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Mout
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101
 Posté - 21 déc. 2009 : 20:51:29
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Mais vous restez trop "bons"!
Si un novice "peut" être roulé dans la farine, un professionnel DOIT connaître les ficelles et s'en méfier.
D'une part.
Et d'autre part:
La convention de servitude n'est PAS UNE OBLIGATION qui pèse sur vous 
scrogneugneu
Si vous ne la signez jamais, elle n'existera jamais, crénom!
B et C ne sont pas enclavés!!!! |
Édité par - Mout le 21 déc. 2009 20:53:42 |
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choupinette
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 102
 Posté - 21 déc. 2009 : 21:10:06
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eux disent que si ! sans le prouver bien entendu !
d'un coté ils sont enclavé par A, qui pourrait les desservir en totalité, mais la, il faut crééer une route, alors qu'elle existe chez nous a l heure actuelle. et surtout, A ne se laisserait pas faire, car A loti aujourd hui une autre partie de sa parcelle, qui bien entendu passera par chez nous (et la, on peut pas contester).
pour sortir de la parcelle A, il faut passer juste a coté de la maison de son propriétaire actuel (comme chez nous d'ailleurs, car la route de servitude est a 3 metres de ma porte d entrée.
de l'autre coté, ils sont enclavé par une autre parcelle (appelons la D) mais qui a bien elle aussi un acces a la voie publique.
ensuite, sur les plans du cadastre, on voit un petit chemin (pas très large) qui arrive sur B et C, mais ils ont demandé le statut de ce chemin a la mairie, qui ne peut leur répondre (mais apparement chemin communal et peut etre pas accesible en voiture)).
donc s'ils s estiment enclavés, ils peuvent parfaitement entamer une procédure en desenclavement (ce que j aurais d'ailleurs fait depuis longtemps a leur place !!!) et ont donc plusieurs issues possibles.
mais dans l'absolu, s'ils faisaient une procédure en désenclavement, il est evident qu'aujourd'hui, c est la route qui passe chez nous qui serait attribuée par un juge.
mais bon,
c est décourageant de perdre comme cela, 2 fois de suite, tant en premiere instance qu'en appel.
Nous savons que nous avons été dupés, pas du tout renseignés, et finalement, le notaire et le promoteurs se retrouvent blanchis de tout !!!
croyez moi, aujourd hui je ne signe ABSOLUMENT PLUS RIEN SANS L'AVOIR INTEGRALEMENT LU et conseille a tout le monde d'en faire de même.
même si demain il est jugé que la clause ne peut etre annulé, cela me conviendrait.
mais que la faute du notaire et du promoteur ne soit pas jugée, la, je ne laisserais pas passer,
c est une question d'honneur aujourd hui !!! |
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choupinette
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103
Posté - 22 déc. 2009 : 00:48:01
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j ai trouvé cette jp, concernant les mandats etablis par acte authentique.....
bien qu'ancienne, pensez vous qu'elle puisse s appliquer a mon cas ????
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du vendredi 5 janvier 1973
N° de pourvoi: 71-13779
Publié au bulletin REJET
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RETIENT A BON DROIT QU'UN MANDAT DE PASSER UN ACTE AUTHENTIQUE NE DOIT LUI-MEME REVETIR CETTE FORME QUE SI LA PASSATION DE L'ACTE SOUS FORME AUTHENTIQUE EST EXIGEE PAR LA LOI, CE QUI N'EST PAS LE CAS EN MATIERE DE PROROGATION DE BAIL ;
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choupinette
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104
Posté - 22 déc. 2009 : 01:51:19
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oups, autant pour moi
la convention de servitude de passage doit bien etre passée par acte authentique.....
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choupinette
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105
Posté - 24 déc. 2009 : 16:48:19
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tout d'abord, JOYEUX NOEL A TOUS.
une petite question a laquelle je n'ai pas eu de réponse....
la clause inseree dans mon acte dit :
le vendeur, en sa qualité de proprietaire du lot 1dudit lotissement, s engage a premiere demande des proprietaires des parcelles cadastrées 101, 102... a signer une servitude de passage de 4 metres le long de la limite est du lotissement xxx jusqu'aux parcelles sus désignées.
l acquereur declare etre parfaitement informe de cette situation et et donne dès a présent tous pouvoirs a tous clerc de l'étude du notaire soussigné, a l effet de signer tous actes constatant une convention de sservitude de passage ou d enfouissement grevant la parcelle xx.
mais nulle part il n'est fait mention que nous devons donner cette servitude a titre gratuit.
Le jugement en appel précise : attendu qu une servitude peut etre consentie sans indemnite...... c'est tout de même bizarre que la cour d'appel puisse présager de cela alors que rien ne permet de le faire !!!
ne pensez vous pas que c'est ce qui gène le notaire aujourd hui ???
le mandat est parfaitement determiné en ce qui concerne la situation de la servitude (longueur, largueur)
par contre, il n est dit nulle part que la servitude serait consentie a titre gratuit, ni les conditions d entretien ou d'usage.
peut il reellement signer et faire publier la convention de servitude qui nous a été imposée après notre achat, sachant qu'il y est précisé que la servitude serait consentie a titre gratuit ?
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Mout
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106
Posté - 26 déc. 2009 : 16:46:20
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citation: le vendeur, en sa qualité de proprietaire du lot 1 dudit lotissement, s engage a premiere demande des proprietaires des parcelles cadastrées 101, 102... a signer une servitude de passage de 4 metres le long de la limite est du lotissement xxx jusqu'aux parcelles sus désignées.
Si le lot 1 est le votre, le "vendeur" qui a vendu n'a plus aucun "droit réel" sur la propriété vendue...
Et à la minute où il a signé la vente, il n'a plus aucune qualité pour "disposer" de la propriété d'autrui !!!!!!!
Je ne serais pas étonnée que cette clause illégale soit réputée "non écrite" en cas de recours devant les tribunaux...!!!
citation: l acquereur declare etre parfaitement informe de cette situation et et donne dès a présent tous pouvoirs a tous clerc de l'étude du notaire soussigné, a l effet de signer tous actes constatant une convention de sservitude de passage ou d enfouissement grevant la parcelle xx.
C'est cette clause qui coince aussi : elle est parfaitement illégale,
1) par suite de l'illégalité précédente
2) mais aussi eu égard au pouvoir exorbitant qui est ainsi "transféré" au notaire......!!!!!!!!!!
3) qui ne peut, sans commettre une faute énorme, ETABLIR une convention
- sans que vous la validiez
- au bénéfice d'un tiers non enclavé
- sur un fonds sur lequel le "vendeur" n'a plus aucun droit
Choupinette :
- si le vendeur voulait accorder cette servitude, il avait tout loisir et tout droit de le faire AVANT de diviser sa parcelle et AVANT de vous vendre votre lot..............mais votre lot aurait alors été "déprécié".........!!!
Il voulait le beurre et l'argent du beurre...
- le vendeur et le notaire ont essayé une entourloupe qui n'a pas réussi , vu votre recours (mal dirigé) ils ont différé le passage à l'acte...
Votre recours contre "une clause insérée a votre insu" a queuté parce que "votre insu" n'est pas démontré (vu votre présence à l'acte et la présence de votre notaire)
Il eut fallu faire un recours pour attaquer la clause illégale...
Montrez-vous moins irrésolus et plus vindicatifs!
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Édité par - Mout le 26 déc. 2009 16:51:18 |
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choupinette
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107
Posté - 26 déc. 2009 : 17:30:15
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bonjour Mout,
voici exactement ce qui est exposé sur le jugement en appel :
- que l'acte que nous avons signé n est pas conforme a celui notifié et donc le non respect de l article r261.30 du C.C.
- que notre consentemment n'a donc pas été valablement arrété sur la clause
-le caractère insuffisant du mandat donné a "tous clercs .." (absence de modalités de constitution, modalités d'entretien, tracé exact....) et dit bien qu'il sera en toute hypothèse sanctionné par la nullité dudit mandat au visa des articles 1108 et 1129 du C.C.
la cour d'appel estime, elle, que le mandat est "express" et suffisament determiné (vu que l'assiette du passage est parfaitement deteminable au moyen du reglement de copro)
- que seul le syndic pouvait consentir une servitude apres apres avoir été autorisé par AG, que la copropriété etant depourvue de syndic, aucune assemblée ne s est tenue, et que des lors, il y a impossibilité juridique a executer la clause litigieuse.
sur les conclusions du notaire : le fait qu'il n existe pas de syndic est de notre faute, car le reglement de copro stipule qu'il n est pas prevu de faire appel a un syndic, mais que nous pouvons, par la suite, si nous le désirons, faire appel a un syndic.
le jugement en cour d'appel ne dit rien.....Ã ce sujet.
Donc nous avons bien attaqué la légalité de la clause......
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108
Posté - 26 déc. 2009 : 19:01:55
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si c'est réellement ce qui est dans la décision -6 pages pour y parvenir!- , la CA vous indique la clause est légale mais inexécutable : que voulez vous de plus ?
apparemment, toutes vos conclusions n'ont pas été accueillies, mais celles du notaire non plus... ce qui est assez normal.
j'ai furieusement l'impression de tourner autour du pot !!! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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choupinette
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109
Posté - 26 déc. 2009 : 19:22:40
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ah non, la cour d'appel juge que la clause est LEGALE et EXECUTABLE !!!
Alors qu'il me semble bien qu'elle ne soit ni légale, ni éxécutable.
je me suis mal expliquée
ce qui suit EST EXPOSE PAR MON AVOCAT dans le jugement en appel :
- que l'acte que nous avons signé n est pas conforme a celui notifié et donc le non respect de l article r261.30 du C.C.
- que notre consentemment n'a donc pas été valablement arrété sur la clause
-le caractère insuffisant du mandat donné a "tous clercs .." (absence de modalités de constitution, modalités d'entretien, tracé exact....) et dit bien qu'il sera en toute hypothèse sanctionné par la nullité dudit mandat au visa des articles 1108 et 1129 du C.C.
- que seul le syndic pouvait consentir une servitude apres apres avoir été autorisé par AG, que la copropriété etant depourvue de syndic, aucune assemblée ne s est tenue, et que des lors, il y a impossibilité juridique a executer la clause litigieuse.
La cour d'appel REJETTE tout !!! |
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Mout
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110
Posté - 27 déc. 2009 : 17:17:19
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citation: ce qui suit EST EXPOSE PAR MON AVOCAT dans le jugement en appel :
C'est ce qu'on appelle les demandes du "demandeur" à la cause auxquelles répondent les "demandes" du "défendeur" : les juges rendent leur DECISION en NE PRENANT EN COMPTE que ces demandes et uniquement ces demandes, choisissant souvent de ne pas les retenir toutes mais de sélectionner certaines d'entre elles
==> vos demandes étaient :
citation: - que l'acte que nous avons signé n est pas conforme a celui notifié et donc le non respect de l article r261.30 du C.C.
- que notre consentemment n'a donc pas été valablement arrété sur la clause
-le caractère insuffisant du mandat donné a "tous clercs .." (absence de modalités de constitution, modalités d'entretien, tracé exact....) et dit bien qu'il sera en toute hypothèse sanctionné par la nullité dudit mandat au visa des articles 1108 et 1129 du C.C.
- que seul le syndic pouvait consentir une servitude apres apres avoir été autorisé par AG, que la copropriété etant depourvue de syndic, aucune assemblée ne s est tenue, et que des lors, il y a impossibilité juridique a executer la clause litigieuse.
et par suite :
citation: La cour d'appel REJETTE tout !!!
Parce que ces demandes ne "tiennent pas la route" : vous étiez présents à l'acte, d'une part, et aucun syndic de copropriété ne peut, en droit, consentir une servitude dans un lot privatif qui n'est pas une partie commune!!!
citation: Donc nous avons bien attaqué la légalité de la clause......
...MAIS PAS PAR LES BONS "MOYENS" de droit...
Votre avocat aurait dû vous conseiller de procéder autrement:
- de faire déclarer nulle la clause par laquelle votre vendeur prétendait vous imposer ses "promesses" à un tiers alors qu'il aurait dû, en professionnel, ETABLIR LES SERVITUDES EN DROIT (et pas n'importe comment et n'importe où) avant vente;
- de faire déclarer nulle la clause introduite dans votre acte de vente vous plaçant "sous tutelle" du mandataire choisi sans raison légale : seule l'intention (mauvaise) de rendre possible la disposition de votre propriété sans votre accord a pu poussé le vendeur et le notaire complice à introduire cette clause dans votre acte , le notaire MANQUANT A SON DEVOIR DE CONSEIL dû à l'acquéreur
N'ayant pas DEMANDE CELA mais autre chose d'impossible, vous avez perdu ce procès...
La cour d'appel n'a pas retenu l'histoire du syndic et de la loi du 10 juillet 1965 parce qu'elle était malvenue...
Le tracé de la servitude est dans votre lot privatif, non?
Toute réflexion faite (mais je m'y perds un peu... ), le vendeur n'aurait jamais pu établir cette servitude dans la partie privative d'un lot de copropriété au profit d'un tiers à la copropriété...c'est pourquoi il a tenté cette entourloupe (en misant sur l'ignorance générale de ce qu'est une copropriété)
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Édité par - Mout le 27 déc. 2009 17:32:34 |
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111
Posté - 27 déc. 2009 : 17:30:35
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sachant que si vous aviez demandé autre chose, vous n'auriez peut-être pas eu gain de cause non plus. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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choupinette
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112
Posté - 27 déc. 2009 : 18:22:21
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merci,
donc, vous pensez qu'en cassation, je risque de ne pas avoir gain de cause ? |
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choupinette
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113
Posté - 27 déc. 2009 : 21:42:50
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il est clair que mon avocat a SURTOUT basé cette action en justice surtout sur le non respect de l article R261.30 du code de la construction, précisant :
CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Contrat - Contrat préliminaire - Projet d'acte de vente - Projet conforme à l'acte à intervenir - Nécessité
La notification du projet d'acte de vente au réservataire qui doit intervenir un mois au moins avant la date de la signature de l'acte, telle que prévue à l'article R. 261-30 du Code de la construction, doit s'entendre d'un projet conforme à l'acte à intervenir,
la cour d'appel rejette notre demande, sous pretexte que l'article 261.30 n est pas prescrit a peine de nullité, faisant reférence a la jurisprudence suivante :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 12 mars 2003
N° de pourvoi: 02-10372
CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Vente d'un logement ou assimilé - Contrat préliminaire - Projet d'acte de vente - Notification au réservataire - Délai - Renonciation - Effet .
Le délai prévu à l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas prescrit à peine de nullité et l'acheteur, après avoir expressément renoncé à ce délai, peut valablement conclure la vente avant son expiration.
la différence entre notre affaire et cette JP est que :
1/ nous avons bien renoncé au délai d'un mois, mais uniquement lorsque le projet d'acte nous a été notifié !!! dans notre acte de vente, cela est bien stipulé (l"acquereur declare avoir reçu le projet d'acte de vente a la date du xx xx xx et déclare renoncer au délai d'un mois). c est donc bien sur la base du projet notifié que nous avons donné notre accord a la signature de l'acte définitif !!!!
2/ le vendeur aurait pu VALABLEMENT nous notifier un nouveau projet d 'acte, puisque le permis de lotir des lots litigieux etaient bel et bien accordé a ce moment la !!! et qu'il agissait, à ce moment la, en qualité de mandataire des propriétaires desdits lots
3/ et enfin , le notaire aurait du, au minimum, nous proposer un nouveau délai d'un mois afin que nous puissions nous renseigner sur ce que nous allions signer !!!
lorsque nous avons eu notre projet d acte, nous avons simplement pensé que le compromis etait entaché d erreur quand a l'enumération des parcelles beneficiant d'une servitude sur notre lot.
par la suite, nous nous sommes bien procuré un extrait cadastral, avons vu que les parcelles dont il etait question sur le compromis
etaient separée de notre lot par une autre parcelle, d'une part,
pouvait etre desservi par d autres parcelles, d autre part,
et enfin, qu'elles etaient reliées a la voie publique par un petit chemin.
de plus, la parcelle séparant la notre de la leur ne leur a donné une servitude qu'après notre achat !!!
le promoteur s est bien gardé de nous informer du fait qu'il etait en cours d'acquisition de ces parcelles !!!
NOUS NE POUVIONS PRESAGER qu'il nous serait demandé d'aggraver la servitude existante sur notre lot.
il n'a jamais été question non plus de donner un pouvoir a qui que ce soit !!!
voila en ce qui concerne l article r261.30
et qui mérite peut etre un pourvoi en cassation ????
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choupinette
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114
Posté - 27 déc. 2009 : 22:07:59
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EN CE QUI CONCERNE LE POUVOIR DONNE AU NOTAIRE :
si nous n'allons pas en cassation, ou si nous perdons en cassation, le notaire se retouve donc avec le pouvoir suivant :
"A premiere demande des proprietaires des parcelles cadastrées 101, 102... a signer une servitude de passage et d'enfouissement de 4 metres de large, le long de la limite est du lotissement xxx jusqu'aux parcelles sus désignées
(petite remarque : "jusqu'aux parcelles sus désignées" IMPOSSIBLE, puisque ces parcelles, je le redit, sont séparées de la notre par une autre parcelle, mais ce n'est peut etre qu'un détail ....)
donc, le notaire peut signer une convention, sur laquelle il dira que nous avons consenti une servitude de passage et d'enfouissement d'une largueur de 4 metres, de tel endroit a tel endroit ....
ON EST BIEN D'ACCORD ????
Mais alors, comment va t'elle s'exercer :
a pied, a vélo, de jour, de nuit, avec restrictions...... ????
que pourra t'on imposer aux usagers de cette servitude ???
En ce qui concerne l'entretien, il me semble que quand rien n est précisé, il est a la charge du fond dominant ?
En ce qui concerne l'indémnisation ? qui va décider si cette servitude sera consentie a titre gratuit ou en contrepartie d'une compensation financière ????
Le notaire n'a t il pas l'obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige ???
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choupinette
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115
Posté - 29 déc. 2009 : 03:03:15
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dans tous les cas, je vous remercie tous pour votre aide et vos conseils avisés !!!
j en ai appris bien plus avec vous qu'avec les professionnels du droit qui m'entourent !!!
je vous tiens bien sur informés des suites.... |
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gloran
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116
Posté - 29 déc. 2009 : 14:16:42
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Bonjour Choupinette,
Si vous avez des choses à rajouter à un message précédent, prenez le temps de modifier votre précédent message afin de consolider dedans toutes vos informations. 4 messages de la même personne à la suite, croyez moi, c'est pénible à lire car ça va à l'encontre du fonctionnement auquel nous sommes habitués. A la limite, c'est aussi une question de respect de vos lecteurs.
D'avance, merci beaucoup ! |
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choupinette
Contributeur actif
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117
Posté - 05 janv. 2010 : 00:22:02
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Bonjour,
encore une petite question :
si je retire le pouvoir au notaire (ce qui semble possible), la seule chose qui restera sur mon acte de vente est que :
le vendeur, en sa qualité de propriétaire du lot 1 , s'engage, a permiere demande des propriétaires des parcelles x,y,z, a signer une servitude de passage et d'enfouissement de 4 metres de large, le long de la limite est du lotissement xxx jusqu'aux parcelles sus désignées.
l'acquéreur déclare en être parfaitement informé.
c est donc bien mon vendeur qui s est engagé a signer une servitude. Mais ce dernier ne peut plus signer, puisqu'il n'est plus propriétaire de ma parcelle (comme l'a parfaitement souligné Mout)
pensez vous qu'en retirant le pouvoir, cet engagement du vendeur puisse m'être opposé ?
De plus (c est surement une question idiote ???mais bon....), lorqu'il est dit : a première demande des propriétaires des parcelles x, y, z....
cela suppose t'il que ce soit les propriétaires au moment de la signature de l'acte, ou bien les propriétaires actuels ?...ou peu importe .
encore merci pour vos interventions.
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Mout
Contributeur vétéran
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118
Posté - 05 janv. 2010 : 00:50:12
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A titre personnel, je pense que le notaire ne peut, en droit, se servir de ce pouvoir "exorbitant" pour signer en votre nom....une servitude PROMISE par votre vendeur à des tiers, promesse de gascon que votre vendeur est incapable de tenir sans la complicité de votre notaire.
S'ils passaient à l'acte, ils commettraient un faux...
Mais la nuit porte conseil... |
Édité par - Mout le 05 janv. 2010 00:50:58 |
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choupinette
Contributeur actif
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119
Posté - 05 janv. 2010 : 09:40:48
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Bonjour Mout,
C est aussi mon sentiment, et je pense que c'est cela qui les empeche, a ce jour, de signer l'acte de constitution de servitude.
Ce qui m'inquiète , c'est que la cour d'appel a jugé :
- que le mandat etait suffisament déterminé,
- que le reglement de copropriété, dont nous ne pouvons soulever la nullité pour vice de consentement, a pu valablement reserver au vendeur le pouvoir de consentir une servitude de passage sur notre parcelle, au profit des parcelles x,y,z, dès lors que cette reserve a été portée a notre connaissance, et que nous l'avons approuvé en donnant, lors de l'acquisition de notre lot, un mandat expres de consentir ces servitudes. (bien que le pouvoir ne donne pas pouvoir de consentir, mais de signer !...)
je précise que le reglement de copropriété nous a bien été notifié, avant notre achat, comme le projet d'acte, mais qu'aucun des 2 documents ne contenait la clause litigieuse, ni le pouvoir.
sur mon acte authentique, il est précisé que le règlement de copropriété m'a été remis préalablement a la signature. Le notaire se sert de cela, et dit que le reglement m'a été remis quelques instants avant la signature de l'acte, qu'il a été largement commenté, ce qui est faux (j'ai d'ailleurs du réclamer un exemplaire de ce règlement au notaire, plusieurs mois apres mon achat, et qu'il me l'a envoyé par courrier).
Je vais tout de même demander une fiche immeuble de ma parcelle, afin d'être bien sure que rien n'a été fait.
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choupinette
Contributeur actif
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120
Posté - 06 janv. 2010 : 23:47:53
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Bonsoir,
que pensez vous de ce qui suit :
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble,telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Cela me semble contraire a ce qu' a fait mon promoteur, qui s'est finalement consenti a lui même, sur le règlement de copropriété, des servitude de passage non justifiée par la destination de l'immeuble ?
Cela même sans avoir préalablement a la rédaction de notre règlement de copropriété, promis de consentir ces servitudes de passages , par acte authentique, a un tiers ....
merci pour vos remarques
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