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401
 Posté - 25 janv. 2014 : 12:01:21
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MU99 : GAGNE !!
On attend maintenant le résultat de votre AG.
N'oubliez surtout pas que SEULS les opposants et les défaillants ont le droit de contester une ou des résolutions, et l'AG , dans le délai des 2 mois ( article 42)
N'hésitez pas à votre contre   |
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Viviane
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 402
Posté - 25 janv. 2014 : 13:02:18
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Bonne chance Mu99. Et si vous avez d'autres interrogations, ou l'envie que vos docs définitifs (ODJ, RFCS, Contrat) après corrections soient relus , n'hésitez pas, on n'est plus à un post près.. |
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Édité par - Viviane le 25 janv. 2014 13:07:10 |
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Mu99
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403
Posté - 25 janv. 2014 : 16:54:30
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Merci Philippe et Viviane...
Bonne nouvelle : notre réunion a eu lieu, tout est oK... Et j'ai été ÉCOUTÉE  .
L'AG est prévue fin février, les convocations seront envoyées en début de semaine prochaine...
Pas de discussion sur le BP (le budget que j'ai proposé sera celui soumis au vote), ni sur rien d'autre (RFCS, Proposition de contrat de mandat...) je pousse un GRAND OUF !!!
Reste à "faire" l'AG et à attendre 2 mois suite à cette AG...
Bonne soirée et MERCI (je ne le dirai jamais assez ) |
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Édité par - Mu99 le 25 janv. 2014 17:56:06 |
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Viviane
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404
Posté - 26 janv. 2014 : 10:43:56
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Très bonne nouvelle.
Je crois que vous avez pas beaucoup à vous inquiéter pour les deux mois d'attente... Dans une copro où on rechigne à payer un seau d'eau pour faire le ménage, y'a peu de chances que qui que ce soit investisse dans des frais d'avocat... |
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Édité par - Viviane le 26 janv. 2014 10:46:35 |
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405
Posté - 26 janv. 2014 : 11:04:10
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viviane : "Je crois que vous avez pas beaucoup à vous inquiéter pour les deux mois d'attente... Dans une copro où on rechigne à payer un seau d'eau pour faire le ménage, y'a peu de chances que qui que ce soit investisse dans des frais d'avocat..."
Attention; les surprises sont très très fréquentes en copropriété !! Il ne faut jamais parier sur les réactions d'un ou plusieurs voisins.
Le retournement des voisines ne veut pas dire qu'elle font acte d'allégence à Mu99.
De plus cette AG est illégale, ne pas l'oublier non plus. Toute assignation contre le SDC de MU99 en annulation de cette AG sera suivi par le juge.  |
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Viviane
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406
Posté - 26 janv. 2014 : 11:52:22
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Au bout de 400 posts, et vu le nombre de fois où ça a été rappelé, je pense que personne n'est près d'oublier que cette AG sera convoquée hors des clous, et qu'un copro qui en demanderait l'annulation au tribunal gagnerait le procès...
Ce qu'on voit moins bien, c'est ce que ce copro gagnerait à gagner ce procès... surtout si la copro qui assigne est aussi celle qui a convoqué l'AG |
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Édité par - Viviane le 26 janv. 2014 12:03:33 |
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Mu99
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407
Posté - 27 janv. 2014 : 12:13:55
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Bonjour,
Je reviens juste pour poster la réponse du juriste à la question des travaux de maintenance inclus dans le BP (700€) - Entretien et petites réparations (compte 615).
J'ai posté la question proposée par Viviane dans un précédent post :
1) Qu'entendez vous par "travaux exceptionnels?".
Selon l'article 44 du décret de 1967, Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Il me semble donc que les travaux de maintenance sont donc compris dans le BP, non?
Les dépenses suivantes, par exemple, sont elles selon vous des "travaux exceptionnels" qui nécessiteraient l'accord préalable de l'AG?
-changer une tuile cassée pour éviter les infiltrations d'eau,
recherche d'une petite fuite dans la dalle commune
, réparer l'interphone qui tombe ne panne
, curage d'un bout de canalisation bouchée,
remplacement d'un verrou cassé...
Il me semble qu'ils correspondent plutôt aux travaux de maintenance inclus dans le budget prévisionnel comme prévu par l'article 45 du décret de 1967. Il n'est par conséquent pas nécessaire pour les effectuer d'obtenir l'accord PREALABLE de l'AG. Une ligne budgétaire est simplement prévue à cet effet dans le budget prévisionnel, poste 615.(intitulé). Qu'en pensez-vous? Croyez-vous qu'il aurait fallu convoquer une AG pour chacun de ces événements qui tous sont survenus de façon imprévisible et la même année?
2) Il me semble en outre que ce type de travaux de maintenance ne peut en aucun cas être financé par des "provisions spéciales", comme celles prévues à l'article 35 du même décret. En effet, ces provisions ne peuvent régler que des travaux exceptionnel et ce après qu'ils aient été votés par l'AG. il serait donc, me semble-t-il, illicite d'entamer ces provisions, sans accord de l'AG, pour, par exemple, réparer une tuile cassée. Qu'en pensez-vous?
La réponse :
"A mon sens les « travaux de maintenance » pouvant être inclus dans le budget prévisionnel sont ceux réalisés dans le cadre d’un contrat d’entretien. Les travaux de réparation de parties communes ou d’équipements communs, lorsqu’ils ne sont pas prévisibles (exceptionnels en ce sens qu’ils ne se reproduisent pas chaque année) ne peuvent pas être intégrés au budget prévisionnel (comme le nom l’indique le budget prévisionnel ne peut comporter que des dépenses prévisibles).
Ainsi, selon moi l’ensemble des exemples que vous citez dans votre courriel ne peuvent-ils pas relever du budget prévisionnel.
Mais, je reconnais volontiers qu’en pratique il serait difficile (et onéreux) de réunir une AG pour la réalisation de chacun de ces travaux. C’est pourquoi il s’agit selon moi d’un risque limité de les inscrire sur une ligne du budget prévisionnel ou d’un fonds travaux, à charge ensuite à l’AG annuelle suivante de ratifier les travaux et de reconstituer le fonds travaux le cas échéant".
Ce qui voudrait donc dire, à son sens, que si une dépense de 200€ pour réparer l'interphone est engagée au cours de l'exercice, il faudrait donc faire voter ces "travaux" lors de la prochaine AG pour régulariser...
Bonne journée
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Édité par - Mu99 le 27 janv. 2014 12:14:51 |
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Viviane
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408
Posté - 27 janv. 2014 : 14:00:25
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Laissez tomber, c'est un abruti qui veut pas admettre qu'il a eu tord dans sa première réponse, alors il louvoie en vous disant que vous pouvez le faire quand même, mais à vos risques et périls....
citation: (comme le nom l’indique le budget prévisionnel ne peut comporter que des dépenses prévisibles).
Sa théorie sur le budget prévisionnel ne tient pas. Des dépenses peuvent être prévisibles de façon générale sans l'être au centime près.
Pouvez vous prévoir le tarif de l'eau ou du gaz dans 6 mois? Non, alors vous "estimez" une augmentation en faisant votre budget pour pas être coincé.
Pouvez-vous prévoir combien d'eau va être consommée dans les 6 mois? Non, alors vous "estimez" une consommation probable. (je sais ça vous concerne pas, c'est juste un exemple)
Idem pour les menues réparations. Elles sont prévisibles dans le sens où on sait qu'il y en aura, (y'en a toujours) donc il faut prévoir un budget. Mais elles sont impossibles à prévoir exactement, alors ce budget est une estimation.
Ne perdez pas votre temps à lui répondre. En revanche, un courrier un peu salé à ses patrons, quand vous en aurez le temps et l'énergie, serait salutaire pour les personnes qu'il est amené à conseiller. On fait pas payer un abonnement pour des conseils donnés par des gens qui ont pas la capacité de les donner!!. Surtout des conseils aussi basiques!!!
citation: Ce qui voudrait donc dire, à son sens, que si une dépense de 200€ pour réparer l'interphone est engagée au cours de l'exercice, il faudrait donc faire voter ces "travaux" lors de la prochaine AG pour régulariser...
Non, vous n'avez pas à "régulariser" quoi que ce soit puisqu'il est parfaitement légal d'inclure ces dépenses dans les charges courantes. L'AG approuvera ces dépenses (tout comme les dépenses d'électricité ou de ménage, etc...) en approuvant les comptes de charges courantes, point..
citation: et de reconstituer le fonds travaux le cas échéant".
Et j'avais pas vu ça!!!!!! en gros il vous conseille d'utiliser le fonds travaux pour les menues réparations. Autrement dit, s'en servir comme d'une avance de trésorerie réservée aux petits travaux que vous devriez reconstituer tous les ans..  Bref, il a strictement rien compris à l'intérêt du fonds travaux, qui est de préfinancer de GROS travaux. |
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Édité par - Viviane le 27 janv. 2014 14:47:46 |
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409
Posté - 27 janv. 2014 : 15:08:27
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MU99 : "A mon sens les « travaux de maintenance » pouvant être inclus dans le budget prévisionnel sont ceux réalisés dans le cadre d’un contrat d’entretien. Les travaux de réparation de parties communes ou d’équipements communs, lorsqu’ils ne sont pas prévisibles (exceptionnels en ce sens qu’ils ne se reproduisent pas chaque année) ne peuvent pas être intégrés au budget prévisionnel (comme le nom l’indique le budget prévisionnel ne peut comporter que des dépenses prévisibles).
le " A MON SENS " n'est pas un langage de juriste !!
D'ou sort cette juriste !!! UN budget prévisionnel c'est prévoir les dépenses du SDC sur une année
Il y a des dépenses prévisibles de gestion courante comme les honoraires de syndic, l'assurance, les impots, l'électricité commune, l'eau, le fioul, les salires et charges d'un employé, les convcations et les frais d'AG, ....
ET ce qui est imprévisible et que tout bon CS devra estimé comme des frais d'avocats, des petites fuites, quelques ampoules,.. et des réparations sur la chaudière de 30 ans, ..................
Quand à sa connaissance des avances de trésoreir et fonds travaux, elle devra retourner à l'école !!
On reconstitue une avance de trésorerie en appelant l'apurement des comptes, ou d'un appel de fonds pour des trvaux d'urgence.
L'avance de fonds pour travaux futurs est placée sur un livret A. Elle servira à payer ces gros trvaux comme le ravalement ET NON des trvaux d'entretien, de maintenance, .... Du grand n'importe quoi !!!!
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Mu99
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410
Posté - 27 janv. 2014 : 18:49:25
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Merci Viviane et Philippe pour vos réactions...
Je suis juste très énervée par les réponses de ce juriste... Et ce d'autant plus que l'adhésion pour 2014 a été réglée et qu'il va certainement falloir que je fasse avec. Or, c'est impossible car je n'ai plus aucune confiance en cette personne. Le fait qu'il propose d'utiliser le fonds travaux pour régler ces menues dépenses d'entretien me semblait bien être, comme le dit Philippe, du grand n'importe quoi...
Avant de l'interroger, vous m'aviez tous, ici, donné les réponses. Mais j'étais très curieuse de voir quelle serait sa réponse...
Je pense qu'après avoir été élue syndic, je vais faire un courrier au directeur de cet organisme en demandant la résiliation de l'adhésion en expliquant les raisons de mon mécontentement... Cette personne nous a induit en erreur de trop nombreuses fois et je refuse de continuer à payer pour un service qui n'est pas rendu correctement. 
D'autant plus que nous avons également été induits en erreur par un autre juriste de cet organisme il y a quelques années (lors de la modification des tantièmes)...
Philippe, le "A MON SENS", revient dans tous les courriels... et même plusieurs fois dans certains messages 
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Édité par - Mu99 le 28 janv. 2014 06:29:09 |
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Mu99
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411
Posté - 27 janv. 2014 : 18:54:21
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NB - Viviane, vous avez raison, je ne vais pas perdre mon temps à lui répondre. Parce-qu’A MON SENS, cette personne est totalement incompétente et je n'ai plus rien à en attendre.
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Viviane
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412
Posté - 27 janv. 2014 : 18:59:41
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Exactement. S'occuper de cet énergumène n'est pas une urgence. Vous ferez ça plus tard. En demandant le remboursement de l'adhésion...
Les tantièmes, encore, c'est pas une question courante, mais le budget... |
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Mu99
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413
Posté - 17 mars 2014 : 13:14:35
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Bonjour ,
Notre AG va avoir lieu dans la semaine. Elle était initialement programmée courant février mais pour des raisons administratives (convocations non envoyées dans les délais légaux par Mme X...) nous avons été dans l'obligation de reporter la date...
Nous nous posons une question relative aux mandats reçus.
Certains ont été établis à mon nom et d'autres au nom de Mme X (l'actuel "syndic") et de Mr Y.
Durant cette AG, comme vous le savez déjà , le nouveau syndic (moi en l’occurrence) devrait être élu.
Mme X qui est le syndic actuel ne peut recevoir de mandat. Le Pdt de séance peut-il alors le redistribuer à un autre copro sachant qu'il est nominatif (je pense que oui mais je préfère vérifier auprès de vous. Je rajoute que nous avons bien stipulé sur le mandat vierge envoyé que le syndic ne pouvait recevoir de mandat d'un copro absent...).
En ce qui me concerne, j'avais déjà envisagé de commencer mon "mandat de syndic" (si je suis élue) le lendemain de l'AG et non le jour même (c'est ce qui va être proposé au vote). Est-ce que cela est possible ???
Si oui, cela voudrait dire que je suis donc "apte" à accepter le mandat qui m'est destiné nominativement.
Si non, comment faire sachant que nous avons reçu 4 pouvoirs et que nous ne serons certainement que 3 présents à l'AG : Mme X, Mr Y et moi même et qu'il ne serait pas légal que tous les pouvoirs aillent à Mr Y car il détiendrait bien sûr plus de 5% de la totalité des voix. Il ne pourra donc recevoir que 3 pouvoirs (si j'ai bien tout compris )
Par avance, merci pour vos conseils éclairés et bonne journée ! |
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andre78fr
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414
 Posté - 17 mars 2014 : 13:22:11
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La personne qui est syndic AVANT ne peut pas recevoir de pouvoirs mais si un nouveau copropriétaire devient syndic PENDANT il peut malgré tout avoir des mandats.
Vous vous compliquez un peu les choses non ?
Mais si vous souhaitez être tranquille, votez donc cette résolution en dernier !
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Viviane
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415
Posté - 17 mars 2014 : 13:29:05
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Nos posts se sont croisés. Je ne suis pas tout à fait d'accord avec André78. Il me semble que c'est plutôt ainsi:
Le syndic ne peut recevoir de mandat mais un copropriétaire le peut.
Lorsque le syndic est "non professionnel", il a deux casquettes: syndic, et copropriétaire.
Il ne peut recevoir de mandat en tant que syndic, mais il le peut en tant que copropriétaire.
Madame Y et vous pouvez donc sans souci garder vos mandats respectifs, et prendre vos fonctions au jour et à l'heure de votre désignation.
Par ailleurs, si cette faculté de subdélégation est indiquée sur le mandat, tout mandataire peut à son tour mandater quelqu'un pour représenter la personne dont il a reçu mandat. |
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Édité par - Viviane le 17 mars 2014 13:32:59 |
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Posté - 17 mars 2014 : 14:58:31
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viviane : " Lorsque le syndic est "non professionnel", il a deux casquettes: syndic, et copropriétaire.
Il ne peut recevoir de mandat en tant que syndic, mais il le peut en tant que copropriétaire."
ATTENTION !!! un syndic ne peut PAS recevoir de mandat qu'il soit PRO OU NON-PRO.
Un syndic non-pro votera avec ses SEULS tantièmes.
MU99 : l'AG n'est pas encore passé et les bricolages avec la loi continuent .
Nous avons démontré que cette Mme Y n'est pas syndic de votre SDC. et que vous deviez être sous AJ depuis longtemps.
Comme cette Mme Y n'est pas le syndic non-pro élu par une AG antérieure elle peut donc avoir 3 mandats
Mais comme elle se croit encore syndic, et que cela vous arrangerait alors vous lui signifiez qu'en tnat qye syndic elle nepeut trecvoir de mandat, et peu importe qu'elle ne se présente pas à ce poste. Elle " est" syndic jusqu'à votre élection.
Mu99 :" En ce qui me concerne, j'avais déjà envisagé de commencer mon "mandat de syndic" (si je suis élue) le lendemain de l'AG et non le jour même (c'est ce qui va être proposé au vote). Est-ce que cela est possible ???
Si oui, cela voudrait dire que je suis donc "apte" à accepter le mandat qui m'est destiné nominativement.
"
Vous êtes élu syndic et dans la seconde vous êtes le syndic de votre SDC.
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Posté - 17 mars 2014 : 16:22:14
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citation: Mme X qui est le syndic actuel ne peut recevoir de mandat. Le Pdt de séance peut-il alors le redistribuer à un autre copro sachant qu'il est nominatif (je pense que oui mais je préfère vérifier auprès de vous. Je rajoute que nous avons bien stipulé sur le mandat vierge envoyé que le syndic ne pouvait recevoir de mandat d'un copro absent...).
Mme X, syndic actuel, ne peut avoir de pouvoir tant qu'elle est syndic.
Si ce pouvoir est à son nom seul, il est donc nul et ne peut être utilisé par quelqu'un d'autre, tant que Mme X est syndic.
Si vous voulez conserver les mandats en votre possession, faites désigner le nouveau syndic dans la dernière résolution ou alors avant le début de séance d'AG, subdéléguer vos mandats à un autre copro. |
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Mu99
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418
Posté - 17 mars 2014 : 19:03:56
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Merci à tous pour vos réponses.
Philippe : MU99 : l'AG n'est pas encore passé et les bricolages avec la loi continuent : en fait, c'est justement pour éviter ces bricolages que je poste mes questions avant l'AG .
J'ai bien noté que le pouvoir nominatif de Mme X est nul tant qu'elle est "syndic". sauf si le vote concernant l'élection du syndic a lieu en premier. Dans ce cas, ce seront mes pouvoirs qui seront nuls...
Nous ne pouvons apparemment pas subdéléguer nos mandats à un autre copro vu que nous n'avons pas prévu cette possibilité dans la rédaction du mandat ?
Donc, si je veux conserver mes mandats, le vote pour l'élection du syndic devra se faire en dernier. Cela est donc possible ce qui veut dire que nous ne sommes donc pas obligés de voter les résolutions dans l'ordre ?
Bonne soirée |
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Édité par - Mu99 le 17 mars 2014 19:06:09 |
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Posté - 17 mars 2014 : 19:46:12
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MU99 :" Nous ne pouvons apparemment pas subdéléguer nos mandats à un autre copro vu que nous n'avons pas prévu cette possibilité dans la rédaction du mandat ?"
??????????????????????????????
Un mandat ne concerne que le mandataire et son mandant. Il peut être établi sur papier libre avec toutes les mentions necessaires et les 2 signatures.
Vous avez doncproposé un pouvoir déja préparé avec la convocation, je suppose.
Ce pouvoir peut être complété A LA MAIN avec mention de subdélégation.
Un pouvoir est présenté en début d'AG afin de signer la feuille de présence; vous avez donc le temps de faire rajouter à vos mandants la possibilité de subdéléguer cepouvoir.
Un pouvoir peut être simplement écrit sur un papier libre; il faut que les noms du mandant et du mandataire y figurent, la date et le lieu de l'AG, la mention " bon pour acceptation de pouvoir ",...... et la mention de subdéléguation.
Vous pouvez demander à vos mandataires toute réctification de leur pouvoir avant l'AG, ou de refaire leurs pouvoirs !
OU est donc le problème, MU99 ????
MU99 : vous compliquez TOUS les choses et vous oubliez après 21 pages, que cette AG est illégale, car convoquée par un syndic qui n'a plus de mandat, et on doute même quil fut élu un jour !!
Vous savez que la seule solution juridique valable est d'aller demander la nimination d'un AJ au TGI car vous êtes sans syndic.
ALors bloquer sur une hisotire de mandat pour une AG illégale !!
Apparement vous n'êtes même pas sur d'être élu syndic !
Cette Mme X agit comme un syndic et à convoquer cette AG, elle n'a donc aucun droit de recevoir des mandats avant ou après le choix du syndic.
VOus n'êtes pas syndic, mais simple copro. Vous avez donc le droit de recevoir 3 mandats. Dès votre élection vous remettrez vos mandats avec la subdélégation possible, car vous aurez modifier cela sur papier libre avec vos mandatiares et jeter les anciens à la poubelle, à votre Mr Y.
Celui-ci ayant plus de 5% des voix, il ne conservera que 3 mandats et les autres sans mandataires possible ne serviront à rien.
MAIS vous aurez ainsi la majorité des voix, si vous n'êtes pas sur de la réaction de cette " fausse" syndic.
C'est assez simple et tout à fait valable. Peu importe si des mandats ne servent à rien, il est important qu'ils ne servent pas à des " adversaires" !
Donc élir le syndic en début d'AG? et la roue tournera enfin du bon coté, en attendant les 2 mois de contestation possible. On ne sait jamais, MU99
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Édité par - philippe388 le 17 mars 2014 19:59:01 |
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Viviane
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Posté - 17 mars 2014 : 20:27:49
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citation: Mme X, syndic actuel, ne peut avoir de pouvoir tant qu'elle est syndic.
J'ai pris votre phrase, Rambouillet, parce que c'était la plus claire, mais apparemment vous êtes 3 à être d'accord. Vous êtes certains de ça? Il y a nombre de choses, comme voter à l'AG, qu'un syndic bénévole peut faire et pas un pro.
PS: Je pose la question par pure curiosité, Mu99, le mieux, dans le doute, est de toute façon de ne pas donner de mandat à Mme Y. Il est probable qu'un juge déterminerait qu'elle n'est pas syndic, mais sa désignation, aussi tordue soit-elle, n'ayant pas été contestée, moi je m'en tiendrais à la politique la plus sure: pas de mandat pour elle. Et votre désignation en dernier point.
Pour la subdélégation, faites ce que suggère Philippe, le copro qui donne son mandat stipule dessus qu'elle est possible. |
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