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 Posté - 17 mars 2014 : 20:37:02
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viviane : la loi est très claire un SYNDIC ne peut pas recevoir mandat.
Aucune différence n'est faite dans la loi entre pro et non-pro. La mission est exactement la même, les responsabilités aussi, et ils doivent respecter la même loi de 1965.
La seule différence c'est que le syndic non-pro, qui est un copropriétaire peut voter avec ses tantièmes de charges sur l'OdJ.
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Posté - 18 mars 2014 : 08:27:45
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philippe :
"Peu importe si des mandats ne servent à rien, il est important qu'ils ne servent pas à des " adversaires" !
c'est dommage de penser comme vous le faites, mais j'ai bien noté que vous aviez mis "adversaire" entre guillemets. Ce ne sont pas des adversaires, mais des copros qui n'ont pas le même avis que vous sur certaines questions, mais n'en restent pas moins des collègues copros, des voisins. C'est comme cela qu'il fallait lire ? 
viviane : pouvoirs au syndic. Application de l'article 22 :
"...
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
vous voyez le texte ne fait pas de différence entre syndic pro ou syndic non pro.
PS : D'ailleurs ces termes (pro et non-pro) n'existent pas dans les textes. C'est pour la compréhension de tous et faire la différence, que l'on parle de pro et non-pro, voir bénévole...  |
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Viviane
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423
Posté - 18 mars 2014 : 08:41:24
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Ok, merci. En fait je connaissais cet article 22 mais il me semblait avoir lu ailleurs sur ce forum que les "non-pros" étant par ailleurs copropriétaires, ils ne pouvaient pas perdre en devenant syndic les prérogatives qui leur étaient dévolues en tant que copros par d'autres articles de loi, comme celle de recevoir mandat.
Mais j'ai dû me tromper puisqu'effectivement, en ce qui concerne, par exemple, le fait d'être membre du CS, prérogative accordée à tout copro, il me semble pour le coup évident que c'est impossible pour un copro par ailleurs syndic...
Au temps pour moi donc. |
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Édité par - Viviane le 18 mars 2014 08:42:59 |
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Posté - 18 mars 2014 : 08:46:23
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citation: les "non-pros" étant par ailleurs copropriétaires, ils ne pouvaient pas perdre en devenant syndic les prérogatives qui leur étaient dévolues en tant que copros par d'autres articles de loi, comme celle de recevoir mandat.
ils peuvent faire comme tout copro sauf ce qui est interdit par les textes : ils peuvent voter pour leur propre lot... |
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Mu99
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425
Posté - 19 mars 2014 : 08:39:59
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Bonjour,
Notre AG a eu lieu.
Sur 1015 tantièmes, 952 étaient "présents" (4 copros) ou représentés (3 copros).
Tous les copros avaient transmis leurs mandats et seul un mandat (63 tantièmes) a du être annulé car il avait été adressé nominativement au "syndic" (nous ne sommes pas parvenu à le joindre pour lui demander de changer le mandataire).
Et nous avons fait comme vous me l'avez indiqué : élection du syndic en dernier point (j'ai donc pu conserver mon pouvoirs).
Nous avons voté tous les points à 952/1015 (tous les présents et représentés) et nous sommes parvenus à :
-Élire le pdt de séance
-Élire le secrétaire de séance
-Approuver les comptes N-1
-Approuver le budget N+1 (celui que vous m'avez aidé à élaborer)
-approuver les modalités d'appel du budget (en deux fois)
-dissoudre l'association loi 1901 qui n'avait aucun objet
-annuler la décision "fonds travaux" prise antérieurement
-annuler la décision concernant la nouvelle répartition des tantièmes prise il y a quelques années (retour à 1000/1000 à compter du prochain exercice qui débutera le 1er juillet 2014)
-Élire le conseil syndical (les 3 autres copros présents, dont Mme Y et Mr Z)
-adopter le RFCS
-Élire le syndic (moi) et adopter le contrat de syndic.
Tout s'est bien passé et je pousse un grand OUF.
Et aussi je vous dis à tous un GRAND MERCI car grâce à vous et à vos conseils éclairés (qui m'ont été très précieux) et à votre soutien, j'ai réussi à convaincre les copros de la nécessité de remettre de l’ordre dans la gestion de la copro...
Reste à attendre 2 mois pour que tout soit valable mais comme le copro "absent" avait transmis son pouvoir, il n'y a pas de raison pour qu'il conteste quoi que ce soit.
Voilà ...
Il va donc falloir que je me mette au travail sérieusement pour tenter de gérer au mieux cette copro dans l’intérêt de tous. Mon mandat est établi pour 22 mois (jusqu'à fin 2015, sachant que notre AG est généralement prévue début novembre), le temps de voir si tout se passe bien et si je suis capable de tenir ce rôle ou pas. Ensuite, si tout se passe bien, soit on continuera comme cela, soit on envisagera le syndicat coopératif, sinon, soit on choisira de passer par un syndic pro.
Je vais déjà devoir effectuer les démarches pour dissoudre officiellement l'association, pour avoir la signature sur le compte de la copro etc...
Et m'occuper de récupérer les archives et plonger mon nez dans les documents...
Je vais ensuite demander l'annulation de notre adhésion à l’association nationale pour souscrire celle le l'ARC car je ne peux envisager de prendre conseil auprès ce ce juriste qui n'a fait que nous induire en erreur et nous donner son "ressenti" au lieu de nous préciser la loi.
En attendant, j'ai une question...
Lors de cette AG, les copros ont émis le souhait de "recaler" notre exercice comptable sur l'année civile (Notre exercice prend effet le 1er juillet N pour se terminer le 30 juin N+1.) Ils en parlent depuis longtemps et on émis le souhait de proposer ce point au vote en novembre, lors de notre AG annuelle.
Ils pensent que ce sera plus simple pour comprendre les comptes.
Personnellement, je ne pense pas que cela soit indispensable mais je leur ai répondu que je me renseignerai sur la possibilité ou pas de le faire et, si c'est possible, sur la manière de procéder (un exercice de 6 mois ou un exercice de un an et demi pour la transition).
Bonne journée à tous et encore MERCI !
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Édité par - Mu99 le 19 mars 2014 08:41:15 |
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Viviane
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426
Posté - 19 mars 2014 : 08:45:42
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Oui, c'est possible. De mémoire, tous les cinq ans maxi.
Mais un conseil: attendez voir si vous restez avec un syndic bénévole ou si vous passez au pro.
Nous on a changé, et je regrette. Je pense à rechanger. Les pros sont beaucoup plus disponibles pour préparer l'AG, contrôle des comptes, choix de la date, etc...quand on fait partie des rares ayant un exercice décalé..
PS: Bravo!! |
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Édité par - Viviane le 19 mars 2014 08:46:17 |
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Posté - 19 mars 2014 : 09:15:26
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citation: En attendant, j'ai une question...
Lors de cette AG, les copros ont émis le souhait de "recaler" notre exercice comptable sur l'année civile (Notre exercice prend effet le 1er juillet N pour se terminer le 30 juin N+1.) Ils en parlent depuis longtemps et on émis le souhait de proposer ce point au vote en novembre, lors de notre AG annuelle.
Ils pensent que ce sera plus simple pour comprendre les comptes.
Personnellement, je ne pense pas que cela soit indispensable mais je leur ai répondu que je me renseignerai sur la possibilité ou pas de le faire et, si c'est possible, sur la manière de procéder (un exercice de 6 mois ou un exercice de un an et demi pour la transition).
OUI, c'est possible : décret de 2005 :
"Article 5
L'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l'exercice. Pour le premier exercice, l'assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois.
La date de clôture de l'exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l'assemblée générale des copropriétaires. Un délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions d'assemblées générales modifiant la date de clôture."
personnellement, je pense que débutante, il vaut mieux passer par une compta de 6 mois que par une compta de 18 mois. Vous pourrez plus facilement apprendre à manier la compta, surtout les fins d'exercice... |
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Gédehem
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428
Posté - 19 mars 2014 : 10:00:20
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"Reste à attendre 2 mois pour que tout soit valable ..."
Pas du tout !
Toutes les décisions d'AG prennent effet immédiatement.
Il n'y aurait que les travaux, et seuls ceux découlant d'une décision relevant des maj.art.25 et 26, dont l'exécution est suspendue durant les 2 mois de contestation (voir L.art.42).
Ce qui ne concerne aucun des points décidés par votre AG.
Pour l'exercice comptable, c'est sans doute plus simple de partir sur l'année civile. Mais il il peur être pertinent de prendre un autre calendrier.
Par exemple pour les copropriétés en chauffage et ECS collectifs, où il est pertinent d'avoir l'intégralité de la saison de chauffe dans le même exercice, du 1.09 ou 1.10 au 30.08 ou 30.09 par exemple.
Si vous souhaitez changer, il faut en passer par un exercice de 6 mois (1.07-31.12), avec AG en février ou mars qui suit, l'exercice suivant (annuel) étant du 1.01 ou 31.12.
Ajout : Bravo, en particulier si tous s'y impliquent. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 10:01:31 |
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Viviane
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429
Posté - 19 mars 2014 : 10:03:29
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Je pense que ce que voulait dire MU99, c'est qu'il faut attendre 2 mois pour être sur que personne ne conteste cette AG |
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Posté - 19 mars 2014 : 10:32:37
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viviane, vous avez aussi le don de connaitre les pensées des autres ?... il faut que je fasse attention...  ...
je confirme les dires de gedehem, il vous faut dès maintenant entrer en action ! |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2014 : 11:54:05
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Si c'est ce que pensait MU99, elle est dans l'erreur, ainsi que cela a été relevé.
Hormis les travaux tel que précisé L.art.42, toutes les autres décisions, qui sont opposables aux membres du syndicats y compris opposants ou défaillants, doivent être mises en œuvre aussitot par le syndic.
Contestation future ou pas. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 11:54:37 |
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Mu99
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 Posté - 19 mars 2014 : 12:15:07
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En fait, ce que je pensais c'est qu'en effet, si toutes les décisions prennent effet le jour de l'AG et doivent donc être mises en œuvre dès à présent, si le seul copro absent (défaillant) ne conteste rien dans un délais de deux mois après avoir reçu la notification des décisions de l'AG (PV envoyé en LRAR puisque défaillant), personne ne pourra plus contester les décisions prises en assignant le syndicat.
Merci pour les conseils relatifs au "décalage" de notre exercice comptable.
Nous n'avons pas de chauffage collectif alors si nous votons ce changement, il sera plus pertinent de le caler sur l'année civile.
C'est ce que souhaitent les autres copros.
Je vais proposer un exercice de 6 mois (1er juillet au 31 décembre 2015) en expliquant que ce sera plus simple au niveau de la compta (que je vais devoir tenir désormais)...
Merci encore et bonne journée,
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Posté - 19 mars 2014 : 15:59:19
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MU99 : BRAVO !!!!
Vous avez réussi votre "prise de pouvoir". Votre SDC va se remttre dans les rails.
En ce qui concerne toutes les résolutions votées par l'AG, autres que celles votées à l'article 25 ou 26 , vous pouvez les metrte en route dès la fin de l'AG.
Ne pas oublier que ce qui reste contestable est que cette AG a été convoquée illégalement par un syndic n'ayant aucun mandat pour le faire. ET c'est cette Mme Y qui en sera responsable et lourdement.
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Posté - 19 mars 2014 : 16:07:49
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tous les copros ayant participé directement ou étant représentés, (le dernier ayant donné un mandat de représentation certes non valable, mais il y a eu volonté d'être représenté), un juge qui serait saisi aurait du mal à dire que cette AG ne peut être entérinée (même illégale) au motif que tous ont montré leur volonté de participer... |
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Posté - 19 mars 2014 : 17:06:44
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rambouillet : jusqu'à présent SEULE MU99 avait compris que cette MmeX ne fut jamais élu syndic, et celle-ci persiste encore à croire qu'elle fut syndic, qu'elle avait le droit de convoquer cette AG, et elle n'a pas pu recevoir de mandat !!!
Le fait d'assister à une AG n'empêche personne de contester une AG illégalement convoquée.
NOus avions signalé que le " mieux " aurait été d'établir une convocation avec la signature des 6 copros. Le juge n'aurait pas pu juger de sa nullité; mais ici c'est une personne sans aucun mandat qui a convoqué cette AG.
Tous s'est bien passée, et tant mieux pour MU99 et son SDC.
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Posté - 19 mars 2014 : 17:20:26
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citation: Le fait d'assister à une AG n'empêche personne de contester une AG illégalement convoquée. je suis d'accord et je n'ai pas enlevé ce droit à contestation.
je dis simplement qu'il peut être difficile à un juge de dire : l'AG est nulle car... alors que TOUS les copros ont montré leur volonté de participer (par leur présence ou leur mandat), même si l'une d'entre elles a fait une erreur dans son mandat. Il en aurait été autrement évidemment, si une seule n'avait pas donné signe de vie.
en effet, le juge peut dire que cette convocation n'a porté préjudice à personne de par cette preuve de volonté de participer. Je ne vais pas au delà , la personne qui assignerait ne serait pas sur d'obtenir gain de cause (à mon avis....) |
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Mu99
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437
Posté - 19 mars 2014 : 18:43:31
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Sincèrement, je pense que personne n'a l'intention de contester quoi que ce soit (décisions, AG illégalement convoquée...).
Les copros qui n'ont pas assisté à l'AG ont tous donné leur pouvoir et ils sont juste contents de payer des charges réduites et de savoir que la copro est gérée bénévolement, sans que cela ne leur coûte quoi que ce soit (je veux parler de l'économie de la facture d'un syndic pro) et qu'elle est bien entretenue.
Si nous n'avons pu joindre le copro qui a donné son mandat au "syndic" pour lui demander de refaire son pouvoir en donnant ses voix à quelqu’un d'autre, c'est parce que malheureusement, ce dernier est décédé quelques jours avant l'AG (nous l'avons appris par un autre copro au début de l'AG)...
Je vois mal les héritiers contester mais bon, on ne sait jamais (même si je pense qu'ils ont d'autres chats à fouetter en ce moment).
Du coup, nous nous demandons ce qu'ils vont faire : continuer à louer ? Vendre ?
Quoi qu'il en soit, nous avons bien fait de rétablir le droit et de limiter ainsi le risque juridique car si les héritiers vendent, un nouveau copropriétaire intégrera le syndicat...
En ce qui me concerne, je vais essayer de faire de mon mieux en gardant bien en tête le fait que je suis débutante.
Et je vais aussi demander à ce que chacun s'implique, au minimum en transmettant son pouvoir, car si ce n'est pas le cas et que certains se réservent le droit de tout contester, je ne renouvellerai pas ma candidature en 2015.
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Édité par - Mu99 le 19 mars 2014 18:47:24 |
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Posté - 19 mars 2014 : 19:38:01
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MU99 :" Et je vais aussi demander à ce que chacun s'implique, au minimum en transmettant son pouvoir, car si ce n'est pas le cas et que certains se réservent le droit de tout contester, je ne renouvellerai pas ma candidature en 2015. "
Je suis TRES surpris de cette phrase !!!! Après autant de posts sur le role exact d'un syndic.
Le syndic n'a pas à se mêler de l'implication de chaque copro dans la gestion du SDC , et SURTOUT de la remise des pouvoirs !! AIE !!
les copros viennent ou ne viennent pas aux AG, donnent leurs pouvoirs ou PAS, et vous saviez que le syndic n'a pas le droit de recevoir de pouvoir et de les gérer.
Les copropriétaires ont tout à fait le droit de contester la gestion du syndic, les comptes du SDC, des résolutions d'AG qui ne respecteraient pas le droit, ou entrainerait un préjudice.
Vous avez contester la gestion de MmeY et vous partez dans un " délire " de maitriser tous les pouvoirs et les choix des copros et bloquer leur droit de contestation !!! assez incompréhensible après un tel fil !!
J'espère un peu de fatigue après cette lutte.
MU99 : copro vous êtes et vous resterez, mais attention vous êtes le syndic bénévole de ce petit SDC, et si un copro. conteste votre gestion, la réponse ne peut pas être déjà la démission , ou le non renouvellement en 2015.
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Mu99
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439
Posté - 19 mars 2014 : 21:01:59
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Philippe, une fois encore je me suis mal exprimée. Je ne veux rien contrôler du tout et je suis tout sauf quelqu'un qui cherche le pouvoir.
Je voulais simplement dire que je vais faire de mon mieux pour gérer notre petite copropriété dans l'intérêt de tous, tout en essayant d'être le plus en conformité possible avec le cadre légal.
Ce travail, je vais le faire en collaboration avec les autres copros "actifs" qui sont aujourd'hui les membres du CS. Comme nous l'avons fait jusqu'à aujourd'hui: la copropriété est en bon état, nous faisons les réparations nécessaires et évitons celles qui sont superflues, nos charges sont maîtrisées, tout le monde paye ses charges (nous n'avons jamais eu d'impayés jusqu'à aujourd'hui)...
Ce qui va changer: c'est la forme. Nos PVs d'AG ne seront plus des torchons incompréhensibles et remplis d'absurdités (comme donner quitus aux comptes....), le futur fonds travaux s'il est voté, sera mis en place en tenant compte des contraintes légales´etc
Cependant, sur les 8 coproduction qui composent notre SDC, Nous sommes 4 a nous investir, dans l'intérêt de tous. Alors, il me semble normal que les 4 autres copros participent aussi. Comme ils ne sont pas sur place, ils ne peuvent bien sur rien faire "concrètement". La seule façon qu'ils ont de participer à la gestion de la copro et de montrer qu'ils sont satisfaits de cette gestion est de donner leurs pouvoirs. C'est tout çe que je voulais dire.
Si personne n'est satisfait, et le montre en se réservant le droit de tout contester, alors je ne renouvellerai pas ma candidature. Je laisserai volontiers ma place a quelqu'un de plus compétent que moi pour gérer le SDC, une fois de plus, dans l'intérêt de tous.
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Viviane
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Posté - 19 mars 2014 : 21:36:11
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citation: Si personne n'est satisfait, et le montre en se réservant le droit de tout contester, alors je ne renouvellerai pas ma candidature. Je laisserai volontiers ma place a quelqu'un de plus compétent que moi pour gérer le SDC, une fois de plus, dans l'intérêt de tous.
Et vous auriez raison. Bon courage, Mu99.
Des héritiers à gérer d'ores et déjà , c'est pas de chance; soyez intraitable sur les impayés. Au plus petit retard, même de quelques jours,faites tout ce qu'il y a faire. Relance lettre simple, puis RAR 8 jours plus tard,, et visite à l'ARC immédiate si c'est pas suffisant.
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Je ne veux pas vous faire peur, mais mon expérience est la suivante: ils ont des droits de succession à payer, et pas les moyens. Mais ne veulent pas vendre, quand bien même ils n'y habitent pas. Alors le syndicat est dernier servi, ils ne payent pas les charges. |
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Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
