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alain123
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 Posté - 22 avr. 2011 : 03:00:16
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Merci Gédehem,
Si j'ai bien compris :
- le CS dont 4 nouveaux Membres nouvellement élus en dernière AG (ne restait qu'en mandat, "illégalement", qu'un seul Membre : le concubin non pacsé....) s'est retrouvé constitué d'une équipe de 5 Membres.
- S'il est passé de 5 Membres à 3 membres (une démission de Membre et prise en compte de l'irrégularité du mandat du concubin non pacsé), il n'est plus régulièrement constitué d'un point de vue légal : il devrait être au moins de 4 membres ?
- il faut qu'un nouveau Membre soit élu (en prochaine AGE) pour que le CS soit de nouveau régulièrement formé et puisse de nouveau siéger en tant qu'organe de contrôle ?
- et un nouveau président doit être élu ?
Merci à vous, Gédehem de me mettre 'oui' ou 'non' à coté, pour bien être certain....
On ne peut en effet présager du vote pour la Présidence. Pour cela, peut-on demander de voter à bulletin secret (ce qui permettra peut-être à ceux qui sont assez (hélas !) craintifs.... de s'exprimer sans peur de le faire ensuite en réunion CS "ouvertement", ce qui peut les paralyser... et on retourne dans le même bourbier....
Sinon, un CS peut-il fonctionner sans Président ? au moins un certain temps ?
Ce serait plus sain : tout le monde serait tenu de signer un PV, et les décisions de pouvant venir de personne de précis : tout le monde contrôlant tout le monde.... ce qui serait moins "pire"....
Le souci, et cela me tracasse, c'est que la copropriété est gérée sous les décisions en fait, d'une seule personne, qui impose sa loi (proche du Syndic qui n'a plus de limites...), et le peu de résidents permanents contribue à cela (personne sur place pour réagir, et ce Monsieur se croit vraiment le grand propriétaire de tout l'immeuble.... et tout le monde baisse les bras, un peu de lâcheté, ou de résignation. Mais cela est préjudiciable, et du sang neuf serait indispensable, et redonnerait peut-être du dynamisme, du courage, car les Membres sont sympas, très gentils, mais agés aussi, avec leurs petits problèmes de santé etc.... et ils privilégient leur paix face aux contrariétés, ont peur de s'opposer.... Ce n'est pas du tout la solution, la copropriété en pâtit.
Merci de vos conseils pour faire changer les choses.
Amicalement
Alain
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 22
Posté - 22 avr. 2011 : 09:06:53
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alain123 : gedehem a déjà répondu aux nouvelles !! questions.
citation: Sinon, un CS peut-il fonctionner sans Président ? au moins un certain temps ?
Ce serait plus sain : tout le monde serait tenu de signer un PV, et les décisions de pouvant venir de personne de précis : tout le monde contrôlant tout le monde.... ce qui serait moins "pire"....
NON: l'élection du président du CS est OBLIGATOIRE. Pas de président, pas de CS.
Les membres du CS sont élu pour controler la gestion du syndic et vérifier les comptes du SDC. Un président du CS n'a AUCUN pouvoir de décision, comme le syndic.
SEULE l'AG est décisiionnaire en copropriété.
Le CS doit être efficace, si chacun surveille et controle son voisin, comme vous le souhaitez, ce n'est pas une situation vivable et normale.
Chacun donne son opinion, et vote suivant celle-ci sur les avis que donnne le CS. Le président du CS envoie le PV au syndic avec les demandes et choix correspondant à la majorité dégagée lors des réunions, et non au choix exclusif du président du CS.
Sans président, le syndic ignorera ce CS, et tant pis pour la copropriété.
SI ce president ne respecte pas la loi, le CS peut le révoquer. |
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Gédehem
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23
Posté - 22 avr. 2011 : 09:56:22
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Attention aux réactins à l'emporte pièce : "SEULE l'AG est décisionnaire en copropriété."
Ce n'est pas exact, il faut mettre les tablettes à jour !
Le syndic détient des pouvoirs qui lui sont propres, de par la loi : faire respecter le RDC, pourvoir à la conservation de l'immeuble, à son entretien (et donc passer contrat pour se faire), recouvrer les créances y compris par voie judiciaire, embaucher/débaucher le personnel du sydicat ,....etc .....
Idem pour le "Pas de président, pas de CS"., qui n'a pas de sens !
Le CS existe en tant que "collège" chargé de la surveillance à partir du moment où il a été formé par l'AG ... pdt ou pas !
Alain : votre AG a désigné 4 membres à l'issu d'un vote rapporté au PV d'une AG. Celui que vous appelez "le 5°" n'a jamais été élu, élection sanctionnée par un vote.
Non seulement ce 5° n'est pas éligible mais il n'a pas été élu : que voulez-vous de plus ?
Votre CS de 4 membres est maintenant composé de 3 membres il est toujours régulièrement formé.
Dans la mesure où le RDC ne précise pas un nombre de membres pour le CS, l'AG peut désigner qui elle veut, 1, 3 , 10 !
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Posté - 22 avr. 2011 : 10:12:13
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gedehem : ne sortez pas encore quelques mots de leur contexte pour avoir raison !!!
J'ai écris que l'élection du président est obligatoire :
Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 27 Décret 17 mars 1967
C'est le conseil syndical, et non l'assemblée, qui élit le président. Cette élection est obligatoire.
Si le syndic tente de faire élire un président pendant l'assemblée générale, il faut le refuser et demander une suspension de séance.
Il est à tout moment possible de demander une nouvelle élection, en cas d'inertie ou d'inefficacité du président.
Dans la pratique, le président sert à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic.
Il a deux attributions légales propres :
La convocation de l'assemblée générale
si la convocation de l'assemblée générale a été demandée (par recommandé AR) par des copropriétaires représentant au moins 1/4 des millièmes de la copropriété, et si le syndic ne le fait pas, le président peut convoquer lui-même l'assemblée générale (art. 8 D. 1967)
si le règlement de copropriété le prévoit, le président peut convoquer l'assemblée générale en cas de vacance du poste de syndic (démission, décès)
La récupération des fonds et archives auprès de l'ancien syndic
certains syndics font montre d'une certaine inertie pour restituer les fonds et archives de la copropriété, en cas de changement. Le nouveau syndic peut engager une procédure judiciaire contre l'ancien, mais cette action peut également être déclenchée par le président du conseil syndical.
Le président peut être révoqué à tout moment de son mandat ; ceci peut être nécessité par l'inaction ou l'obstruction du président.
Parallèlement le président peut démissionner quand bon lui semble. Il en informe le syndic par recommandé AR ; celui-ci avertit le conseil syndical, qui doit procéder à une élection le plus rapidement possible.
Le président du conseil syndical ne peut pas être rémunéré pour cette fonction
Par conséquent un CS sans président et des membres qui se surveillent les uns les autres n'est pas un CS réellement constitué et efficace. Le syndic peut totalement ignorer celui-ci si aucun président n'est élu.
J'ai écris que l'AG est la seule décisionnaire, et cela était lié au fait que alain123 nous précisait que le syndic dirigeait la copropriété et les débats; et cela n'existe pas que dans sa copropriété, il existe souvent des présidents de CS dictateurs, même si gedehem n'en a pas connu. |
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alain123
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Posté - 22 avr. 2011 : 11:00:19
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Merci à Gédehem et Philippe 388 pour vos réponses.
Je crois que l'on ne pourra pas contourner les soucis, chez nous... bien que cela me démoralise un peu, il est préférable que je ne m'engage pas, car les voix du Conseil Syndical ne sont pas, dans les faits, prises en compte. C'est ensuite déformé par le Président, auprès du Syndic, et tout le monde s'en contente.
Je vais rester en dehors de tout cela, me permettant en revanche, de conserver l'oeil ouvert, de souligner les dysfonctionnements observés et d'en informer tous les copropriétaires par courriers (ce que j'ai déjà fait, à mes frais, ce qui n'est pas du tout un souci de le faire), cela ayant déjà été un moyen de pression efficace et que le Président fasse certaines marches arrières et de devoir en AG annuelle, rendre des comptes aussi (tout le monde étant mis au courant).
Je resterai très attentif ici, sur place, sur tout ce qui se passe. Mais ma présence dans le CS dans de telles conditions, peut m'empêcher d'agir en revanche, et de divulguer à tous les copropriétaires, ce qui ne va pas.
Merci de vos conseils, car cela me permet de mieux savoir dans quel camp demeurer, là où je serai plus utile et efficace. Dans le CS, je serai ligotté, et je ne veux pas que ma responsabilité soit engagée dans des décisions que je n'ai pas voté. En extérieur, je peux les contester.
Merci à vous.
Une chose qui m'interpelle cependant, c'est ce pourquoi, ce manque de cohésion, car nous sommes tous des copropriétaires... Est-ce le "pouvoir" (et très mal l'exercer) qui aveugle les gens ? et qui en oublient la notion de service, simplement ? jusqu'aux intérêts généraux ? c'est bien triste. Et pas demain la veille que cela pour nous changera.....
merci de votre aide,
amicalement
Alain |
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chenkak
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26
 Posté - 22 avr. 2011 : 13:23:23
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La copropriété est une excellente école pour apprendre, non sans mal, que la logique est une notion très personnelle. Elle est souvent très liée aux intérêts immédiats des gens.
C'est très décevant, mais c'est ainsi; on ne peut pas imposer, ni même persuader les gens à sa logique qui, pourtant nous paraît indiscutable.
Il faut apprendre à faire avec, et essayer de ne pas se décourager de s'occuper de la collectivité, malgré tous les risques et revers.... |
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Posté - 22 avr. 2011 : 15:17:08
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alain120 : citation: Est-ce le "pouvoir" (et très mal l'exercer) qui aveugle les gens
Un pouvoir de rien du tout, mais le problème est généralement celui-ci. " je suis le président de ma copropriété " poste sans pouvoir " réel" mais avec un pouvoir de nuisance certain, lorsque ces petits rois se croient tout permis, et le s syndics adorent cette situation.!!!
alain123 : la mailleure manière d'agir n'est pas à l'extérieur du CS mais à l'intérieur. Ne pas se battre, mais apporter des réponses bine étaillées, des projets bien étudiés, et surtout un rapelle à la loi constant. Il faut être pugnce et patient, et ne pas rester seul, à deux ou trois c'est beaucoup plus facile. |
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alain123
Nouveau Membre
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28
Posté - 23 avr. 2011 : 00:53:26
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Merci pour vos réponses,
Il me semble impératif de mettre "avant", en place un règlement du fonctionnement du CS, car il n'y en a pas. Le Président fait donc tout ce qu'il veut.
Je préfère prendre le temps.... jusqu'en et je proposerai le règlement interne du CS en prochaine AGO (quand tout le monde sera présent, pour le voter). En attendant, je vais travailler dessus, j'ai le temps.
Une fois ce Règlement en place, j'envisagerai sans doute d'entrer au CS, et avec des "limites votées" cela sera plus facile. Pas avant, car de mauvais plis ont été pris, et sans aucune règle, ce Président n'est pas gérable.... et fait uniquement que ce qu'il veut. Les autres, pour certains assez âgés et avec leurs soucis, subissent en silence, ou suivent, sans broncher, et ne veulent surtout pas le contrarier (ou être contrariés eux mêmes ??.....).
Ce que je pense, au vu de la situation et de vos conseils : il faut que tout soit cadré, avant, et voté. Entrer dans une structure sans base et sans règlement, je risque de ne pas être suivi. Mais si tou est officiellement acté (droits et devoirs, responsabilités etc...), si dérapage il y a, en effet, d'être présent pour pouvoir le rappeler, une fois tout cela mis en place, oui, à ce moment-là ce sera jouable, en m'appuyant sur les décisons de vote. Ce qu'actuellement, c'est impossible de faire.
Je n'abandonne pas pour autant.... de diffère, simplement, c'est plus sage (pour le moment, tant que rien n'est encore établi).
Merci beaucoup, et grâce à vous, j'y vois beaucoup plus clair rien n'est jamais perdu, rien n'est jamais statique. Donner du temps au temps....
Alain
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Louis92
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Posté - 23 avr. 2011 : 09:11:56
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alain123, vous devriez suivre la recommandation de philippe388 dans son post n°27 : ne pas agir seul, de nombreux UInautes dont je suis, font cette recommandation.
L'AG fonctionne comme une démocratie, il faut convaincre d'abord, être à plusieurs à défendre une idée avant de passer au vote. Avoir raison ne suffit pas pour emporter une décision. Etre seul à défendre une bonne idée est le moyen de la tuer. Etre seul à poser les bonnes questions (généralement, elles fâchent CS et syndic) est le moyen de vous discréditer auprès des autres copropriétaires et donc de ne pas être élu au CS.
Allez au CS dès à présent même si vos lacunes sont énormes en fonctionnement d'une copropriété. Du moment que vous avez des idées et du bon sens, vous ferez du bon boulot.
Concernant les règles de fonctionnement du CS, désolé de vous dire que je pense que vous faîtes fausse route. Je préconise que le CS se dote d'un RFCS, qu'il le fasse fonctionner pendant un an avant de le faire adopter par l'AG. Là , vous aurez un RFCS adapté aux spécificités de votre copropriété et éprouvé : ça donnera confiance aux copropriétaires.
Rédiger vous même un RFCS peut produire un RFCS excellent sur un plan général mais non adapté aux spécificités. Il y aura bien quelqu'un pour dire que c'est un travail de théoricien et qu'il faut être au CS pour savoir comment il peut fonctionner, être crédible en la matière. Là aussi, vous prendriez le risque d'être mal perçu par les autres copropriétaires. Une bonne idée qui ne recueillerait que votre voix en AG ...
Entrez au CS.
CDlt. Louis92.
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Posté - 23 avr. 2011 : 10:49:30
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alain123 : la seule façon d'être crédible aux yeux des copropriétaires est de fédérer une équipe, de s'occuper des comptes et de la gestion, de poser les bonnes questions à l'AG au syndic et au CS et son président dictateur, ET surtout vous présenter à 3 ou 4 personnes au CS.
Dès que la résolution du renouvellement des membres arrivent, se présenter dans la demis-seconde avec toute votre équipe en même temps. Cela décourage des anciens membres, bien heureux de quitter le CS, le président n'aura plus de majorité pour être élu encore fois président.
Vous aurez alors la possibilté AVEC votre nouveau CS de préparer ce RFCS, et le présenter à l'AG suivante.
Présente un RFCS tout seul, sans être membre actif au CS, ne vous servira qu'à bloquer les copropriétaires présents à l'AG qui, dans leur grande majorité, rejette les conflits personnels et les cris.
IL faut foncer si vous désirez faire avancer les choses. La critique est stérile. |
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alain123
Nouveau Membre
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Posté - 03 mai 2011 : 11:08:28
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Merci Louis et Philippe.
Comment changer les habitudes d'un CS certes formé de Membres, mais dont les décisions sont prises au final uniquement par le Président ? c'est pourtant bien ce qui se passe.... car aucune règle du fonctionnement du CS.
De plus, gros problème d'immeubles de copropriétaires "non résidents", majorité de personnes âgées, et d'un Président qui a pris de très mauvaises habitudes.
Vos commentaires m'ont beaucoup aidé, je vous remercie beaucoup pour vos encouragement aussi. Pas simple tout cela, car il faut bien réfléchir avant de s'engager car les choses ne vont pas changer d'un coup de baguette magique du jour au lendemain.... beaucoup de pain sur la planche... pas simple.
merci de vos précieux conseils,
Bien amicalement
Alain
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goudejac
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Posté - 23 nov. 2011 : 15:16:33
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Bonjour.
Conseil syndical de 3 membres. L'un d'eux vend son appart en viager occupé (donc il reste dans la résidence). Peut-il être considéré comme usufruitier ? Dans ce cas, il peut rester au CS. Dans le cas contraire, défection de plus du quart des membres, le syndic doit organiser une AGE pour compléter le CS ou en faire élire un nouveau.
DE QUEL DELAI DISPOSE-T-IL POUR CE FAIRE ?
Si le syndic propose plutôt pour "raison d'économie" d'attendre la prochaine AG, le CS n'étant plus constitué normalement, il ne peut plus participer à l'élaboration de l'ODJ, ni vérifier les comptes, ni présenter son rapport d'activité. Comment s'en sortir ?
Si personne ne veut se présenter et si l'AG souhaite tout de même avoir un CS, c'est le président du TGI qui doit intervenir pour, soit convaincre d'élire, soit désigner, un nouveau CS.
QUI DOIT LE SAISIR ET PAR QUEL CANAL ? Pas le CS puisqu'il n'est plus normalement constitué... Alors, le syndic. aux frais de qui ?
Merci et bonne soirée.
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2011 : 15:48:04
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Comme en toutes choses, il y a la froideur des régles et la cohérence des régles. Il n'est donc pas nécessaire de sortir l'AK47 en toute occasion.
Le CS est indispensable pour le (bon) fonctionnement du syndicat, pour sa (bonne) gestion par le syndic.
Il est évident qu'un CS de 3 membres sans suppléant (on voir ici sa pretinence), est à la merci de la moindre défection, ici par vente du lot.
Certes, le CS n'est plus régulièrement formé.
Est-ce un motif de convocation immédiate d'une AG pour le reconstituer, est-ce motif pour le syndic, et automatiquement, à ne plus travailler avec le CS ??
Bien sur que non, du moins s'il n'y a pas de (gros) litiges ou que CS et syndic ne sont pas 'à couteaux tirés'.
Ce n'est que s'il y a conflit, refus absolu du syndic de continuer à travailler avec les membres qui restent qu'il serait nécessaire "d'imposer" une AG (D.art..8)... au risque de se mettre à dos les copropriétaires !
Ajout : je parle de froideur et cohérence, ici spécifiquement, l'articulation syndic/CS n'étant généralement pas perturbée par la défection d'un membres sur 3.
Il n'en est pas de même pour le CS en interne, qui se doit de repecter pour lui-même les régles, ici par la désignation d'un pdt et et l'adoption d'un RFCS, dispositions incontournables. |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2011 16:04:04 |
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goudejac
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Posté - 24 nov. 2011 : 09:31:30
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Merci, Gedehem
Donc, même s'il n'est plus normalement constitué, le CS va pouvoir discuter l'ODJ de la prochaine AG, notamment, et, plus généralement, continuer à exercer son mandat ? Il n'y a pour le moment pas de conflit majeur avec le syndic, si ce n'est la fameuse histoire du 45-1 non respecté... (voir pages "remboursement provisions" des mois de mai et juin) et qui fera peut-être l'objet d'une certaine tension.
A toutes fins utiles, qu'est-ce que le "D. art 8" (décret de 67 ?). Excusez cette question de béotien !
Cordialement. |
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JPM
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Posté - 24 nov. 2011 : 09:59:00
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S'il n'est plus normalement constitué, le conseil syndical ne peut plus fonctionner. Point c'est tout et c'est clair.
Reste à savoir si son président toujours présent peut, lui, conserver ses prérogatives spécifiques. Mon avis est OUI, parce que notamment elles peuvent servir à faciliter le déblocage de la situation. MAIS la réponse est à prendre avec prudence.
Quant au CS lui-même, il existe toujours mais il faut le compléter pour qu'il puisse reprendre ses activités.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 nov. 2011 : 10:00:34
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Traitant ici des question de copropriété, il est évident que nos références à un texte se font sur la loi de 65 et son décret d'application de 67, par convention L pour la loi D pour le décret..
S'il s'agit d'autres textes il sont cités intégralement ....
Pour un CS qui n'est plus normalement constitué, tout dépendra de l'attitude du syndic, qui est "tuteur" du syndicat disposant de pouvoirs exorbitants.
S'il fait comme si de rien n'était, pas de problème : attendez la prochaine AG pour vous reconstituer (sans oublier 1 suppléant au cas où ...).
S'il vous ignore et rappelle que vous n'êtes plus formé en "CS", c'est la demande de convocation d'AG selon la procédure prévue D.art.8 (art.8 du décret de 67), convocation qu'il devrait faire spontannément en pareil cas.
Ajout : ce dernier point va dans le sens de ce que présente JPM pour le "pdt du CS", en particulier s'agissant d'une demande d'AG pour reconstituer le CS formulée par le CS (D.art.8). S'il n'y a plus de CS formé il ne pourrait plus rien demander y compris par son Pdt ?
Sur le fond de l'affaire : sauf en cas de décés ou de démission, le départ d'un conseiller en raison de la vente de son lot ne sort pas du chapeau au saut du lit un beau matin. Il est évident que l'affaire traine depuis des mois, et qu'il est irresponsable de se présenter au CS, ou de ne pas anticiper son départ, alors que l'on sait bien à l'avance devoir quitter le CS..... |
Édité par - Gédehem le 24 nov. 2011 10:09:43 |
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Louis92
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Posté - 24 nov. 2011 : 10:10:55
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gedehem a écrit citation: S'il fait comme si de rien n'était, pas de problème : attendez la prochaine AG pour vous reconstituer (sans oublier 1 suppléant au cas où ...). Ne vous contentez pas d'attendre, alain123 : les membres élus au CS doivent participer à la mise au point de l'ordre du jour de l'AG et au moins assurer la présence de la résolution pour élire quelqu'un au poste vacant du CS. Le syndic peut l'oublier ...
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 24 nov. 2011 : 10:54:28
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Lorsque j'écrivais "S'il fait comme si de rien n'était, pas de problème .....", je précisais préalablement " tout dépendra de l'attitude du syndic" ...
C''est à dire : "si le syndic fait comme si le CS était toujours formé", donc avec ouverture des documents pour controle, réunion pour préparer l'ODJ , etc .... pas de problème !
S'il n'a pas cette position, le CS est un peu "coincé".... |
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etc
Contributeur senior
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39
Posté - 24 nov. 2011 : 14:54:14
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Que le CS ne soit pas 'régulièrement' constitué jusqu'à la prochaine AG n'est pas un énorme problème qui, comme Gédehem le dit, nécessite de sortir la Kalach'...
Oui, ça peut effectivement dépendre de l'attitude du syndic ou même du reste des membres du CS lui même.
Pour ce qui est de la question de l'établissement de l'ordre du jour:
Réunissez vous simplement comme d'habitude, voire avec d'autres copropriétaires, pour en discuter...et, pour couvrir vos arrières, notifiez au syndic les résolutions souhaitées en tant que copropriétaires.
Pour ce qui est du compte-rendu de l'exécution de la mission du CS:
Vous êtes en droit d'en produire un au moins pour la période allant de la nomination de ses membres jusqu'au moment où le CS n'était plus 'régulier'.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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goudejac
Contributeur actif
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Posté - 24 nov. 2011 : 18:01:04
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Bonsoir.
Merci à tous. La vente du membre du CS n'en est qu'à l'état de projet. Il a été sympa de me prévenir tout de suite (je suis le pdt). Et iql est prêt à contiuer à me donner un coup de main, comme simple résident, évidemment sans droit de vote. Je voulais simplement savoir comment réagir le moment venu. Et ce n'est pas facile de s'y retrouver ! l'un me dit "pas de problème, on peut continuer comme si de rien n'était"; l'autre : "pas question, plus rien ne marche". Va te faire une opinion ! et aucun ne répond à mes deux questions principales (pour une réaction éventuelle, ce qui n'est pas encore à l'ordre du jour) : quel délai pour éventuellement convoquer une AGE ? Si difficultés sérieuses, qui saisit le pdt du TGI ? C'est tout. Quant à l'ODJ de la prochaine AG, si l'affaire se faisait d'ici là , je pensais bien envoyer des projets de résolution comme simple copro, même si pas de problème majeur avec le syndic.
Bonne soirée à tous. A bientôt. |
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