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101
 Posté - 02 déc. 2013 : 16:01:13
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viviane : Si personne n'a contesté les AG, ni n'est susceptible de le faire, pas besoin de demander un administrateur.
Attention encore une fois !!! la nomination d'un AJ est OBLIGATOIRE en cas de vacance du syndic, fin de mandat, ........ ici pas besoin de contester l'AG !!
viviane : vous modifiez vos posts assez systématiquement APRES des réponses d'Uinautes ! ce qui brouille les débats.
un petit rappel des règles de ce forum : à tout participant de modifier ou supprimer lui-même ses contributions dans un sujet, ou même supprimer un sujet dont il est l'auteur sous réserve qu'aucun autre contributeur n'ait posté de message au moment de la suppression. A noter que la possibilité de modification et de supression est proposée pour corriger des erreurs ou compléter un texte et non pour revenir sur un fil de discussion au risque d'en altérer la compréhension ; en conséquence elle est limitée dans le temps et tout abus, qui traduit un manque de respect à l'égard des autres internautes ne peut qu'être sanctionné.
 
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Mu99
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 102
Posté - 02 déc. 2013 : 16:10:36
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Pour répondre à Philippe 388 et Viviane :
La situation actuelle (j'ai épluché et analysé avec minutie tous les PV des AG en ma possession sur presque 20 ans) :
Reconduction du syndic actuel pour 3 ans (PV de la dernière AG signée par "le président syndic" qui n'existe pas à ce jour dans notre fonctionnement, à savoir Mme B) : Mr X, Mmes Y et Z : qui est le syndic élu dans l'énoncé de ce PV ? car il semblerait que nous en ayant un. Celui qui a signé le PV en tant que "président syndic" (je sais désormais qu'il ne l'est pas!!!) ?? (Mme Y) ? Ou celui qui apparait en premier dans la liste (Mr X) ??? j’insiste sur ce point car il est encore confus pour moi et il faut que ke sache qui est le syndic et si nous en avons eu pour pouvoir envisager la suite.
Pas de contrat de syndic
Pas de CS élu
Les délais de contestation de l'AG (article 42) sont en cours, elle a eu lieu juste avant mon post...
Le syndicat coopératif me semble une bonne formule mais vu l'investissement des autres copro, il va nous être difficile d'en désigner un qui voudra bien assurer le rôle du contrôleur extérieur pour vérifier les comptes.
Nous pourrions éventuellement faire appel à un intervenant extérieur compétent pour cette têche... mais je n'ai aucune idée du coût d'une telle prestation.
Nous sommes réduits à 3 personnes "actives", les autres copros du SDC (ou pas) se bornent à transmettre leurs pouvoirs pour les votes. Y a t-il un minimum de membres dans un CS ???
Le syndic non pro peut être un de nous 3 (s'il est désigné à la majorité de l'article art. 25 lors de la prochaine AG.
Dans ce cas, le CS sera réduit à 2. Est-ce possible ?
Le contrat de syndic dans ce cas est-il obligatoire ?
"A défaut, une seconde assemblée pourra statuer (article 24)" : une autre assemblée convoquée ultérieurement ?
Je commence à y voir plus clair...
J'ai trouvé ceci dans la loi (article 21) :
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité
prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous
les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa
précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés,
désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Donc, en ce qui nous concerne, il n'y a pas de CS ET pas de délibération allant dans le sens de la loi... Il me semble donc que nous sommes bien dans l'illégalité à ce niveau...
Maintenant, lorsque je relis mon tout premier post sur ce sujet "Propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété dont le syndicat est bénévole" :  Heu, comment dire...! |
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103
Posté - 02 déc. 2013 : 16:24:31
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citation: Maintenant, lorsque je relis mon tout premier post sur ce sujet "Propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété dont le syndicat est bénévole" : Heu, comment dire...!
je vous rassure, il semble bien que vous soyez propriétaire...
votre syndicat est géré par vous mêmes (les copros) en "bon père de famille".
Donc rien de catastrophique....
certes en théorie philippe a raison légalement, mais restons pragmatique : à 8 dont 3 actifs, vous allez réussir sans passer par un AJ....
l'inconvénient (et si gedehem n'était pas sous les palétuviers avec son verre de bourbon, il vous en ferait une tirade...) du syndic non pro, dit bénévole, est le seul à gérer. Il ne peut pas partir en vacances, car les problèmes n'aiment pas la vacance de pouvoir . Si malheureusement, il est à l’hôpital, personne ne peut agir ni signer le chèque de l'électricité des communs, ni le fournisseur d'eau de l'immeuble, donc risques de coupures....
Le syndicat coopératif est la meilleure des solutions. Vous ne trouvez pas de contrôleur aux comptes, n'allez pas en "acheter" un dans le privé, mais essayez de convaincre l'un des donneurs de mandats de faire cette tache (une fois par an !).
Vous êtes 3 dans le CS coopératif c'est suffisant : le président-syndic, un vice président qui peut remplacer le président-syndic parti sous les cocotiers et un secrétaire/trésorier. |
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104
Posté - 02 déc. 2013 : 17:33:08
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Mu99 :" Reconduction du syndic actuel pour 3 ans (PV de la dernière AG signée par "le président syndic" qui n'existe pas à ce jour dans notre fonctionnement, à savoir Mme B) : Mr X, Mmes Y et Z : qui est le syndic élu dans l'énoncé de ce PV ? car il semblerait que nous en ayant un. Celui qui a signé le PV en tant que "président syndic" (je sais désormais qu'il ne l'est pas!!!) ?? (Mme Y) ? Ou celui qui apparait en premier dans la liste (Mr X) ??? j’insiste sur ce point car il est encore confus pour moi et il faut que ke sache qui est le syndic et si nous en avons eu pour pouvoir envisager la suite."
Totalement incompréhensible : élection du syndic actuel pour 3 ans, puis signature du président syndic qui n'existait pas avant cette AG, plus un syndic différent élu dans le PV,....
Mu99 : plongez vous sérieusement dans le fonctionnement du syndicat coopératif, car nous repartons dans ce shcmilblic depuis la case départ !! 
La seule chose qui parait certaine, l'AG n'a jamais décidé de fonctionner en syndicat coopératif !!
Vous devriez donc fonctionner avec un copropriétaire syndic non-pro, ET un CS obligatoire et absolument nécessaire en copropriété et surtout dans votre SDC avec peu de personnes connaissant le fonctionnement d'une copropriété., rien de plus à inventer et à élir.
je vous redonne une nouvelle fois le fonctionnement d'un syndicat coopératif, qui ne correspond aps à votre focntionnement actuel puisque sans CS vous ne pouvez élir le copropriétaire qui sera votre président syndic, également président du CS !!! SANS CS, pas de président syndic élu, c'est donc la case AJ obligatoire ( pour rambouillet.
vu sur le site de l'ANCC sur le syndicat coopératif :
Mode d’élection du syndic
Dans le cadre d’une gestion coopérative, l’assemblée générale élit les membres du conseil syndical comme dans tout syndicat de copropriétaires. Ce conseil se réunit ensuite pour élire en son sein le syndic. Celui-ci sera également, de droit, président du conseil syndical. Pour cette raison on parle souvent de président-syndic.
On procède aussi souvent à l’élection d’un vice-président, destiné à aider ou à suppléer le président dans ses fonctions. En aucun cas le président-syndic, ou le vice-président, ne peuvent conserver leurs fonctions après l’expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.
L’avantage de la formule coopérative est, qu’en cas d’empêchement du président-syndic d’exercer ses fonctions, pour quelque motif que ce soit, le conseil syndical pourra se réunir à l’initiative de son président ou à défaut du vice-président et choisira alors parmi les conseillers syndicaux le nouveau président-syndic.
Le président-syndic a les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un syndic bénévole.
Composition du conseil syndical
L’assemblée générale élit les membres du conseil syndical. Le législateur n’impose pas un nombre précis de conseillers syndicaux. Celui-ci est fonction de la taille de la copropriété et du désir de participation des uns et des autres. Si, par suite de départ ou de démission, plus d’un quart des sièges devient vacant, le syndic devra convoquer une assemblée générale afin que celle-ci nomme de nouveaux conseillers syndicaux.
Rémunération des membres du conseil syndical
Tous les membres du conseil syndical, y compris leur président, ne peuvent percevoir de rémunération au titre de leurs fonctions; Seuls leur seront remboursés, sur justificatifs ou de manière forfaitaire, les frais engagés pour l’accomplissement de leur mission. (Ex : timbres, cartouches d’imprimantes, papier, téléphone etc.).
Ces frais constituent des dépenses d’administration du syndicat des copropriétaires.
Responsabilité encourue par les membres du conseil syndical
Le caractère bénévole et non-professionnel des fonctions des conseillers syndicaux ne les exonère pas de toute responsabilité. Ces derniers restent civilement et pénalement responsables des fautes qu’ils pourraient commettre dans l’exercice de leurs fonctions. Cette responsabilité est individuelle, c’est à dire qu’elle ne peut être engagée que contre chaque membre pris individuellement et non contre le conseil syndical en son entier car il n’a pas la personnalité civile. Toutefois, la jurisprudence concernant la condamnation d’un conseiller syndical est très faible.
Organisation interne : Les Commissions de travail
Bien que la loi ne dise rien sur ce sujet, la pratique veut que le travail soit réparti au sein du conseil syndical en fonction de la spécialité de chacun. Certains vont s’occuper de la gestion (ex : surveillance des arriérés, finances, droit, etc. ), d’autres des travaux à faire ou à surveiller, d’autres enfin des relations et de la communication entre les différents protagonistes réunis au sein d’une même copropriété (copropriétaires bailleurs, copropriétaires occupants et locataires). Dans les syndicats de copropriétaires d’une certaine taille cette répartition des tâches sera organisée autour de commissions de travail réunissant des personnes concernées par le sujet à traiter. En tout état de cause, le président-syndic, s’il délègue certaines tâches, continue à assumer pleinement la responsabilité de la gestion du syndicat des copropriétaires.
Aides extérieures
La gestion étant effectuée par des copropriétaires, c’est à dire des non-professionnels, la loi et son décret permettent au conseil syndical et au président-syndic, pour l'exécution de leur mission, de prendre conseil auprès de toute personne de leur choix. Ils peuvent aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’est nécessaire pour faire appel à ces personnes et les frais ou honoraires ainsi engendrés constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont donc supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Le syndic peut aussi, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union de syndicats coopérative ou non, ou à d'autres prestataires extérieurs.
Contrôle de la gestion du syndicat
Lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel ou un syndic « bénévole », c’est le conseil syndical, dont le syndic ne peut faire partie, qui est chargé de contrôler l’ensemble de sa gestion, la comptabilité en particulier.
Dans la gestion de forme coopérative, le syndic est président du conseil syndical et les autres membres l’aident dans sa gestion. Cet organe ne peut donc pas, en toute transparence et impartialité, contrôler sa propre gestion.
C’est pourquoi, dans ce mode de gestion, la loi a prévu la désignation de contrôleurs indépendants ou d’une commission de contrôle des comptes. Celle-ci est composée d’un ou plusieurs copropriétaires et/ou de personnes extérieures à la copropriété (expert-comptable ou commissaire aux comptes.). Les contrôleurs sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelable par l’assemblée générale à la majorité des voix exprimées par les présents et représentés. Les copropriétaires faisant partie de cette commission ne peuvent pas être rémunérés pour cette tâche. Les personnes désignées pour le contrôle des comptes rendent compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de leur mission.
Compte bancaire
La loi fait obligation absolue au président-syndic d’ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire ou postal sur lequel seront versées toutes les sommes reçues et payées toutes les dettes contractées au nom du syndicat.
Mention spéciale
Tous les actes et documents, établis au nom du syndicat, doivent préciser sa forme coopérative
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Mu99
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105
Posté - 02 déc. 2013 : 18:18:51
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Philippe 388 : "Totalement incompréhensible : élection du syndic actuel pour 3 ans, puis signature du président syndic qui n'existait pas avant cette AG, plus un syndic différent élu dans le PV,...."
C'est bien cette incompréhension que j'ai relevée lors de mes analyses du "fonctionnement" de notre "syndic actuel"... à travers ses PV d'AG.
Et j'ai bien compris à présent la procédure pour pouvoir fonctionner sur le mode Syndic coopératif...
Je cherche juste un argument TRES FORT pour pouvoir convaincre mes deux "collègues corpo" à quel point nous sommes dans le tort.
Si je dit à la personne qui se croit"syndic" qu'en fait elle ne l'est pas ou qu'elle l'est ET qu'elle porte toute la responsabilité juridique de tous les dysfonctionnements, alors là , c'est certain que les choses vont bouger.. (quand je parle de Mr X et Mme Y je parle de personnes bien précises. Moi, dans ce PV, je suis réellement Mme Z)
Comme je suis de nature contestataire, et qu'ils sont persuadés d'être dans le vrai, seul cet argument précis aura un impact.
Sans lui, nous serons obligés d'en arriver à une action en justice (que, hélas, je vais devoir provoquer pour rétablir un fonctionnement légal, au dépends de tous, moi y compris car maintenant, il m'est IMPOSSIBLE de continuer comme si de rien n'était).
Or, Je n'ai encore pas encore de réponse précise sur l'objet de mon précédent post et j'ai beau tourner les choses dans tous les sens, je ne sais pas qui est le syndic parmi ces trois personnes : Mr X, Mme Y ou Z ??? Sachant que c'est Mme Y qui signe les PV et que Mr Y apparait en premier dans la liste.
Juste un exemple de pourquoi ils me considèrent contestataire : lors de la fameuse AG concernant ce fameux "fonds travaux", j'ai voté contre arguant que je préférais conserver mes deniers sur mon livret d'épargne que de participer à ce fonds tel qu'il a été présenté (à ce moment précis, j'étais totalement ignorante de tout ce que j'ai appris ici depuis mon premier post mais j'ai eu le sentiment que "quelque chose" clochait dans la manière dont été présenté ce projet).
Ils ont quand même voté la résolution et ont mal pris ma contestation.
J'ai ensuite dit à Mme Y qui est venu me faire signer la feuille d'émargement le lendemain en me remettant le PV de l'AG que la résolution n'étais pas légale que je songeais à la contester... (j'avais alors commencé à me renseigner, notamment en postant ce sujet).
Depuis, nous sommes en froid : Mr X et Mme Y sont juste dans la crainte que je conteste cette décision.
Ils ne sont absolument pas au courant de ma démarche actuelle et de tout et qui m'est "tombé" dessus au fil de ce post.
Ma position actuelle est donc TRES inconfortable... et c'est pourquoi je suis persuadée que seul cet argument aura un effet pour commencer à tout revoir sans devoir passer par la justice...
Je précise enfin que mes liens avec Mme Y sont également personnels et qu'elle en fait une affaire personnelle. Cela complique donc encore les choses.
Si j'en dit trop, merci de me modérer... mais il est important pour moi d'aller jusqu'au bout de mon raisonnement pour que vous puissiez comprendre ma position et mes craintes. |
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Édité par - Mu99 le 02 déc. 2013 18:41:59 |
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106
Posté - 02 déc. 2013 : 18:29:04
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citation: Or, Je n'ai encore pas encore de réponse précise sur l'objet de mon précédent post et j'ai beau tourner les choses dans tous les sens, je ne sais pas qui est le syndic parmi ces trois personnes : Mr X, Mme Y ou Z ??? Sachant que c'est Mme Y qui signe les PV.
citation: Reconduction du syndic actuel pour 3 ans (PV de la dernière AG signée par "le président syndic" qui n'existe pas à ce jour dans notre fonctionnement, à savoir Mme B) : Mr X, Mmes Y et Z : qui est le syndic élu dans l'énoncé de ce PV ? car il semblerait que nous en ayant un. Celui qui a signé le PV en tant que "président syndic" (je sais désormais qu'il ne l'est pas!!!) ?? (Mme Y) ? Ou celui qui apparait en premier dans la liste (Mr X) ??? j’insiste sur ce point car il est encore confus pour moi et il faut que ke sache qui est le syndic et si nous en avons eu pour pouvoir envisager la suite.
En fait nous non plus, nous ne pouvons répondre à votre question : la personne qui signe le PV est la personne qui a été désignée "président de séance" en début d'AG (est ce le cas ?)
Pour essayer de cerner "qui est le syndic ?" : qui donne des ordres de service aux entreprises, à l'assurance des communs ? qui signe les chèques ? qui signe la convocation ? normalement ceci est de la responsabilité du syndic :
citation: Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
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Mu99
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107
Posté - 02 déc. 2013 : 18:48:10
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Ramboulllet : votre post a croisé le mien 
Mr X était président de séance et a signé le PV, Mme Y a également signé le PV (en tant que Président syndic !!!), Mme Y donne des ordres de service aux entreprises, à l'assurance des communs, signe les chèques, signe la convocation.
Mon précédent post est donc inutile car j'ai mon argument
Je vais ENFIN pouvoir avancer en toute connaissance de cause : merci 
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Édité par - Mu99 le 02 déc. 2013 18:51:10 |
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Mu99
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108
 Posté - 02 déc. 2013 : 18:56:49
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Je rajoute qu'une meilleure compréhension et assimilation des textes aurait pu m'éclairer. Mais tout cela est encore bien nouveau pour moi !
Merci d'excuser, une nouvelle fois, mon ignorance
Mais je m'accroche...
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Édité par - Mu99 le 02 déc. 2013 18:58:16 |
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Viviane
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109
Posté - 02 déc. 2013 : 19:09:01
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Rambouillet vous dira mieux que moi si ça a un intérêt dans le cas d'un syndic coopératif, mais regardez dans votre règlement de copropriété s'il est indiqué le nombre de membres du CS.
Pour la résolution déjà votée sur le fonds travaux: plutôt que la contester devant les tribunaux, essayez de les convaincre de l'annuler par un vote d'AG pour la refaire voter correctement (dans la même AG).
En ce qui concerne le fait que vous préférez garder vos sous sur votre compte qu'abonder un fonds travaux, ne vous accrochez pas à cet argument. Voter un fonds travaux est une excellente chose. Vous n'êtes pas seule en cause et c'est une sécurité pour tout le syndicat:
- des appels étalés dans le temps
- une garantie contre les cigales qui ne mettent rien de côté et ne peuvent plus payer quand il faut sortir de grosses sommes
- une garantie contre les aléas de la vie qui feraient que tel copro qui a les moyens aujourd'hui ne les aura peut être pas demain
- moins d'hésitations pour voter les travaux nécessaires.
Ca devrait même devenir obligatoire bientôt...
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Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 19:35:01 |
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Viviane
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110
Posté - 02 déc. 2013 : 19:27:49
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Pour le fonds travaux, je rajoute:
Il vous faut juste "sécuriser" les fonds. C'est à dire dans la résolution exiger l'ouverture d'un livret A sur lequel ils seront déposés et spécifier que le syndic ne pourra pas s'en servir sans accord de l'AG. (donc interdiction de mélanger avec les dépenses courantes)
Pour le reste,
1) les intérêts sont reversés au syndicat, donc à vous, donc vous ne perdez rien
2) a moins d'avoir trouvé la mythique martingale au poker, les intérêts que vous rapporteraient avec un autre placement que le livret A votre quote-part de 1500 euros annuels ne valent certainement pas de rentrer en guerre contre vos voisins |
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Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 19:36:41 |
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Mu99
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111
Posté - 02 déc. 2013 : 19:38:26
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Viviane : "Rambouillet vous dira mieux que moi si ça a un intérêt dans le cas d'un syndic coopératif, mais regardez dans votre règlement de copropriété s'il est indiqué le nombre de membres du CS".
Notre RdC, qui dépend de la loi de 1938 ne statue pas sur ce point (je l'ai relu de long en large fois derniers jours puisqu'il est à la base de tout notre fonctionnement). D'ailleurs, il va falloir qu'on songe à le mettre à jour. Le syndic avait présenté un projet dans ce sens lors d'une précédente AG mais la résolution a été rejetée à l'unanimité à cause du coût de la démarche...
"Pour la résolution déjà votée sur le fonds travaux: plutôt que la contester devant les tribunaux, essayez de les convaincre de l'annuler par un vote d'AG pour la refaire voter correctement".
: c'est bien ce que j'ai l'intention de faire... à conditions qu'ils m'écoutent !
"En ce qui concerne le fait que vous préférez garder vos sous sur votre compte qu'abonder un fonds travaux" : ce n'est pas tout à fait cela... Je veux simplement m'assurer qu'ils seront placés correctement et utilisés à bon escient, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui... et au vu de tout les dysfonctionnements actuels, je crois que mes craintes sont justifiées
"une garantie contre les cigales qui ne mettent rien de côté et ne peuvent plus payer quand il faut sortir de grosses sommes" : je suis plutôt du style "fourmi"...
Mais dans l’intérêt de tous : vous avez raison.
Sauf que dans ma copropriété, c'est toujours l’intérêt de chacun qui prime, hélas...
La preuve en est que malgré les lois en faveur de Mr F. (que personne ne connaissait à l'époque, Mr F. inclus) ils n'ont pas supporté que la valeur de l'appartement de Mr F. ait augmenté sans qu'il ne paye plus de charges... ce qui a eu pour effet de faire diminuer (dérisoirement, certes) les leurs  !
Et tout cela a été fait n'importe comment, sans que personne (moi inclus) ne s'en inquiète... Sans que personne ne mesure les conséquences juridiques possibles dans l'avenir et nous sommes tombés dans l'illégalité totale à cause de la "cupidité" de certains.
Je suis un peu amère et j'en suis désolée mais ça soulage
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Édité par - Mu99 le 02 déc. 2013 19:39:13 |
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Posté - 02 déc. 2013 : 19:46:52
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citation: 1) les intérêts sont reversés au syndicat, donc à vous, donc vous ne perdez rien
ceci n'est pas un conseil, sauf si vous vous êtes mal exprimée...
il vaut mieux que les intérêts soient capitalisés sur ce même livret A et pour plusieurs raisons:
* les avances ne se déprécient pas dans le temps
* les intérêts sont générateurs eux mêmes d’intérêts
* enfin en reversant les intérêts aux copros ceux ci doivent les déclarer aux impôts et payer ceux ci au taux de leur dernière tranche actuelle
citation: Mme Y a également signé le PV (en tant que Président syndic !!!), Mme Y donne des ordres de service aux entreprises, à l'assurance des communs, signe les chèques, signe la convocation.
Donc Mme Y est syndic : ouf, sauvé !!!!! |
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Posté - 02 déc. 2013 : 20:01:03
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Mu99 : vous dérangez les très mauvaises habitudes prises depuis des années, mais vous avez raison, car elles vous entraineront un jour devant les tribunaux !! cela ne peut plus durer comme cela.
Ce que vous pouvez proposer c'est d'inscrire le SDC dans une association de copropriétaire comme l'ARC, qui démontrera que votre SDC marche sur la tête et qu'une AG " autoconvoquée" avec l'Unanimité des copros, pourrait régler en une seul fois tout vos problèmes; en commençant par voter pour un syndicat coopératif, ou pour un syndic bénévole, ou pour un syndic pro.
Ensuite, une rectification de cette résolution de cette avance pour travaux futurs; une mise à jour d'un vieux RDC de 1938 ( la loi de la copropriété date de1965 , beaucoup de clauses sont obsolètes, ou illicites), et de cet EDD qui n'avait pas besoin d'être modifié.
Les décisions de cette AG seront TOUTES juridiquement valables et incontestables. Le projet aura été préparé avec l'aide d'un conseiller pro. de la copro.
Pour cela, il faut oublier les questions personnelles, la radinerie ( portefeuille et sentiment) car le SDC est une communauté ou tous sont en indivision sur les parties communes, ET réunir TOUS les copros autour d'un verre avec ce conseiller pro. de la copro. pour préparer en commun un OdJ béton.
Personne n'est actuellement capable d'établir un OdJ dans votre SDC.
Mu99 : vous mélangez aussi Président de séance qui est un copropriétaire élu pour gérer seulement l'AG. Sa signature est obligatoire sur le PV.
Dans un SDC " normal, le syndic ne peut occuper que le poste de secrétaire de séance sauf si un copro. fait acte de candidature.
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Viviane
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Posté - 02 déc. 2013 : 20:03:22
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Effectivement, je me suis mal exprimée. Je voulais pas dire que les intérêts doivent être reversés aux copros chaque année (surtout que le livret A c'est quoi? 3 % même pas, soit 45€ max sur 1500 à diviser par 8 pour la 1ere année...).
Je voulais juste dire que c'est l'argent du syndicat, donc en partie celui de Mu99, donc aucune différence avec un livret A perso..
Si aucun nombre de conseillers n'est spécifié dans le RDC, vous pouvez choisir n'importe quel nombre.
Je suis un peu amère et j'en suis désolée mais ça soulage
Pas de problème |
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Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 20:04:00 |
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Viviane
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115
Posté - 02 déc. 2013 : 20:20:33
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citation: qu'une AG " autoconvoquée" avec l'Unanimité des copros,
ca semble une bonne idée mais pas prévu par loi, si?
Possibilité de convocation:
- syndic
- président du Cs après mise en demeure du syndic. Mais ils ont pas de CS.
- copros lambda (15% des voix) après mise en demeure du syndic.. mais il faut passer par un juge pour désigner celui qui convoque..
Cela dit, une convoc signée par les 8 copros ce serait pas moins légal qu'un syndic qui a pas de mandat valide... et sans doute plus dur à contester..
PS: cette histoire de mise en demeure du syndic me fait penser à un autre sujet abracadabrantesque |
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Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 20:24:29 |
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Viviane
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Posté - 02 déc. 2013 : 21:31:51
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Fonds travaux, pour vous aider dans la discussion:
citation: Décret 1967
Article 44
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble
Article 45
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
citation: loi 1965 article 18
Le syndic doit...
de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Autrement dit, on crée pas un fonds travaux pour payer la recherche de fuite, la tonte du gazon ou le nettoyage des gouttières mais pour financer les travaux votés par l'AG
Donc on réduit pas le poste "entretien" du budget prévisionnel parce qu'on a voté un fonds travaux...
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Mu99
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Posté - 03 déc. 2013 : 06:18:44
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Beaucoup de conseils depuis mon dernier post : Merci !
Philippe 388 "Mu99 : vous mélangez aussi Président de séance qui est un copropriétaire élu pour gérer seulement l'AG. Sa signature est obligatoire sur le PV"
Mais tout porte à confusion dans notre organisation : dans le cas de notre dernière AG, nous étions 4 (Mr et Mmes X, Y et Z et Mme A, nouveau copro de l'immeuble + des copros représentés car ayant donné leurs pouvoirs). Un président de séance a bien été élu (Mr. X). Il a signé le PV de l'AG. Un secrétaire a également été élu (moi, Mme Z) et Mme Y est le syndic. Or, si c'est bien Mr X qui a signé le PV de l'AG, moi, je n'ai rien signé... Il me semble qu'une fois de plus nous sommes "hors la loi". Car si j'ai bien compris la loi, (Article 17 du decret de 67), le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs éventuels signent le PV. Le syndic signe seulement s'il est désigné secrétaire (ce qui est souvent le cas dans les AG mais pas dans les nôtres...
Après vérification, TOUS nos PV d'AG sont signés par le Président de séance élu ET par le syndic (Mme Y), jamais par le secrétaire élu qui est TOUJOURS différent du syndic dans nos AG. D'ailleurs, autre anomalie, c'est aussi Mme Y qui rédige le PV (et non le secrétaire qui, pour le coup, sert à quoi ???!!) et elle le rédige le lendemain !!!!!!!!!!!!!! Or il me semble qu'il doit être rédigé et signé en fin d'AG ?
Lors de l'AG extraordinaire pendant laquelle la modification des tantièmes a été votés, aucun Pdt de séance ni secrétaire n'a été élu (une seule résolution à l'ordre du jour : celle relative à la modification de ces tantièmes) et le PV a été signé par le Syndic seulement, Mme Y.
La tâche (celle de tout remettre à plat et de repartir à zéro) s'annonce donc rude... car même à ce niveau là rien n'est fait dans les règles !!!
"Ce que vous pouvez proposer c'est d'inscrire le SDC dans une association de copropriétaire comme l'ARC" : notre SDC est déjà inscrit à l'ANCC qui pour l'instant ne sert à rien car le syndic ne la sollicite presque jamais. Nous payons une cotisation chaque année pour quoi du coup !!!!
Nous avons consulté cette association pour connaître la procédure à suivre suite à l'aménagement des combles par Mr F.
Sa réponse écrite était :
*d'abord, vérifier si le grenier est ou non une partie commune car la démarche n'est pas la même dans les deux cas.
*De nouveaux tantièmes devront obligatoirement être crées dans les deux hypothèses (travaux sur parties communes ou sur parties privatives).
*S'il s'agit de parties communes achetés par Mr F, les tantièmes doivent être acceptés à la double majorité de l'article 26. Si le grenier est une partie privative, les nouveaux tantièmes seront acceptés à la majorité de l'art. 25. Il nous a donc bien dit que recalcul était OBLIGATOIRE.
Or, d'après la loi (j'ai consulté les sujets dans lesquels le problème est largement débattu sur ce forum) et d'après Philippe 388 " lorsqu'un copropriétaire a fait des travaux d’agrandissement (il a fait une chambre dans ses greniers privatifs au dessus de son logement), Par conséquent aucun changement de tantièmes de charges est nécessaire !!! : il semblerait que ce juriste nous ait induits en erreur ?
De plus, il n'a rien dit sur une quelconque publication obligatoire pour valider ces tantièmes dans le RdC...
Autre point : "Une AG " autoconvoquée" avec l'Unanimité des copros, pourrait régler en une seul fois tout vos problèmes", "ET réunir TOUS les copros autour d'un verre avec ce conseiller pro": l'idée est bonne mais impossible à réaliser car certains copros n'habitent même pas sur la commune et ne verront pas l’intérêt de se déplacer. Ils envoient leurs pouvoirs (pas tous) et se contentent de payer les charges. Comme elles sont réduites, ça leur convient...
Il faut donc que nous trouvions une autre solution...
Mais avant tout, je vais contacter Mme Y rapidement pour l'alerter sur les nombreux dysfonctionnements et sur sa responsabilité juridique dans tout cela... Il me semble que j'ai désormais de vrais arguments impossibles à remettre en cause.
Elle va certainement contacter l'ANCC dans un premier temps pour vérifier mes dires... mais vu la réponse faite concernant la modifs des tantièmes (sauf si j'ai mal compris ou interprété cette réponse qui me parait erronée), j'ai de quoi avoir des craintes...
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Édité par - Mu99 le 03 déc. 2013 06:41:46 |
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Posté - 03 déc. 2013 : 08:23:58
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citation: Car si j'ai bien compris la loi, (Article 17 du decret de 67), le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs éventuels signent le PV. Le syndic signe seulement s'il est désigné secrétaire (ce qui est souvent le cas dans les AG mais pas dans les nôtres...
Cela n'est pas grave ; l'important c'est que le président de séance, lui, signe.
Sachez aussi pour information (mais faites comme si je n'avais rien écrit), la signature du PV n'est utile que si un copro assigne le syndicat au tribunal, car le juge demandera un PV signé, sinon le reste du temps un PV non signé suffit. Mais (j'entends philippe armer sa kakachnikoff... [:D]), faites en sorte que le PV soit TOUJOURS signé par le président de séance au moins et que chaque feuille soit émargée par lui également.
citation: *De nouveaux tantièmes devront obligatoirement être crées dans les deux hypothèses (travaux sur parties communes ou sur parties privatives).
Bien sur ceci est faux, si le grenier est déjà dans les parties privatives, puisque chacun chez lui peut faire ce qu'il veut comme aménagement du moment qu'il ne modifie pas les parties communes. Si c'est le cas (comme le percement d'une trémie) il doit seulement demander l'autorisation à l'AG. Dans votre cas, on ne sait pas si ce grenier était privatif... (voir l'EDD de 1938 !!!! ).
Dans votre cas, on en revient au même : modifier et publier un nouveau RdC revient plus cher que le gain sur de nombreuses années...
citation: Autre point : "Une AG " autoconvoquée" avec l'Unanimité des copros, pourrait régler en une seul fois tout vos problèmes", "ET réunir TOUS les copros autour d'un verre avec ce conseiller pro": l'idée est bonne mais impossible à réaliser car certains copros n'habitent même pas sur la commune et ne verront pas l’intérêt de se déplacer. Ils envoient leurs pouvoirs (pas tous) et se contentent de payer les charges. Comme elles sont réduites, ça leur convient...
essauez : le syndic actuel, Mme Y, convoque une AG en mettant à l'OdJ de nouvelles résolutions telles qu'on les a déjà dites. Puis après la notification attendre les 2 mois pour voir si quelqu'un réagit (assignation). S'il n'y a rien, vous êtes reparti sur de bonnes bases .
philippe et sa kalachnikoff, vont réagir : c'est ILLEGAL ! Mais en fait pourquoi aller encombrer les tribunaux, payer un AJ, etc... si personne ne conteste .
quant à la réponse de l'ANCC sur les nouveaux tantièmes c'est peut-être vrai si ce grenier n'est pas décrit dans l'EDD, auquel cas c'est une partie commune qui agrandirait les tantièmes, etc... Mais rien n'empeche une AG de voter deux résolution :
1 - de transformer ce grenier partie commune en partie commune à jouissance privative
2- à cette occasion les tantièmes initiaux ne sont pas modifiés
mais il y a des mais, ... là aussi il faudrait modifier le RdC et le publier, donc autant modifier les tantièmes en même temps
L'ideal : c'est que ce grenier soit déjà partie privative, mais là seulement vous (le syndicat) pouvez le dire :est ce dans l'EDD ? qui y avait accès ? etc...
attention : si personne n'y avait accès auparavant à ce grenier, on peut considérer que la surface dite inaccessible au dessus d'un appartement, fait partie du dit appartement. Il suffit qu'une AG autorise cette accessibilité...
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nefer
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Posté - 03 déc. 2013 : 09:26:16
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citation: Initialement posté par rambouillet[quote] attention : si personne n'y avait accès auparavant à ce grenier, on peut considérer que la surface dite inaccessible au dessus d'un appartement, fait partie du dit appartement. Il suffit qu'une AG autorise cette accessibilité...
ce n'est pas exact
Maitre LEBATTEUX, lors du dernier salon de la copropriété, a fait un exposé sur la question des combles |
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Posté - 03 déc. 2013 : 09:31:11
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Mu99 : "Lors de l'AG extraordinaire pendant laquelle la modification des tantièmes a été votés, aucun Pdt de séance ni secrétaire n'a été élu (une seule résolution à l'ordre du jour : celle relative à la modification de ces tantièmes) et le PV a été signé par le Syndic seulement, Mme Y."
Une AG pour rien, et sans élection du bureau; la liste s'allonge tous les jours. Cette persoenne ne prend même pas le temps de s'informer et lire la loi !!
La solution qui se profile, va être difficile pour les radins, masi pêut-être bonne pour le SDC : la nomination d'un AJ !! car le SDC coopératif n'ayant pas été adopté par l'AG, aucun CS élu par conséquent impossibilité d'élir ce présidetn syndic, Ce copro Y n'a donc aucun mandat pour gérer le SC, ......
Mu99 : vous allez devoir menacer " gentiment" cette personne incompétente et bornée, que la seule issue pour sortir du bourbier, est de demander cet AJ afin de convoquer une AG et d'élir un syndic. Les "radins" vont réfléchir et bouger, car cela aura un cout certain, beaucoup plus lourd que vos charges annuelles !
Pour le moment ces quelques copros " jouent " au syndicat des copropriétaires ! sans évaluer leur responsabilité, surtout pour ce copro Y. Car sans mandat TOUTES ses actions sont illégales, et condamnables. Il faut faire réagir ' aimablement " ce copro Y.
RE BON COURAGE .
PS la réponse du conseiller de l'ANCC est trop rapide, elle ne peut pas affirmer que les tanatièmes doivent calculer sans un dossier complet en main.
rambouillet :" philippe et sa kalachnikoff, vont réagir : c'est ILLEGAL ! Mais en fait pourquoi aller encombrer les tribunaux, payer un AJ, etc... si personne ne conteste "
mais relisez mes derniers posts !!! c'est moi qui est proposé cette autoconvocation ! j'ai d'ailleurs lu une cass. à ce sujet, il faut donc que je la retrouve
Mais Mu99 nous dit qu'il sera impossible de réunir les 10% des tantièmes. Solution à oublier.
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