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Mu99
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201
 Posté - 15 déc. 2013 : 11:53:29
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 202
Posté - 15 déc. 2013 : 12:05:42
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Mu99 : merci, voilà un bon dimanche qui commence; cailles ausx raisins et tarte aux pommes au menu.
Bon dimanche, et ne pensez pas trop à la copropriété.  |
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Mu99
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203
Posté - 15 déc. 2013 : 12:15:03
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Merci Philippe : bon dimanche à vous aussi  |
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Gédehem
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204
Posté - 15 déc. 2013 : 17:06:18
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Pour un 204ème, je peux ? 
"Enfin, j’ai posé mes questions :
1) Avons-nous un syndic ?
NON : aucune AG n'a été sollicitée pour statuer sur la désignation d'un syndic, et ce depuis 20 ans ...
2) Si oui, comme trois ont été "désignés", qui est le syndic, compte tenu des éléments apportés ?
Voir 1)
3) Sommes-nous dans la légalité en ce qui concerne l’absence de CS ?
De CS sans doute pas, aucune AG n'ayant décidé de ne pas le former.
Mais ce point est secondaire : le principal est que votre syndicat est dépourvu de syndic, d'un représentant légal à même de pouvoir passer tout acte au nom du syndicat mandant.
Voila pour le constat !
Seul remède : l'autoconvocation d'une AG par les 8 copropriétaires unanimes.
Nous, soussignés, propriétaires de lots dans l'immeuble en copropriété sis ..... à ...., convoquons une AG qui aura lieu le ..... à .......
L'ODJ sera le suivant :
-Adoption de la forme juridique "syndicat coopératif"
- désignation des membres du CS coopératif
A défaut d'adoption des 2 points qui précèdent :
- désignation du syndic
- désignation des membres du CS ..
- autres question souhaitées)
Nom tantièmes et signature des 8.
Convocation remise à chacun contre émargement au moins 21 jours avant la tenue de l'AG.
A défaut de cette procédure, c'est le passage obligé par le TGI selon la procédure prévue D.art.47... |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2013 17:07:34 |
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Viviane
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205
Posté - 15 déc. 2013 : 17:25:45
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citation: parlez-vous de "Copropriété : tout sur l'Assemblée Générale" et de "Gérer soi-même sa copropriété ou son ASL" ?
C'est bien ça.
Le premier vous servira de toute façon, même si vous prenez un syndic pro
Le deuxième vous servira à déterminer SI vous vous sentez les épaules pour un syndic non pro.
- Sous quelle forme ? Syndicat cooopératif ou Syndic + CS?
- Qui est prêt à assumer la charge, donc se former?
- Vous + CS? (Syndic non pro)
- Tous les trois? (syndic coopératif)
- personne ? (syndic pro)
- Si vous choisissez le syndic coopératif, (ce qui reste la meilleure solution théoriquement) comment s'organiser pour faire avec vos dissensions? Y-a-t il possibilité d'un partage des tâches qui ferait que chacun a une mission qu'il est capable et a envie d'assumer?
Quelles résolutions, mais aussi, ensuite, si vous choisissez le syndic non pro, comment gérer ?
Etc, etc..
Quand vous aurez décidé ça et élu un syndic,, vous ferez un bilan de tous les problèmes à résoudre. De mémoire, par rapport à ce que vous avez dit, tous peuvent être résolus en une seule AG, qu'il faut prendre le temps de préparer correctement.
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Édité par - Viviane le 15 déc. 2013 17:27:08 |
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Mu99
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206
Posté - 16 déc. 2013 : 05:58:50
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Gédehem, merci pour ces réponses. En fait, j'ai posté ici les questions posées à l'ANCC car notre "syndic" actuel a besoin d'une réponse officielle de cet organisme.Grâce à vous tous ici, j'ai de mon côté bien compris que nous n'avons élu aucun Syndic légalement et que nous sommes aussi dans l'illégalité pour n'avoir pas élu de CS. Mais Mme Y, elle, ne croit que les juriste de l'ANCC... Je viens donc de lui demander de relancer cet organisme afin d'obtenir "officiellement" cette réponse. Ensuite, nous pourront envisager d’auto convoquer la nouvelle AG... afin d'élire un Syndic et un CS... et envisager, dans un second temps, de remédier à tous les dysfonctionnements.
Quant à "-Adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" : il ne me semble pas que ce soit la bonne solution dans le contexte actuel...
De plus, j'ai une petite précision à vous demander à ce sujet : dans l'art. 14 de la loi de 65, il est dit :
" La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.".
Or, j'ai vérifié dans notre RDC (établi à la fin des années 50 conformément à la loi de 1938) : rien, dans la partie traitant de l'administration de la copro n'indique cette possibilité. Dans le cas où, à l'avenir, nous déciderions d'adopter cette forme de gestion, faudra-t-il modifier le RDC ? Ou est-ce qu'une décision prise en AG sera suffisante ???
Viviane : les guides sont commandés. J'ai rajouté "la copropriété en 300 questions". Je suis bientôt en congés, ce qui va me laisser un peu de temps pour me plonger dans ces guides
"Quand vous aurez décidé ça et élu un syndic,, vous ferez un bilan de tous les problèmes à résoudre. De mémoire, par rapport à ce que vous avez dit, tous peuvent être résolus en une seule AG, qu'il faut prendre le temps de préparer correctement." : malheureusement, nous n'en sommes pas encore là . Mais je ne désespère pas d'y parvenir...!
Bonne journée
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Gédehem
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207
Posté - 16 déc. 2013 : 09:21:01
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Mais Mme Y, elle, ne croit que les juriste de l'ANCC..."
Cette brave dame ne s'est donc pas penchée sur les textes régissant les immeubles en copropriété (L.65, D.67), qui est un préalable obligé lorsqu'on souhaite présenter sa candidature à la fonctio de syndic ou de membre de CS.
Sans attendre ce qu'en pense l'ANCC (dont j'ai été délégué régionale à ses débuts), elle aurait pu y lire que les pouvoirs du syndic procèdent (découlent) d'une décision d'AG du syndicat, AG convoquée dans les règles par une personne ayant qualité, et que cette délégation de pouvoir (mandat) est à durée déterminée, 3 ans maxi de date à date, renouvelable.
Dans la mesure où personne, dont elle, n'est en mesure de présenter un PV d'AG rapportant sans contestation sa désignation en qualité de syndic, ou de membre d'un CS, elle ne peut se prévaloir de cette fonction.
Ce qu'elle ne devrait en aucun cas ignorer si elle se prétend syndic, ou membre d'un CS serait-il coopératif.
Si l'ANCC ne répond pas, voyez n'importe quellle association de copropriétaires dans votre secteur : c'est là du B A BA dans toute copropriété.
"notre RDC (établi à la fin des années 50 conformément à la loi de 1938) "
Ceci explique cela !
La loi de 65 ayant abrogé le statut de 1938, votre RDC est à jeter aux orties, ou plus exactement les clauses qui en transcrivent les dispositions légales et/ou réglementaires.
Comme par exemple la tenue de l'AG, présidée par la personne détenant le plus de tantièmes (statut 38)!
Cela fait des lustres (depuis 2000, et au plus tard en 2008), que ces RDC établis sous le statut de 38 ou dont les dispositions sont contraires aux textes doivent être mis en conformité : voir L.art.49.
Ce qu'une syndic ayant pris connaissance des textes qui s'appliquent ne peut ignorer, dont votre dame. Au besoin il faut les lui mettre sous les yeux. |
Édité par - Gédehem le 16 déc. 2013 09:29:32 |
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Viviane
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208
Posté - 16 déc. 2013 : 10:23:56
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citation: les guides sont commandés. J'ai rajouté "la copropriété en 300 questions".
Très bonne initiative.
Si le fonds travaux est une angoisse pour les autres (qui visiblement ont peur que vous assiez un procès là -dessus), vous pouvez le résoudre ainsi dès la prochaine AG (d'ailleurs, ce serait peut-être une bonne idée de toute façon de le faire immédiatement)
1) Une résolution pour Annuler la décision déjà prise.:
L'AG décide d'annuler la résolution adoptée lors de l'AG du (date) et rédigée comme suit "texte de la résolution".
Les avances travaux versés par les copropriétaires seront créditées sur leur compte le.....
2) Une résolution pour modifier le budget prévisionnel 2013 :
L'ag décide modifier le budget prévisionnel 2013 comme suit: le poste "travaux d'entretien" est porté de XXX euros à XXXXX euros (+1500), le total des provisions est donc de.... Le montant des provisions 2013 supplémentaires sera appelé le....(même date que le point 1)
3) Une résolution pour modifier le budget prévisionnel 2014, qui sera en cours au moment de l'AG :
L'ag décide modifier le budget prévisionnel 2014 comme suit: le poste "travaux d'entretien est porté de XXX euros à XXXXX euros (+1500), le total des provisions est donc de.... Le montant des appels provisionnels pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2014 sera modifié en conséquence, et incluera la quote part de cette augmentation qui n'a pas été appelée au 1er trimestre 2014
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 10:24:39 |
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Gédehem
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209
Posté - 16 déc. 2013 : 11:11:58
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Avant de se préoccuper de ces points, certes importants, il faut se soucier du syndicat actuellement dépourvu de représentant légal.
Pour signer un contrat, un chèque, engager des fonds, passer quelque acte que ce soit il n'y a actuellempent personne.
C'est de cela dont il faut se soucier de toute urgence.
Au besoin en brandissant le recours au juge pour faire désigner un administrateur juriciaire, et aux frais du syndicat. (L'avance faite par le demandeur devra lui être remboursé par le syndic désigné lors de l'AG convoquée par cet AJ) |
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Viviane
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210
Posté - 16 déc. 2013 : 11:58:01
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citation: il faut se soucier du syndicat actuellement dépourvu de représentant légal.
Gédehem, Mu99 le sait, c'est qu'on lui dit tous depuis la page 5.
Je parlais du fonds travaux pour des raisons pragmatiques: c'est apparemment une angoisse pour ses voisins, et à moins de vouloir se les mettre tous à dos et vivre un enfer en faisant nommer un AJ, il faut qu'elle puisse discuter avec eux et les convaincre de faire une AG pour valablement nommer un syndic. Donc les rassurer sur ce qui les angoisse.
Et apparemment, l'idée qu'elle leur ferait un procès pour cette histoire de fonds travaux les angoisse terriblement, raison pour laquelle ils lui ont signifié le PV en RAR.
Résoudre ce problème en même temps que l'élection du syndic pourrait donc, s'ils soulèvent le problème de ce fonds travaux, être un moyen de les convaincre, une façon de dire; mon but n'est pas de faire des procès, juste de résoudre les problèmes... |
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211
Posté - 16 déc. 2013 : 12:33:24
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gedhem, viviane : C'est reparti pour 200 posts ???
Nous avonc dà souligné que le SEUL point important pour le moment est l'élection d'un SYNDIC pro. car le SDC de Mu99 n'a pas élu de syndic depuis des années.
Dès l'élection de ce syndic, il sera chargé de revoir TOUTES les irrégularités, la révision du RDC, etc......... PERSONNE n'est capable de le faire pour l'instant dans ce SDC.
Rien ne peut être fait sans une élection " juridiquement " tenable.
Tout autre résolution portée à cet OdJ, ne fera que brouiller les pistes pour ne pas aller à l'essentiel. Le fond pour travaux futur n'est pas d'actualité pour l'instant, de plus personne n'y comprend rien à cette avance !!!
Une seule résolution : élection du syndic pro, ou "bénévole", sachant qu'aucun copro. ne sera en mesure de gérer ce SDC avec si peu de connaissances de la copropriété.
gedehem : le souci de mu99, c'est qu'il sera impossible de faire une "autoconvocation" , car sur 8 copros, 3 ou 4 sont concernés. les autres bailleurs ne se déplacent jamais aux AG, et ne donne pas de mandat.
La seule voix juridique est bien évidemment la nomination d'un AJ ayant pour mission de convoquer une AG, afin d'élir le syndic.
Pour l'instant PERSONNE n'a mandat pour convoquer une AG, et rédiger un quelconque OdJ.
Le risque d'une annulation d'une AG "convoquée" par 2,3 ou 4 copros, sans aucun droit de le faire, reste entier !!!!
Mais la nomination de cet AJ n'est elle pas la seule solution pour mettre tout le monde devant ses responsabilités !!!
Lorsque ces copros " radins" verront la facture de cet AJ, ils réfléchiront à une gestion juridique valable et sans risque de contestations. |
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 12:56:24
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Et ça y est, le chevalier Philippe est remonté sur son destrier, qu'il avait à grand mal accepté de mettre à l'écurie. Le tribunal étant la seule chose envisageable pour lui quand il s'agit de résoudre un problème...
citation: Le risque d'une annulation d'une AG "convoquée" par 2,3 ou 4 copros, sans aucun droit de le faire, reste entier !!!!
Ils sont 8. Qui va faire un procès? Qui y aurait intérêt? Qui va avancer 1500 à 3000 euros et attendre 1à 2 ans pour faire annuler la nomination du syndic, qu'il faudra de toute façon réélire, et ce sera le même. Un dingue? Et si quelqu'un le faisait? Vous croyez pas qu'il serait temps alors de faire nommer un AJ?
Mu99, désolée, mais j'abandonne en ce qui concerne l'élection du syndic, j'ai pas envie d'argumenter sur 200 posts de plus, j'ai déjà dit tout ce que je pensais plusieurs fois... A vous de voir si vous tenez à vous mettre tous les copros à dos en demandant la nomination d'un AJ...ou si bêtement vous convoquez illégalement si nécessaire, une AG qui sera incontestable dès que passés les deux mois de contestation.. |
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 12:56:47 |
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Posté - 16 déc. 2013 : 13:48:00
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viviane : laissons aussi rouler les " dingues" à 180 kmh sur le périf !!! Laissons aussi vendre du cheval à la place du boeuf !! ......
Votre conception du respect de la loi est assez spéciale ! le " pas VU, pas PRIS" est votre mode de focntionnement
Les copropriétaires du SDC de Mu99 sont tous responsables de leur choix, MAIS ils ne peuvent pas imposer à Mu99 une gestion illégale.
Mu99 s'est investie dans cette " lutte" pour le respect de la loi, ET que ses droits de copropriétaire soient respectés. SI le TGI est la seule solution, elle devra y aller, et ses frais de justice seront rembourser par le SDC Ne l'oubliez pas.
viviane : on n'est pas " dingues" quand on assigne un SDC ou une personne qui ne repsecte pas la loi !!! pas très sérieux comme vision d'une bonne démocratie 
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Viviane
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Posté - 16 déc. 2013 : 14:19:09
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citation: on n'est pas " dingues" quand on assigne un SDC ou une personne qui ne repsecte pas la loi !!!
Le SDC, tous les copros en font partie. Alors assigner le SDC c'est s'assigner soi-même... On le fait si la majorité des copros refuse de respecter la loi, sinon on fait autrement. Et les voisins de MU99 ne refusent pas de respecter la loi: ils la connaissaient pas...
Bref, oui faut être un peu dingue pour s'assigner soi-même. La prochaine fois que vous roulerez à 95km/h par inadvertance, ou que vous traverserez la rue en dehors du passage piéton, je vous suggère de filer dare dare au commissariat pour qu'on vous donne une amende... |
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Posté - 16 déc. 2013 : 15:07:28
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viviane : "Le SDC, tous les copros en font partie. Alors assigner le SDC c'est s'assigner soi-même... "
Vous avez réllement des problèmes avec le fonctionnement de la justice et des intérêts de chacun !!!
Tout copro peut assigner le SDC si il subit un préjudice par une décisions d'AG, d'une mauvaise répartition des charges, parce qu'une résolutioin illégale comme l'avance de fonds trvaux de Mu99 ne permettrza pas de rembourser cette avance en cas de vente, ....................
viviane : "Bref, oui faut être un peu dingue pour s'assigner soi-même. "
Assigner le SDC, ce n'est pas s'assigner soi-même !! Le SDC est une entité juridique qui gère des éléments et une bien commun, les aprties communes, MAIS un copropriétaire est aussi un citoyen propriétaire de parties privatives; et à ce titre il peut assigner le SDC comme tel, si le SDC lui a causé préjudice.
Si l'on suit votre raisonnement " bizarre" aucun copropriétaire ne pourra assigner le SDC !!
Drole de vision de la loi et du focntionnement de la justice.
Le SDC sera condamné ET le copropriétaire demandeur se verra EXCLU du paiement des condamnations.
Le SDC ne peut pas imposer aux copros le non-respect de la loi de la copropriété comme vous le prétendez.
viviane :" Et les voisins de MU99 ne refusent pas de respecter la loi: ils la connaissaient pas..."
le fait que Mme Y, et copines, n'y connaissent rien n'est pas une circonstance atténuante ! bien au contraire cette Mme Y gère une copropriété SANS aucun mandat et droit pour le faire; elle commande des travaix, appelle des fonds, paient des factures sans aucun droit. Elle sera reconnue 100 % responsable par un tribunal.
viviane : vivez en France ! car Nul n'est censé ignorer la loi ! surtout quand on excerce une quelconque responsabilité. |
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Viviane
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216
Posté - 16 déc. 2013 : 15:31:43
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Édité par - Viviane le 16 déc. 2013 15:32:54 |
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Gédehem
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217
Posté - 16 déc. 2013 : 16:27:52
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"Gédehem, Mu99 le sait, c'est qu'on lui dit tous depuis la page 5."
Ce qui montre qu'il y a au moins 6 pages et 100 posts de trop.
A supposer qu'il ait fallut 5 pages pour 100 posts avant d'en arriver à ce constat.
Repartir sur cette question des travaux et d'une réserve de fonds n'a donc aucun sens !
Il faut s'occuper de désigner un chauffeur pour l'autobus avant d'envisager qu'il puisse rouler. |
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218
Posté - 16 déc. 2013 : 17:14:14
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viviane : Ã bout d'arguments ??? |
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Viviane
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219
Posté - 16 déc. 2013 : 19:22:00
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Non, fatiguée de se répéter, je vous ai déjà répondu à tous les deux... |
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Mu99
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220
Posté - 18 déc. 2013 : 13:03:41
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Bonjour,
J'ai lu tous vos posts avec attention.
Aujourd'hui est un grand jour : Mme Y. a ENFIN obtenu une réponse de l'ANCC écrite noire sur blanc.
Cette réponse, bien évidemment, va dans le sens de tout ce que vous m'avez appris ici : pas de syndic, AJ etc... et convocation rapide d'une AG pour élire un Syndic en bonne et due forme...
Bref, tout ça pour dire que Mme Y ne peux plus nier quoi que ce soit. Le juriste lui apporte exactement les mêmes réponses que je lui ai apporté (grâce à vous tous : MERCI).
Je ne pense pas qu'elle ai déjà lu le courriel mais il est évident que nous allons ENFIN pouvoir avancer...
Quant à la question des tantièmes qui m'intéresse tant (j'envisage d'aménager moi aussi les combles dans un avenir proche (greniers privatifs au dessus de mon logement au 4ème, juste à côté de celui de Mr F. : elle a, là aussi, confirmer tout ce que vous m'avez dit...
Merci encore à vous...
Les choses vont forcément changer maintenant et le droit sera rétabli : enfin !!
Reste à voir comment nous allons nous y prendre (Syndic non pro ou Syndic Pro, j'exclue pour l'instant le syndicat de forme coopérative car notre RDC ne semble pas nous le permettre...). Afin de comparer, je vais demander des devis...
Bonne journée !
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Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
