| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
81
 Posté - 01 déc. 2013 : 17:22:17
|
Mu99 : C'est tout à fait cela et M. F a accepté, comme je l'ai dit plus haut dans mon premier post à ce sujet, pour avoir la "paix sociale"
Mr F. a fait une demande, SEULE la décision de l'AG est importante et juridiquement valable.
Elle s'imposera à lui ! Maintenant la décision des AG successive n'est pas clair, comme le reste de la gestion de votre SDC.
SI elle ne prévoit pas que TOUS les frais sont à la charge de ce Mr F., le SDC paiera ! Il ne pourra pas obliger Mr F a payer ce qui n'est pas adopté par l'AG. 
|
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
 82
Posté - 01 déc. 2013 : 17:31:22
|
Philippe 388 De quels délais parlez vous ? l'article 42 ne s'applique pas ici !
Oui, c'est de celui-ci dont je parle... Pourquoi ne s'applique t-il pas ?
Nefer : il faut aussi vérifier si, à la fin des PV d'AG il y a bien la reproduction intégrale de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi de 65
Bon, je viens de vérifier. sur les PV d'AG figure L'article 42 de la loi n°85-1470 du 21/12/1985 (???) dans ces termes : D'après l'article 42 de la loi de la loi n°85-1470 du 21/12/1985, toute contestation des copropriétaires opposants ou défaillants doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui leur est faite par le Syndic.
Non réglementaire ???
|
|
|
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
83
Posté - 01 déc. 2013 : 17:45:49
|
philippe388 : SI elle ne prévoit pas que TOUS les frais sont à la charge de ce Mr F., le SDC paiera ! Il ne pourra pas obliger Mr F a payer ce qui n'est pas adopté par l'AG.
Elle ne le prévoit apparemment pas.
En effet, rien n'est précisé sur ce qu'on entend par "frais" hormis le fait qu'il s'agit des "frais de recalcul des millièmes et que cela apparait dans le PV de l'AG qui a voté les travaux en 2006 (or, pas de frais de "recalcul" car pas de géomètre et pas de facture").
Donc, si j'ai bien compris, c'est au SDC à payer la note. Ils ne vont pas être contents et vont surement chercher par tous les moyens à revenir sur cette décision de modification des tantièmes... Car le coût de la démarche de régularisation va être bien supérieure aux quelques euros qu'il économisent chaque année (précision, nos charges annuelles sont de l'ordre de 300 - 400€ pour les lots les plus conséquents)...
|
|
|
|
|
|
84
Posté - 01 déc. 2013 : 18:19:19
|
Mu99 :" Pourquoi ne s'applique t-il pas ?"
Ici nous parlons d'application d'une nouvelle grille de raprtition de charges ! pas de contestation d'une résolution.
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas application des comptes personnels. Tout copro. peut réclamer une régularisation de ses comptes paerso. si la grille de répartition n'est pas la bonne.
Mu99 : Donc, si j'ai bien compris, c'est au SDC à payer la note. Ils ne vont pas être contents et vont surement chercher par tous les moyens à revenir sur cette décision de modification des tantièmes... Car le coût de la démarche de régularisation va être bien supérieure aux quelques euros qu'il économisent chaque année
Tour cela part dans tous les sens !! l'AG adopte une résolutions de trvaux privatifs affectant les parties communes à l'Unanimité, cela n'est plus contestable par quiconque !!! aucun opposant ni défaillant, article 42.
Les copros sont responsables d'avoir adopté une modification de l'EDD. On ne change pas ce genre de modif à chaque AG. Chacun est bien responsable de ce choix, et si la résolution a mal été étudiée, mal débattu, tant pis pour vous !!! Personne ne vous a obligé a adopte ce projet.
D'ailleurs cette modification était elle obigatoire ??? 
vous avez ecrit ceci :" lorsqu'un copropriétaire a fait des travaux d’agrandissement (il a fait une chambre dans ses greniers privatifs au dessus de son logement)"
Par conséquent aucun changement de tantièmes de charges est necessaire !!!
Votre SDC marche bien à l'envers ! 
Un syndic pro. s'impose. |
Édité par - philippe388 le 01 déc. 2013 18:22:17 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14630 message(s)
Statut:
|
|
85
Posté - 01 déc. 2013 : 18:19:26
|
|
citation: Initialement posté par Mu99
Philippe 388 De quels délais parlez vous ? l'article 42 ne s'applique pas ici !
Oui, c'est de celui-ci dont je parle... Pourquoi ne s'applique t-il pas ?
Nefer : il faut aussi vérifier si, à la fin des PV d'AG il y a bien la reproduction intégrale de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi de 65
Bon, je viens de vérifier. sur les PV d'AG figure L'article 42 de la loi n°85-1470 du 21/12/1985 (???) dans ces termes : D'après l'article 42 de la loi de la loi n°85-1470 du 21/12/1985, toute contestation des copropriétaires opposants ou défaillants doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui leur est faite par le Syndic.
Non réglementaire ???
le texte que vous citez est un résumé!
il faut reproduire en intégralité l'alinéa 2 (voir guide juridique à gauche)
"Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. "
Vous avez un argument supplémentaire sur la légalité des PV de vos AG!
|
|
|
|
86
Posté - 01 déc. 2013 : 18:24:59
|
Mu99 : D'après l'article 42 de la loi de la loi n°85-1470 du 21/12/1985, toute contestation des copropriétaires opposants ou défaillants doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui leur est faite par le Syndic.
D'après l'ensemble de son oeuvre, un changement de syndic ou de président s'impos TRES rapidement.
Pour économiser une photocopie il pouvait aussi écrire " mon petit doigt m'a dit que 2 mois sont suffisanst pour contester " même effet juridique. |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
87
Posté - 01 déc. 2013 : 18:38:23
|
Nefer : il faut reproduire en intégralité l'alinéa 2 (voir guide juridique à gauche)
Du coup : aucun PV n'est valide sans ce texte intégral ?
Ils sont donc TOUS contestables sans limite ?
Philippe 388 : pour économiser une photocopie il pouvait aussi écrire " mon petit doigt m'a dit que 2 mois sont suffisanst pour contester " même effet juridique.
Navrant... ! Mais ils sont comme cela.
A moi de voir si je peux leur prouver qu'ils sont dans l'erreur TOTALE et peut-être essayer de pendre les choses en main dans les règles.
Sinon, je vais fortement suggérer de passer par un syndic pro.
Dire que je fais "partie" de ce CS... (quoi que, rien n'est sûr même à ce niveau). 
|
|
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14630 message(s)
Statut:
|
|
88
Posté - 01 déc. 2013 : 18:50:58
|
|
citation: Initialement posté par Mu99
Nefer : il faut reproduire en intégralité l'alinéa 2 (voir guide juridique à gauche)
Du coup : aucun PV n'est valide sans ce texte intégral ?
Ils sont donc TOUS contestables sans limite ?
il va falloir leur proposer de prévoir en urgence une AG convoquée dans les régles de forme, avec un ordre du jour rédigé et validé par un "sachant"...avec toutes les résolutions obligatoires (Pt de séance, scrutateur, secrétaire de séance, nomination du syndic, des membres du CS,vote du budget prévisionnel c'est à dire uniquement ce qui concerne la gestion courante,....approbation des comptes de l'exercice x, approbation du compte travaux...si vous avez le temps de les établir....)...puis notification du PV...et attendre les 2 mois
|
|
|
|
89
Posté - 01 déc. 2013 : 19:04:20
|
MU99 : Ils sont donc TOUS contestables sans limite ?
Il va falloir déjà intégrer les délais de contestation !!! après les 2 mois, délai partant de la réception du PV en RAR, POUR les opposants et les défaillants , il seront les seuls à pouvoir contester AORS ce délai les resolutions, même idiotes, mal tournées, mal pensées, illégales, sont TOUTES valables.
Ne mélangez pas encore une fois avec une contestation pour ses propres comptes personnels !!
Mu99 : Dire que je fais "partie" de ce CS... (quoi que, rien n'est sûr même à ce niveau).
??????????????????????
C'est assez facile !! les membres du CS sont élus par l'AG; les copropriétaires doivent faite acte de candidature au moment du projet de résolution. SI vous n'avez pas été élu par une AG, vous ne faites pas partie du conseil syndical.
EN syndicat coopératif, le rpésident syndic est aussi président du CS.
Dans les autres formes de SDC, le président est élu parmi ces membres du CS élus. La durée de son mandat est aussi fixé par l'AG de1 à 3 ans maximum !
Mu99 : Pitié !!!!
Lisez les textes car les intervenants ne vont pas vous expliquer chaque article de la loi de 1965 et du décret de 1967. Vous devez intégrer ces textes avant de contester quoique ce soit !!
Une chose est sur, rien ne va dans votre SDC !! la chance est que vous n'êtes pas nombreux; radins peut-être, mais pas nombreux 
La lecture des textes et la compréhension du focntionnement d'un SDC, d'une AG, de la mission d'un syndic, d'un CS, les obligations des copros,.... s'pllique aussi à TOUS vos voisins, naturellement.
Bon courage, car la tache semble rude !
|
|
|
|
90
Posté - 01 déc. 2013 : 19:37:35
|
mu99 : revenons sur terre !
* les résolutions sont contestables par des opposants à cette résolutions ou des défaillants. Encore faut-il que cette contestation (assignation au tribunal) se fasse dans les règles
1- par des opposants ou défaillants
ET 2- dans les 2 mois de la notification qui leur est faite du dit PV.
IL faut les 2 conditions.
Donc toutes ces résolutions si elles ne sont pas contestées, sont valables et en particulier pour les copros présents ou représentés à ces AG, mais également aux défaillants. Donc ces copros doivent payer suivant la nouvelle règle de répartition, soit sur 1015...
(jusque là cela va ?....)
En 2015, un nouveau copro arrive. Il n'était ni présent, ni défaillant à toutes ces AG, puisqu'il n'était pas copro (OK ?)... Donc si le syndic n'a rien mis concernant les nouveaux tantièmes sur l'état daté, il n'est pas sensé savoir que les tantièmes appliqués sont différents de ceux que le notaire lui a remis et inscrit (normalement) sur son acte d'achat et qui sont conformes au RdC officiel et publié, à savoir sur 1000.
(OK ?)
Donc, il arrive et reçoit des avis à payer calculé sur 1015 : il n'est pas d'accord et vous sort le RdC qui est en sa possession. Vous lui sortez les résolutions d'AG sur 1015 et il vous sort son acte d'achat où s'est inscrit sur 1000 !!!!! Il a raison, et vous êtes dans la panade .... !!!! 
Alors comme vous le dites, si les frais d'enregistrement des 1015 coutent trop chers, de la même façon faire un calcul sur 1015 n'apporte que "fifrelin" aux autres copros.
Donc mon conseil : Chers Amis, évitons nous des frais inutiles (enregistrement et publication) et reprenons une résolution qui revient en arrière et entérine les tantièmes inscrits au RdC, d'autant plus que l'aménagement d'un grenier ne rendait pas obligatoire cette modification.
Petit calcul : 400 € de charges sur 1015 tantième recalculés sur 1000 tantièmes, donnerait environ 406 €, pourquoi s'embeter .... ? |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
91
Posté - 01 déc. 2013 : 23:06:42
|
D'accord avec Rambouillet, le jeu n'en vaut pas la chandelle. Revenez en arrière, ce sera plus simple...
Votre syndic bénévole est honnête et de bonne volonté, c'est le plus important.Il leur manque un peu de rigueur juridique. Il leur faut donc les bases + l'habitude de se renseigner avant de mettre à l'ODJ un truc un peu inhabituel, qui revient pas tous les ans.(fonds travaux, modifs du RDC...)
-Faites leur acheter quelques uns des guides de l'ARC.
- Naviguez sur le site de l'ARC, vous y trouverez des modèles de PV etc.. + un truc qui s'appelle la valise du syndic bénévole si vous avez un abonnement collectif (abonnement qui comprend l'assurance du syndic bénévole, qui est recommandée).
Essayez de leur faire comprendre que vu votre taille, mieux vaut quelques euros pour se documenter et éviter un procès que payer un pro.
Y'a pas de règle pro= compétent / bénévole=incompétent,(ni l'inverse d'ailleurs) on voit aussi parfois des pratiques à tomber de sa chaise chez les pros., et vous êtes tout petits, ça devrait le faire. |
|
|
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
92
Posté - 02 déc. 2013 : 09:30:22
|
Bonjour,
Je viens de relire vos derniers posts...
Philippe 388 : "C'est assez facile !! les membres du CS sont élus par l'AG; les copropriétaires doivent faite acte de candidature au moment du projet de résolution. SI vous n'avez pas été élu par une AG, vous ne faites pas partie du conseil syndical".
Comme je l'ai expliqué plus haut, lors de l'AG de l'an dernier, la résolution votée était la suivante "Reconduction du syndic actuel : Mr X., Mmes Y et Z (moi-même)." (3 Syndics ??!! Qui est le Syndic ?).
C'est pour cela que je doute car aucun vote pour le Conseil Syndical lors de cette AG.
Quant à moi : D'après ce PV, j'ai été élue syndic comme les deux autres (). De plus, je ne fais pas partie du CS car aucun n'a été élu et la résolution ne figurait même pas à l'ODJ...
Lors de l'AG N-3 : sur le point à l'ODJ ; renouvellement du syndic (rien sur le CS) - la résolution renouvellement du Conseil Syndical : M X, trésorier, Mmr Y secrétaire etc... (Pas de vote pour un Syndic).
Et arbitrairement dans les autres apparaissent un Président Syndic, Un Syndicat coopératif, un président syndic...
C'est du grand n'importe quoi !!! Je m'en rends compte maintenant que j'ai commencé à sérieusement me pencher sur le sujet. Jusque là , j'ai laissé faire des personnes qui étaient persuadés de bien faire, sans même douter qu'il y avait un quelconque problème... Et j'assume donc entièrement ma part de responsabilité.
Ma "petite question" initiale relative à ce fameux "budget provisionnel" pour fonds travaux me semble bien dérisoire au vu de tout ce que je découvre grâce à votre aide et à celle de tous les membre de ce forum qui veulent bien consacrer du temps à aider et éclaire les ignorants comme moi ! Merci
Pourtant, je ne regrette pas de l'avoir posée car au moins maintenant, je ne peux plus dire que je ne sais pas... Et il m'est impossible de continuer à laisser faire.
"Il va falloir déjà intégrer les délais de contestation !!" : il va effectivement falloir intégrer cela et beaucoup d'autres choses rapidement  .
"Mu99 : Pitié !!!!" Je mérite bien cela !!!
"La lecture des textes et la compréhension du fonctionnement d'un SDC, d'une AG, de la mission d'un syndic, d'un CS, les obligations des copros,.... s’applique aussi à TOUS vos voisins, naturellement". : c'est ce qui me fait le plus peur... La résistance au changement est un thème je maîtrise bien, contrairement à tout ce qui est traité ici... et qui renforce d'autant plus mes craintes.
Bon courage, car la tache semble rude !
Merci
|
|
|
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
93
Posté - 02 déc. 2013 : 09:39:10
|
Rambouillet "mu99 : revenons sur terre !"
Oui, c'est ce que j'essaye de faire depuis 3 jours...
"(jusque là cela va ?....)" : oui, c'est très clair 
"Donc mon conseil : Chers Amis, évitons nous des frais inutiles (enregistrement et publication) et reprenons une résolution qui revient en arrière et entérine les tantièmes inscrits au RdC, d'autant plus que l'aménagement d'un grenier ne rendait pas obligatoire cette modification."
C'est aussi ce que je pense et je vais prendre conseil rapidement pour que cela soit fait "dans les règles"cette fois !
Vivianne "Il leur manque un peu de rigueur juridique." :
Merci pour ce "un peu" et pour votre bienveillance.
"vous êtes tout petits, ça devrait le faire". : seul l'avenir le dira, de mon côté, je l'espère vraiment... Et je vais essayer de tout faire pour aller dans ce sens.
Merci pour ces encouragements
|
|
|
Édité par - Mu99 le 02 déc. 2013 09:44:28 |
|
|
|
94
Posté - 02 déc. 2013 : 09:57:16
|
Mu99 : avez vous visité le site de JPM : jpm-copro.com.
Commencez par le fonctionnement d'un SDC " normal" et d'un SDC coopératif.
Vérifiez si l'AG a adopté le fonctionnement en SDC coopératif.
Relisez mon post n° 55 du 30 novembre sur le suyndicat coopératif, et l'élection du président syndic, du vice rpésident, ET du CS obligatoire !!!
Si aucune élection du CS n'a été faite, c'est un cas d'annulation des AG !!! AIE !!!
les 3 "syndics" : cela n'existe pas ! |
Édité par - philippe388 le 02 déc. 2013 10:00:46 |
|
|
|
Mu99
Contributeur actif
180 message(s)
Statut:
|
|
95
Posté - 02 déc. 2013 : 10:23:44
|
Philippe 388 "les 3 "syndics" : cela n'existe pas !" :
"Mu99 : avez vous visité le site de JPM : jpm-copro.com." : Oui mais pas dans son ensemble bien sûr . Ce qui est sûr, c'est qu'il est très complet et qu'il va me falloir un certain temps pour "tout" étudier.
"Vérifiez si l'AG a adopté le fonctionnement en SDC coopératif." : j'ai vérifié : la réponse est NON
"Si aucune élection du CS n'a été faite, c'est un cas d'annulation des AG !!! AIE !!!" : c'est bien le cas, aucune élection du CS dans la dernière AG... et aucune élection d'un syndic lors de l'AG N-3...
Or, l'AG N le renouvelle (le syndic...)!
|
|
|
|
|
|
96
Posté - 02 déc. 2013 : 11:41:13
|
Mu99 : la priorité est de mettre en place un fonctionnement juridiquement "normal", que ce soit un syndicat coopératif avec un président syndic, un SDC et un syndic bénévole, ou un SDC avec un syndic pro.
Apparement, PERSONNE n'a de mandat de l'AG pour gérer ce SDC.
Profitez de ce flou importnat dans la gestion de votre SDC pour faire " peur" au président syndic OU au syndic bénévole. La responsabilité de ce copropriétaire est très engagée dans l'état actuel de votre SDC; un copropriétaire respectueux des lois fera condamné le SDC et cette personne !! adieu les centimes d'euros, et bonjour les milliers d'Euros.
C'est pas le portefeuille qu'ils bougeront; peut-être ?
Posez les bonnes questions, et essayez de touver la bonne réponse avec les preuves juridiques ' tectes de lois, cass, ...) avant de vous lancer.
1. syndicat coopératif ? aucun vote de l'AG n'a adopté ce principe de fonctionnement. Par conséquent, nous ne sommes pas un syndic ccopératif avec un président syndic, ..
2. SDC et syndic bénévole ? quand avons nous élu ce syndic bénévole ? pour combien de temps ? Son mandat est il toujours en cours ? si c'est NON, alors vous devez demander au TGI la nomination d'un administrateur judiciaire ! AIE !!
3. avons nous élu un CS ? aucune résolution dans ce sens depuis plusieurs années alors que le CS est une obligation - SDC coopératif ou autre !!
4. la résolution sur la cration d'un fond pour travaix futurs n'est pas légale. Ces fonds sont attachés aux copros; il ne concerne en rien le budget ni les impayés,de charges. Comment fiare en cas de vente d'un lot cette avance est immédiatement remboursable aux vendeurs :: AIE!AIE!!!
5. ..............
En final : comment allons nous régler toutes ces irrégularités, ces méconnaissances, et ce fonctionnement qui n'est pas un focntionnement normal d'un SDC , en évitant un AJ, ..... |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
97
Posté - 02 déc. 2013 : 14:46:35
|
D'accord avec Philippe, sauf sur le 2
citation: 2. SDC et syndic bénévole ? quand avons nous élu ce syndic bénévole ? pour combien de temps ? Son mandat est il toujours en cours ? si c'est NON, alors vous devez demander au TGI la nomination d'un administrateur judiciaire ! AIE !!
Si personne n'a contesté les AG, ni n'est susceptible de le faire, pas besoin de demander un administrateur.
Vous laissez tomber (donc tout le monde vote contre) à peu près tout ce qui est à l'ODJ de l'AG actuelle sauf la désignation du bureau (si tous les votes sont contre, rien n'est décidé, ça rend difficile de contester,) et vous refaites fissa un mois après une AG où vous désignez Syndic et CS.
1) Si vous choisissez le syndicat coopératif, ce qui est mieux pour vous
a)vous votez le changement de syndicat "normal" à coopératif
b) vous élisez le CS. Et c'est ensuite le CS qui choisit le président-syndic
ajout: et comme le dit Rambouillet: n'oubliez pas le 1-C : désignation du contrôleur aux comptes (indépendant du CS)
2) Si vous choisissez un syndic "normal" mais non pro
a) vous rédigez le contrat de syndic à joindre à l'ODJ
b) Vous élisez le syndic
c) vous élisez le CS
Vous ne votez que ça dans cette AG Ainsi vous avez un syndic qui a qualité pour convoquer les autres AG;
Vous envoyez les PV très vite et tous en RAR. Si personne ne conteste cette AG dans les deux mois après réception du PV, c'est réglé.
Et tout de suite après cette AG vous vous attaquez aux affaires courantes et autres irrégularités... pour les régler, et convoquez le plus vite possible une autre AG, en remettant à l'ODJ les comptes etc... bref tout ce que vous allez rejeter pour l'intant. Mais la prochaine fois, ce sera BIEN formulé.
|
|
|
Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 15:45:15 |
|
|
|
98
Posté - 02 déc. 2013 : 15:26:29
|
|
n'oubliez pas le 1-C : désignation du contrôleur aux comptes (indépendant du CS) |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
99
Posté - 02 déc. 2013 : 15:26:45
|
|
PS; si vous avez des doutes sur la édaction des résolutions, postez les |
|
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
100
Posté - 02 déc. 2013 : 15:30:26
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Création d'un fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans 
