|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente | Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
301
 Posté - 13 janv. 2014 : 11:44:49
|
ce serait mieux de modifier le RdC, mais en attendant si personne n'assigne pour dire l'illégalité ...  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
 302
Posté - 13 janv. 2014 : 12:21:39
|
En fait, j'ai enfin fait ce que j'avais la flemme de faire, chercher à comprendre ce que disait le juriste, et il me semble qu'il a raison: si le RDC de mu99 est antérieur au 1er mai 1986, pas besoin de le modifier pour adopter la forme de syndicat coopératif. Mais quand vous mettrez à jour votre RDC, il ne faudra pas oublier de stipuler que c'est possible.
Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
http://legifrance.gouv.fr/affichTex...000000878233
citation: Article 17 En savoir plus sur cet article...
Les dispositions de l'article 5 ne sont applicables qu'aux règlements de copropriété établis après la publication de la présente loi.
citation: Article 5
A modifié les dispositions suivantes :
Modifie Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - art. 14 (V)
Donc, les modifications de l'article 14 apportées par l'article 5 ne s'appliquent pas si votre RDC est antérieur au 1er janvier 1986.
Loi de 65
citation: Article 14 Ã partir du 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 14 AVANT le 1er janvier 1986
citation: Article 14
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. |
|
|
Édité par - Viviane le 13 janv. 2014 12:49:51 |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
303
Posté - 13 janv. 2014 : 13:55:48
|
Bonjour,
Je suis en pause-déjeuner alors je ne vais pas m'attarder. Je lirai les réponses attentivement ce soir...
Juste deux choses : Ramboulliet : Mu99 : rappelez nous votre budget annuel ? Les dépenses sont d'environ (moyenne 10 dernières années) de 3400€ (2900€ dépenses de fonctionnement et environ 500€ travaux -maintenance essentiellement mais pas que - car, comme vous le savez maintenant, nous avions un poste "fonctionnement" - envoi postaux, entretien des communs, électricité communs, maintenance - comme changer un verrou, secrétariat, frais postaux etc un postes "travaux" : réparer l'interphone, curer une canalisation commune, installer des U pour vélos dans la cour...).
L'appel se monte, en moyenne sur 10 ans à 4400€ et l'avoir porté au crédit des copros à environ 1000€/an (différence recettes/dépenses).
Sinon, nous avons obtenu cette réponse du juriste que j'ai interrogé :
1) Obligation d'avoir un RFCS Coopérat
Ici, ma question était : D’après l’art. 22 du décret de 1967, il semblerait qu’il soit obligatoire de fixer les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical (notre règlement de copropriété étant silencieux à ce sujet) et que ces règles doivent être fixées (ou modifiées) par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Pouvez-vous nous confirmer cette obligation ?
Je l'ai posée pour que Mme X et Mr Y prennent conscience de cette obligation.
J'ai demandé aussi un modèle de RFCS Coop.
La réponse (j'ai bien précisé que nous envisageons une fonctionnement coopératif) : L’article 22 du décret du 17/03/1967 précise en effet qu’à défaut de stipulation dans votre règlement de copropriété, l’AG met en place un règlement de fonctionnement du conseil syndical (que la copropriété soit gérée sous forme dite classique ou sous la forme coopérative). Je ne dispose pas de règlement type pour les syndicats coopératifs. Chaque syndicat s’organise différemment, certains en créant des « commissions » travaux / comptabilité / assurance / etc., d’autres mutualisant l’ensemble des dossiers en fonction du temps disponible de chacun.
Vous trouverez, dans la revue Copropriété n° X de l’ANCC les principaux points à aborder dans le cadre d’une chartre de fonctionnement de conseil syndical. En l’absence de règlement, le syndicat pourra continuer à fonctionner. Il n’existe aucune sanction à ne pas voter un tel règlement.
2) Ma question était la même que celle posée ici dans mon post 281. Modifié suite à la remarque de Viviane
2)LA QUESTION : Dans nos budgets prévisionnels antérieurs, nous avions une ligne "dépense sur travaux (1000€)" visant à financer les travaux imprévus (comme la réparation de l’interphone ou le remplacement d’une canalisation dans la dalle qui fuit) et une autre ligne "maintenance (150€)" (achat d’ampoules pour les parties communes, remplacement d’une serrure de la porte d’accès aux caves…) .
La somme de ces deux postes correspond à environ ¼ du BP.
Nous avons désormais pris conscience que les "provisions" pour travaux (autres que ceux de maintenance) ne doivent pas être intégrés au BP mais votés et appelées à part.
Peut-on alors imaginer de d’inclure dans le budget prévisionnel, une ligne " travaux de maintenance et de petit entretien" porté à 1150 ?
Nous envisageons également de remplacer la ligne « dépenses sur travaux » par une avance de trésorerie de 600€ et un budget « maintenance » porté à 550€. Or, d’après votre dernier courriel, il apparait que la réserve (avance de trésorerie) n'est pas du tout prévue pour le financement de travaux de maintenance imprévisibles.
Ne vaut-t-il donc pas mieux supprimer l'avance de trésorerie (ou la conserver pour autre chose) et porter le budget "travaux de maintenance et de petit entretien" à 1150€ en expliquant lors de l'AG, le pourquoi de ce changement (regroupement des deux rubriques) ?
La réponse : Pour le prochain budget vous pourriez en effet prévoir une ligne « menu travaux d’entretien » qui permettra de financer par exemple le changement d’ampoules mais pas des travaux de réparation.
Changer l’intitulé « fonds de roulement » en « menu travaux d’entretien » ne change pas la problématique : il existe de toute façon un risque à financer certains travaux exceptionnels sans vote préalable en AG. Il reviendra alors au syndic et au conseil syndical de justifier la dépense afin qu’elle soit ratifiée par l’AG suivante.
3) Obligation de reprendre le budget 2013/2014 pour le rendre conforme à la loi et supprimer ce "poste travaux" :
La réponse : A mon sens, et dans la mesure du possible, il est préférable de modifier le budget prévisionnel pour l’exercice en cours même si, puisqu’aucune contestation devant le juge pour annuler la résolution sur ce sujet prise lors de la dernière AG selon les conditions légales de l’article 42, al. 2, de la loi de 1965, la résolution devient valide.
Pour le prochain budget vous pourriez en effet prévoir une ligne « menu travaux d’entretien » qui permettra de financer par exemple le changement d’ampoules mais pas des travaux de réparation.
Changer l’intitulé « fonds de roulement » en « menu travaux d’entretien » ne change pas la problématique : il existe de toute façon un risque à financer certains travaux exceptionnels sans vote préalable en AG. Il reviendra alors au syndic et au conseil syndical de justifier la dépense afin qu’elle soit ratifiée par l’AG suivante.
Sur la réponse à la question 1, je m'interroge sur la partie mise en gras...
J'ai aussi des interrogations / point 3 mais pas assez de temps pour les poser ici car je dois repartir au travail...
Merci 
|
|
|
Édité par - Mu99 le 13 janv. 2014 17:29:15 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
304
Posté - 13 janv. 2014 : 14:44:17
|
Bonjour Mu99
C'est quoi la différence entre le 2 et 3?
citation: Ma question était la même que celle posée ici dans mon post 281.
Ce serait plus facile pour nous de recopier ce qu'il faut y trouver plutôt que de renvoyer à un post précédent , qu'il faut chercher
citation: En l’absence de règlement, le syndicat pourra continuer à fonctionner. Il n’existe aucune sanction à ne pas voter un tel règlement.
Ce qu'il dit n'est pas complètement faux. Il y a plein de d'obligations dans la loi de la copro qui ne sont pas assorties de sanctions. Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas les respecter. Parce que le non respect de cette obligation peut vous mettre dans une situation où au final, il y aura un fait sanctionnable par un juge. Et parce que, surtout au vu des relations dans votre copro, fonctionner en syndicat coopératif sans règlement, c'est de la pure folie. Vous passerez votre temps à argumenter (voire pire) pour savoir qui fait quoi et comment.
citation: A mon sens, et dans la mesure du possible, il est préférable de modifier le budget prévisionnel pour l’exercice en cours même si, puisqu’aucune contestation devant le juge pour annuler la résolution sur ce sujet prise lors de la dernière AG selon les conditions légales de l’article 42, al. 2, de la loi de 1965, la résolution devient valide.
Là , y'a un truc qui m'échappe. Vous l'avez voté comment ce fonds travaux sur 10 ans? Sans budget? Vous avez voté un fonds travaux dont vous avez inclu le budget dans le BP? Et, si je comprends bien, vous avez appelé TOUT le BP SAUF la ligne travaux? Vous pouvez recopier les deux résolutions ? (fonds travaux et BP en détail)
Pcitation: our le prochain budget vous pourriez en effet prévoir une ligne « menu travaux d’entretien » qui permettra de financer par exemple le changement d’ampoules mais pas des travaux de réparation.
Là , c'est n'importe quoi. L'arrêté comptable prévoit 3 postes travaux : "615 Entretien et petites réparations" différent du "671 Travaux décidés par l'assemblée générale" et 672 Travaux urgents
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
Le premier se vote avec le BP, le deuxième indépendamment du BP, comme son nom l'indique. Le troisième, oubliez le pour l'instant, ce sera un "GROS" truc imprévisible comme le toit qui s'envole, une tres grosse fuite (donc réparation coûteuse)qu'il faut réparer immédiatement si on veut pas se retrouver à tous devoir nager dans nos apparts ...
La difficulté est donc de déterminer ce qu'est une "petite réparation". Mais vous allez pas dépenser plus cher que la réparation à convoquer une AG en urgence pour réparer une fuite bénine, genre joint à changer,. L'idéal est de voter une résolution disant que au delà de tel montant, le syndic doit avoir l'accord préalable de l'AG, ou, si c'est une urgence, faire faire le boulot minimum, et convoquer une AG sous 8 jours.
citation: Changer l’intitulé « fonds de roulement » en « menu travaux d’entretien » ne change pas la problématique : il existe de toute façon un risque à financer certains travaux exceptionnels sans vote préalable en AG. Il reviendra alors au syndic et au conseil syndical de justifier la dépense afin qu’elle soit ratifiée par l’AG suivante.
Là c'est pareil, il a raison mais il parle de quoi? De l'intitulé du BP? De l'intitulé d'une résolution?
Il faut vraiment poster votre BP actuel in extenso,et les résolutions Fonds de travaux, fonds de roulement, etc.. parce là ,moi je suis noyée. |
|
|
Édité par - Viviane le 13 janv. 2014 14:59:38 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
305
Posté - 13 janv. 2014 : 15:18:14
|
"En l’absence de règlement, le syndicat pourra continuer à fonctionner. Il n’existe aucune sanction à ne pas voter un tel règlement."
Pardon de le dire ainsi, mais voila bien le type d'argument "idiot" déja exposé 100 fois ou plus : ce n'est pas au motif qu'une obligation légale n'est pas assortie d'une sanction pour non respect qu'elle n'est pas obligation ! (*)
C'est un grand classique pour le juge : pas de respect de l'obligation = nullité de l'acte contesté.
S'agissant du RFCS en général, pour ne prendre qu'un exemple, quelle légitimité du pdt, élu selon quelles modalités, qui vote, avec combien de voix (tantièmes ou 1 voix ?), quelle majorité, quell modalité du scrutin, quel PV, comment, pas qui ...etc ... (Voir note)
L'affaire ne prend pas 2 mn pour que la sanction tombe : nullité de la désignation faute de règle.
On a la même chose s'agissant d'appliquer une nouvelle clause RDC adoptée par une AG : si elle n'est pas publiée au fichier immobilier, sanction : elle ne peut être appliquée aux nouveaux acquéreurs.
On parle ici du CS, mais l'affaire est identique dans bien d'autres organisations, où l'absence d'une règle entraine la nullité du point contesté.
C'est bien connu en droit administratif.
Ce n'est pas au motif que les textes ne prévoient pas de sanction pour le syndic qui ne fait pas son boulot, pour le pdt de séance potiche qui laisse faire, pour tel conseiller mandaté pour controler les comptes, qu'ils ne sont pas responsables de leurs actes et sanctionnés ...
Il faudra demander à ceux qui avancent ce type d'argument comment peut être organisé un CS et ensuite fonctionner s'il n'existe aucune règle précisant ce qu'il en est, en violation de D.22 ??
Comment se réunir, qui convoque, comment, etc etc .....???
S'il n'y a pas d'essence dans un moteur à essence, d'électricité pour le moteur électrique, il faut expliquer comment les faire tourner.
Un CS, qui n'est pas une "personne" mais un "collége", ayant l'obligation d'avoir des règles d'organisation et de fonctionnement, n'est pas organisé et ne peut donc fonctionner s'il n'en a pas .. (c'est cela la 'sanction').
(Note : s'agissant de désigner le syndic (Synd.Coop.), la sanction est simple en l'absence de RFCSCoop : "Qui t'a fait Roi, comment, selon quelles modalités inscrites dans le marbre" ??? |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2014 15:29:05 |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
306
Posté - 13 janv. 2014 : 18:47:16
|
Pour répondre à Viviane : Là , y'a un truc qui m'échappe. Vous l'avez voté comment ce fonds travaux sur 10 ans? Sans budget? Vous avez voté un fonds travaux dont vous avez inclu le budget dans le BP? Et, si je comprends bien, vous avez appelé TOUT le BP SAUF la ligne travaux? Vous pouvez recopier les deux résolutions ? (fonds travaux et BP en détail)
1) Nous avons voté le BP 2014/2015, incluant des dépenses de fonctionnement (3500) uniquement et les dépenses travaux (1000) dans une première résolution.
2) Puis, nous avons voté le fonds travaux à 15 000€ sur 10 ans donc 1500€ pour 2014/2015 et, comme cette résolution a ét acceptée, nous avons ramené le BP "travaux" (prévu à 1000 dans la précédente résolution) à 600€.
Suite à ces votes, le BP a été porté à 3500 + 600 + 1500 = 5600€ (je sais que tout cela n'est conforme à rien mais est-ce plus clair Viviane ?)
Quant à "Donc, les modifications de l'article 14 apportées par l'article 5 ne s'appliquent pas si votre RDC est antérieur au 1er janvier 1986". concernant la possibilité pour notre syndicat d'adopter la forme coopérative, : c'est bien ce que j'avais trouvé sur Légifrance (confirmé par le juriste et comme c'est le juriste qui a autorité chez nous )...
Gédéhem : Pardon de le dire ainsi, mais voila bien le type d'argument "idiot" déja exposé 100 fois ou plus : ce n'est pas au motif qu'une obligation légale n'est pas assortie d'une sanction pour non respect qu'elle n'est pas obligation ! (*) : oui, j'ai lu votre argumentaire à ce sujet sur un autre post. Je suis simplement agacée par le commentaire de ce juriste qui laisse croire à Mr X et surtout à Mme Y que du coup, nous en sommes dispensés. Il va falloir que j'impose ce RFCS Coop etc ela va me prendre de l'énergie... Si il n'avait pas rajouté cela, pas de discussion possible : c'est obligatoire, POINT (puisque c'est le juriste qui le dit)  ... De toutes façons, je vais proposer un Réglement à Mme X et si elle refuse de l'inclure u vote, je lui dirai dans ces conditions, je refuse d'être Syndic :elle sera bien obligés de suivre la loi... ! Je déplore tout de même de devoir en arriver là ... (car c'est un peu du chantage  ).
J'ai juste hâte que cette AG se passe, que les deux mois se passent et que je puisse enfin avoir un peu la main sur tout cela pour corriger tout ce qui est a corriger, dans l’intérêt du SDC. Mais Mme Y tient absolument à rédiger l'ODJ et la convocation alors je sens que je vais être obligée de céder sur certaines choses, pour l'instant car j'avoue que je suis un peu fatiguée de toujours devoir me battre en me justifiant sur tout, sans forcément être écoutée et entendue...  !
Pour en revenir aux posts précédents et à vos conseils :
1) Comme suggéré par Viviane, j'ai demandé à Mme Y de supprimer la résolution relative à la périodicité des appels de fonds (périodicité semestrielle pour les appels des exercices à venir) et transformé la résolution, relative au votre du BP en supprimant ce qui est inutile (merci Viviane pour ces précisions ):
X)Approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (comptes joints) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée décide de fixer à SOMME euros le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015 Il sera appelé selon les modalités ci-après (en une ou deux fois, au choix des copropriétaires) :
Dates Montant ou fraction
01/07/2014 SOMME /2
01/01/2015 SOMME /2
Ou
01/07/2014 SOMME
Vu que certains copros ont des difficultés à régler les charges dans le contexte actuel (crise) il me semble important de pouvoir proposer ces deux versements.
Suite à la remarque de Philippe : Le fonds de roulement est un élément essentiel pour la bonne gestion financière du syndicat des copropriétaires et aux conseils de Viviane et Rambouillet je crois que nous allons conserver le vote de cette avance de trésorerie. Mme Y semble y tenir : je vais lui présenter vos divers arguments lors de notre prochaine rencontre, on verra bien. Mais, vu le montant de notre budget, cette somme sera limitée à 600€...
Si Mme Y choisit de conserver l'avance de trésorerie : faut-il obligatoirement préciser, dans cette résolution que 1- les sommes seront déposées sur un compte de placement sécurisé au profit des copros 2- ce que deviendront les intérêts 3 - que cette avance est remboursable aux vendeurs ???
En ce qui concerne le fonds travaux, Mme X et Mr Y ont souhaité abandonner ce projet pour l'instant arguant qu'il serait mieux d'attendre les précisions de la loi ALUR rendant obligatoire ce fonds. On réétudiera cette question lors de la préparation de l'AG annuelle 2014.
Enfin, Mme Y voulait commencer la rédaction de la convocation comme suit : Nous sommes obligés de procéder à certaines modifications ou rectifications.(puis, Nous vous prions de bien vouloir assister à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à ......qui aura lieu le.........) Personnellement, je ne pense pas que ce "préambule" soit nécessaire. Elle convoque une AG, propose l'ODJ et les projets de résolution correspondants : cela suffit non ?
  |
|
|
Édité par - Mu99 le 13 janv. 2014 18:49:30 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
307
Posté - 13 janv. 2014 : 19:45:47
|
|
citation: Pour répondre à Viviane : Là , y'a un truc qui m'échappe. Vous l'avez voté comment ce fonds travaux sur 10 ans? Sans budget? Vous avez voté un fonds travaux dont vous avez inclu le budget dans le BP? Et, si je comprends bien, vous avez appelé TOUT le BP SAUF la ligne travaux? Vous pouvez recopier les deux résolutions ? (fonds travaux et BP en détail)
1) Nous avons voté le BP 2014/2015, incluant des dépenses de fonctionnement (3500) uniquement et les dépenses travaux (1000) dans une première résolution.
2) Puis, nous avons voté le fonds travaux à 15 000€ sur 10 ans donc 1500€ pour 2014/2015 et, comme cette résolution a ét acceptée, nous avons ramené le BP "travaux" (prévu à 1000 dans la précédente résolution) à 600€.
Suite à ces votes, le BP a été porté à 3500 + 600 + 1500 = 5600€ (je sais que tout cela n'est conforme à rien mais est-ce plus clair Viviane ?)
Non c'est pas vraiment plus clair. Ce que je voudrais c'est que vous recopiez les résolutions et le budget DETAILLE. là j'aurai non pas votre version de ce qui a été fait, mais ce qui a été fait juridiquement (ou illégalement...) . Désolée, c'est rien contre vous mais c'est impossible de corriger des erreurs qu'on a pas vues. Et aussi que vous me disiez qu'est-ce qui a été appelé et quand?
citation: De toutes façons, je vais proposer un Réglement à Mme X et si elle refuse de l'inclure u vote, je lui dirai dans ces conditions, je refuse d'être Syndic :elle sera bien obligés de suivre la loi... ! Je déplore tout de même de devoir en arriver là ... (car c'est un peu du chantage ).
C'est pas du chantage, vous allez prendre une responsalité. Là , vous avez un syndic pas élu, dont toutes les décisions sont contestables puisqu'il n'est rien. Sans rfcs, dans un syndicat coopératif, où le président du CS est le SYNDIC, vous retournez à la même situation. Si c'est pour faire ça, mieux vaut ne rien faire.
citation: J'ai juste hâte que cette AG se passe, que les deux mois se passent et que je puisse enfin avoir un peu la main sur tout cela pour corriger tout ce qui est a corriger, dans l’intérêt du SDC.
Pour avoir la main il vous faut un RFCS. Vous ne serez que deux. Dans ce RFSC, il faut déterminer ce qui se passe dans le cas où vous n'êtes pas d'accord. Moi je ferais comme ça:
- election du président syndic: la voix prépondérante est celle (au choix) du plus âgé, du plus ancien dans la copro, des plus gros tantièmes..
- autres décisions: la voix prépondérante est celle du président syndic.
-
citation: X)Approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (comptes joints) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée décide de fixer à SOMME euros le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015 Il sera appelé selon les modalités ci-après (en une ou deux fois, au choix des copropriétaires) :
Dates Montant ou fraction
01/07/2014 SOMME /2
01/01/2015 SOMME /2
Ou
01/07/2014 SOMME
Mu99: il vous faut au moins 2 résolutions, une pour la somme, une pour les dates d'appel. C'est pas une figure de style. On prend pas deux décisions différentes dans une même résolution. On peut être tous d'accord pour le montant du budget, mais pas tous pour les dates d'appel...
citation: Suite à la remarque de Philippe : Le fonds de roulement est un élément essentiel pour la bonne gestion financière du syndicat des copropriétaires et aux conseils de Viviane et Rambouillet je crois que nous allons conserver le vote de cette avance de trésorerie. Mme Y semble y tenir : je vais lui présenter vos divers arguments lors de notre prochaine rencontre, on verra bien. Mais, vu le montant de notre budget, cette somme sera limitée à 600€...
Ok,si elle y tient, c'est pas plus mal. Mais ne l'appelez pas fonds de roulement. C'est pas non plus de la rhétorique. Juridiquement le fonds de roulement n'existe plus et vous auriez aucune loi pour dire comment le gérer.
citation:
Si Mme Y choisit de conserver l'avance de trésorerie : faut-il obligatoirement préciser, dans cette résolution que 1- les sommes seront déposées sur un compte de placement sécurisé au profit des copros 2- ce que deviendront les intérêts 3 - que cette avance est remboursable aux vendeurs ???
1 et 2: Ben non, c'est pas fait pour ça. Si vous placez ces fonds, ça vous oblige à déterminer à quelle condition précise le syndic peut les sortir du compte de placement vers le compte courant. Bref, ça rate complètement son objet. les intérêts de 600 euros... c'est rien 3-C'est pas obligatoire de le dire(c'est la loi) mais vous pouvez le préciser pour information des copros.
citation: En ce qui concerne le fonds travaux, Mme X et Mr Y ont souhaité abandonner ce projet pour l'instant arguant qu'il serait mieux d'attendre les précisions de la loi ALUR rendant obligatoire ce fonds. On réétudiera cette question lors de la préparation de l'AG annuelle 2014.
ils veulent abandonner quoi? L'annulation du fonds travaux déjà voté (pas une bonne idée d'abandonner cette annulation) ou le fait d'en créer un (ça ça peut attendre)
citation: Enfin, Mme Y voulait commencer la rédaction de la convocation comme suit : Nous sommes obligés de procéder à certaines modifications ou rectifications.(puis, Nous vous prions de bien vouloir assister à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à ......qui aura lieu le.........) Personnellement, je ne pense pas que ce "préambule" soit nécessaire. Elle convoque une AG, propose l'ODJ et les projets de résolution correspondants : cela suffit non ?
Ca, c'est pas important, elle fait comme elle veut.
|
|
|
Édité par - Viviane le 13 janv. 2014 21:41:30 |
|
|
|
308
Posté - 13 janv. 2014 : 20:38:51
|
MU99 : Si Mme Y choisit de conserver l'avance de trésorerie : faut-il obligatoirement préciser, dans cette résolution que 1- les sommes seront déposées sur un compte de placement sécurisé au profit des copros 2- ce que deviendront les intérêts 3 - que cette avance est remboursable aux vendeurs ???
AIE !!!
Mme Y ne choisit rien du tout !! c'est l'AG qui décide ret TOUT copro. peut notifier au syndic d eporter une résolution à l'OdJ !!
Vous n'avez pas d'avance de trésorerie : la résolution est simple, Création d'une avance de trésoreir à hauteur d e1/6 dubudget soit 600 €. Le syndic appelle les fonds ET ILS DOIVENT RESTER SUR LE COMPTE DU SDC; c'est une caisse de secours, on ne la place pas sur un livret A.
Vous avez déjà une avance de trésoreir. l'AG ne peut donc que modifier son montant à 1/6 du budget. A combien semonte cette avance ?? Si elle est supéreirue à 600 e, le syndic remborsera la différence, si elle est inférieure, le syndic appelera cette différence.
L'avance de trésorerie est remboursable en cas de vente, comme déjà dit !! La loi de la copro.
En ce qui les dates d'appels de fonds du budget comme pour les fonds trvaux, cela FAIT PARTIE de la mêmE résolution, pas besoin d'une autre résolution ( viviane se trompe la dessus) !!! D'ailleurs l'AG DOIT décider des dates d'appels de fonds qui figureront au PV.
MU99 :" 2) Puis, nous avons voté le fonds travaux à 15 000€ sur 10 ans donc 1500€ pour 2014/2015 et, comme cette résolution a ét acceptée, nous avons ramené le BP "travaux" (prévu à 1000 dans la précédente résolution) à 600€. "
AIE!AIE !!! vous vous compliquez la vie avec ces fonds travaux sur 10 !!! cette résonution est iilicite. Nous vous avons explmiqué déjà que cela n'a rien à voir avec le budget 2012.2013.2014..... 2050 !!!
Une seule résolution : l'AG annule ma résolution n° XX de l'AG du XX 2013. RIEN D'AUTRE .
Vous allez voter une mofidication du budget 2014. Cette résolution de trvaux futurs n'a TOUJOURS RIEN A FAIRE AVEC LE BUDGET.
MU99 : ce n'est pas MmeX et Mme Y qui dirige ce SDC !!! vous proposez que votre SDC décide d'adopter la forme coopérative, !! si elles ne veuletn pas alors vous notifier en RAR à ce faux président syndicc votre demande dans les prochains jours !!! Cette demande devra OBLIGATOIREMENT figurer à l'OdJ.
MU99 : je pense que vos voisines n'ont pas réelement compris que c'est l'AG qui décide !! ET que l'ODJ est étabit par le syndic en concertation avec le CS ( vous n'avez ni syndic, ni CS ) ET que tout copropriétire peut proposer une résolution pour l'OdJ. SI elle est correctement rédigée, avec tous les docs joints ET notifier en RAR, le syndic ( dans une vie normale de copro) ne peut pas refuser cette demande.
Si c'est le cas, c'est un motif d'annulation de l'AG.
Vous deviez faire un OdJ simple; vous partez avec plusieurs résolutions qui pourrait attendre une autre AG.
Il fallait juste élire un syndic pro ou non pro. Puis passer au SDC coppératif plus tard. Elire aussi un CS, et c'est tout.
Vous avez déjà un budget, une avance de trésorerie, pas de fonds appelés sur ces fonds trvaux sur 10ans !!, ....... vous vous compliquez beaucoup la vie.
La menace de l'AJ va redevenir vite d'actualité  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
309
Posté - 13 janv. 2014 : 21:19:51
|
|
citation: En ce qui les dates d'appels de fonds du budget comme pour les fonds trvaux, cela FAIT PARTIE de la mêmE résolution, pas besoin d'une autre résolution ( viviane se trompe la dessus) !!! D'ailleurs l'AG DOIT décider des dates d'appels de fonds qui figureront au PV.
Pas du tout d'accord. On met pas plusieurs décisions dans une seule résolution.Mais bon, on va pas en faire un fromage. Si vous votez tout en une seule résolution, c'est pas non plus très grave. Edit: Je rectifie. En fait, si, dans le cas de MU99 particulièrement, ça risque de poser un vrai problème. Dans 99.9% des copros on s'en moque parce qu'on appelle en 4 fois, ce qui est le maximum possible,et les gens vont pas se battre pour savoir si c'est le 1er ou le 15 du du 1er mois trimestre . Mais chez Mu99 on sait déjà que tous sont pas d'accord sur la périodicité des appels. Si vous votez budget et appels en une seule résolution, vous risquez d'avoir des gens qui votent contre le budget parce que c'est le seul moyen de voter contre la périodicité des appels. Vraiment, séparez les problèmes, et mettez deux résolutions.
Philippe a raison théoriquement sur le fait que le syndic est obligé d'inscrire à l'ODJ toutes les questions proposées par n'importe quel copro. Quitte à mettre aussi celles qu'il propose, lui.
Mais là , le but, c'est d'arriver à s'entendre avec madame Y(et pas seulement pour cette AG) tout en votant des choses juridiquement valables. Donc, faire des concessions est normal. A condition de ne pas voter de nouvelles âneries qu'il faudrait rattraper. |
|
|
Édité par - Viviane le 13 janv. 2014 22:05:07 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
310
Posté - 13 janv. 2014 : 22:49:00
|
"Si vous votez tout en une seule résolution, c'est pas non plus très grave"
Avant de lancer de telles affirmations, on se renseigne ....
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 : Juris-Data n° 026980. – CA Orléans, 11 mars 1987 : Juris-Data n° 040521). "
S'agissant de décisions qui relèvent spécifiquement soit de L.art.14-1 soit de L.art.14-2, il n'y a pas de confusion possible .... |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
311
Posté - 13 janv. 2014 : 23:01:08
|
"Si vous votez tout en une seule résolution, c'est pas non plus très grave"
Avant de lancer de telles affirmations, on se renseigne ....
Et si vous lisiez tous les posts du sujet, et que vous étiez intervenu à chaque fois que Philippe m'a contredit quand je disais qu'il fallait pas voter plusieurs choses en même temps, j'en arriverais pas à laisser tomber parce que j'en ai juste ras la casquette de me faire contredire sur des pages entières par Philippe pour tout et n'importe quoi, et que je préfère avancer que tourner en rond.. Et désolée, mais y'a des moments où ça devient dur de rester polie et j'aimerais bien vous voir faire ce genre de remarque cinglante à Philippe, ça me changerait.
Parce qu'à un moment, faut vraiment que je pense à Mu99 pour continuer de suivre un sujet qu'il pourrit totalement en n'intervenant à 99% du temps que dans le but de me contredire, en répétant 200 fois les mêmes choses, et sans que personne n'intervienne pour le calmer. A part rambouillet qui essaye à sa façon. Et heureusement que je sais que Rambouillet lit et intervient parfois, sinon j'aurais abandonné depuis longtemps. Parce faire le tri dans les interventions de Philippe, c'est pas du gâteau. Rien que que sur son dernier post, y'en a la moitié qui, prouve qu'il a pas lu soigneusement les échanges précédents. Et je m'étais juste retenue de le dire pour pas le relancer dans ses diatribes interminables où il m'agresse toutes les deux lignes.
Mais si vous vous y mettez aussi , qui plus est tronquant la citation exacte qui était:
citation: Pas du tout d'accord.(avec Philippe) On met pas plusieurs décisions dans une seule résolution.Mais bon, on va pas en faire un fromage. Si vous votez tout en une seule résolution, c'est pas non plus très grave. Edit: Je rectifie. En fait, si, dans le cas de MU99 particulièrement, ça risque de poser un vrai problème. Dans 99.9% des copros on s'en moque parce qu'on appelle en 4 fois, ce qui est le maximum possible,et les gens vont pas se battre pour savoir si c'est le 1er ou le 15 du du 1er mois trimestre . Mais chez Mu99 on sait déjà que tous sont pas d'accord sur la périodicité des appels. Si vous votez budget et appels en une seule résolution, vous risquez d'avoir des gens qui votent contre le budget parce que c'est le seul moyen de voter contre la périodicité des appels. Vraiment, séparez les problèmes, et mettez deux résolutions.
, là c'est la goutte d'eau
|
|
|
Édité par - Viviane le 14 janv. 2014 00:04:18 |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
312
Posté - 14 janv. 2014 : 07:16:01
|
Bonjour,
Philippe ! AIE !!! Mme Y ne choisit rien du tout !! c'est l'AG qui décide : je me suis mal exprimée, je parlais de son souhait de conserver le vote de cette avance de trésorerie dans l'ODJ de "sa" convocation...
Vous n'avez pas d'avance de trésorerie : non, nous n'en avions pas jusqu'à présent...
L'avance de trésorerie est remboursable en cas de vente, comme déjà dit !! : oui, je me demandais juste s'il fallait le préciser dans le projet de résolution ou, comme c'est inscrit dans la loi, ça va de soi et ce n'est pas nécessaire (de le préciser).
MU99 :" 2) Puis, nous avons voté le fonds travaux à 15 000€ sur 10 ans donc 1500€ pour 2014/2015 et, comme cette résolution a ét acceptée, nous avons ramené le BP "travaux" (prévu à 1000 dans la précédente résolution) à 600€. " AIE!AIE !!! vous vous compliquez la vie avec ces fonds travaux sur 10 !!! cette résolution est illicite: ici, j'ai n'ai fait qu’expliquer à Viviane les résolutions prises lors de notre dernière AG annuelle (nov 2013), suite à sa demande.
Dans la prochaine AG, nous allons justement porter au vote l'annulation de cette décision illicite :
Point X) Annulation de la décision n° X de l’AG du (date de l’AG 2013) relative à la création d’un « fonds pour futurs gros travaux » (Majorité art. 25)
Projet de résolution
L’assemblée décide d’annuler la décision n° X prise lors de l’AG du (date de l'AG 2013)
Vous deviez faire un OdJ simple; vous partez avec plusieurs résolutions qui pourrait attendre une autre AG... Il fallait juste élire un syndic... : c'est ce que j'ai proposé à maintes reprises lors de notre réunion, sans être entendue... 4h de réunion, a batailler sur tout : il a bien fallu que je cède (à contre-coeur) sur certaines choses sinon, impossible d'avancer...!
Viviane : Mais là , le but, c'est d'arriver à s'entendre avec madame Y(et pas seulement pour cette AG) tout en votant des choses juridiquement valables. Donc, faire des concessions est normal. A condition de ne pas voter de nouvelles âneries qu'il faudrait rattraper. : OUI, c'est tout à fait cela...!
Pour rédiger la résolution relative à l'approbation du budget prévisionnel N+2, j'ai "copié/collé" un projet de résolution figurant dans une convocation de syndic pro (qui gère le SDC dans lequel un membre de ma famille a un bien mis en location) : comme elle a été écrite pas un syndic pro, je pensais qu'elle était licite  . Or, apparemment, non (Viviane et Gédehem). Je vais tenter "d'imposer" votre point de vue à Mme Y en lui proposant de faire figurer deux résolutions 1) approbation du budget 2) Vote sur les dates d'appel, comme suit :
Point X)Approbation du budget prévisionnel pour la période (date 2014) au (date 2015) (comptes joints) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée décide de fixer à SOMME euros le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015.
Point X+1)Modalités d’appel du budget prévisionnel pour la période du (date 2014) au (date 2015) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée générale décide d’appeler le budget 2014/2015 approuvé au point X, selon les modalités ci-après (en une ou deux fois, au choix des copropriétaires) :
Dates / Montant ou fraction
01/07/2014 / SOMME/2
01/01/2015 / SOMME/2
Ou
01/07/2014 / SOMME
Est-ce conforme ?
POUR REPODNRE A VIVIANE sur l'AG 2013 (Non c'est pas vraiment plus clair. Ce que je voudrais c'est que vous recopiez les résolutions et le budget DETAILLE) : ci-dessous les résolutions du PV (retranscrites fidèlement, mot pour mot) (note : ça vous donnera une petite idée d'ou on vient  ):
4) Budget prévisionnel 2014/2015 : le budget de fonctionnement de 3500€ est approuvé. Le budget pour travaux (1000€) est reporté après examen du point 6 : pour X contre Y
6) Création d'un fonds travaux pour provisionner de futurs gros travaux : décision adoptée pour X contre Y
Le montant total du fonds est 15000€ étalé sur 10 ans, il sera donc de 1500€ par an. Le montant des provisions pour 2014/2015 est ramené à 600€.
Le budget prévisionnel est donc de : 5600€ ce qui correspond à 3500€ (fonctionnement) + 600€(travaux) + 1500€ (gros travaux).
SVP : ne me dites pas que ces deux résolutions n'ont ni queue ni tête, qu'elle ne sont conformes à RIEN : JE LE SAIS car vous m'avez tous expliqué ce qu'est le BP, ce que sont les travaux (et qu'ils se votent à part) et le "fonds travaux" et qu'on ne peut inclure "travaux" et "fonds travaux" dans le BP. C'est d'ailleurs parce que tout cela me semblait louche que je suis venue poster mon sujet ici, avec l'intention de contester cette résolution que je trouvais plus que bancale...
De plus, sur la forme, je sais aussi que rien de tout cela n'est légal et que de plus, tout est très confus... Mais, comme je vous l'ai indiqué tout au long de ce fil : convocations rédigées dans un style TRES télégraphique et confus, PV IDEM, méconnaissance totale des lois ETC ETC.
MAIS CA, C'ETAIT AVANT.... que j'en prenne conscience grâce à vous tous... et que j'en informe les autres qui en ont tout de même convenu, suite aux remarques que je leur ai faites et SURTOUT, à celle de la juriste.
MAINTENANT, je souhaite "prendre les choses en main" pour rétablir le droit dans notre gestion et essayer de faire les choses correctement...
Viviane : ils veulent abandonner quoi? L'annulation du fonds travaux déjà voté (pas une bonne idée d'abandonner cette annulation) ou le fait d'en créer un (ça ça peut attendre) : ils veulent abandonner, pour cette fois, le fait de créer un "fonds travaux" (et attendre, pour le créer, la publication de la loi ALUR + décret) ET conserver la résolution d'annuler celle prise en 2013 qui est illicite (mais j'ai déjà répondu à cette question un peu plus haut dans ce post en vous soumettant le projet de résolution correspondant à cette annulation).
Viviane : faut vraiment que je pense à Mu99 : merci Viviane, pour votre patience et pour votre aide. Je vois bien qu'il vous faut batailler... et j'en suis d'autant plus reconnaissante
Bonne journée à vous et (encore et encore : MERCI à tous d'être encore là à m'aider et à lire mes posts interminables )...
|
|
|
Édité par - Mu99 le 14 janv. 2014 07:23:40 |
|
|
|
313
Posté - 14 janv. 2014 : 09:45:33
|
pourquoi s'embeter avec une avance de trésorerie qui sera au maxi de 540 € !!!! et qui en plus peut varier d'une année sur l'autre si vous choisissez le 1/6 du budget.
mettez cette valeur en petits travaux d'entretien ou en débours ainsi d'année en année et vous n'aurez pas à gérer cette somme ridicule... |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
314
Posté - 14 janv. 2014 : 13:39:16
|
|
citation: Vous n'avez pas d'avance de trésorerie : non, nous n'en avions pas jusqu'à présent...
Je rejoins Rambouillet. L'avance de trésorerie n'est pas obligatoire. Dans votre cas, surestimer de 500 ou 600 euros le budget chaque année serait beaucoup plus simple, au moins tant que vous n'êtes pas familiarisée avec la gestion d'une copro, que de gérer une avance de trésorerie. Cela dit, , si mme Y y tient absolument, à cette avance de trésorerie, ne vous battez pas pour ça, on vous expliquera comment la gérer.
Edit: j'avais pas pensé au casse tête de la réactualisation... Si vous votez qu'elle fait obligatoirement 1/6 du BP, vous allez passer votre temps à rembouser ou appeller des clopinettes, chaque fois que vous votez un budget. Or, 1/6 du budget, c'est pas la somme obligatoire, c'est un maximum. Pour simplifier, votez un montant fixe qui a peu de /chances de jamais dépasser 1/6 du budget, ce qui vous obligerait me semble-t-il à rembourser aux copros ce qui dépasse. Vous pourrez modifier ce montant quand nécessaire, mais pas forcément tous les ans.
Ca donnerait
1) Avance de trésorerie
1-a) Montant de l'avance
L'AG décide de créer une avance de trésorerie d'un montant de XXXX euros. En cas de mutation de lot, cette avance sera remboursée au copropriétaire vendeur et appelée auprès de l'acquéreur. Son montant pourra être modifié par une décision d'AG.
vote
1-b) Date d'exigibilité
L'AG décide que le montant de cette avance, de XXXX euros, sera appelé en une seule fois le DATE
Vote
citation: Dans la prochaine AG, nous allons justement porter au vote l'annulation de cette décision illicite :
Point X) Annulation de la décision n° X de l’AG du (date de l’AG 2013) relative à la création d’un « fonds pour futurs gros travaux » (Majorité art. 25)
Projet de résolution
L’assemblée décide d’annuler la décision n° X prise lors de l’AG du (date de l'AG 2013)
Ok, parfait.
citation: Pour rédiger la résolution relative à l'approbation du budget prévisionnel N+2, j'ai "copié/collé" un projet de résolution figurant dans une convocation de syndic pro (qui gère le SDC dans lequel un membre de ma famille a un bien mis en location) : comme elle a été écrite pas un syndic pro, je pensais qu'elle était licite .
Malheureusement, avoir affaire à un syndic pro n'est une garantie de rien. Beaucoup rédigent une seule résolution pour le vote du budget et des dates d'appels parce que ça leur simplifie la vie et qu'ils savent que comme tout le monde est toujours d'accord pour appeler en 4 fois, (ce qui n'est pas le cas chez vous) ça a très peu de chances de provoquer des litiges.
En général, ils font les choses un peu plus correctement sur les budgets travaux, parce que là , les dates d'appel sont TOUJOURS à décider, donc l'objet d'un débat.
citation: Point X)Approbation du budget prévisionnel pour la période (date 2014) au (date 2015) (comptes joints) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée décide de fixer à SOMME euros le budget prévisionnel de l’exercice 2014/2015.pour la période (date 2014) au (date 2015) (comptes joints)
1) n'hésitez pas à répeter, c'est pas un essai littéraire et ça évite les confusions
2) comptes joint ne veut rien dire. On peut pas joindre les comptes d'un exercice pas fini. Budget joint serait plus exact. Et, je me répète, avec une copro comme la votre où le budget ne fera probablement pas plus de 10 lignes, mettre votre budget dans le corps de la convocation, puis du PV, c'est pas obligatoire (ni interdit), mais c'est plus clair et plus simple qu'une pièce jointe. Comme ça, si l'AG fait des modifications par rapport au budget proposé, on a pas besoin de détailler les modifications, on modifie sur le PV le tableau du budget et on sait ce qu'on a voté.
citation: Point X+1)Modalités d’appel du budget prévisionnel pour la période du (date 2014) au (date 2015) (Majorité art. 24)
Projet de résolution
L’assemblée générale décide d’appeler le budget 2014/2015 approuvé au point X, selon les modalités ci-après (en une ou deux fois, au choix des copropriétaires) :
Ce qui est barré, je suis pas sure que ce soit légal. On peut dire aux copros, informellement, (par exemple, un courrier séparé) que s'ils veulent payer en une fois au lieu de deux, c'est possible. D'ailleurs, ça a à peine besoin de dire. Si quelqu'un verse trop au syndic, le syndic va pas se fatiguer à rembourser, sauf si le quelqu'un demande. Le syndic se contente de mettre la somme au crédit du compte du copropriétaire, et elle viendra en déduction de l'appel suivant.
Exemple
L'ag décide appel au 1er janvier 2000euros et au 1er juillet 2000euros.
La part de mme Y est de 500 euros par appel
Elle verse 1000 euros au 1er janvier
son compte se présentera ainsi
appel 1er janvier : 500 euros au débit
versement au 1er janvier: 1000 euros au crédit
Total du compte au 1er janvier au soir: créditeur de 500 euros
Son appel du 1er juillet se présentera ainsi
Appel du 1er juillet:
Total du compte au 30 juin: 500 euros créditeur
appel du 1er juillet 500 euros au débit
total du compte et total à verser: 0 euros.
Mais voter que les gens peuvent choisir entre deux dates d'appel, c'est DANGEREUX. En cas de procédure pour impayé, le juge risque de renvoyer le syndicat dans les cordes en disant que la date où les provisions sont exigibles n'est pas clairement déterminée
En plus, en tant que syndic, vous devez envoyer des appels de charges. Vous allez les envoyer quand, et vous allez mettre quoi dessus si chacun choisit des dates d'appel différentes? Et comment vous allez savoir ce qu'ils ont choisi? Vous vous voyez faire signer à chacun un papier disant moi je veux payer en une fois, moi en deux fois... Vous imaginez le casse tête? Faire des appels différents selon le choix de chaque copro?
Si certains veulent payer en deux fois, votez un paiement en deux fois, c'est tout. Ca n'empêchera pas ceux qui veulent payer en une fois de le faire. Ils auront un trop perçu sur leur compte jusqu'à l'appel suivant, et tant qu'ils vous demandent pas de le leur rembourser, rien ne vous oblige à le faire.
Revenez à un de mes posts précédent, je sais plus lequel. Je vous y ai donné la rédaction complète de l'approbation du budget.
citation: ci-dessous les résolutions du PV (retranscrites fidèlement, mot pour mot) (note : ça vous donnera une petite idée d'ou on vient ):
citation: 4) Budget prévisionnel 2014/2015 : le budget de fonctionnement de 3500€ est approuvé. Le budget pour travaux (1000€) est reporté après examen du point 6 : pour X contre Y
6) Création d'un fonds travaux pour provisionner de futurs gros travaux : décision adoptée pour X contre Y
Le montant total du fonds est 15000€ étalé sur 10 ans, il sera donc de 1500€ par an. Le montant des provisions pour 2014/2015 est ramené à 600€.
Le budget prévisionnel est donc de : 5600€ ce qui correspond à 3500€ (fonctionnement) + 600€(travaux) + 1500€ (gros travaux).
Point 5, vous votez, " Le budget pour travaux (1000€) est reporté après examen du point 6 : " et point 6 il est écrit que le budget travaux devient 600 euros au lieu de 1000. Y a t il une autre résolution qui décide du montant de ce budget travaux?
Enfin,, avant d'aller plus loin sur comment résoudre le problème,cette résolution est donc le seul DETAIL du budget provisionnel ? Il n'y a PAS de tableau détaillant les postes, même en annexe de la convocation?
citation: ils veulent abandonner, pour cette fois, le fait de créer un "fonds travaux" (et attendre, pour le créer, la publication de la loi ALUR + décret)
Pas de problème, vous penserez à ça plus tard, c'est pas une urgence.
citation: ET conserver la résolution d'annuler celle prise en 2013 qui est illicite
Ok, c'est ce qu'il faut faire. Sauf que comme apparemment vous avez voté tout un tas de choses différentes dans cette résolution 6, en l'annulant vous annulez TOUT ce qui a été voté.
Si vous annulez la résolution 6, votre budget n'est donc plus que de la somme prévue à la résolution 5. VOUS NE POURREZ RIEN APPELER DE PLUS. Donc, si vous annulez la résolution 6, vous êtes obligés de revoter ce budget.
Il y a donc deux choix:
- annuler à la prochaine AG la résolution 6
- attendre l'AG suivante quelques mois plus tard pour le faire
Pour savoir ce qui est le mieux, il vous faut répondre à une question à laquelle vous avez oublié de répondre: qu'est ce qui a été appelé au titre de ces deux résolutions 5 et 6, comment, et quand?
Recopiez vos appels |
|
|
Édité par - Viviane le 14 janv. 2014 15:15:32 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
315
Posté - 14 janv. 2014 : 14:43:24
|
J'ai oublié: le juriste.
Donnez à Gedehem son contact, comme il vous l'a déjà demandé. Ce serait bien (s'il veut le faire, bien sur) que Gedehem lui explique ce qu'il pense de certaines de ses réponses. Notamment (c'est le plus urgent) sur le RFCS. Avec un peu de chance, il la rectifiera officiellement auprès de mme Y, ce qui vous éviterait le rapport de force. |
|
|
|
|
|
316
Posté - 14 janv. 2014 : 19:14:59
|
Viviane ::OUFFFFFFFFFFF !!! que de complications pour Mu99, pour un simple calendrier des appels de fonds du budget de focntionnement.
viviane : "On peut dire aux copros, informellement, (par exemple, un courrier séparé) que s'ils veulent payer en une fois au lieu de deux, c'est possible."
NON !! non, seule l'AG décide des dates d'appels de fonds : la loi de la copropriété. Les coporos ne paient pas quand il le désirent, mais quand les sommes sont exigibles.
MU99 : la loi est TRES claire, article L 14.1
[Le régime SRU soumet la validité des appels provisionnels à l’adoption préalable du budget prévisionnel de l’exercice et impose par défaut la périodicité trimestrielle des appels.
ARTICLE 14.1 DE LA LOI DE 1965
[red]Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.red]
Pas de blabla supplémentaires à faire sur cet article 14.1.
L'AG vote le budget ET ne fixe pas des modalités différentes, alors les coporpriétaires DOIVENT régler le 1 er jour de chaque trimestre les charges de fonctionnement ( à noter qu'il n'existe plus d'appel de fonds
SI les copropriétaires , et eux seuls, décident de modiifer ces modalités, alors une décision de l'AG est obligatoire ET il fait partie de la même résolution.
MU99 : rien de plus simple, l'AG décide d'appeler les charges en une seule fois le 1er janvier par exemple; cela figurera dans le PV dans cette résolution du budget.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
317
Posté - 14 janv. 2014 : 21:04:30
|
|
citation: OUFFFFFFFFFFF !!! que de complications pour Mu99, pour un simple calendrier des appels de fonds du budget de focntionnement.
Le problème Philippe, que vous auriez dû comprendre depuis au moins deux ou 3 pages qu'on en parle, c'est que certains veulent POUVOIR payer en une fois,(mais ça les dérange pas que les autres payent en deux fois) et d'autres veulent payer en deux fois parce qu'ils ont du mal à payer en une fois. L'idée, donc, est d'expliquer à MU99 comment ménager la chèvre et le chou tout en restant restant dans la légalité.Et sans rentrer en guerre contre ses voisins.
citation: ( Ã noter qu'il n'existe plus d'appel de fonds
Faux. Décret de 1967, article 10, dernier alinea:
citation: A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent.
article 35-2
citation: Article 35-2 En savoir plus sur cet article...
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
article 62-9
citation: L'administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.
Et si vous prétendez que votre syndic ne vous envoie pas d'appel de fonds, vous êtes un menteur. Encore une remarque inutile motivée par le seul désir de me donner tord. |
|
|
Édité par - Viviane le 14 janv. 2014 22:47:07 |
|
|
|
318
Posté - 15 janv. 2014 : 06:16:40
|
|
***Modération Ui : calmons-nous...*** |
|
|
|
319
Posté - 15 janv. 2014 : 08:26:23
|
c'est extraordinaire qu'un si petit syndicat, qui devrait fonctionner sans problème, fasse un aussi long post....
mais tout le monde a droit a des réponses sereines... |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
320
Posté - 15 janv. 2014 : 10:35:27
|
Rambouillet : "pourquoi s'embeter avec une avance de trésorerie qui sera au maxi de 540 € !!!! et qui en plus peut varier d'une année sur l'autre si vous choisissez le 1/6 du budget". : c'est aussi ce que je pense mais comme ce n'est pas moi qui a "autorité" à décider de l'ODJ, je ne peux que suggérer
Merci Viviane pour le projet de résolution
Viviane : Malheureusement, avoir affaire à un syndic pro n'est une garantie de rien. : oui, je vois ça !
Viviane : Point 5, vous notez, " Le budget pour travaux (1000€) est reporté après examen du point 6 : " et point 6 il est écrit que le budget travaux devient 600 euros au lieu de 1000. Y a t il une autre résolution qui décide du montant de ce budget travaux? : NON, aucune autre résolution. Tout ce qui figure dans le PV a été relaté fidèlement...
Enfin,, avant d'aller plus loin sur comment résoudre le problème, cette résolution est donc le seul DETAIL du budget provisionnel ? Il n'y a PAS de tableau détaillant les postes, même en annexe de la convocation? : si, un tableau qui récapitule le BP avec :
-un "encart" qui détaille le BP "fonctionnement" avec en dessous le total (3500€)
-une ligne "dépense travaux" (1000€ ramené à 600€ suite au vote) !!!
-Une ligne "fonds travaux" (1500€)
Pour le BP 2014/2015 : Viviane : Donc, si vous annulez la résolution 6, vous êtes obligés de revoter ce budget. : c'est ce qui est prévu...
Pour savoir ce qui est le mieux, il vous faut répondre à une question à laquelle vous avez oublié de répondre: qu'est ce qui a été appelé au titre de ces deux résolutions 5 et 6, comment, et quand?
Recopiez vos appels : nous n'avons fait AUCUN appel au titre de ces deux résolutions... Les "appels" sont généralement effectués avec l'envoi des comptes en juin N+1 (il était donc prévu que le syndic appelle ces fonds en juin 2014). Dans le post, je vous ai mis TOUT ce qui figure dans ce PV (hors norme, j'en convient !!!)
Rambouillet : c'est extraordinaire qu'un si petit syndicat, qui devrait fonctionner sans problème, fasse un aussi long post.... : oui, c'est certain. Mais nous partons de si loin !!!!!!!!!!!!
mais tout le monde a droit a des réponses sereines... : Merci !
|
|
|
Édité par - Mu99 le 15 janv. 2014 10:36:04 |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
