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261
 Posté - 09 janv. 2014 : 09:36:12
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MU99 : J'ai ouvert le document et là : vison d'horreur...
Pas de surprise !! cet ODJ sera toujours à coté de la plaque, puisque les rédacteurs n'y connaissent rien ET ne font aucun effort pour apprendre quoique ce soit !!
La signature de président -syndic !! rien de plus depuis le début de ces 14 pages de débats " passionnants" !!
2 résolutions : élection d'un syndic !!! rien d'autre. c'est à dire copie des contrats du syndic rpo, et du syndic bénévole; et l'élection du CS.
Tout le reste sera proposé par le VRAI syndic élu par cette AG. Et si personne ne conteste cette élection du syndic dans les 2 mois, le premier pas sera fait. mais si cette Mme Y est le syndic, elle proposera toujours des OdJ bidons et contestables.
Pour l'AJ; je reppette que le SDC DEVRA vous rembourser la totalité de vos frais d'avocat pour cette demande au TGI.
Un AJ sera nommé dans les 15 jorus à 3 semaines ET il va récupérer TOUS les docs et les fonds du SDC. Sa mission sera de convoquer une AG afin d'élir un syndic. Vous proposerez alors à cet AJ un contrat de pro.
C'ets bien évisemment un VRAI syndic qui convoquera une AG avec un OdJ juridiquement valable, et qui résoudra tous vos problèmes de grenier, de tantièmes, ..... le pro. c'est le syndic, pas cette " juriste".
TOUS paieront les frais de cet AJ; mais on ne pourra pas régler vos soucis sans dépenser un peu d'argent. La radinerie est un vilain défaut qui vous a conduit dans le mur. 
Bon courage, encore une fois. |
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Viviane
Pilier de forums
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 262
Posté - 09 janv. 2014 : 12:37:26
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Je rejoins Rambouillet. Un AJ, oui, et après? A part avancer de l'argent, et en faire dépenser à tous, ce qui vous rendra définitivement tricarde dans cette copro, vous aurez gagné quoi ?
La seule chose importante pour le moment est de savoir la forme de syndic que les gens:
- souhaitent
et/ou
- sont prêts à accepter
et/ou
- sont prêts à assumer
On ne convoque pas une AG pour élire un syndic sans savoir QUI se propose.
Pas la peine de vous fatiguer à chercher un pro si personne n'en veut, même un AJ ne peut pas obliger les gens à voter pour un pro.
Mais pas la peine non plus de proposer un syndic coopératif si il n'y a pas un nombre de copros suffisant pour assumer ce rôle sans s'étriper.
Et idem pour un syndic bénévole. Si personne ne veut le faire, c'est un voeu pieux.
Si vous voulez avancer, il faut VRAIMENT vous concentrer là dessus et donc
- oublier temporairement TOUTES les autres irrégularités. A chaque post ou presque, vous en rajoutez, dont la plupart pas vraiment essentielles, dans le sens où elles seraient dangereuses pour votre syndicat. Et aucune qui ne soit possible à résoudre très facilement par un simple vote en AG. Donc rien de gravissime, l'immeuble ne va pas s'écrouler et personne n'envisage d'intenter au procès au syndicat. . Que vous listiez ici tous les problèmes, OK, mais il vous faut garder les choses pour vous jusqu'au moment propice d'en parler à vos voisins... Et le moment n'est propice pour à peu près rien, tant que vous n'avez pas un syndic en bonne et dûe forme. Ca vous évitera également de vous même vous éparpiller. Vous non plus, pas plus que vos voisins ou que qui que ce soit, ne pouvez TOUT apprendre d'un coup.
- Rédiger vous même (on peut vous y aider) l'ODJ de cette ag avec élection du syndic + CS.
- DEMANDER QUI EST PRET A FAIRE QUOI.
Pointer ce qu'il ne faut pas faire, arriver en disant "c'est n'importe quoi", ne vous conduira qu'à l'impasse. Pour être crédible, il vous faut simplement dire: si c'est ça qu'on veut, voilà comment ça doit être rédigé, envoyez le au juriste pour vérification.
Si ce juriste est nul au point de ne pas savoir si une résolution pour désigner le syndic est correcte, la question est ailleurs, il faudra en informer l'asso qui l'embauche. Mais ça m'étonnerait quand même que ce soit le cas. |
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 13:41:00 |
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263
Posté - 09 janv. 2014 : 15:16:37
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viviane : "On ne convoque pas une AG pour élire un syndic sans savoir QUI se propose."
OUI !!!! super.
Je pense que MU99 n'a pas besoin que vous écriviez cela en GROS, en GRAS et en ROUGE !!! pas très poli.
Elle a bien vu que cela est le premier point à résoudre, et ceci après 260 posts; ET qui va arriver le premier au 300 ème!! 
Viviane : vous zappez le fait que PERSONNE ne peut convoquer cette AG vient avant la convocation et la rédaction d'un quelconque OdJ.
C'est LE POINT juridique qu'il faut rappeler à sa voisine ' le faux président - syndic d'un SDC coopératif qui n'existe pas ".
Il faut lui faire peur sur sa propre responsabilité en cas d'assignation, car elle a géré cette copro sans aucun droit, appeler des fonds, payer des factures, signer des chèques, ...... Elle sera très lourdement condamnée, et si elle n'a rien compris à cela, il faudra bien parler d'argent un jour. !!!
Si cette AG élit un syndic-pro, celui-ci ne manquera pas d'assigner cette fausse président-syndic, et cela couvrira TOUS les frais d'AJ payés par le copros.
Car si MU99 va dans le choix d'un AJ par voie d'avocat, c'est que cette personne a commis des fautes très graves qui ont amenés MU99 a demander un AJ.
Il n'est plus question de parler d'ambiance, de gentillesse,... dont a fait preuve MU99 jusque là , car sa voisine n'est pas gentille, pas ouverte, sourde et aveugle, incompétente,.. elle se fout des avertissements de MU99, de son ouverture d'esprit, de ses recherches actives pour le bien de TOUS, .... Cette voisine l'a " oublié" volontairement pour préparer une future AG de conciliation et de réglement partiel des problèmes.
viviane ne deviendra pas " tricarde" car elle l'est déjà , et si la copropriété repart sur une gestion normale, elle recevra très certainement le soutien de certians voisins.
Vu la situation actuelle, c'est l'AJ direct avant cette AG. Ce clash est absolument nécessaire, malheureusement. |
Édité par - philippe388 le 09 janv. 2014 15:22:51 |
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Viviane
Pilier de forums
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264
Posté - 09 janv. 2014 : 15:36:41
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citation: Si cette AG élit un syndic-pro, celui-ci ne manquera pas d'assigner cette fausse président-syndic,
N'importe quoi, philippe... Je vous rappelle que le syndic ne peut assigner quiconque sans accord de l'AG...sauf:
- pour impayé
- pour obtenir les pièces au changement de syndic.
suivez vos propres conseils et relisez la loi de 65 et le décret de 67...
citation: et cela couvrira TOUS les frais d'AJ payés par le copros.
Je rajoute que vouloir faire payer mme Y pour avoir exercé une fonction à laquelle ses voisins l'ont élue, et ce afin que les dits voisins n'aient pas à payer l'AJ....
Y'a pas de petits profits avec vous: elisons un syndic bénévole sans nous occuper de chercher à savoir s'il est compétent, ça fait déjà des économies, , et s'il se plante, faisons le payer...
C'est une mentalité que je qualifierais de douteuse, la charte du forum m'interdisant d'exprimer le fond de ma pensée.
A part ça, j'ai mis la chose en gros gras et rouge parce qu'apparemment, c'est bien ce qui est prévu; un ODJ sans mentionner qui serait syndic... Et parce que MU99 ne sait toujours pas si me Y se propose comme syndic bénévole ou coopératif,, et avec qui..
Pour l'AJ, vous radotez, philippe. Je crois que Mu99 a très bien compris la différence de point de vue entre vous, et Rambouillet et moi, et qu'elle est assez grande pour savoir ce qu'elle a à faire..
citation: viviane ne deviendra pas " tricarde" car elle l'est déjà ,
C'est gentil, ça... |
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Édité par - Viviane le 09 janv. 2014 16:29:42 |
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Mu99
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265
Posté - 10 janv. 2014 : 19:52:44
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Bonsoir,
Il y a enfin du nouveau.
Suite à la réponse (assez brève) de la juriste, et son envoi de divers documents sur le droit de la copro etc Mme Y a enfin compris que nous étions dans "hors la loi" à bien des niveaux. Elle a aussi à peu près compris qu'il fallait, dans une convocation d'AG, cesser d'économiser les mots et faire correspondre, à chaque point de l'ordre du jour, une projet de résolution.
Elle a donc proposé un nouveau projet de convocation. Ce n'est pas encore ça mais on se "rapproche" des modèles que j'ai téléchargé sur des sites sont celui de JPM.
L'AG va être convoquée prochainement et nous n'avons pas le temps de demander des devis et des projets de contrats de syndic.
Mme Y propose soit la forme coopérative (mais cela me parait difficile sachant que nous sommes 3 et qu'elle n'a pas interrogé un autre des 8 copros à e sujet). Il me semble qu'il faut au moins 3 membres pour constituer un conseil syndical (sur cette page :http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4-3.htm, JPM dit que "La Commission de la copropriété recommande trois membres au moins".)
Elle propose aussi le syndic non pro (pour un an, le temps d'étudier les propositions de syndics pros) et je pense que je vais me porter candidate car même si je débute, je me sens capable de faire les choses correctement, en respectant les lois et en demandant des fonds pour pouvoir prendre conseil en cas de besoins, investir dans des manuels... et en consacrant du temps à cette tâche, pour essayer de la mener au mieux. De plus, si je ne connais pour l'instant pas grand chose en droit de la copropriété, j'aime apprendre.
AIE AIE AIE, je sens que Philippe va sortie sa Kalachnikov...
Mais il faut comprendre pourquoi j'ai beaucoup de mal à me décider à demander l'AJ. J'ai bien entendu les arguments de Philippe mais aussi ceux de Viviane, de Rambouillet et de Gédehem... Et surtout, je vis dans la copro et je veux aussi pouvoir me déplacer dans les escaliers sans craindre de rencontrer des voisins qui inévitablement ne pourront qu'être désagréable avec moi si j'engage le SDC dans cette démarche.
Et puis nous sommes tous responsables de la situation actuelle. Tous les 4 (dont un qui est décédé il y a un an). Eux trois pour avoir oublié de se renseigner et par leur radinerie et moi pour m'être contentée de payer de faibles charges toutes ces années, en les laissant faire sans même prendre le temps de m'informer de mon côté. Les 4 autres, qui nous ont laissé faire et étant, eux aussi, contents de payer de faibles charges. Par exemple, un des bailleurs a mandaté une agence immobilière pour gérer son logement mis en location. Cette agence reçoit les PV des AG tous les ans et elle n'a jamais relevé ou contesté quoi que que ce soit d'illégal. Pourtant, ces professionnels connaissent bien le droit de la copropriété !
Enfin, nous avons RDV demain pour essayer de travailler un peu. Si c'est en bonne intelligence, pourquoi pas. Sinon, j'aurai encore le temps de la demander cette AJ...
Nous allons donc essayer convoquer une AG. Oui, je sais, Mme Y n'a pas de mandat pour le faire. Mais si personne conteste dans les 2 mois (et je suis certaine que ce sera le cas), alors nous aurons au moins réussi temporairement à nous sortir de cette impasse.
Nous allons également essayer de la convoquer correctement, en étant le plus près possible de la règlementation. Du moins, c'est mon souhait. Si nous n'y parvenons pas, alors peut-être que je n'aurai plus d'autres choix que celui de demander l'AJ.
Par contre, Mme Y veut tout régler en même temps... et se dégager par la même occasion de toute responsabilité. Je ne sais pas si je vais céder ou non mais elle est, elle aussi (à ma grande surprise), fatiguée car elle a passé beaucoup de temps, à chercher des réponses de son côté. Pareil pour Mr X...
Beaucoup de travail en perspective donc...
Merci encore...
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Édité par - Mu99 le 10 janv. 2014 19:55:00 |
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Viviane
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266
Posté - 10 janv. 2014 : 22:53:42
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Bonsoir Mu99.
Ok, les choses s'éclaircissent.
Il me semble que mieux vaut oublier pour l'instant le syndic coopératif. C'est la meilleure solution en théorie, mais en même temps, il faut s'entendre un minimum pour ça, et ça ne semble pas le cas pour l'instant entre vous et Mme Y.
En revanche, il vous faut un CS. Et qui sait, selon qui est élu, en travaillant avec le CS, vous vous rendrez peut-être compte que vous pouvez fonctionner en syndicat coopératif, peut-être même avec madame Y.
Ne cédez pas à la tentation de MMe Y de régler tout d'un coup. Vous pèterez les plombs et vous feriez des bêtises. Dites lui que dans ce cas, vous ne vous proposez pas comme syndic. Et je suis sérieuse. Avoir un vrai syndic est tout de même une urgence. Relative, mais une urgence. Pas le reste.
De plus, tout ce qui sera voté dans cette AG à venir sera contestable pendant deux mois.. Alors autant qu'il y ait le moins de choses possible. Convoquer une AG pour régler le reste, avec un syndic bénévole, ça coûte des cacahouètes.
Envoyez nous votre projet de résolution ET votre projet de contrat. Dans ce contrat, protégez vous. Si vous êtes élue pour un an, insérez une clause disant que vous pouvez démissionner sans avoir à vous justifier avec 3 mois de préavis. C'est une première expérience pour vous, il ne faut pas vous retrouver en situation de le faire à contre coeur, vous le feriez mal.
A part ça, si c'était une copo de 50 lots je vous dirais, formez vous d'abord. Mais pour 8 lots... vous comprenez vite, la comptabilité est simplifié le travail pas surhumain: vous vous en sortirez. |
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267
Posté - 11 janv. 2014 : 08:33:18
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très bien mu99, je vous l'ai dit la politique des petits pas dans une situation urgente est bien meilleure que le grand clash....
traitez tout en me^me temps ou ne pas traiter : la question n'est pas là ( à mon avis) ; faites vous désigner syndic non pro, désigner un CS et commencer à travailler à votre rythme en priorisant les situations... |
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Viviane
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268
Posté - 11 janv. 2014 : 14:55:14
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Juste deux choses que j'ai oubliées:
citation: Il me semble qu'il faut au moins 3 membres pour constituer un conseil syndical (sur cette page : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4-3.htm, JPM dit que "La Commission de la copropriété recommande trois membres au moins".)
Ca n'est qu'une recommandation, pas du tout une obligation. S'il n'y a pas assez de gens pour être 3 au CS, alors vous serez moins et ce n'est pas illégal. Par exemple, la commission recommande un nombre impair de membres du CS (pour pouvoir dégager une majorité). Chez nous, on a fait un autre choix: partant du principe que toutes les bonnes volontés sont bienvenues, nous n'avons pas fixé de règle pour le nombre de membres du CS. Il y a autant de membres que de volontaires élus. Nous sommes donc 4. Pas d'angoisse donc pour le CS qui assistera le syndic bénévole.
Je ne sais pas si dans le cas d'un syndicat coopératif, où le président du CS est le syndic, c'est pareil, mais vous y réfléchirez en temps et en heure.
Enfin, la forme coopérative est à exclure définitivement si l'idée est de passer au syndic pro dans un an. Cette forme implique des démarches pour modifier le statut du syndicat, qu'il faudrait refaire en sens inverse dans un an.
Bref le syndic non pro (bénévole) est une bonne option. Ca laisse le temps aux choses de décanter, et à vous tous de voir si vous voulez un syndic pro ou si vous arrivez à vous débrouiller seuls. A ce moment là , vous pourrez faire un choix sur le long terme entre syndicat coopératif et syndic non pro.
Deux choses tout de même à mettre dans cette AG, en plus de l'élection du syndic et CS:
1) une résolution accordant au syndic non pro un budget pour ses débours à fin de formation et d'information (livres, formations "en direct", logiciel...)
2) Une résolution décidant d'assurer le syndic non pro pour l'exercice de sa fonction (l'ARC, par exemple, propose cette assurance)
Ce qui impliquera une modification du budget, soit en "déplaçant " des sommes d'un poste à un autre si ce budget est suffisant. Soit en l'augmentant légèrement. |
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Édité par - Viviane le 11 janv. 2014 14:59:36 |
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269
Posté - 11 janv. 2014 : 16:17:42
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viviane :quelques rappels
"Je ne sais pas si dans le cas d'un syndicat coopératif, où le président du CS est le syndic, c'est pareil, mais vous y réfléchirez en temps et en heure."
????
D'abord vérifier si le RDC prévoit cette possibilité de gestion. Si tel n'est pas le cas, un vote de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, 25-1, est nécessaire pour adopter la forme coopérative.
Une fois ces conditions remplies, il faudra désigner les membres du conseil syndical. Ceux-ci éliront en leur sein un président qui assure de plein droit les fonctions de syndic.
Le président-syndic est désigné et révoqué par les membres du conseil syndical à la majorité de ses membres.
IL me semble que c'est bien le moment de le faire !!! Vous oubliez que cette Mme Y pense que le SDC est un SDC coopératif, et elle signe président-syndic alors même qu'aucun CS n'a été élu.
Le président-syndic ne peut être rémunéré.
viviane : une résolution accordant au syndic non pro un budget pour ses débours à fin de formation et d'information (livres, formations "en direct", logiciel...)
Cette ligne budgétaire fait partie du budget de fonctionnement du syndicat. Ce sont les frais avancés par le syndic comme les frais de timbres et d'envoi des convocations et courriers suivant factures de la poste, frais de photocopies, ...... suivant ce qui est prévu dans le contrat.
La formation , l'achat d'un logiciel ( qui appartiendra au SDC pas au président syndic ) ne sont pas débours.
Une information sur la formation " en direct " ? qu'est ce que c'est ?
A prévoir aussi dans le budget, une autre ligne budgétaire.
Mais un simple tableur excel fera l'affiare pour un petit syndicat. Aucune obligation du plan comptable en partie double. |
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Viviane
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270
Posté - 11 janv. 2014 : 16:54:51
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citation: ????
Quand je ne sais pas quelque chose, je le dis. Je connais mal le fonctionnement des syndicats coopératifs, donc je ne sais pas s'il y a un nombre minimum de membres du CS pour fonctionner ainsi. A première vue, c'est au moins deux, sinon y'a rien de coopératif, mais j'en sais rien.
citation: IL me semble que c'est bien le moment de le faire !!!
Dans la mesure où la solution "syndic coopératif" n'est pas vraiment à retenir pour l'instant, je ne vois pas l'intérêt de se creuser la tête là dessus.. De plus Il semble que ni mme Y ni mr X n'aient vraiment envie de rempiler, alors je vois pas l'intérêt, sauf s'ils changent d'avis demain, de farcir la tête de mu99 avec le fonctionnement d'un syndicat coopératif..
citation: Cette ligne budgétaire fait partie du budget de fonctionnement du syndicat.
Devrait figurer. Je serais étonnée qu'elle y figure actuellement. C'est pourquoi je suggère une modification du budget.
Résolution 1
"l'AG décide de modifier le budget prévisionnel pour la période du.....au... en y ajoutant une ligne budgétaire aux fins de remboursement des débours du syndic. Le montant de cette ligne budgétaire est de , portant le montant global du budget Ã
Résolution 2
"l'AG décide de modifier le budget prévisionnel pour la période du.....au... en y ajoutant une ligne budgétaire aux fins de remboursement des frais de formation ou d'information du syndic. Le montant de cette ligne budgétaire est de ,
Résolution 3
"l'AG décide de modifier le budget prévisionnel pour la période du.....au... en y ajoutant une ligne budgétaire aux fins d'assurance du syndic pour l'exercice de sa mission. Le montant de cette ligne budgétaire est de
Résolution 4
Suite à l'adoption des résolutions 1, 2 et 3 par l'AG, le budget prévisionnel du au est porté à euros.
La somme de euros correspondant à l'augmention du budget sera appelée en une seule fois le.......
On pourrait se contenter d'une résolution globale disant "le budget est modifié comme indiqué dans le budget prévisionnel joint aux convocs" + une résolution sur les appels.
Mais dans le cas de cette copro plutôt radine, 3 résolutions différentes permettent de mettre les points sur les I, histoire que personne n'aille s'imaginer (ce qui n'est pas un cas rare) que bénévole = la gestion du syndicat ne coûte RIEN.
Pour tout dire, je rajouterais ces 3 points (remboursement par le syndicat des débours, des frais de formation etc, et de l'assurance) dans le contrat de syndic.
citation: Une information sur la formation " en direct " ? qu'est ce que c'est ?
Je trouve pas la bonne formulation. Je veux dire réunion d'information au siège d'une asso, stage de formation, par opposition à l'achat de documents, ou a des questions spécifiques posées par mail.
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Édité par - Viviane le 11 janv. 2014 17:04:58 |
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Mu99
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Posté - 11 janv. 2014 : 18:47:01
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Je sors tout juste de ma réunion . Ça n'a pas été chose facile mais je suis soulagée car nous sommes parvenus à nous entendre et Mme Y et Mr X sont revenus à la raison ! J'ai reconnu ma part de responsabilité dans tout cela et cette approche a été appréciée. Mme Y a cessé de se "braquer".
J'ai du batailler ferme sur certains points mais je n'ai pas lâché l'affaire et j'ai réussi à imposer la règlementation, avec en support une impression papier de la loi et du décret (et d'autres documents de l'ARC, de JPM, notamment) auxquels je me suis référée tout au long de notre échange.
En fait, ils souhaitent plutôt adopter la forme coopérative... Les remarques de Philippe à ce sujet tombent donc à point ! Mais les deux propositions figurent à lODJ (syndicat coopératif et syndic non pro).
L'idée est que Mr X se retire du "CS" pour, s'il est désigné, prendre la "fonction de contrôleur des comptes". Si nous ne réussissons pas à impliquer un des autres copropriétaire, nous ne serons plus que deux membres du CS (si nous sommes désignés par l"AG ce qui risque d'être le cas). Dans cette option, je serai forcément le Pdt du CS (et donc le Pdt Syndic) car Mme Y souhaite tout arrêter devant la complexité de la tâche.
Merci Viviane de m'avoir apporté des précisions sur ce point. J'ai bien compris l'intérêt de cette recommandation et du nombre impair pour les votes... Mais si on ne peut pas faire autrement, dans un premier temps, il faudra se contenter d'être deux.
Bref, nous devons nous revoir pour finaliser l'ODJ car nous avons bien avancé mais sur la forme de la convocation que Mme Y est entrain de rédiger, il y a encore beaucoup à redire. Il va falloir que j'impose de la rigueur mais elle a déjà fait du chemin et c'est tant mieux. Elle apprend l'importance de ne pas économiser les mots (même si, au fond, elle regrette ses convos et PV qui tiennent sur une seule page et trouve qu'en France, il y a beaucoup trop de rigueur administrative !)
Ils souhaitaient régler d'autres points lors de cette AG même si beaucoup insisté sur deux AG distinctes, une pour traiter les problèmes urgents et une autre dans quelques temps pour résoudre les autres dysfonctionnements, il a fallut que je cède un peu et nous nous sommes, à ce jour, occupés de la question du syndic, de l'approbation des comptes, de la constitution d'une avance de trésorerie (au plus égale à 1/6 du BP) pour palier au fait que les dépenses pour travaux, inclues jusqu'à présent dans le BP ne le soient plus, du vote du budget prévisionnel N+2, annulé la "fameuse" décision fonds travaux qui m'a amenée sur ce forum, procédé à la dissolution de l'association loi 1901...
Encore du travail en perspective mais je vais quand même soumettre mon projet de contrat de syndic au cas où la forme coopérative ne serait pas adoptée. Je me suis inspirée de celui-ci : http://www.coprolib.com/ContratDeSy...Benevole.doc en adaptant quelques points, compte tenu des remarques faites par Viviane.
En ensuite, si le mode coopératif est adopté, il va falloir que je me renseigne précisément sur toutes les démarches administratives à effectuer.
Bon, je poste bientôt mon projet de CT de syndic, comme me l'a suggéré Viviane.
En attendant, je vais préparer une bonne fondue savoyarde aux cèpes et essayer de me détendre en faisant autre chose que de m"occuper de tout cela !
Bonne soirée et merci encore pour votre aide !
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272
Posté - 11 janv. 2014 : 19:11:47
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viviane :" Dans la mesure où la solution "syndic coopératif" n'est pas vraiment à retenir pour l'instant, je ne vois pas l'intérêt de se creuser la tête là dessus.. "
ET bien NON !!! c'est ce qui est désiré par ces copros !! 
viviane : Un budget se vote dans sa globalité, et non ligne par ligne.
Si un budget a été adopté, il suffit à cette AG d'adopter une simple modification de ce budget eb ajoutant au budget précédent le TOTAL des nouvelles lignes et les augmentations des lignes du budget déjà voté.
Tout cela ne fait que rallongez et embrouiller les copros. Il suffit de joindre à la convocation le budget pécédemment adopté et le nouveau budget avec les montants ESTIMES pour chasue dépenses.
Un budget n'est qu'une estimation des dépenses, c'est un tout. la radinerie n'a rien à voir avec un projet de résolution juridiquement valable.
L'AG adopte un budget 2013/2014 de XX XXX €, ET c'est tout.
le syndic appelera lé régulariastion de ce budget sur les 2 derniers trimestres.
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Posté - 11 janv. 2014 : 19:24:51
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MU99 : " Ils souhaitaient régler d'autres points lors de cette AG même si beaucoup insisté sur deux AG distinctes, une pour traiter les problèmes urgents et une autre dans quelques temps pour résoudre les autres dysfonctionnements, il a fallut que je cède un peu et nous nous sommes, à ce jour, occupés de la question du syndic, de l'approbation des comptes, de la constitution d'une avance de trésorerie (au plus égale à 1/6 du BP) pour palier au fait que les dépenses pour travaux, inclues jusqu'à présent dans le BP ne le soient plus, du vote du budget prévisionnel N+2, annulé la "fameuse" décision fonds travaux qui m'a amenée sur ce forum, procédé à la dissolution de l'association loi 1901...
BRAVO MU99 !!!!!!!!!!!!!! WELL DONE !!!!!!
Vous voilà enfin récompensée de vos efforts et de vos nuits sans sommeil !
Cet OdJ ne sera peut-être pas parfait, mais vous aurez enfin un fonctionnement reglo, avec un syndic non-pro ou un président de CS régulièrement élu conformémént à la loi, avec un budget adopté, l'annulation de la résolution de l'avance de fonds pour travaux futurs, ....
Un nbre impair de membre du CS est difficile dans une petite copro, mais si vous êtes un SDC coopératif, TOUS les copras sont engagés la dedans. Ne vous bloquez pas sur ces détails, vous n'aviez même pas de syndic, ni de CS, un grand pas si après cette AG vous avez tout cela.
Préparez ce contrats de syndic bénévole pour être tout à fait dans les règles; mais attention, il faudra 2 résolutions différentes, une pour l'adoption de la forme coopérative, et une autre pour un syndic bénévole. Puis élection du CS dans les 2 cas.
Ce sont 2 votes différents et la forme coopérative doit être prévue dans votre RDC
Encore une fois BRAVO; vous voilà devenu syndic ! bientot syndic
Je pense toujours que le respect des lois est LA bonne démarche en copropriété. la base essentielle d'une vrai démocratie. ON vérifie cela chaque jour dans les médias.
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Édité par - philippe388 le 11 janv. 2014 19:27:31 |
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Mu99
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274
Posté - 11 janv. 2014 : 19:34:03
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Merci Philippe...
J'espère seulement que je vais être à la hauteur de la tâche...
Mais je suis motivée ! |
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Viviane
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Posté - 11 janv. 2014 : 20:11:24
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Si vous arrivez à travailler avec mme Y, c'est nickel, tout s'arrange
Rambouillet connait bien le fonctionnement des syndicats coopératifs, il vous renseignera bien mieux que moi sur les démarches.
citation: nous nous sommes, à ce jour, occupés de la question du syndic, de l'approbation des comptes, du vote du budget prévisionnel N+2, annulé la "fameuse" décision fonds travaux qui m'a amenée sur ce forum, procédé à la dissolution de l'association loi 1901...
Enlevez au moins l'approbation des comptes. Si je vous ai,bien lue, vos comptes n'ont jamais été approuvés dans les règles. Rien de forcément dramatique, mais faire un petit bilan avant d'approuver l'exercice actuel serait une bonne chose.. Sans compter que : de quand à quand va votre exercice?
citation: de la constitution d'une avance de trésorerie (au plus égale à 1/6 du BP) pour palier au fait que les dépenses pour travaux, inclues jusqu'à présent dans le BP ne le soient plus,
Vous remplacez un fonds travaux, qui n'était pas fait pour ça, par une avance de trésorerie, qui ne l'est pas non plus... Il vous faut apprendre à ne pas mélanger les torchons et les serviettes: si on a besoin de sous pour les petits travaux d'entretien, on prévoit un budget POUR CA, on prévoit pas des appels qui n'ont rien à voir avec ça. Donc il vous FAUT un ligne travaux de maintenance et petit entretien dans le budget. Donc modification du budget prévisionnel, c'est simple et parfaitement légal.
Sinon, L'avance de trésorerie est une TRES bonne chose. Mais elle n'est pas censée régler quoi que ce soit de précis : elle est censée pallier PROVISOIREMENT, jusqu'à ce que l'exercice soit terminé et l'éventuelle "insuffisance"" de l'exercice appelé, aux imprévus ( retards de paiement, impayés, dépassement d'un des budgets du BP...). Qui plus est elle obéit à des règles particulières (par exemple, on la "rend" à celui qui part en cas de vente, et celui qui arrive la reconstitue.)
exemple d'utilisation:
vous avez sous estimé le BP de 300euros. L'avance vous permet de quand vmême payer les fournisseurs. En fin d'exercice, après approbation des comptes, vous appellerez 300 euros au titre de l'exercice approuvé (et donc passé). Votre avance sera ainsi reconstituée.
Dès que possible, postez cet ODJ, c'est plus facile de travailler sur un document que sur votre résumé du document..
Philippe; en ce qui concerne le budget il ne s'agit pas de juridique mais de psychologie. Obliger à ce que tous (y compris ceux qui seront pas à l'AG) soient conscient que ça va coûter. Si la loi n'oblige pas à voter le budget ligne par ligne, elle ne l'interdit pas non plus. D'ailleurs elle dit rien du tout sur comment faire...
édité pour correction de balises |
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Édité par - Viviane le 12 janv. 2014 01:34:23 |
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Gédehem
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276
Posté - 11 janv. 2014 : 21:33:19
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Modèle :
- désignation du pdt de séance, du secrétaire, éventuellement de scrutateur(s).
1) administration du syndicat.
- Adoption de la forme "syndicat coopératif".
- désignation des membres du CScoop.
- adoption du RFCSCoop : Projet joint.
NB : le Cscoop désignera le syndic parmi ses membres.
- désignation d'un controleur aux comptes.
A défaut d'adopter cette forme de gestion :
- désignation du syndic. Adoption de son contrat (proposition jointe)
- désignation des membres du CS.
- adoption du RFCS (proposition jointe)
2)-approbation des comptes pour l'exercice XXX arreté au YYYYY.(comptes joints)
3) - approbation du budget prévisionnel. (proposition jointe)
Adoption des modalités de versement des provisions : dates d'exigibilité
(NB : S'il s'agit d'adopter le budget 2014, il sera valable jusqu'Ã la date de cloture, mettons 31.12.2014 si c'est le cas.
Il est alors nécessaire d'autoriser le syndic à appeler la 1er (voire la 2ème) échéance. Voir D.art.43 al.2)
Concernant le BP, la proposition présentée à l'AG doit être détaillée selon les grands postes "dépenses".
Exemple pour un tout petit syndicat :
- assurances copropriété
- frais de fonctionnement (frais admini syndic + CS)
- Eau froide.
- Electricité des communs
- taxes, impots divers (si le cas)
- Contrat entretien des communs (Entr. Exter).
- Contrat entretien espaces verts
- travaux entretien courant (le carreau cassé, la coup de peinture, la clé à refaire, etc ...)
- autres dépenses particulière identifiées..
- .......
Il n'est certainement pas utile d'aller plus loin pour cette 1ère AG. Il sera temps d'en convoquer une autre dans quelques mois, une fois les affaires bien mises en place.
Je pense ici à cette modifiication de tantièmes, prise à la va-vite, qui plus sans qu'aucun PV digne de ce nom n'en fasse référence. Ce papier/brouillon relève de la "Note d'information", sans plus. A oublier.
PS : comme indiqué, une avance de trésorerie n'est pas faite pour régler une dépense précise. Elle sert de "tampon".
Les dépenses d'un syndicat sont généralement cycliques dans l'annnée, parfois avec un pic tel mois. A la différences des 'recettes', les provisions pour charges étant constantes, lissées sur l'année. Entre 2 échéances, le syndicat peut donc se retrouver avec un manque de trésorerie pour régler telle facture importante. D'iù une "réserve" pour assurer la jonction, réserve permanente à reconstituer.
A noter qu'elle est quasi obligatoire avec un vrai compte séparé au nom du syndicat : personne d'autre pour jouer la jonction.
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Édité par - Gédehem le 11 janv. 2014 21:46:33 |
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Viviane
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277
Posté - 12 janv. 2014 : 01:45:16
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Rajouts en rouge à l'ODJ proposé par gedehem. Il vous faut une résolution par point, donc par ligne
Vous avez un exemple de RFCS (règlement de fonctionnement du conseil syndical) dans la section conseil syndical du forum. Modifiable selon vos besoins.
- désignation du pdt de séance,
du secrétaire,
éventuellement de scrutateur(s).
1) administration du syndicat.
- Adoption de la forme "syndicat coopératif".
- désignation des membres du CScoop.
- adoption du RFCSCoop : Projet joint.
NB : le Cscoop désignera le syndic parmi ses membres.
- désignation d'un controleur aux comptes.
A défaut d'adopter cette forme de gestion :
- désignation du syndic. Adoption de son contrat (proposition jointe)
- désignation des membres du CS.
- adoption du RFCS (proposition jointe)
2)-approbation des comptes pour l'exercice XXX arreté au YYYYY.(comptes joints)
3) - modification du budget prévisionnel en cours (septembre à septembre?). (proposition jointe)
Adoption des modalités de versement des provisions : dates d'exigibilité
- approbation du budget prévisionnel N+1 (proposition jointe)
Adoption des modalités de versement des provisions : dates d'exigibilité
Annulation du fonds travaux
Date de remboursement des fonds versés.
Avance de trésorerie. |
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Édité par - Viviane le 12 janv. 2014 01:47:36 |
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Mu99
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278
Posté - 12 janv. 2014 : 07:02:40
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Viviane, Gédehem : J'ai lu avec attention vos conseils pour l'établissement de l'ODJ que je posterai prochainement et aussi vos indications pour le budget. Mme Y ne trouve pas nécessaire de modifier le budget voté pour 2013/2014... Moi si (puisqu'il fait prévoit une ligne "dépense pour travaux"mais je ne suis pas parvenue à la convaincre...
Pour le Budget 2014/2015, j'ai quelques précisions à vous demander, notamment au sujet des provisions pour travaux et petite maintenance.
Jusqu’à ce jour, nous avions donc une ligne "dépense sur travaux" dans le BP et une ligne "maintenance " J'ai compris que les "provisions" pour travaux (autres que ceux de maintenance) ne doivent pas être intégrés au BP mais votés et appelées à part.
Viviane et Gédéhem me suggèrent d'intégrer une ligne "travaux de maintenance et de petit entretien" ou "travaux d'entretien courant". Comment est déterminée cette somme ? Est-ce que, par exemple, elle peut servir à faire face à des dépenses liées à la réparation de l'interphone qui tombe en panne (ce qui a été le cas dernièrement, montant 150€) ou à la réparation d'une canalisation dans la dalle (partie commune) d'un montant de 450€ ?
Il me semble que ce sont bien des travaux de maintenance et de conservation prévus à Article 45 du décret.
Ces dépenses étant imprévisibles : comment les budgéter ? Quelle somme peut on leur affecter ?
Notre budget "maintenance" de l'époque était de 150€ et le budget "dépenses sur travaux" de 1000€ (ce qui correspond environ 1/4 du BP). Peut-on alors imaginer proposer un budget "travaux de maintenance et de petit entretien à 1150€" ?
En fait, comme la "ligne travaux" a été supprimée, le syndic propose de la remplacer, en partie, par une avance de trésorerie pour financer ces éventuels travaux de maintenance(600€) et de porter à 550€ le budget "maintenance" mais, d'après vos commentaires, il apparait la réserve n'est pas du tout prévue à cet effet. Ne vaut-il donc pas mieux supprimer l'avance (ou la conserver pour autre chose) et porter budget "travaux de maintenance et de petit entretien à 1150€ ? en expliquant lors de l'AG, le pourquoi de ce changement ?
D'autre part, Ã combien peut-on estimer les frais de fonctionnement (frais admini syndic + CS) ?
Merci à Gédehem de m'avoir rappelé l'obligation du RFSCoop (ou du RFDS en cas de syndic non pro) ! J'avoue que nous avions "zappé" cette obligation (il me reste beaucoup à apprendre) et que sans lui, nous n'aurions pas pu élire notre Pdt Syndic... J'ai donc rajouté ce point à l'ODJ (maj art 24) et préparé un "projet" de règlement comme indiqué par Gédehem ici : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=72285 que Mme Y va joindre à la convocation.
Comment faut-il rédiger le projet de résolution correspondant ?
Est-ce que
"L’assemblée approuve le Règlement de Fonctionnement du Syndicat Coopératif (RFSCoop) joint à la présente convocation fixant les règles d’organisation du Conseil Syndical Coopératif (art. 22 du décret de 1967). Le CSCoopératif désignera le syndic parmi ses membres lors d’une réunion qui aura lieu au plus tard, 15 jours après la présente assemblée générale." suffit ou faut-il apporter d'autres précisions ?
D'autre part, Mme Y n'ayant pas été élue syndic convoque tout de même l'AG. Doit elle démissionner lors de cette AG ou est-ce que cela, compte tenu de la situation, n'est pas nécessaire ?
Autre question, comme notre RDC ne prévoit pas la forme coopérative (il est prévu que nous le mettions à jour prochainement), est-ce que comme, nous l'a précise le juriste interrogée à ce sujet, l'art. 17 de la loi du 31/12/1985 nous dispense de cette mise à jour pour l'instant et nous autorise donc à adopter ce fonctionnement ?
Je m(interroge à ce sujet car j'ai lu ce post sur UI : http://www.universimmo.com/forum/po...PIC_ID=60721 qui semble indiquer que la modification du RDC est obligatoire...
Merci  |
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Édité par - Mu99 le 12 janv. 2014 08:50:23 |
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Mu99
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279
Posté - 12 janv. 2014 : 08:53:55
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NB : pour répondre à Viviane
1) nos exercices comptables démarrent le 1er juillet N et se terminent le 30 juin N+1 (date de clôture des comptes).
2) approbation du budget prévisionnel N+1 (proposition jointe)
Adoption des modalités de versement des provisions : dates d'exigibilité
Jusqu'à présent, sans que l'AG ne l'ai décidé, le budget N+1 était appelé en une seule fois, au plus tard un mois après la clôture des comptes de l'exercice N. Au vu des faibles montants, nous avons rédigé le projet de résolution suivant :
Périodicité des appels prévisionnels pour les exercices à venir (Majorité art. 25) : est-ce la bonne majorité ?
11)Projet de résolution
La loi de 1965 prévoit une périodicité trimestrielle pour les appels prévisionnels (art. 14-1). Mais au vu des faibles charges de la copropriété, l’assemblée générale décide de fixer une périodicité semestrielle pour les appels prévisionnels des exercices à venir : la provision sera donc exigible le premier jour de chaque semestre. Toutefois, les copropriétaires qui le souhaitent conservent la faculté (comme c’est le cas depuis l’origine de la copropriété -Mme Y a tenu à rajouter cette précision - de régler les appels provisionnels en une seule fois, le premier jour du premier semestre.
suivi de :
12) Approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015 (comptes joints) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée décide de fixer à SOMME euros le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015 avec faculté d’actualisation lors de l’assemblée annuelle qui sera tenue en novembre2014. Il sera appelé selon les modalités ci-après, réserve faite des modifications qui pourront être apportées au budget lors de la prochaine assemblée annuelle en novembre 2014 :
Dates / Montant ou fraction
01/07/2014 / SOMME/2
01/01/2014 / SOMME/2
ou
01/07/2014 / SOMME
Je me demandais, en fonction des réponses à mon post précédent, si on ne pouvait pas rajouter en dessous un texte du style :
Remarque : Afin d’être en conformité avec la règlementation, les lignes budgétaires «dépenses sur travaux » et « maintenance » sont supprimées et regroupées dans la ligne « travaux de maintenance et de petit entretien ».
3) Annulation du fonds travaux
Date de remboursement des fonds versés : les fonds qui ont été, à tort, inclus dans le BP ( ) de 2014/2015 n'ont pas encore été appelés ni versés. Il n'y a donc apparemment pas de remboursement à faire...
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Édité par - Mu99 le 12 janv. 2014 09:45:01 |
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Gédehem
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280
Posté - 12 janv. 2014 : 11:19:25
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Le modèle de RFCS mis en lien concerne le CS "traditionnel".
Le RFCS d'un syndicat coopératif est un peu différent, puisqu'il s'agit alors de l'organe de gestion collective du syndicat.
Modèle (à adapter/compléter , ....)
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1- Mission :
Le conseil syndical coopératif, dont chacun des membres est nominativement mandaté par l’assemblée générale, est l’organe collégial de gestion collective du Syndicat Coopératif de copropriétaires.
2- Composition du conseil :
Le Conseil Syndical Coopératif sera composé au moins de (3) membres et au maximum de …. membres titulaires, de préférence en nombre impair. L’assemblée générale pourra, si elle le juge à propos, désigner un ou plusieurs membres suppléants dans les mêmes conditions que les membres titulaires.
En cas de cessation définitive des fonctions des membres titulaires (vente du lot, démission, décès), les membres suppléants siègent au Conseil au fur et à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection, s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent.
Un conseiller syndical absent à trois réunions successives sera considéré comme démissionnaire.
3- Fonction spéciale des membres :
Le Conseil Syndical élit parmi ses membres le syndic, à la majorité de ceux-ci, pour la durée qu’il fixe, sous condition qu’au moins les deux tiers des membres participent au vote. A défaut pour le conseil de fixer une durée, le syndic demeure en fonction pendant toute la durée de son mandat de conseiller syndical, qui ne peut dépasser 3 ans de date à date, sauf révocation de sa fonction prononcée par le conseil syndical à la même majorité.
Le syndic assure les fonctions de président du conseil syndical. Il est ‘président-syndic’.
De la même façon le Conseil nomme au moins un vice-président qui suppléait le président-syndic. Le Conseil Syndical peut également désigner des membres pour occuper une fonction particulière (secrétaire, trésorier, etc ..) ou pour traiter un problème spécifique dans le cadre de commissions.
4- Président-syndic
Le président-syndic assume l’intégralité des taches dévolues au syndic de copropriété par les textes. En particulier il exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
Désigné parmi les membres du conseil syndical, il en assurera l’animation et la coordination. Il aura le soucis permanent de la collégialité indispensable à un conseil syndical coopératif.
Représentant légal du syndicat, il est responsable des actes qu’il engage au nom du syndicat.
Sauf pour les actes précisés par les textes qui relèvent de son pouvoir personnel, il ne pourra prendre aucun acte engageant le syndicat qui n’ait été préalablement décidé par une assemblée générale ou par le conseil syndical.
Ces dispositions s’imposent au vice-président lorsqu’il suppléait le président-syndic
5- Convocation :
Le Conseil Syndical se réunit dès la fin de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation de ses membres afin de procéder à la désignation du syndic.
Il se réunit ensuite à la demande du président-syndic ou du vice-président au moins une fois tous les…mois/trimestres. Il peut également être réuni à toute époque à la demande de l’un de ses membres.
La réunion du Conseil est de droit lorsqu’elle est demandée par le président, le vice-président ou l’un de ses membres. (ou un certain nombre de membres, à définir)A moins qu’ils ne l’aient décidé autrement les conseillers syndicaux seront convoqués valablement par lettre simple ou par mail, au moins 8 jours francs avant la date de la réunion. Ils peuvent exprimer par écrit le souhait d’être convoqués par lettre recommandée avec avis de réception.
Les pièces nécessaires à une prise de décision seront envoyées dans les mêmes conditions au plus tard avec la convocation
Les frais de convocation, comme ceux nécessaires au fonctionnement du Conseil, sont des frais d’administration générale du Syndicat.
6- Votes :
Chacun des conseillers dispose d’une voix. Les décisions, avis ou rapports du Conseil Syndical sont adoptés à la majorité simple à la condition que la moitié au moins de ses membres soient présents. En cas de partage des voix celle du président sera prépondérante.
Les conseillers ne peuvent déléguer leur droit de vote. Ils pourront utiliser les moyens actuels de communication (internet) sous réserve d’être identifié et de préserver la collégialité indispensable.
Les délibérations du Conseil Syndical sont constatées par des procès-verbaux portés sur un registre ouvert à cet effet et signés par les membres ayant assistés à la réunion. Copies de ces procès-verbaux sont délivrées par le président-syndic ou le vice-président sur demande qui en est faite par les copropriétaires.
Le conseil syndical coopératif ne peut prendre aucune décision engageant le Syndicat hors décision préalable de l’assemblée générale. De la même façon un conseiller syndical ne peut agir au nom du syndicat hors mandat particulier qui lui aurait été expressément donné par le conseil syndical ou par l’assemblée générale.
7- Commissions
Il pourra être institué, par l’assemblée générale du syndicat, des commissions chargées d’une question spécifiques, principalement pour étude. Attachées au conseil syndical, leurs présidents seront obligatoirement membres du conseil syndical. Les membres des commissions pourront être soit désignés par l’assemblée soit cooptés par le conseil syndical parmi les copropriétaires ou les habitants de l'immeuble (locataires), selon leurs compétences. Le président-syndic ne peut être membre d’une commission.
Ces commissions n’ont qu’un rôle consultatif sans aucun pouvoir décisionnel.
Les frais éventuellement engagés par ces commissions pour l’exercice de leur mission devront préalablement avoir été autorisés par le conseil syndical.
8- Frais des Conseillers Syndicaux :
Les dépenses exposées par les membres du Conseil Syndical dans l’exercice de leur mandat pour remplir la mission fixée par les textes sont remboursées par le président-syndic sur pièces justificatives (modalités à définir).
Le président-syndic et chacun des membres du Conseil Syndical devront être assurés pour leur responsabilité civile, assurance à charge du syndicat.
Les honoraires des personnes par qui le Conseil Syndical peut se faire assister ou auprès de qui il peut prendre conseil et avis (technicien du bâtiment, architecte, avocat, conseillers juridiques, comptable, associations d’aide aux copropriétaires, etc …) ainsi que les frais de fonctionnement dudit conseil sont payés par le président-syndic dans le cadre des dépenses générales de l’administration de l’immeuble.
9- Accès aux documents :
Le président-syndic, ou le vice-président, devra fournir à tous les membres du Conseil qui lui en feront la demande copie de tout document concernant la gestion de la copropriété et le fonctionnement du syndicat.
De la même façon, les Contrôleurs aux Comptes désignés par l’assemblée générale auront accès à tout document, pièce ou relevé qui concerne la gestion comptable et financière du syndicat coopératif ainsi qu’aux comptes de chacun des copropriétaires.
10- Compte rendu d’activité
Le Conseil syndical rend compte par écrit à l’assemblée générale de ses activités au moins une fois chaque année.
En outre, le président-syndic, le vice-président ou les membres désignés (commissions), rendent compte de la même façon de l’exécution des missions et délégations que le conseil ou l’assemblée générale aurait pu leur donner.
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Édité par - Gédehem le 12 janv. 2014 11:37:17 |
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