranger à cette action.
C'est pourquoi, quand bien même cette AG n'est pas régulièrement convoquée, le plus simple est d'y aller en rameutant la troupe ...pour désigner B !
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bbra
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110
Posté - 16 nov. 2009 : 19:39:01
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bonsoir à vs tous
Ce serait mal honnète de ma part de ne pas assister à cette AG même si elle est irrégulière mais au moins de mettre au courant les copros présents et à leurs représentants de la situation judiciare où ce trouve la copropriété quitte à leur demander si ils veulent bien contribuer à réaliser cette AG.
Une question
Philippe poste 12, Gedehem poste 21
en ce qui concerne des travaux urgents (infiltration d'eau de la toiture terrasse) dans notre situation que vs connaissez le copro concerné demande qu'une entreprise vienne réaliser des travaus afin qu'il n'ai plus ces infiltrations (ceuxci ont déjà été fait l'hiver dernier mais malheureusement cela n'a rien servi. (coût 2900 euros)
Vous dites que le syndic n'étant plus en place ne peut engager une entreprise sauf pour les contrats courants.
Dans ce cas de figure comment cela se passe ? |
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Gédehem
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111
Posté - 16 nov. 2009 : 22:22:19
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Sur le fond : il ne se passe rien tant que vous n'avez pas un syndic régulièrement élu etnon contesté.
Sur la forme : ce copropriétaire a t-il rédigé un constat "dégat des eaux" qui est le préalable obligé lorsqu'un lot privatif subit un dégat des eaux ?
Il informe sa Cie d'assurance, le syndic (ou pourquoi pas le pdt du CS) fait suivre à l'assureur de l'immeuble (c'est le 3° volet du CDE).
Pour l'information des copropriétaires elle doit être faite AVANT l'AG !!!!
Il faut rapidement faire une note à diffuser dans les boites avant ce WE :
" Les copropriétaires doivent être informés que l'AG convoquée pour le ... est irrégulière, entachée de nullité.
Le mandat de notre syndic ayant pris fin le .... il n'était plus syndic le ..
. .. date des convocations.
Il n'avait donc pas qualité pour convoquer une AG et ne peut prétendre depuis cette date à la fonction de syndic.
La nullité de cette assemblée peut être demandée par tout copropriétaire par une action devant le TGI.
Cependant, bien que cette AG soit irrégulière, nous devons agir dans l'interet du syndicat et donc de chacun d'entre nous.
C'est pourquoi il est indispensable que nous soyons présents pour confirmer notre volonté de changer de syndic.
Dans la mesure où vous ne pourriez être présents, le conseil syndical vous demande de donner mandat. Les pouvoirs peuvent être remis à bbra (pdt du CS) ou à un membre du CS (donner les noms).
Nous avons demandé au Cabinet B, qui à reçu une majorité de voix, d'être présent à cette AG.
Pas une voix ne doit manquer.
Dans l'hypothèse où notre assemblée ne désignerait pas de syndic, le pdt du TGI de .... serait sollicité pour le désigner par ordonnance ainsi qu'il est prévu par l'art.46 de la loi du 10.07.1965 modifiée."
bbra : notez bien que votre ex syndic n'étant plus syndic il ne peut en aucun cas assurer la fonction de "secrétaire provisoire" pour l'émargement des feuilles de présence.
Il est tiers au syndicat et ne peut prétendre à rien. Il vous faut être très ferme ur ce point.
Il vous faudra donc vous faire remettre ces feuilles de présnce, qu'il aura préparé. Pas un seul copro ne doit signer si ce n'est pas vous et les membres du CS qui les avez en main. (au besoin, préparez à l'avance d telles feuilles d'émargement).
Vous aurez prévu un pdt de séance, un secrétaire, des scrutateurs. Vous devrez refuser l'accés de la salle à l'éventuel personnel de votre ex-syndic. S'il n'est pas content il peut même repartir (il faut ici être très très ferme, sans complaisance).
Il n'est pour le syndicat qu'un candidat comme un autre, au même titre que B (Vous aurez demandé à C de retirer sa candidature, n'ayant aucune chance  )
Vous ferez appel à candidature pour le pdt de séance .... qui une fois élu prend les choses en mains pour la suite. N'oubliez pas les scrutateurs et la préparation de leurs feuilles de vote.
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Édité par - Gédehem le 16 nov. 2009 22:28:43 |
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DIOGENE93
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112
Posté - 16 nov. 2009 : 23:06:32
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citation: Initialement posté par GédehemOpposant à n'importe quelle décision inscrite à l'ODJ ! Comme il y a d'autres questions que la désignation du syndic, il suffira d'être opposant à l'une ou à toutes les autres pour être recevable d'une action en contestation d'AG pour irrégularité dela convocation si le syndic sortant était désigné à nouveau ! Le fait d'avoir été désigné pdt de séance est étranger à cette action. C'est pourquoi, quand bien même cette AG n'est pas régulièrement convoquée, le plus simple est d'y aller en rameutant la troupe ...pour désigner B !
Vous me surprenez gédehem !
Si une AG est légitime, vous pouvez en contester certaines de ses décisions, si elle est illégitime, elle l'est en totalité.
Pour demander l'annulation de l'AG pour cause de convocation iirrégulière faite par un syndic qui n'était plus habililté vous devez être opposant à toutes les décisions (ou absent) puisque vous contestez la légitimité même de l'existence de cette AG.
Si vous votez POUR une ou plusieurs décisions, dont entre autre celle concernant la désignation du syndic, vous ne pourrez prétendre contester que les seules décisions auxquelles vous vous serez opposées mais certainement pas demander l'annulation de toute l'AG pour cause d'illégitimité de celle-ci.
De plus, comme la demande d'annulation de l'AG portera sur la convocation irrégulière qui rend donc illégitime sa tenue, cela va donc être le moyen unique pour justifier l'annulation et la demande de désignation d'un syndic/administrateur provisoire.
Or, vous n'ignorez pas que le juge va donc se prononcer sur ce moyen unique et annulera l'AG sans se prononcer sur les demandes d'annulation de certaines décisions qui ne sont donc plus que subsidiaires.
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DIOGENE93
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113
Posté - 16 nov. 2009 : 23:23:49
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citation: Initialement posté par Mout...mais diogene : on peut assister à une AG, la présider ou en faire le secrétariat et être OPPOSANT Il n'y a rien à gagner à être DEFAILLANT. Pour gagner, il ne faut pas trop "miser" sur le hasard ...et bien préparer son coup...
Je pense que vous n'avez pas bien interprété mes propros que vous avez apparament pris au 1er degré alors que je n'ai fait qu'ironiser sur une situation burlesque dans laqulle il était conseillé à bbra de présider l'AG qu’elle savait irrégulière et après avoir voté et obtenu la désignation d’un nouveau syndic pour chasser le précédent et remmetre ainsi la copro. dans "les rails", de demander l’annulation de cette AG et la désignation d’un administrateur provisoire.
Car vous admettrez, cher Mout, qu'il serait assez farfelu de présider cette AG, d'être opposant sur la désignation du nouveau syndic mais vouloir inciter par contre l'AG à voter pour lui |
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Gédehem
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114
Posté - 17 nov. 2009 : 01:04:46
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Pardon, Diogène, mais je crois que vous n'aez pas bien saisi le processus e cette affaire.
L'Ag est irréguière. Cependant, persone n'a déposer requête pour faire désigner un syndic provisoire.
Nous sommes le 16 et l'AG est pour dans 9 jours.
Le sydicat a manifestement la volonté de changer de syndic, ou du moins un majorité, même si l'AG d'octobre a été mal préparée et n'a pu décider.
Il semble préférable de tenir cette AG irrégulière, de voir ce qui se passe pour la désignation du syndic, qui sera la 1ère question à aborder, et selon le résultat de se déterminer.
Dans la mesure où B est élu, il ne serait pas pertinent de contester (du moins les supporters de B !) !
Si c'est le sortant A qui est élu contre toute attente, bbra et d'autres tenants de B pourront contester étant opposant ! (*)
L.art.42 précise qu'il faut être opposant à une décision.
C'est la seule chose à laquelle on puisse s'opposer.
Il n'est pas fait mention d'une opposition ou contestation de l'AG elle-même.
La seule condition requise pour contester une AG irrégulièrement convoquée c'est d'être opposant à une décision, puisqu'on ne peut être opposant qu'à une ou des décisions.
Mais une seule suffit pour relever l'irrégularité de la convocation et donc de l'AG qui s'en suit.
Vous avez d'autres cas de nullité de l'AG qui ne sont pas visibles en séance. Le cas type est l'absence de mention sur le PV concernant le vote pour l'élection du pdt de séance. Faute de rapporter le résultat du vote, l'AG est entachée de nullité, contestable..
PS : les juges considèrent indivisibles convocation et AG. A quand la contestation de la convocation elle même, par voie de référé, en raison de son irrégularité ?
Hélas, il faut attendre la tenue de l'AG pour contester cette convocation devant un TGI !
(*) retour pour une précision :
"Car vous admettrez, cher Mout, qu'il serait assez farfelu de présider cette AG, d'être opposant sur la désignation du nouveau syndic (??) mais vouloir inciter par contre l'AG à voter pour lui "
- soyons clair : un vote "pour" peut être un vote d'opposant !
bbra élu pdt d'une AG irrégulière vote Pour B.
Hélas, c'est le sortant A qui est élu.
bbra est bien "opposant" à la décision désignant le syndic A puisqu'il a voté B !
Il n'y a rien de farfelu dans cette affaire, au contraire !
On est "opposant" dans le sens de L.art.42 lorsqu'on fait partie de la minorité qui n'a pas emporté la décision, peu importe qu'on ai voté "pour" ou "contre" !
Lorsqu'on est parmi ceux majoritaires qui emportent la décision en votant "contre" on n'est pas opposant. |
Édité par - Gédehem le 17 nov. 2009 01:42:45 |
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bbra
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115
Posté - 17 nov. 2009 : 10:36:53
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bonjour à tous
poste 5, (j'ai contacté le syndic B, l'Avocat afin que celui-ci dde au président du TGI de désigner un administrateur ou un syndic) L'avocat à en main tous les éléments depuis le 5 novembre 09 dont : la convoc. du 28/11/09, le PV de celle-ci et la nelle convoc du 25/11/09. A ce jour je n'ai aucune nelle de sa part bien que l'ai relancé à plusieurs reprises. |
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Posté - 17 nov. 2009 : 16:31:33
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DIOGENE93 : citation: vous devez être opposant à toutes les décisions (ou absent) puisque vous contestez la légitimité même de l'existence de cette AG.
Donnez nous donc un texte la dessus !!!! de plus le syndic n'a convoqué cette AG que pour élir un syndic, sans autres résolutions.
DIOGENE93 : Vous devez revoir ce qu'est un opposant dans une AG !!!! voir post de gedehem.
En ce qui concerne le président de scéance, le fait qu'il adopte ou non des résolutions n'a rien à voir avec cette présidence. Quand il vote bbra est un simple copropriétaire, élu pour présider.
Le fait qu'il ne vote pas pour le syndic sortant n'a rien à voir avec sa nomination à la présidence.
Cela n'a rien de surprenant ni d'exceptionnel !!! Le fait que cette AG SOIT irrégulière et que bbra se propose pour présider cette AG avec un voisin ami comme secrétaire de scéance est plutot bon pour le syndicat.
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DIOGENE93
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117
Posté - 17 nov. 2009 : 18:03:43
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Gédehem, est-ce que vous ne vous seriez soudainement mis à « fumer de la moquette » ?
Vous donnez une interprétation de l’article 42 de la loi très restrictive qui vous est personnelle : « art.42 précise qu'il faut être opposant à une décision. C'est la seule chose à laquelle on puisse s'opposer. Il n'est pas fait mention d'une opposition ou contestation de l'AG elle-même »
Et vous en faites quoi alors de tous les arrêts de la Cour de cassation (dont plus précisément l’arrêt DE PRINCIPE de la Cour de cass. du 12 oct. 2005) et des Cours d’appel qui ont annulé, sans se prononcer sur des décisions, des assemblées générales pour vices de forme rédhibitoires tels qu’une convocation irrégulière (délai de convocation non respecté ou convocation faite par un syndic qui n’était plus habilité), ou pour le défaut de convocation d’un copropriétaire et autres.. ?
Il s’agit en l’espèce de la nullité d’une assemblée et non de l’annulation de décision d’assemblée.
Les deux seules exceptions faites à l’art. 42 al.2 qui peuvent rendre recevable un copropriétaire NON OPPOSANT à demander la nullité de l’AG, même s’il a voté POUR à toutes les résolutions sont la nullité de plein droit du mandat du syndic (qui ne peut fatalement être invoquée qu’à l’issu du délai de 3 mois suivant sa désignation s’il n’a pas ouvert un compte séparé) ou l’irrégularité du procès-verbal par rapport aux décisions votées.
Dans les « temps anciens », il avait été admis qu’un copropriétaire participant à l’assemblée pouvait demander la nullité de celle-ci si l’élection du président et du bureau avait été irrégulière, même si cette décision avait recueilli l’unanimité.
Ce n’est plus recevable aujourd’hui par l’effet de l’arrêt de principe de la Cour de cass. du 12 octobre 2005 et un arrêt de ladite Cour du 20 décembre 2006 (n° 05-20384)
Possède la qualité d’opposant, au sens de l’art. 42 de la loi, le copropriétaire qui a voté POUR une résolution non adoptée par l’assemblée générale à défaut de majorité requise ou qui a voté POUR une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix
Prenons le cas que vous citez, la résolution concerne la désignation d’un syndic avec 2 choix possibles.
L’AG adoptant la décision par le choix d’un syndic B, le copro. qui aura voté POUR le A aura voté POUR un choix mais l’AG ne s’est donc pas opposée à la décision.
Ce copro. opposant pourra éventuellement attaquer la décision du choix de ce syndic B (sortant ou nouveau) pour toute irrégularité qu’il lui appartiendra de démontrer mais il ne pourra pas invoquer l’invalidité du contrat de mandat du syndic qui a procédé à la convocation et donc contester la légitimité même de l’AG dont il demande de reconnaître la nullité s’il s’avère qu’il a voté POUR d’autres décisions, dont notamment POUR le choix du syndic A qui n’a pas été retenu.
Si la nullité d’une AG est dénoncée pour cause d’illégitimité, cette nullité ne peut se concevoir que pour son ensemble.
Quant au processus de cette affaire, je pense l’avoir mieux compris que tous les conseilleurs, qui ne sont pas les payeurs, qui se sont évertués à vouloir inciter bbra à se transformer en Rambo de sa copropriété.
J’ai soutenu dés le départ que le recours à un syndic judiciaire (n’en déplaise à philippe388 c’est le terme usuel) était plus qu’hasardeux voir mes posts précédents).
Je reprends ci-après certains de vos conseils :
Gédehem – Post111
bbra : notez bien que votre ex syndic n'étant plus syndic il ne peut en aucun cas assurer la fonction de "secrétaire provisoire" pour l'émargement des feuilles de présence.
Il est tiers au syndicat et ne peut prétendre à rien. Il vous faut être très ferme ur ce point.
Il vous faudra donc vous faire remettre ces feuilles de présnce, qu'il aura préparé. Pas un seul copro ne doit signer si ce n'est pas vous et les membres du CS qui les avez en main. (au besoin, préparez à l'avance d telles feuilles d'émargement).
Vous aurez prévu un pdt de séance, un secrétaire, des scrutateurs. Vous devrez refuser l'accés de la salle à l'éventuel personnel de votre ex-syndic. S'il n'est pas content il peut même repartir (il faut ici être très très ferme, sans complaisance).
Philippe388 – Post 72
5. il vous faudra annonce à l'AG, en cas d'élection du sortnat, que dès la réception du PV, vous lancerez una action au tribunal pour annuler cette AG, illégalement convoquer par un syndic sans mandat. certains copros peuvent changer d'avis sur votre pugnacité à faire respecter la loi.6. prenez rendez vous avec le syndic arrivé en tête lors de la première AG, pour qu'il soit bien présent à cette AG.
7. si le syndic vient encore en force, demandez à l'AG qu'elle décide de les faire sortir, cette AG est une AG privée de copropriétaires, la présence du syndic n'est pas obligatoire, alors que dire de la présence de ses sbires, ils n'ont rien à faire dans une AG privée.
Philippe388 – Post 92
Le syndicat de bbra n'a plu de syndic, la seule manière de gérer normalement cette situation c'est de demander au tribunal de nommer un administrateur judiciaire, qui convoquera rune AG pour élir un nouveau syndic.
bbra devra également contester l'AG convoqué le 24/11 par un syndic qui n'a aucun droit de gérer cette copropriété, contrat non renouvellé le 28 octobre .
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Ni vous, ni philippe388, ni bbra n’êtes juges que l’on sache ! Et le problème qui ressort constamment de vos raisonnements c’est que vous n’imaginez pas que les parties adverses puissent faire autrement que se soumettre à vos allégations.
Jusqu’à preuve du contraire rendue par décision de justice, le syndic qui a convoqué cette AG, s’estime toujours syndic.
Je ne vois donc pas à quel titre il sera possible à bbra, et autres copros., d’interdire à celui-ci d’être présent à l’AG et par contre d’y accueillir son concurrent sauf à rechercher de sacrés em*****ments, d’autant que le syndic étant de droit secrétaire de séance, sauf avis contraire de l’AG, nul ne peut l’empêcher de s’y présenter pour occuper la fonction avant de savoir s'il s'en sera exclu ou pas.
Si bbra, ou tout autre copropriétaire estimaient le contraire ils leur appartenaient alors de saisir en temps utile le président du TGI pour demander la désignation d’un syndic judiciaire (art. 46 du Décret).
Il est donc bien évident (mais peut être pas pour vous) que le syndic sortant contestera les allégations et les menaces de bbra qu’il risque fort de considérer comme étant diffamatoires.
Il est donc tout aussi certain que si bbra veut suivre tous vos conseils, elle va déclencher une sacrée bronca dans l’AG, entre les partisans des différents syndics et je lui souhaite bien du plaisir en tant que président de séance pour convaincre les uns et les autres de voter POUR certaines résolutions et CONTRE pour d'autres après leur avoir annoncé que cette AG était de toute façon irrégulière et promise à l'annulation.
Il est encore tout aussi certain que le syndic prétendant, sauf à commettre une faute professionnelle, sera bien obligé de donner son appréciation sur la situation régulière ou irrégulière de son confrère et s’il admet que l’AG est annulable pour convocation irrégulière, il serait alors un vrai kamikaze de se faire élire.
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Posté - 18 nov. 2009 : 09:20:38
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OUF !!!!!!!
DIOGENE93 : citation: Ni vous, ni philippe388, ni bbra n’êtes juges que l’on sache !
Et vous, DIOGENE ???? êtes vous juge, avocat, juriste, ou syndic,.....??? Vous nous donnez beaucoup d'articles de loi, de cass. et des interprétations toutes personnelles, qui sont ce quelles sont, mais pas plus justes que tous les autres intervenants !!!
D'ailleurs, vous reprenez le titre de syndic judicaire, qui qui n'est pas dans le loi !!!
DIOGENE93 : citation: Je ne vois donc pas à quel titre il sera possible à bbra, et autres copros., d’interdire à celui-ci d’être présent à l’AG et par contre d’y accueillir son concurrent sauf à rechercher de sacrés em*****ments, d’autant que le syndic étant de droit secrétaire de séance, sauf avis contraire de l’AG, nul ne peut l’empêcher de s’y présenter pour occuper la fonction avant de savoir s'il s'en sera exclu ou pas.
On voit icic une méconnaissance de certains textes, le syndic n'est qu'un invité de l'AG. Il prépare l'ODJ, mais sa présence n'est en aucun cas obligatoire !!! L'AG choisi un président, un sécrétaire parmi les copros mais surtout pas de syndic dans le cas de bbra,des scrutateurs. ET les syndics convoqués sortent de la salle de réunion en début de scéance en l'attente que l'AG les appelle.
Les 3 syndics sont sur la même ligne, vous avez oublié la première AG qui n'a pas décidé du choix de son syndic, le sortant n'est plus le syndic, il est comme les 2 autres un prétendant au " trone" !!!
pour votre info : le syndic ne dirige pas l'AG, le syndic secrétaire n'est pas forcement le rédacteur du PV,.....
DIOGENE93 : avez vous assisté à une AG ou les copropriétaires doivent choisir entre 3 syndics ???
DIOGENE93 : citation: Il est encore tout aussi certain que le syndic prétendant, sauf à commettre une faute professionnelle, sera bien obligé de donner son appréciation sur la situation régulière ou irrégulière de son confrère et s’il admet que l’AG est annulable pour convocation irrégulière, il serait alors un vrai kamikaze de se faire élire.
Qui commet la première faute professionnelle, le sortant !!! VOus avez de telles certitudes !!
DIOGENE93 : citation: Il est donc bien évident (mais peut être pas pour vous) que le syndic sortant contestera les allégations et les menaces de bbra qu’il risque fort de considérer comme étant diffamatoires.
Ou est la diffamation ???? bbra peut dire devant l'AG que celle-ci est irrégulière et qu'il la contestera en cas d'élection du syndic sortnat. Rien de diffamatoire, juste une information. |
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Gédehem
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119
Posté - 18 nov. 2009 : 09:54:50
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Diogène :
"Il est encore tout aussi certain que le syndic prétendant, sauf à commettre une faute professionnelle, sera bien obligé de donner son appréciation sur la situation régulière ou irrégulière de son confrère et s’il admet que l’AG est annulable pour convocation irrégulière, il serait alors un vrai kamikaze de se faire élire."
Dans quel monde vivez-vous ? Que savez-vous du monde de la copropriété ? Depuis combien de temps êtes vous copropriétaire ? Combien avez-vous connu de syndics dans divers syndicats ? Que connaissez vous de cette "profession" ?
Si vous saviez le nombre de syndics qui sont hors mandat, qui convoquent irrégulièrement des AG pour X et Y raisons, qui se font élire syndic sans ciller sur la convocation irrégulière du confrère ... qu'ils croisent dans les couloirs de son syndicat professionnel ou à l'occasion de quelques réunions où ils prennet un pot, vous ne tiendriez pas de tels propos qui viennent d'une autre planete ... !!!
Par ailleurs vous confirmez ce qui est exposé plus haut, si cela était nécessaire :
"Possède la qualité d’opposant, au sens de l’art. 42 de la loi, le copropriétaire qui a voté POUR une résolution non adoptée par l’assemblée générale à défaut de majorité requise ou qui a voté POUR une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix
Est opposant celui qui n'a pas eu satisfaction, qui est minoritaire, vote "pour" ou "contre".
Si je vote "pour" la dispense d'ouvrir un compte séparé et que la majorité vote "contre", je suis opposant à la décision AG "réfus de dispense".
En sens inverse, si je vote "contre" la dispense et que la majorité vote "pour", je suis opposant à la décision AG "accord d'une dispense".
Pour bbra, l'AG ayant désigné le sortant A, bbra aura la qualité d'opposant à la décision AG de nommer A en qualité de syndic ayant voté pour B.
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Édité par - Gédehem le 18 nov. 2009 11:45:25 |
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DIOGENE93
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Posté - 18 nov. 2009 : 14:39:11
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citation: Initialement posté par Gédehem
Diogène :
Est opposant celui qui n'a pas eu satisfaction, qui est minoritaire, vote "pour" ou "contre".
Si je vote "pour" la dispense d'ouvrir un compte séparé et que la majorité vote "contre", je suis opposant à la décision AG "réfus de dispense".
En sens inverse, si je vote "contre" la dispense et que la majorité vote "pour", je suis opposant à la décision AG "accord d'une dispense".
Pour bbra, l'AG ayant désigné le sortant A, bbra aura la qualité d'opposant à la décision AG de nommer A en qualité de syndic ayant voté pour B.
Ma réponse ci-après se trouvait déjà dans mon précedant spot.
Prenons le cas que vous citez, la résolution concerne la désignation d’un syndic avec 2 choix possibles.
L’AG adoptant la décision par le choix d’un syndic B, le copro. qui aura voté POUR le A aura voté POUR un choix mais l’AG ne s’est donc pas opposée à la décision.
Ce copro. opposant pourra éventuellement attaquer la décision du choix de ce syndic B (sortant ou nouveau) pour toute irrégularité qu’il lui appartiendra de démontrer mais il ne pourra pas invoquer l’invalidité du contrat de mandat du syndic qui a procédé à la convocation et donc contester la légitimité même de l’AG dont il demande de reconnaître la nullité s’il s’avère qu’il a voté POUR d’autres décisions, dont notamment POUR le choix du syndic A qui n’a pas été retenu.
Si la nullité d’une AG est dénoncée pour cause d’illégitimité, cette nullité ne peut se concevoir que pour son ensemble.
citation: Dans quel monde vivez-vous ? Que savez-vous du monde de la copropriété ? Depuis combien de temps êtes vous copropriétaire ? Combien avez-vous connu de syndics dans divers syndicats ? Que connaissez vous de cette "profession"
Le problème avec ceux qui pensent avoir tout vu, tout connu, c'est qu'ils s'imaginent que les autres sont forcément des naifs ou des nuls.
Je n'ai évidemment pas votre expérience en coproprièté (il me semble comprendre au travers de vos écrits que vous seriez peut-être un ancien syndic répenti ?) et alors ?
La copropriété n'est que que le microcosme de notre société.
Pendant 35 ans (comme vous) j'ai évolué dans différentes activités du second oeuvre du BTP auprès des Maitres d'ouvrage, Maîtres d'oeuvre, Bureaux d'étude, entreprises traitant des marchés publics et privés. Certains, qui avaient notamment pour clients des syndics, m'ont largement informés sur les "us et coûtumes" imposés par ces derniers dans le cadre de marché de travaux ou d'entretien.
J'ajoute que j'ai également exercé une fonction syndicale dans un syndicat de cadres salariés qui m'a notamment formé au combat judiciaire et à l'engagement de soi.
Alors que croyez vous m'apprendre sur le monde dans lequel nous vivons ?
Je ne prétends pas avoir "la science infuse " que vous et philippe388 semblez revendiquer dans toutes les catégories de ce forum, mais en bon autodidacte, je me force à apprendre, à réfléchir, à recherchez, à m'imprégniez des connaissances des autres mais sans jamais m'enfermer dans la vénération de quelque icone quelle qu'elle soit que l'on peut trouver sur tous les forums.
Je suis copro. depuis 12 ans, je n'ai connu que 4 syndics et, "sans connaître le monde de la copropriété", et sans connaître ni gédehem ni philippe388, j'ai engagé et gagné tout seul (sur 220 copropriétaires) 8 combats juridiques qui ont aboutis à l'éviction de 2 syndics et 2 autres combats en cours qui vont aboutir à l'éviction du 4 ème et à la désignation d'un administrateur provisoire mais je ne me prends pas du tout, pour autant, pour un Rambo de copropriété.
ça vous satisfait comme réponse ?
Pour ma part, je ne vois plus l'intêret de continuer à polémiquer sur cette discussion ouverte depuis trop longtemps et qui ne conduit plus à rien.
Je vais donc aller me reposer mais avant, je souhaite bon courage et bonne chance à bbra pour le combat qu'elle va avoir à affronter ce 24 novembre. 
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Précepte d'Henry Ford, créateur de la dynastie, inculqué à son fils "coupe toujours ton bois toi même, ainsi il te réchauffera deux fois : une fois en le coupant et une fois en le brûlant".
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PS pour philippe388 qui en est encore à des polémiques d'école maternelle sur ma citation usuelle de syndic "judiciaire"
Art. 46 du décret : Le président du TGI désigne le syndic..
Art. 47 du décret : " " " désigne un administrateur provisoire..
Art. 49 du décret : " " " désigne un administrateur provisoire..
Commentaires sous l'article 46 dans le DALLOZ et le LITEC :
Désignation du syndic judiciaire, Mission du syndic judiciaire etc...
Usuel/usuelle : qui est utilisé habituellement, qui est dans l'usage courant (Petit Robert).
Philippe388 devrait peut-être changer d'école maternelle pour apprendre le lange courant ?
***Correction de balises***
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Édité par - maoyann le 18 nov. 2009 15:15:38 |
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