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 Posté - 03 avr. 2014 : 16:41:09
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dans la version précédente, pour passer en syndicat coopératif, il fallait que le RdC le prévoit :
Article 14
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
...
maintenant, on peut comprendre que si le RdC, ne le prévoit pas on peut prévoir la modification du dit RdC à la majorité 25, avant de passer en syndicat coopératif. |
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JPM
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Posté - 03 avr. 2014 : 18:49:12
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ETASPAK
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63
Posté - 03 avr. 2014 : 22:22:45
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Il me semble quand même important de préciser que ce dispositif concerne uniquement les copropriétés qui « comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € » ce qui réduit considérablement le nombre de copropriété concernée, vous en conviendrez.
Dans une grande majorité des cas, dans ces petites copropriétés, le conseil syndical existant fait office d’abonner absent et bien souvent le syndic bénévole se retrouve tout seul.
D’autant plus qu’il est beaucoup plus aisée pour une assemblée générale de désigner un conseil syndical obligatoire à l’article 25 ou 25-1 de la loi que de ne pas instituer un conseil syndical obligatoire à la majorité de l’article 26 de la loi.
Et ce n’est certainement pas avec « un taux moyen de participation aux assemblées générales de 50,95% » qu’une assemblée générale pourra voter à la majorité de l’article 26 de la loi.
http://www.bonjourcopro.be/fr-be/ar...opriete-1688
Ceci étant dit, à mon avis, ce texte est loin d’être un des plus gros flops de la loi, bien au contraire, surtout dans ce cas, et par dérogation à l'article 17-1 :
« 1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ; »
« 2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. »
Enfin de compte, il est certainement plus aisée pour une assemblée générale de désigner un syndic bénévole et son suppléant que désigner X membres d’un conseil syndical.
Et cerise sur le gâteau, le syndic suppléant pourra suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci  .
Concernant la désignation « d’une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ».
Nul besoin de désigner une personne extérieure qualifiée pour assurer le contrôle des comptes du syndicat des copropriétaires de moins de dix lots avec un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € soit moins de 5000 € par an.
Il suffit de s’adapter, un copropriétaire lambda suffira amplement pour assurer le contrôle des comptes annuel, soit au maximum 50 lignes d’écritures comptables par an pour un budget prévisionnel de moins de 5000 €.
L’approbation des comptes et le quitus au syndic bénévole par l’assemblée générale entérinera tout le reste.
Elle est pas belle la vie en copropriété, quoi de mieux pour un syndic bénévole d’une copropriété de moins de dix lots .
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JPM
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Posté - 03 avr. 2014 : 22:56:26
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Vous n'avez pas compris que je suis entièrement d'accord avec vous pour la désignation d'un syndic copropriétaire dans un cadre coopératif ou non.
Le flop est tout simplement que ce texte est inutile puisque le statut de la copropriété permettait déja de désigner soit un syndic bénévole classique soit un syndic coopératif.
Le syndic bénévole est largement suffisant s'il n'y a pas d'autres copropriétaires susceptibles de participer à la gestion.
Quel est dans ce cas l'intérêt de recourir à la formule du syndic coopératif ?
Merci de me l'indiquer.
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Posté - 04 avr. 2014 : 08:10:42
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à mon avis, cet article vient éteindre pour les petites copros ce qui est écrit dans la loi article 14 : "Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion."
puisque ce nouvel article permet 17-1-1 pour passer à un syndicat coopératif dans les petites copros qui n'ont pas cette possibilité inscrite dans le RdC, de faire cette modification du RdC à la majorité 25 et 25-1, alors que pour les grosses, il faut faire cette modification à l'article 26.
de plus,
le seul petit avantage, peut-être c'est cela, chaque propriétaire peut convoquer une AG à ce sujet "changement de syndic" :
" 2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. »
alors qu'autrement il faudrait 25% des voix et le tribunal en l'absence de CS.
mais il peut y avoir d'autres motivations...
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JPM
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Posté - 04 avr. 2014 : 09:33:43
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citation: Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
C'est seulement pour informer les copropriétaires de l'existence de ce régime. Ce n'est pas une condition pour passer en gestion coopérative.
Quant à la possibilité pour un copropriétaire de convoquer l'assemblée ? OK c'est une nouveauté. Nouveauté illusoire dans la pratique. Il aurait été plus opportun de valider l'assemblée spontanée de tous les copropriétaires sous la seule condition de leur présence effective.
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Posté - 04 avr. 2014 : 10:36:07
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citation: C'est seulement pour informer les copropriétaires de l'existence de ce régime. Ce n'est pas une condition pour passer en gestion coopérative.
c'est la première fois que j'entends dire que lorsqu'il est marqué "DOIT", cela signifie "pour information"....  |
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JPM
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Posté - 04 avr. 2014 : 11:27:53
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Le règlement de copropriété doit quoi ? prévoir cette modalité de gestion. Point c'est tout.
On a adopté la gestion coopérative avant l'insertion de cette obligation.
On peut encore adopter la gestion coopérative quand le règlement de copropriété n'en fait pas mention.
L'article 17--1-1 nouveau dit : citation: " La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1 "
alors que l'article 17-1 existant dit : citation: L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.
sans faire mention d'aucune condition. Il importe peu que le RC comporte ou non une clause à cet égard.
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Posté - 04 avr. 2014 : 12:29:29
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citation: alors que l'article 17-1 existant dit :
citation:
L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1.
sans faire mention d'aucune condition. Il importe peu que le RC comporte ou non une clause à cet égard.
excusez moi de ne pas être d'accord avec vous, mais la loi, 3 articles avant, met bien une condition pour l'adoption: "le RdC DOIT EXPRESSEMENT le prévoir". On ne peut passer outre le mot EXPRESSEMENT, mais il y avait la possibilité de rajouter cette obligation en modifiant le RdC à la majorité 26 de l'époque.
Cette obligation existe toujours pour les syndicats de 10 lots et plus, tandis que maintenant pour les syndicats de moins de 10 lots, ceci peut être fait à la majorité 25 et 25-1.
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JPM
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Posté - 04 avr. 2014 : 14:20:34
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le RdC DOIT EXPRESSEMENT le prévoir
C'est une prescription pour l'information des copropriétaires.
Ce n'est pas une condition pour pouvoir adopter le régime.
C'est une évidence juridique et je vous ai cité des auteurs suffisamment respectables pour que vous ne puissiez pas les contester.
Vous vous obstinez vainement et pour une fantaisie inutile de la loi ALUR.
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2014 : 15:08:10
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C'est le travers de certains : il faut citer une longue bibliographie, des arrets en abondance, et encore ce n'est pas suffisant compte tenu de l'idée préconsue et très ancrée qu'ils ont .....  |
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Posté - 04 avr. 2014 : 16:05:55
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ce qui est bizarre dans ces histoires c'est aussi que certains n'acceptent pas la contradiction...  , peut-être estiment-ils qu'ils sont la loi...
l'important dans un forum, c'est que chacun émette ses opinions, sa façon de penser puisqu'aucun ne peut se prévaloir d'être le "juge".
certians vont même jusqu'à juger "le juge"...
après le demandeur se fait sa propre opinion ou cherche ailleurs... |
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andre78fr
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73
 Posté - 04 avr. 2014 : 16:16:53
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De quelle idée préconçue et ancrée parlez-vous ? Il est question ici de l'utilité ou de la pertinence de la mention "L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1." dans le nouvel article 17.1.
JPM présente ça comme le "top du flop" et d'autres peuvent avoir un autre avis qu'il serait bon de respecter.
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2014 : 17:58:41
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Ce n'est pas le vote à la maj.art.25 qui est contesté.
La "dispute" porte sur la mention du syndicat coopératif dans le RDC : information, qui n'interdit pas d'adopter cette forme quand bien même elle ne serait pas mentionnée.
Un autre point bien plus important n'es pas abordé, bien que pointé du doigt par JPM :
"Quant à la possibilité pour un copropriétaire de convoquer l'assemblée ? OK c'est une nouveauté. Nouveauté illusoire dans la pratique. "
Pour convoquer valablement une AG, il faut 2 choses :
- disposer d'une liste à jour des copropriétaires ou leur mandataire, de leur adresse.
- disposer de fonds nécessaires à l'établissement des convocations et documents à annexés (ex: contrat du syndic !), à leur notification (bailleurs).
Ces éléments sont vrais de nos jours, bien des CS étant de fait dans l'incapacité d'agir faute de disposer au moins de la liste des copropriétaires avec adresse.
Alors UN copropriétaire isolé seul dans son coin ..... |
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Posté - 04 avr. 2014 : 18:58:44
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dans le cas de la convocation d'une AG par un copro, certes il faut avoir les adresses et les tantièmes correspondants, mais on est là dans des copros de moins de 10 lots à usage de logements, commerces habitations... c'est peut-être plus facile à récupérer : 8 seulement, s'il y a un copro différent par lot. |
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ETASPAK
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Posté - 05 avr. 2014 : 12:38:31
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citation: Initialement posté par JPM
Vous n'avez pas compris que je suis entièrement d'accord avec vous pour la désignation d'un syndic copropriétaire dans un cadre coopératif ou non.
Le flop est tout simplement que ce texte est inutile puisque le statut de la copropriété permettait déja de désigner soit un syndic bénévole classique soit un syndic coopératif.
Le syndic bénévole est largement suffisant s'il n'y a pas d'autres copropriétaires susceptibles de participer à la gestion.
Quel est dans ce cas l'intérêt de recourir à la formule du syndic coopératif ?
Merci de me l'indiquer.
Il me semble bien que c’est vous qui ne m’avez pas compris.
Concernant « La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. »
Il n’y à rien de plus simple, un vote de l’assemblée générale et la forme coopérative est adopté et on passe au vote suivant :
« Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. »
Il n’y à rien de plus simple, un vote de l’assemblée générale et la décision de ne pas constituer de conseil syndical est adopté et on passe au vote suivant :
Désignation du syndic bénévole par dérogation à l'article 17-1 :
« La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25.
« L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. »
« L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ; »
Il n’y à rien de plus simple, un premier vote de l’assemblée générale et le syndic est désigné, un second vote et le copropriétaire suppléant est désigné et un troisième vote est le copropriétaire pour assurer le contrôle des comptes est désigné.
Je me permets de vous rappeler à nouveau que ce dispositif concerne uniquement les copropriétés qui « comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ».
Ceci étant dit, voyez ce que précise mon message (57) du 09 février 2014 :
M. le président. La parole est à Mme la ministre, pour soutenir l’amendement no 447.
Mme Cécile Duflot, ministre.
Cet amendement vise à indiquer que l’assouplissement du régime du syndicat coopératif s’applique aux toutes petites copropriétés.
L’article 26 bis A a pour but de faciliter le passage des petits syndicats à un syndicalisme coopératif sans avoir besoin de créer un conseil syndical, qui n’a pas de sens dans un syndicat de deux ou trois personnes.
Cette évolution est notamment recommandée par les notaires pour lutter contre la désorganisation des très petites copropriétés, souvent dépourvues de syndic professionnel et où il est préférable de gérer de façon coopérative le syndicat plutôt que de laisser toute la responsabilité entre les mains d’un syndic bénévole.
Cependant, la rédaction de l’article devait être améliorée, car elle laissait visiblement penser que les dispositions particulières des 2° et 3° s’appliquaient de façon générale, alors que ce n’est pas du tout le cas : elles ont vocation à s’appliquer uniquement lorsque la copropriété est de petite taille et a opté pour la forme coopérative.
Tel est le sens de cet amendement du Gouvernement.
Et par dérogation à l'article 17-1 de la loi :
« 1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ; »
« 2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. »
Le flop est tout simplement que ce texte est inutile puisque le statut de la copropriété permettait déjà de désigner soit un syndic bénévole classique soit un syndic coopératif.
Sauf que la désignation d’un syndic bénévole dans une copropriété de plus de dix lots ne permet pas la désignation d’un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Ainsi que la gestion d’un syndicat coopératif dans une copropriété de plus de dix lots ne permet pas son fonctionnement sans la constitution d'un conseil syndical obligatoire.
Le syndic bénévole est largement suffisant s'il n'y a pas d'autres copropriétaires susceptibles de participer à la gestion.
Soit « Le syndic bénévole est largement suffisant » soit « Le syndic se décarcasse tout seul » mais peut-être que « Le syndic est largement suffisant à se décarcasser tout seul » alors là je vous comprends mieux.
Quel est dans ce cas l'intérêt de recourir à la formule du syndic coopératif ?
Merci de me l'indiquer.
Vous savez aussi bien que moi qu’il ne s’agit certainement pas de recourir à la formule classique du syndic coopératif, auquel cas il n’y aurait eu aucune raison de créer ce texte de loi.
Il s’agit uniquement par ce nouveau texte de loi « de faciliter le passage des petits syndicats à un syndicalisme coopératif sans avoir besoin de créer un conseil syndical » ni plus ni moins.
D’autant plus que dans ce texte de loi, il est précisé que « L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci ».
À défaut, il est précisé également « En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ».
Si pour vous, cela ne représente aucun intérêt pour une copropriété de moins de dix lots gérer par un syndic bénévole de recourir à ce texte de loi, libre à vous de le penser.
Pour ma part, je ne peux que vous réitérer mes propos « à mon avis, ce texte est loin d’être un des plus gros flops de la loi, bien au contraire ».
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Édité par - ETASPAK le 05 avr. 2014 13:44:50 |
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ETASPAK
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Posté - 05 avr. 2014 : 13:39:45
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce n'est pas le vote à la maj.art.25 qui est contesté.
La "dispute" porte sur la mention du syndicat coopératif dans le RDC : information, qui n'interdit pas d'adopter cette forme quand bien même elle ne serait pas mentionnée.
Un autre point bien plus important n'es pas abordé, bien que pointé du doigt par JPM :
"Quant à la possibilité pour un copropriétaire de convoquer l'assemblée ? OK c'est une nouveauté. Nouveauté illusoire dans la pratique. "
Pour convoquer valablement une AG, il faut 2 choses :
- disposer d'une liste à jour des copropriétaires ou leur mandataire, de leur adresse.
- disposer de fonds nécessaires à l'établissement des convocations et documents à annexés (ex: contrat du syndic !), à leur notification (bailleurs).
Ces éléments sont vrais de nos jours, bien des CS étant de fait dans l'incapacité d'agir faute de disposer au moins de la liste des copropriétaires avec adresse.
Alors UN copropriétaire isolé seul dans son coin .....
Je vous rappelle qu’il s’agit d’une copropriété de moins de dix lots géré par un syndic bénévole et en aucun cas par un syndic professionnel.
Petite copropriété ou tout le monde se connaît et se croise au moins une fois, au minimum, par semaine dans les parties communes.
Petite copropriété ou pratiquement tôt ou tard tout vient à ce savoir, travaux, déménagement, vente, location, maladie, décès, ect……
Alors, laisser croire à « l'incapacité d'agir faute de disposer au moins de la liste des copropriétaires avec adresse » pour un copropriétaire est certainement plus qu’illusoire.
Et concernant les « fonds nécessaires à l'établissement des convocations et documents à annexés (ex: contrat du syndic !), à leur notification (bailleurs) » le porte à porte avec la feuille d’émargement réduira sans aucun problème les fonds nécessaires à l'établissement des convocations et documents à annexés dans un courrier en RAR.
« Alors UN copropriétaire isolé seul dans son coin ..... » peut sans aucun problème en faire son affaire, il suffit de pas grand-chose comme vous pouvez le constater, de la compagnie peut-être……
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 avr. 2014 : 14:17:33
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il s'agit de la possibilité d'adopter la forme coopérative
Qu'y a-t-il de coopératif dans ce régime prétendument nouveau ?
à propos des syndicats coopératifs initiaux on a déjà insisté sur le fait qu'ils ne relèvent pas du régime traditionnel de la coopération mais qu'ils n'en ont que la forme.
La forme c'est avant tout la participation des copropriétaires membres du conseil syndical et le choix de l'un de membres comme représentant légal du syndicat.
Ici on désigne un copropriétaire comme syndic. C'est le syndic bénévole classique.
Il peut y avoir un vice syndic. C'est une régularisation législative que l'on peut apprécier sans nul doute.On peut supprimer le conseil syndical ! Dans les plus petits immeubles il n'existe pas en fait.
La seule modification utile aurait ét de valider des assemblées spontanées dès lors qu'elles regroupent effectivement tous les copropriétaires, ou convoquées à très bref délai. On est 5 copropriétaires. Il faut faire un travail de 2200 € et il faut une décision en bonne et due forme pour une question d'assurance, ou parce que l'entrepreneur se méfie des petits syndicats (ce qui est de plus fréquent). Réunion mardi soir 19 h chez Dupont.
Il faudrait en ce cas qu'un procès verbal en bonne et due forme puisse être établi et signé immédiatement pour au moins constater valablement une décision unanime. Cela est impossible actuellement. Jurisprudence constante : une convention écrite signée par tous les copropriétaires ne vaut pas décision d'assemblée.
Il devrait être possible également de sortir une décision majoritaire.
Cela aurait été été un véritable progrès.
Une autre situation a été totalement négligée : les petites copropriétés sans règlement de copropriété, sans syndic, sans assurance collective en bonne et due forme. Il y en a plusieurs milliers.
Il devrait être interdit à un notaire d'établir la division de propriété d'un bien sans établir le règlement de copropriété dont le coût doit être payé par le ou les auteurs de la division de copropriété.
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ETASPAK
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79
Posté - 05 avr. 2014 : 14:59:52
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JPM, je ne peux qu’approuver votre dernière intervention.
Peut-être que pour la prochaine réforme, les Dieux de la copropriété seront à votre écoute…
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Gédehem
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Posté - 05 avr. 2014 : 17:56:15
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Bien d'accord aussi avec JPM, bien entendu !!!!
Le syndicat coopératif est par nature un groupement collègial, où les copropriétares s'investissent, même si cela passe par une petite équipe, éménation du groupement.
Parler de "syndicat coopératif" alors qu'il n'y a pas cette équipe, ce "collège" de copropriétaires n'a aucun sens !
Lorsque l'AG désigne son mandataire, cela n'a rien de "coopératif" ! 
Pour l'autoconvocation, l'AG spontannée de tous dans les petites copropriétés, éventuellement dans un bref délai, sur son PV, une réforme était à portée de main.
Rien de tout cela !!! 
En revanche une "usine à gaz" sur la mise en concurrence du syndic lors de son 'renouvellement' .... |
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rémun.syndic non pro état daté 
