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Gédehem
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381
 Posté - 23 janv. 2014 : 13:44:27
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JB :
"Il faut arrêter de dire que le syndic ne peut pas dépenser un sou de plus que le budget.
Le législateur à prévu que le budget pouvait ne pas être respecté, en plus ou en moins:
Article 8 du décret comptable: "
Que vient faire le décret comptable dans un pouvoir que pourrait avoir le syndic pour dépasser les budgets votés par le syndicat selon L.art.14-1 et 14-2 ???? 
C'est bon, on est en 20ème page ....  |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2014 14:03:28 |
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JB22
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 382
Posté - 23 janv. 2014 : 14:08:00
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Je n' ai jamais parlé d' "une délégation que pourrait avoir le syndic pour dépasser les budgets"
J' ai seulement indiqué que le budget pouvait ne pas être respecté en plus ou en moins, et que le décret comptable ne faisait que le constater en en prévoyant le traitement.
J' ai donné des précisions sur les motifs de dépassement, et je confirme que seuls les abus peuvent être sanctionnés.
Le syndic doit-il couper le chauffage parce que le budget est atteint ?
sous prétexte qu' il ne doit pas dépenser un sous de plus ? |
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Viviane
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383
Posté - 23 janv. 2014 : 14:08:33
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A mu99
citation: Le BP vous semble donc correct ?
Du point de vue "technique", je sais pas pour les autres, mais moi je vois pas de problème. Pour les sommes, y'a que vous qui pouvez savoir.
Pour cet hurluberlu de juriste,Il dit, : dès qu'il y a des "travaux exceptionnels", , faut convoquer l'AG pour appeller les fonds ou, au pire, ratifier ensuite. Ce qui est vrai.
Le problème est sa définition de "travaux exceptionnels" et de "réparations".
Posez lui la question ainsi:
Monsieur,
Vous écrivez dans votre message du
""Pour le prochain budget vous pourriez en effet prévoir une ligne « menu travaux d’entretien » qui permettra de financer par exemple le changement d’ampoules mais pas des travaux de réparation.
Changer l’intitulé « fonds de roulement » en « menu travaux d’entretien » ne change pas la problématique : il existe de toute façon un risque à financer certains travaux exceptionnels sans vote préalable en AG. Il reviendra alors au syndic et au conseil syndical de justifier la dépense afin qu’elle soit ratifiée par l’AG suivante"."
1) Qu'entendez vous par "travaux exceptionnels?".
Selon l'article 44 du décret de 1967, Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Il me semble donc que les travaux de maintenance sont donc compris dans le BP, non?
Les dépenses suivantes, par exemple, sont elles selon vous des "travaux exceptionnels" qui nécessiteraient l'accord préalable de l'AG?
-changer une tuile cassée pour éviter les infiltrations d'eau,
recherche d'une petite fuite dans la dalle commune
, réparer l'interphone qui tombe ne panne
, curage d'un bout de canalisation bouchée,
remplacement d'un verrou cassé...
Il me semble qu'ils correspondent plutôt aux travaux de maintenance inclus dans le budget prévisionnel comme prévu par l'article 45 du décret de 1967. Il n'est par conséquent pas nécessaire pour les effectuer d'obtenir l'accord PREALABLE de l'AG. Une ligne budgétaire est simplement prévue à cet effet dans le budget prévisionnel, poste 615.(intitulé). Qu'en pensez-vous? Croyez-vous qu'il aurait fallu convoquer une AG pour chacun de ces événements qui tous sont survenus de façon imprévisible et la même année?
2) Il me semble en outre que ce type de travaux de maintenance ne peut en aucun cas être financé par des "provisions spéciales", comme celles prévues à l'article 35 du même décret. En effet, ces provisions ne peuvent régler que des travaux exceptionnelset ce après qu'ils aient été votés par l'AG. il serait donc, me semble-t-il, illicite d'entamer ces provisions, sans accord de l'AG, pour, par exemple, réparer une tuile cassée. Qu'en pensez-vous?
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Édité par - Viviane le 23 janv. 2014 19:30:44 |
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384
Posté - 23 janv. 2014 : 17:36:48
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mu99 et viviane : vous pouvez aussi rappeler au juriste que ces travaux exceptionnels ont été listés dans l'article 44 du décret :
citation: Article 44
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. |
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385
Posté - 23 janv. 2014 : 19:12:48
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MU99 : ce juriste n'a pas l'air de connaitre grand chose à la copropriété !!
Cette histoire de payer une ampoule et pas des réparations avec le budget est totalement absurde !! par exemple, l'entretien de la chaudière faite partie de ce genre de dépenses à prévoir au budget  Et la note peut être salée quelquefois.
Le fond de roulement ou avance de trésorerie n'a aucunrapport avec des travaux exceptionnels
Changer l’intitulé « fonds de roulement » en « menu travaux d’entretien » ne change pas la problématique : il existe de toute façon un risque à financer certains travaux exceptionnels sans vote préalable en AG. Il reviendra alors au syndic et au conseil syndical de justifier la dépense afin qu’elle soit ratifiée par l’AG suivante".
Cela n'est pas juste.
1. l'AG adopte un budget travaux et entretiens
2. l'AG adopte des trvaux hors budget
3. l'AG adopte des travaux d'urgence.
Ce qui permet au syndic d'appeler les fonds pour le 1 et le 2.
Pour le 3, le syndic pEUT payer un acompte ( fond de roulement  ) MAIS il a obligation de convoquer sous 8/10 jours une AG pour adopter les devis ET appeler les fonds;
Le conseil syndical et le syndic ne font pas justifier une dépenses de travaux " exceptionnels" à postériori. Ils n'ont aucun pourvoir d'engager des dépesnes SANS ACCORD DE L'AG !! c'est le fonctionnement de la copropriété.
MU99 : pour le vote d'une avance pour travaux futurs sur 3 ans, cela concerne des travaux importants tel qu'un ravalement, travaux de voirie, ........ trvaux lourds d'entretien de la copropriété.
MU99 : je crois que vous ne partez pas du bon pied !! je repette que vous vous compliquez la vie pour rien !!
ALLEZ AU PLUS SIMPLE.
Revenir une nouvelle fois sur cette avance pour travaux futurs, discuter sur chaque mot et chaque texte de loi, sur le budget en mélangeant le plan comptable dont vous n'avez pas besoin,..... etc, vous perturbe totalement dans votre approche.
Un nouvel Uinaute penserait immédiatemetn que vous allez vous engager comme syndic pro dans un SDC de 1o immeubles et 500 copropriétaires !!
Combien de posts sur un budget de 5 lignes et 4700 € ??? cela devient ridicule. UN budget est un montant global estimé; on ne discute pas en AG du plan comptable et de la possible ampoules qui va être changée.
Mu99 : ce juriste brouille aussi les cartes avec de tel courrier !!! NUL!
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Viviane
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386
Posté - 23 janv. 2014 : 19:24:21
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merci Rambouillet, en fait l'article 44 est même plus utile que le 45 pour mu99. Mu je le rajoute en vert au courrier dans le post précédent.
hors sujet: Au passage, avoir relu attentivement cet article 44 me donne des arguments pour contester les nombreux diagnostics inutiles et jamais votés de nos chers ex-syndics... C'est tout bénéf.. |
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387
Posté - 23 janv. 2014 : 19:25:03
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viviane : " vacuité intellectuelle " ?? n'est ce pas une de vos phrases favorites à mon égard !! 
"On est là pour parler du cas de Mu99, on va donc se limiter à ça"
Nous pouvons remarquer qu'a à chaque fois que vous intervenez sur un fil, vous rejettez les autres intervenants ! vous prenez en main l'Uinaute qui a posé une question !! comme pepa avec son camion et son arrivée d'eau, comme le concierge et son contrat de travail, et MU99 !!!
D'autres Uinautes ont le droit d'intervenir aussi !! 
Mais relisez votre dernier post sur les travaux !! incompréhensibles, juridiquement intenables, .... et sans intérêt pour MU99; sauf l'embrouiller d'avantage.
viviane : dès qu'un intervenant rappelle la loi et le vrai fonctionnement d'un SDC, vous rejettez réponse et intervenant systématiquement, et à aucun moment vous justifez juridiquement vos propos !! |
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Mu99
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388
Posté - 23 janv. 2014 : 19:52:18
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Rambouillet, Viviane, Philippe : Merci pour ces conseils...
En fait, j'en ai juste marre de ce juriste...! Dans le mail envoyé, il lui a été demandé si on pouvait, au lieu de prévoir une avance de trésorerie de 600€ (comme le souhaitais Mme Y), "passer" le compte 615 de 150€ à à 700€. Et la réponse, est celle que j'ai postée...
Mais je vais revenir à la charge et lui poster la demande telle que vous l'avez écrite ci-dessus Viviane. On verra bien ce qu'il répond...!
Philippe "ALLEZ AU PLUS SIMPLE" : mais c'est justement ce que j'essaye de faire ! Sauf qu'il faut batailler encore et encore avec les deux autres, sur tout, et maintenant, il faut EN PLUS les convaincre que c'est moi qu'il faut écouter (parce que vous tous ici, me donnez les bonnes solutions mais les "anciens" ne savent même pas ce qu'est un forum...)et pas le juriste !!!
J'avoue que je me sens parfois TRES découragée...
Ce qui est difficile dans tout cela, ce n'est pas la gestion de notre copro... 8 copros, 4800€ de budget, 30 écritures comptables par an... Je vois bien que c'est faisable
Ce qui est difficile, c'est de devoir faire avec les absents (5 copros) et les deux autres (Mme Y et Mr X) qui ne comprennent rien à rien et qui font tout sauf écouter ce que j’essaye de leur faire comprendre. Et comme je suis seule face à eux deux ET LE JURISTE... , je finis par m'épuiser...
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Édité par - Mu99 le 23 janv. 2014 19:52:52 |
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Viviane
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389
Posté - 23 janv. 2014 : 20:20:38
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Il vous faut éviter un fonds travaux mal conçu.
Mais Au pire, Augmentez l'avance de trésorerie, c'est tout.
De toute façon, l'AG vote les budgets mais c'est vous qui, en tant que syndic, allez faire les comptes et affecter les dépenses.
Vous affecterez les dépenses, avantt l'approbation des comptes, dans le bon compte, c'est à dire le 615. C'est tout.
Et Mme Y ne pourra rien y faire, c'est pas à elle de faire la compta, c'est au syndic.
Si ça lui plait pas, elle vous fera un procès, qu'elle perdrait puisque même si vous avez dépassé le budget, vous n'aurez fait que des dépenses éminemment justifiées. Comme je l'ai déjà dit, le respect du budget est quasi théorique : Pas d'abus, pas de sanction.
Et en plus vous avez une trésorerie de banquier suisse, alors ma foi, vous risquez vraiment rien...
Bravo pour la précision incluant l'ARC dans votre budget. Changez d'asso, n'allez pas prendre l'assurance syndic à l'ANCC. Pour tout dire, moi je taperais du poing sur la table à ce propos et je dirais; ou vous m'autorisez à adhérer dès mon élection à l'ARC, ou vous vous trouvez un syndic pro.
Parce qu'avec un pareil juriste, vous allez devenir chèvre..
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Édité par - Viviane le 23 janv. 2014 20:27:17 |
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390
Posté - 24 janv. 2014 : 07:57:29
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citation: Mais Au pire, Augmentez l'avance de trésorerie, c'est tout.
erreurs : cette avance est limitée au 1/6 du budget et n'est pas prévu pour payer systématiquement des imprévus qu'on a omi ou pas voulu mettre au budget de gestion courante.
sans compter la complication de gestion.
lors de l'AG, mettez votre nomination de syndic en balance, en expliquant que c'est vous qui allez gérer l'immeuble et que tout ceci compliquera notamment en cas de vente d'un des lots et peut éventuellement la retarder et proposez au vote un autre budget tel que vous l'entendez... |
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Viviane
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391
Posté - 24 janv. 2014 : 11:01:53
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citation: cette avance est limitée au 1/6 du budget
Au temps pour moi, j'avais oublié ce détail...
Si vous arrivez à faire voter le budget comme vous l'entendez en mettant en balance votre candidature comme syndic, c'est effectivement mieux qu'une avance de trésorerie, |
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Viviane
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392
Posté - 24 janv. 2014 : 11:16:47
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Une question
Vous fonctionnez comment pour l'eau? Chacun a un abonnement direct auprès du fournisseur d'eau?
Ou seul le syndicat a un abonnement, puis vous avez des compteurs individuels et c'est le syndic qui fait la répartition entre les copropriétaires?
Ou c'est réparti selon les tantièmes?
Parce que je vois pas de poste "eau" dans votre budget? C'est normalement le 601 Eau. . Vous l'auriez pas oublié?
https://www.dropbox.com/s/fo3z0g7co...4%202015.jpg |
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Édité par - Viviane le 24 janv. 2014 12:02:48 |
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393
Posté - 24 janv. 2014 : 11:42:45
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OU l'eau du puit ?? c'est gratuit, donc ne figure pas au budget |
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Viviane
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394
Posté - 24 janv. 2014 : 12:05:55
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Qui sait? Je suis sure qu'il y a bien une poignée de copros dans le pays qui fonctionnent à l'eau du puits, ou de la source... |
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Mu99
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395
Posté - 24 janv. 2014 : 13:53:00
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Pour répondre à Viviane au sujet de l'eau : nous avons de la chance car dans la copro, chaque occupant souscrit son propre abonnement à la Régie des Eaux de la ville et paye sa consommation (compteurs individuels).
Chacun "chauffe son eau" en fonction de ses équipements(ballon électrique, chauffage central avec chaudière, chauffe-eau...)... Donc, aucune répartition des charges à ce niveau puisque tout est individuel. Idem pour le chauffage...
Seule l’électricité des parties communes (hall d'entrée, dégagement des caves, et galetas, greniers et montée) est facturée à la copro et comme les anciens ont installé des ampoules basse consommation, la dépense d'électricité a été réduite de quelques euros par an (mais, dans le hall es caves, par exemple, on y voit rien  et il faut descendre avec la frontale sinon, on risque fort de se casser la figure).
Rambouillet : lors de l'AG, mettez votre nomination de syndic en balance, en expliquant que c'est vous qui allez gérer l'immeuble et que tout ceci compliquera notamment en cas de vente d'un des lots et peut éventuellement la retarder et proposez au vote un autre budget tel que vous l'entendez... : je ne vais même pas attendre l'AG puisqu'à l'AG, il y a toujours que nous 3 (et quelques mandats)...
Lors de la prochaine réunion pour finaliser l'ODJ, c'est soit ils acceptent mes conditions et le budget présenté ici (sans avance de trésorerie, sans provisions spéciale pour l'instant), et ils continuent à faire des économies sur les frais de gestion, soit ils cherchent un syndic pro.
J'ai été bien patiente avec Mme Y et Mr X jusqu'à présent mais là , il est temps de taper un peu le poing sur la table... Depuis fin novembre, je déploie, avec vous tous ici, une énergie folle à tenter de régulariser tout ce qui cloche dans notre fonctionnement depuis 20 ans et j'en ai plus que marre de polémiquer avec eux sur tout.
Si ils veulent continuer à écouter le juriste plutôt que ce que je m'évertue à vouloir leur faire entendre : ils se trouvent un syndic pro...
Je veux bien continuer à être "gentille" mais Trop c'est trop !!!
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Viviane
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396
Posté - 24 janv. 2014 : 14:09:28
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Ok, vous avez vraiment du bol, parce que la gestion de l'eau c'est un casse tête... J'ai pensé à cette solution pour nous, mais trop compliqué à mettre en oeuvre au départ, pour l'instant ...
Mais le ménage dans les parties communes il est fait avec quelle eau? Y'a pas un seul robinet d'eau commune dans l'immeuble? Aucun abonnement du syndicat à la régie des eaux de la ville?
Parce que si y'en a un, d'abonnement, même pour 50 euros par an de dépenses, il vous faut créer le poste eau dans le budget.
Et si y'en a pas, ben vous avez tout juste!
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Édité par - Viviane le 24 janv. 2014 14:30:39 |
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Mu99
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397
Posté - 24 janv. 2014 : 17:03:07
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Viviane, la société qui entretient la montée apporte elle-même son eau ...
Ça peut paraître incroyable, mais c'est pourtant vrai !
Toutes les conditions "matérielles" sont donc réunies dans notre copro pour que les choses se passent au mieux .
Reste donc à gérer le problèmes des "relations humaines"... ce qui est, à mon avis, beaucoup plus compliqué que de gérer une éventuelle répartition d' eau "commune" !!! |
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Édité par - Mu99 le 24 janv. 2014 17:15:37 |
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Viviane
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398
Posté - 24 janv. 2014 : 18:59:22
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citation: Viviane, la société qui entretient la montée apporte elle-même son eau ...
Ça peut paraître incroyable, mais c'est pourtant vrai !
Ca paraît pas seulement, c'EST incroyable... La radinerie poussée jusqu'à l'extrême... Ils ont eu du bol de trouver une société qui accepte de faire ça...
citation: Reste donc à gérer le problèmes des "relations humaines"... ce qui est, à mon avis, beaucoup plus compliqué que de gérer une éventuelle répartition d' eau "commune" !!!
La plupart des syndics doivent gérer les deux, (dont les gens qui veulent pas payer disant que le compteur est faux, ceux qui retournent leur compteur pour qu'il tourne à l'envers, la société de comptage qui ne passe pas, ceux qui font les morts pour pas qu'elle rentre chez eux puis sont pas contents du forfait appliqué...et j'en passe...) alors ma foi, ça vous fait toujours un poids en moins..
Essayez (je sais que c'est pas simple...) de relativiser vos problèmes avec Mme Y, sinon vous allez y laisser des plumes.... Y'a toutes les chances pour que ça se tasse quand vous serez syndic. Et si ça se tasse pas, vous prendrez un pro, c'est tout... |
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Édité par - Viviane le 24 janv. 2014 19:25:26 |
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399
Posté - 24 janv. 2014 : 19:44:03
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viviane : je vous laisse le 400ème post !!  
Il est temps enfin !!!! de laisser Mu99 travailler toute seule et convoquer cette AG |
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Mu99
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400
Posté - 25 janv. 2014 : 05:42:19
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Non Philippe, le 400ème est pour moi et pour vous redire à tous ici, un énorme MERCI  |
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Édité par - Mu99 le 25 janv. 2014 06:08:57 |
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Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
