| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 11 janv. 2010 : 10:01:22
|
Ce qui est drole  .. ou triste  sur un tel sujet, c'est la fracture qui existe entre ce que pensent les copropriétaires et la réalité des choses.
Cette histoire de budget prévisionnel N+1 est une Usine à gaz que résume très bien Philippe, sans le vouloir :
"Vous votez également le budget de l'année suivante, afin que le syndic appelle les fonds du 1er trimestre sur cette base (CQFD.ndlr), et vous REVOTEREZ ( , ndlr) un budget avec un montant très différent (, ndlr) suivant les changements estimés par le syndic avec le CS , et les copropriétaires.
Comme l'a expliqué rambouillet, les régularisations de budget, en plus ou en moins suivant le montant du budget voté, se feront naturellement sur les trimestres suivants de l'année en cours.
Autrement dit, les copropriétaires-moutons doivent bêtement (j'insiste) voter en (mettons) mars 2009 un prévisionnel à la louche uniquement "(Philippe : "afin que le syndic appelle les fonds du 1er trimestre sur cette base", copropriétaires qui devront "REVOTER" en mars/avril 2010 un vrai budget éventuellement très différent de celui de l'année passée !
Sans commentaire ......
Je vois là un bel exercice de haute voltige, sans filet ou harnais de sécurité, mais que la foule va "bêtement" applaudir des 2 mains !!!
Lorsqu'on y ajoute que ce prévisionnel est dans la majorité des cas élaboré par le syndic seul, le CS n'ayant bien souvent pas connaissance de la totalité des éléments pour se déterminer, dont les comptes de l'exercice précédant immédiatement la date de 1ère échéance de ce budget prévisionnel, tout ceci relève de la poudre aux yeux !
On déplore souvent l'aveuglement des copropriétaires sur les affaires de leur syndicat, on en a ici un bel exemple favorisant le roulage dans la farine, "puisque c'est la loi qui le dit" !
|
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2010 10:03:59 |
|
|
|
 22
Posté - 11 janv. 2010 : 11:14:57
|
mais gedehem, pour faire des appels de fond en N+2, il faut au moins qu'en AG de N+1, les proprios votent une autorisation égale au budget de N+1, mais qui n'est pas plus fiable.
Donc dans tous les cas, on est sur quelque chose d'approximatif qu'il faut régulariser ou alors je n'ai pas tout compris  ... (si, si c'est possible, le matin ...  ) |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 11 janv. 2010 : 12:08:54
|
 ... pourtant la nuit porte généralement conseil ......
Il n'y a rien d'approximatif, au contraire !
Prenons N = 2009, N+1 = 2010
L'AG avait autorisé le syndic à appeler les fonds pour le 1er trimestre (éventuellement aussi le 2ème) selon la même base que pour l'exercice précédent, comme il est dit D.art.43 al.2.
Vous aurez donc 4 trimestres identiques, T3 et T4 de N ainsi que T1 et T2 de N+1, tous basés sur le prévisionnel N adopté par l'AG de mars/avril 2009.
En mars/avril 2010, vous adoptez le budget prévisionnel 2010, élaboré selon les dernières tarification en vigueur, sur les dépenses de l'exercice passé arreté au 31.12.2009 et sur les prévision d'entretien que feront syndic et CS....
Et vous repartez pour 4 trimestres identiques.
A une réserve près, que l'on rencontre de toute façon dans tous les syndicats : le T2 ou le T3 de 2010 (de chaque année) sera fonction des régularisations "crédit/débit" du solde des comptes individuels des copropriétaires suite à l'adoption des comptes 2009 du syndicat par cette AG de mars/avril 2010.
Voyez, c'est tout simple ..  et précis, dans le cadre d'une politique de bonne gestion du syndicat avec une réelle maitrise des charges.
En mars/avril 2009 on ne sait pas de quoi juin ou septembre 2010 seront faits !
En mars/avril 2010, oui !
J'ajoute un point qui me semble très important dans cette affaire, s'agissant des travaux engagés dans le cadre du budget prévisionnel au titre des travaux "entretien/réfection", pour lesquels il faudra des propositions, des devis !
Comment imaginer raisonnablement demander des devis fin 2008 ou début 2009 pour les inclure au B.Prévis. qui serait adopté en mars/avril 2009, travaux devant être réalisés/effectués au mieux début 2010, soit plus d'1 an plus tard ????
Dans la formule "autorisation donnée au syndic" (*), vos devis auront 3 ou 4 mois, au plus.
Il est indispensable d'avoir (CS) un échéancier/calendrier des travaux, mais de là à disposer de devis qui auront dans bien des cas 1 an voire plus, ce n'est plus de la prévision destinée à maitriser quoi que ce soit !
(*) A noter que dans cette modalité le syndic doit effectuer les "appels de fonds", alors que dans la modalité "budget anticipé" il n'y a que des "avis" ...qui sont faits ou non .
|
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2010 12:17:28 |
|
|
|
24
Posté - 11 janv. 2010 : 12:25:16
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 11 janv. 2010 : 13:47:29
|
Votre syndicat, conseillé très utilement par votre CS particulière engagé , a adopté en 2003 la résoution suivante :
" Les syndic est autorisé à procéder chaque année aux appels de fonds provisionnels pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable. Ils seront chacun égals au 1/4 du budget prévisionnel de l'exercice précédent"
L'affaire étant réglée pour les appels destinés à provisionner les futures dépenses, depuis 2004 votre syndicat adopte le B.Prévis en cours d'année, pour 2004 lors de l'AG de mars 2004, pour 2005 lors de l'AG d'avril 2005, pour 2006 ......, .. et en mars 2010 vous adopterez le budget prévisionnel 2010 ....
C'est tout de même plus cohérent et surtout intelligent que d'adopter en mars 2009 un prétendu "prévisionnel" pour 2010 uniquement pour pouvoir rendre exigible la 1ère provision, puisqu'il faudra "revoter", selon l'expression de Philippe, en début 2010 un vrai prévisionnel !
C'est bon comme cela ? |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2010 13:53:34 |
|
|
|
26
Posté - 11 janv. 2010 : 14:03:42
|
donc c'est la particule "re" de revoter qui vous gêne ! OK, j'entends, mais moi, cela ne me gene pas et ainsi les nouveaux copros qui sont arrivés après 2003, sont au courant tous les ans ; ce qui n'est pas forcément le cas dans votre cas ().
Sur le résultat on est en accord... c'est bon pour moi .... |
|
|
|
27
Posté - 11 janv. 2010 : 14:04:19
|
gedehem : difficile de vous comprendre sur vos derniers posts !!! mais je crois que vous n'avez pas bien compris les précédents uinautes.
je reprends : en 2009 vous voté un budget 2009 à 100 000 euros, et vous votez le budget 2010 à 100 000 €. le syndic sera bien obligé d'appeler les 1er et le 2ème trimestre sur cette base. En mars 2010 l'AG adoptera un budget mieux ficelé, et un budget 2011 sur la base de ce budget 2010.
Assez simple, pas besoin d'explications longues, et comme l'a déjà souligné rambouillet, vous êtes donc d'accord avec nous !!!
pas besoin d'une autre résolution qui fait plutot double emploi !!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 11 janv. 2010 : 17:22:17
|
Philippe, si vous ne comprenez pas mes derniers posts, pourtant d'une simplicité enfantine, nous n'y pouvons rien !
Ce que chacun comprend, c'est ce que vous avez exposez plus haut :
"(lors de l'AG N.ndlr) vous votez également le budget de l'année suivante (N+1.ndlr), afin que le syndic appelle les fonds du 1er trimestre (de N+1.ndlr) sur cette base, et vous REVOTEREZ (lors de l'AG N+1.ndlr) un budget avec un montant très différent suivant les changements estimés par le syndic avec le CS , et les copropriétaires."
En résumé, vous avez voté en mars/avril 2009 le budget prévisionnel 2010 afin que le syndic puisse appeler le 1er trimestre 2010, et lors de l'AG 2010 tenue en mars/avril 2010 vous "re"voterez un budget prévisionnel 2010 très différent tenant compte des changements estimés par syndic/CS/copropriétaires !!
Moi je dis bravo, que voila de la bel ouvrage !!!!! 
Pour ceux qui comme Philippe n'ont toujours pas compris, je propose la simple application des modalités D.art.43 al.2 :
- autorisation donnée au syndic pour appeler chaque année le 1er trimestre (ici 2010) sur la base des provisions trimestrielles de l'exercice précédent (ici 2009).
Ceci étant fait une fois pour toute :
- approbation chaque année (ici lors de l'AG de mars/avril 2010) du budget prévisionnel de l'exercice en cours (ici 2010) élaboré au plus près de la réalité, avec des devis/propositions/tarifications récents...
Et ainsi de suite chaque année !
Plus besoin de se lancer dans des salades telles que celle exposée par Atalante avec des N+ "machin" :
"Découvert à l'occasion d'une AG : Budget prévionnel
Le syndic fait voter un budget N+1, N+2, N+3 ......."
Quant aux nouveaux acquéreurs, je ne vois pas trop quel est le problème !!! 
Ils supporteront les provisions prévues et voteront chaque début d'année le prévisionnel de l'exercice en cours !
|
|
|
|
29
Posté - 11 janv. 2010 : 17:37:28
|
|
gedehem : citation: - autorisation donnée au syndic pour appeler chaque année le 1er trimestre (ici 2010) sur la base des provisions trimestrielles de l'exercice précédent (ici 2009).
Ceci étant fait une fois pour toute :
- approbation chaque année (ici lors de l'AG de mars/avril 2010) du budget prévisionnel de l'exercice en cours (ici 2010) élaboré au plus près de la réalité, avec des devis/propositions/tarifications récents...
Gedehem ; que se passe t'il ??? Vous nous répétez encore une fois la même chose !! vous répétez ce que bous disons depuis le début de ce post ???
J'ai dit : " En mars 2010 l'AG adoptera un budget mieux ficelé " et vous écrivez " - approbation chaque année (ici lors de l'AG de mars/avril 2010) du budget prévisionnel de l'exercice en cours (ici 2010) élaboré au plus près de la réalité, avec des devis/propositions/tarifications récents.. ???
"
et je parle d'un busget 2010 voté identique à celui adopté en 2009, et vous écrivez : "autorisation donnée au syndic pour appeler chaque année le 1er trimestre (ici 2010) sur la base des provisions trimestrielles de l'exercice précédent (ici 2009)" ???
Quelles différences, hormis le vocabulaire entre vos propositions et les notres ????
gedehem : ou est le problème ??
Nous écrivons depuis le début que voter des budgets pour les 20 à venir est totalement idiot !!
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 11 janv. 2010 : 20:53:00
|
Sauf à faire une pirouette à 180°, vous ne dites pas du tout la même chose depuis le début, ceci dit sans polémique !
Relisez ce que vous écriviez plus haut, en particulier le 9 janvier à 18h.57 (n°4), reprenant ce qu'exposait Rambouillet au post n°2 :
"L'année prochaine (2011.ndlr) vous adopterez les comptes de l'année N 2010, et vous revoterez le budget de l'année en cours 2011, qui pourra être très différent de celui déjà voté en 2010. "
C'est là le point que vous défendez depuis le début, sur la base de D.art.43 al.1 :
en mars/avril 2010 on vote le B.Prévis 2011, qu'il faudra "re"votez en mars/avril 2011 afin de le faire coller à la réalité !
Quant au budget prévisionnel 2010 il a été voté en mars/avril 2009, d'où nécessité de le "re"voir très prochainement.
Je traite de la modalité prévue par le même D.art.43 mais al.2, procédure qui est toute autre !
Si vous êtes maintenant d'accord sur cette procédure al.2 bien plus simple et cohérente, alors nous sommes effectivement d'accord ..... |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2010 21:12:50 |
|
|
|
Atalante
Contributeur débutant
84 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 12 janv. 2010 : 14:29:29
|
Merci Gédéhem d'avoir clairement exposé les travers de la pratique de certains.
Avec vous les choses sont simples et claires. Bravo !
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 12 janv. 2010 : 16:08:04
|
Merci ....C'est juste pour que les béotiens puissent tenter de s'y retrouver ....
Ce doit être des restes de non coté "vieux prof pédago ...." |
|
|
|
33
Posté - 12 janv. 2010 : 19:48:03
|
|
gedehem, ça va les chevilles ? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
34
Posté - 12 janv. 2010 : 23:20:41
|
... Les miennes ? Oui ! Pourquoi, les votres ont un problème ?
PS : Béotiens n'est pas du tout approprié, je le reconnais !
Néophytes, ignorants, l'est davantage ! |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2010 21:37:01 |
|
|
|
35
 Posté - 14 janv. 2010 : 09:41:37
|
|
gedehem : citation: Ce doit être des restes de non coté "vieux prof pédago ...."
Traitez les gens d'ignares, ignorants ou d'idiots, n'a rien de très pédagogoque. Vieux prof peut-être mais certainement pas un pédadogue !!!! " maitre" gedehem |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
36
Posté - 14 janv. 2010 : 10:33:11
|
Bof bof ....
Dire que dans de nombreuses copropriétés il y a une majorité de copropriétaires ignorants, laxistes par confort (c'est mieux de s'en remettre aux autres, même si c'est pour raler après, non ? ), ou passifs tels des "moutons" qui suivent le syndic aveuglément (il y en a plein chez vous aussi) n'a rien d'une critique ou d'un jugement !
Ce n'est même pas une insulte !
C'est hélas le constat que nous faisons tous les jours, et vous aussi .. !
|
|
|
|
frangaut
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
37
 Posté - 05 avr. 2010 : 14:46:16
|
Ouh la la! ça chauffe!
Bonjour quand même... Je gère en formule "syndicat coopératif" une petite copropriété de 7 lots principaux, et j'ai contourné le problème de la façon suivante: J'ai organisé l'AG dans les meilleurs délais après la fin de l'exercice 2009, et comme j'avais un peu de trésorerie, je n'ai lancé le premier appel de provisions qu' APRES l'AG, donc APRES le vote du budget. Vais-je brûler dans les flammes de l'enfer? Merci pour vos futurs commentaires.
Cordialement |
|
|
|
océan
Contributeur actif
337 message(s)
Statut:
|
|
38
Posté - 05 avr. 2010 : 16:34:06
|
C'est ainsi que procèdent beaucoup de collectivités où comme les copropriétes cela doit être voté.
En société, le système est plus souple et le budget peut être rectifié d'un simple clic par les contrôleurs de gestion en fonction et en liaison avec les différents services ou entités.
Un peu différent en copro : AG dans les 6 mois des comptes et 3-4 semaines pour l'envoi des convocations. Difficile de sortir les comptes en janvier, de l'analyser, de produire un budeget avec une réunion du CS pour envoyer la convocation pour une réunion en mars .... ce n'est pas pour rien que beaucoup ont les AG en juin, vacances de pâques et ponts de printemps aidant;
donc dans la pratique prévoir d'appeler les 2 premiers trimestres sur les bases de l'année anterieure parait une sage précaution pour envoyer le 15 mars le 2ème appel à payer pour le 1er avril;
Même si l'envoi ne l'appel n'est plus obligatoire il est indispensable car forcément il ne sera pas égal au montants des 3 et/ou 4 Trim précédants et le commun des mortels copropriétaires....
Exemple tout récent ce samedi un appel angoissé d'une vieille dame sympathique pour que je lui explique ce qu'elle devait payer : ca ne prend que 2minutes +1/2 pour le café ... ca se compique avec les régula, les travaux, les charges privatives (interventions, clés, etc )
Votre solution est seulement possible en petite copro, petit budget, sans pb de trésorerie ou d'impayés, et pas ou très rarement avec un syndic pro et encore moins avec un compte non séparé .... et pourrait poser pb surmontable en cas de ventes au 1er trimestre ... |
|
|
|
39
Posté - 05 avr. 2010 : 16:42:53
|
frangaut : sans décision de l'AG le syndic ne peut appeler des fonds. La copropriété doit être gérée le premier et le deuxième trimestre. les factures doivent être réglées. les honoraires de syndics, les salaires des employés, l'EDF, l'eau, les assurnaces,...... une copro n'a pas de trésorerie d'avance si le budget est bien cadré.
ET le syndic ne peut se servir du fodns de roulement pour payer les factures courantes.
frangaut: la gestion d'un syndicat coopératif ne peut se comparer à la gestion de la majorité des syndicat de copropriétaires. |
|
|
|
frangaut
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
40
Posté - 05 avr. 2010 : 17:51:58
|
Philippe 338 dit: "frangaut: la gestion d'un syndicat coopératif ne peut se comparer à la gestion de la majorité des syndicat de copropriétaires."
Ocean dit:"Votre solution est seulement possible en petite copro, petit budget, sans pb de trésorerie ou d'impayés, "
C'est bien ce que j'ai précisé en intro de mon post.
Philippe 338 dit:"ET le syndic ne peut se servir du fodns de roulement pour payer les factures courantes."
Je crois que le fonds de roulement s'appelle "Avance de trésorerie" maintenant. A quoi sert-il donc?
Cordialement
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
