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121
 Posté - 03 déc. 2013 : 10:44:39
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rambouillet : voilà le texte qui permet de ranger les kalachnikov  Une cassation récente du 13 novembre 2013 ; il ne s'agit pas exactement " d'auto convoation" , mais de décisons prises dans une réunion informelle ou TOUS les copros sont présents, ce qui est assez interressant :
Une assemblée générale de copropriété n'est pas nulle parce qu'elle aurait été convoquée irrégulièrement, a jugé la Cour de cassation. En revanche, elle est nulle si le représentant d'un copropriétaire en est élu président sans être lui-même copropriétaire.
La Cour de cassation se prononce régulièrement sur de nombreuses questions de copropriété, cette organisation étant source de quantités de litiges. Une réunion informelle entre les copropriétaires peut devenir une assemblée générale, selon les juges, et les décisions prises à cette occasion ne sont pas sans valeur.
Elles peuvent faire l'objet d'une demande d'annulation dans les délais légaux, expliquent-ils, mais elles ne sont pas inexistantes ni nulles par principe.
La Cour a cependant pris cette décision dans un cas où tous les copropriétaires avaient participé à la réunion, ce qui écartait tout problème lié à l'absence de convocation.
Par ailleurs, selon la Cour, si tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée par une personne non membre de la copropriété, cette personne ne peut pas pour autant se porter candidate pour présider la séance. Le copropriétaire peut, selon la loi de 1965 qui réglemente la vie en copropriété, « déléguer son droit de vote », mais la loi n'indique pas qu'il puisse déléguer son droit d'être élu président de séance.
(Cass. Civ 3, 13.11.2013, N° 1325 et N° 1320) 
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Viviane
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 122
Posté - 03 déc. 2013 : 12:09:14
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Mu99: Dans ma tête, il ne s'agissait pas que tout le monde soit présent durant l'AG, mais que tout le monde la convoque. Le fait que les copros ne viennent pas aux AG ne les empêche pas de signer la convocation... Il suffit de la faire tourner par courrier....
Si tout le monde signe la convocation, l'AG est convoquée à la fois par tous et par le syndic sans mandat. Même si c'est pas la procédure ça devient vraiment très difficile à contester. Comme le prouve la jurisprdence postée par Philippe, les juges ne s'arrêtent pas uniquement aux textes pour décider si une AG est valable, ils font aussi preuve de bon sens. Dans l'exemple de Philippe ils disent en gros: si tout le monde était d'accord, la décision est valide point...
Il faut vous y prendre assez tôt pour ensuite pouvoir respecter les 21 jours.(sans compter date de réception de l'AR et date de l'AG)
Et ca vous évite de faire appel à un AJ, autrement dit un mec que vous allez payer une fortune juste pour faire élire un syndic. C'est pertinent si il y a chez vous des gens susceptibles de contester l'élection de ce syndic. Sinon, ça l'est pas du tout, c'est jeter de l'argent par les fenêtres.
Mais ne votez QUE LE SYNDIC dans cette AG. Tout le monde sera probablement d'accord pour un syndic qui coûte rien. Pour les autres décisions c'est moins sur, alors mieux vaut les reporter à une ag convoquée par le syndic correctement élu.
Expliquez aux copros que c'est ça ou l'AJ...
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Édité par - Viviane le 03 déc. 2013 12:14:14 |
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123
Posté - 03 déc. 2013 : 12:39:48
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viviane : "Tout le monde sera probablement d'accord pour un syndic qui coûte rien"
Le souci principal est qu'aucun des copropriétaires "volontaires" pour gérer ce syndicat n'est capable de le faire ! Cela ne coute rien, certes, mais le SDC ne fonctionne pas du tout, chaque AG et chaque décision sont contestatbles depuis des années !
Payer un syndic pro pour 1 ou 2 années, et après passer au syndic bénévole ou syndicat coopératif.
Mu99 : vu sur le site jurisprudentes :
[maroon]Question. J’ai acquis un appartement dans un immeuble, appartement sous toiture d’où j’ai accès à un grenier qui fait la superficie de l’appartement, ce grenier n’est accessible qu’en entrant dans mon appartement.
Ce grenier n’apparait ni dans l’acte notarié ni dans le règlement
intérieur de copropriété ceci ni comme une partie commune ni comme une
partie privative.
Comment doit être considéré ce grenier (partie commune ? partie privée) ? puis-je utiliser l’espace sans être ennuyé par le syndic ?
Réponse. Les combles sous toit sont, en l’absence de stipulations contraires du règlement de copropriété, réputés parties communes de la copropriété s’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l’immeuble (Cass. 3e civ., 6 oct. 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. 443. – CA Paris, 2 déc. 2004).
Un comble qui ne peut servir qu’à assurer la réparation de la toiture de l’immeuble, incontestablement partie commune, constitue lui-même une partie commune. Peu importe qu’il existe une trappe d’accès dans un lot privatif dès lors qu’un accès est effectivement nécessaire, étant observé de surcroît que cette trappe permet d’accéder à l’ensemble du comble et non seulement à la partie située au-dessus de l’appartement du copropriétaire (Cass. 3e civ., 30 mai 1995).
Un comble qui ne peut servir qu’à assurer la réparation de la toiture de l’immeuble constitue une partie commune (CA Paris, 3 mars 1993 : RD imm. sept. 1993, p. 408. – CA Pau, 27 mars 200).
Un grenier est partie commune s’il est à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou n’est pas susceptible d’une utilisation privative : si au contraire, il a été affecté à l’usage d’un seul, il doit être réputé partie privative (Cf. Cass. 1re civ., 12 mars 1962 : AJPI 1962, II, p. 931, reconnaissant le caractère privatif d’un grenier par interprétation des clauses ambiguës du règlement de copropriété).
En conséquence, au vu de l’exposé que vous faites, le comble ou grenier ne serait une partie privative constituant une annexe de votre lot que s’il était affecté à votre seul usage et à la condition que l’accès existant ne soit pas indispensable pour permettre au syndicat des copropriétaires d’intervenir sur la toiture. Cependant cette dernière condition pourrait disparaître s’il était assuré le libre accès du syndicat au cas où une intervention se révèlerait nécessaire sur la charpente ou la toiture. Une convention dans ce sens avec le syndicat serait dès lors à envisager.[/maroon]
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124
Posté - 03 déc. 2013 : 14:29:03
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nefer :
citation: Maitre LEBATTEUX, lors du dernier salon de la copropriété, a fait un exposé sur la question des combles
je ne conteste pas l'exposé, amis qu'a t il dit ... ?
philippe, j'avais bien lu vos propos et même dans d'autres post... mais notre différence c'est que vous vous préconisez la convocation par tous ou la présence (ou représentation de tous), tandis que moi je suis puls pragmatique te je proposais une AG même si elle n'est pas autoconvoquée et si tout les copros ne sont pas présents ou représentés (d'où la kalachnikoff, même pas d'obligation à d'en servir   ) |
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Mu99
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125
Posté - 03 déc. 2013 : 18:37:13
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Bonsoir,
Je me penche sur vos réponses postées dans la journée et je vais essayer de prendre les choses dans l'ordre... pour répondre
Rambouillet : "faites en sorte que le PV soit TOUJOURS signé par le président de séance au moins et que chaque feuille soit émargée par lui également". Pas difficile dans notre cas puisque nos PV tiennent sur un RECTO 
"L'ideal : c'est que ce grenier soit déjà partie privative, mais là seulement vous (le syndicat) pouvez le dire :est ce dans l'EDD ? qui y avait accès ?" : dans les millièmes de départ de Mr F., 124 correspondent à son appartement + 2 une cave + 2 un grenier + 2 un second grenier = 130. Ceci figure bien dans l'EDD du RdC qui décrit les millièmes attaribuées à chaque lot de la copropriété de manière très précise.
Tous les greniers de l'immeuble sont dans les combles et chacun accède à son grenier par une porte en bois. Les greniers de Mr F. étaient situés au dessus de son salon. Il a fermé les portes du haut et accède désormais à la pièce créée par un escalier intérieur.
Il me semble donc que ces deux greniers qu'il avait, sans un premier temps réunis en un seul en abattant la cloison en briques qui les séparaient et qu'il ensuite a aménagé en chambre soit bien une partie privative... D'ailleurs; l'AG lui a donné l'autorisation de percer la trémie et d'installer un vélux (dalle + toit = partie commune) : la corpo ne lui a rien vendu (aucune partie commune dans ces greniers mis à part le couloir qui les distribue mais qui n'a pas été modifié par cet aménagement)...
Du coup, je suis un peu en colère contre ce juriste car cela a validé la position des copros qui souhaitaient que les millièmes augmentent pour en tirer un avantage personnel. Il a donc été dit à Mr F. que cette modification était obligatoire et elle a conditionné la décision sur le vote des travaux ET le recalcul des tantièmes...
Difficile du coup de le consulter à nouveau et de lui faire confiance pour obtenir une quelconque aide visant à résoudre notre GROS GROS problème...
Philippe 388 "Une AG pour rien, et sans élection du bureau; la liste s'allonge tous les jours. Cette personne ne prend même pas le temps de s'informer et lire la loi !!" : OUI, c'est tout à fait cela ! Aucune lecture des textes... Quant à la liste qui s'allonge tous les jours, j'avoue que je suis moi même effarée devant une telle incompétence. Vous dites "une AG pour rien" : mais rien n'a été contesté à l'époque (2008)... La décision prise d'augmenter les tantièmes est valable (adoptée à 1000/1000) même si aucun président de séance n'a été voté ?
"Pour le moment ces quelques copros " jouent " au syndicat des copropriétaires !" Oui et hélas, malgré moi j'en fait partie... Et jusqu'à la semaine dernière, j'étais loin de me douter de tout cela...je suis fautive d'avoir fait confiance à l'aveugle mais ces autres personnes avaient vraiment l'air de maîtriser le sujet... et je ne me suis pas posé de question... à mon grand regret... !
Viviane : "Si tout le monde signe la convocation" : pour les autres copropriétaires, ils sont comme moi persuadés que tout est dan l'ordre... Alors comment leur expliquer que rien ne l'est car si on leur demande de signer cette convovation, ils vont se poser des questions...
Ils sont tous contents lorsqu'ils reçoivent leurs charges à payer (elles sont très faibles)...
La solution à trouver, et je ne sais pas si c'est possible au vu des dires de Philippe 388, serait celle qui pourrait tout régulariser sans que de grosses sommes soient dépensées en passant par un AJ... Mais je ne sais pas si elle existe !
Quoi qu'il en soit, je suis la seule à être à présent au courant de la situation : c'est un gros fardeau à porter seule et il s'alourdit de jour en jour.
Merci à vous d'être là pour tenter de m'aider...
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Édité par - Mu99 le 03 déc. 2013 19:43:24 |
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Mu99
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126
Posté - 03 déc. 2013 : 19:02:40
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Je voulais juste rajouter :
Philippe 388 : "La solution qui se profile, va être difficile pour les radins, mais peut-être bonne pour le SDC : la nomination d'un AJ !! car le SDC coopératif n'ayant pas été adopté par l'AG, aucun CS élu par conséquent impossibilité d'élire ce président syndic, Ce copro Y n'a donc aucun mandat pour gérer le SC, ...... "
En fait, nous avons vu auparavant que Mme Y avait été élue Syndic lors de l'avant dernière AG (Résolution prise : renouvellement du Syndic : Mr X, Mmes Y et Z  ). Or, elle a signé la convocation et le PV en tant que "Président Syndic" (PV signé également par Mr X, Président de séancequi lui a bien été élu lors de cette AG).
Mme Y est donc bien le Syndic...
MAIS, aucun CS n'a été élu...
Donc, si j'ai bien compris : Mme Y ne serait donc finalement pas Syndic malgré l'adoption de cette résolution, uniquement parce qu'elle a signé la convocation (et le PV) comme "Président Syndic" et qu'elle ne peut pas l'être puisque le le SDC, coopératif na jamais été adopté et que de surcroit, aucun CS n'a été désigné ?
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127
Posté - 03 déc. 2013 : 19:55:37
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MU99 : rebelotte !!
1. dans un syndicat normal, l'élection du syndic et l'élection des membres du CS sont obligatoires. L'AG décide aussi de la durée du mandat, annuel ou un maximum légal de 3 années.
C'est l'AG qui élit le syndic - pro ou non-pro bénévole- son contrat de mandat DOIT figurer à l'OdJ.
l'AG élit les copros qui font acte de candidature au conseil syndical. Ce CS élit son président - que l'on appelle président du Conseils Syndical - parmi ses membres. L'AG décide aussi de la durée du mandat de 1 à 3 ans.
Pro ou non-pro, la mission et les responsabilités sont exactement les mêmes.
L'AG peut ne pas pas élir de CS faute de candidats. Une très mauvaise décision pour le fonctionnemetn du SDC. AUCUN controle des comptes et de la gestion.
2. dans un SDC coopératif ( rerererelire le fonctionnement déjà joint 2 fois sur ce fil ) :
L'AG élit les membres du CS ce qui est obligatoire, car ils vont élir le président, qui sera syndic ET président du CS, on l'appele le rpésident -syndic.
Encore une fois, si j'ai tout bien compris ! aucune décision de l'AG n'a adopté le fonctionnement en SDC coopératif, ET de plus vous n'avez pas élu de CS? ce qui rend également impossible d'élir le président - syndic.
Si cette MmeY est élu à un poste, cela ne peut être que syndic non-pro bénévole. Les autres copros X et Z ne sont que de simples copros, UN SEUL SYNDIC est élu en copropriété.
Comme vous n'avez pas élu non plus de CS, vous n'avez pas de président du CS. Ces 2 copros X et Z ne sont que des copros lambdas sans aucune mission opu mandat de l'AG.
mu99, vous n'êtes donc pas membres du CS et vous ne pouvez donc pas vérifier les comptes comme tel !!
1er cas : Mme Y est syndic, il faut vérifier la durée et la date de fin de mandat
2ème cas : Mme Y ne peut pas être président syndic du SDC coopératif. Votre SDC n'est en aucun un SDC coopératif, sans décision de l'AG.
Ceal semble plus simple à gérer et à régler.
Donnez nous le texte de la résolution de l'AG qui a élu cette Mme Y.
TOUTES les élection de X et Z ne sont pas valbles car les postes qu'elles occuperaient n'existe pas dans les 2 version. Elles ne sont pas memebres du CS car l'AG n'en a pas élus, ni syndic, NI aucune autre invention si grande dans votre copropriété.
Mu99 : on se fout de la signature de Mme Y, ..... SEULE la signature du président de sénace est importante. ET cela ne change en rien le fait que cette Mme Y ne peut être qu'un syndic non-pro bénévole et non présidetn du SDC coopératif qui n'existe pas, ou parce que persoenne - pas de CS élu - ne pouvait l'élire !!
SI Mme Y n'a pas été élu syndic bénévole les AG précédents, vous n'avez donc aucune personne juridiquement valablement élu pour gérer votre SDC !! Nous enrevenons toujours à la case départ
Mu 99 : faites un gros effort en posant tout cela sur ma papier AVEC le texte de loi sur SDC cooperatif, et un SDC " normal.
Vous avez maintenant que TOUTES les résolutions ET TOUTES les AG avec leurs décisions sont TOUTES bancales.
La SEULE décision à prendre, encore une fois , c'est de réunir TOUS les copros disponibles autour d'une verre et de poser tout cela sur la table AVEC le RDC, copie de la loi de 1965 et le décret de 1967, les brichures éditées par l'ARC surle focntionnement d'un SDC, les textes du site de jpm-copro sur les problèmes en cours car vous avez des explications jointes et très documentées !!
Vos voisins devront argumenter sur la validité de la manière de fonctionner, avec textes de lois en face de leurs affirmations. Un ordinateur et le site de jpm-copro, sera le bienvenue pour voir qui a raison ou tort immédiatement.
Des décisions doivent être prises lors de cette réunion :
Convocation d'une AG pour élir un syndic non-pro, ou un pro pour une année afin de comprendre comment un SDC DOIT être géré.
le passage au syndic non-pro ou au SDC coopéraitf pourrait se faire après cette année de remise à plat de cette gestion. Oublier pour une année de faire des économies.
Pour faire comprendre l'urgence et la nécessité absolue d'adopter des décisions juridiquement valables - au moins une fois dans votre vie - vous devez montrer que vous n'accepterez plus cette gestion totalement inventée par des personnes incompétentes qui n'ont pas fait le moindre effort pour se documenter.
Dites que vous serez en droit de demander la nomination d'un AJ au TGI pour que vos droits de copropriétaires soient enfin respectés, et que le SDC ne se voit pas assigner rapidement pour non respect des lois. Vos voisins vont ils enfin comprendre qu'il y a quelques soucis; et surtout cette Mm Y qui a engagé sa responsabilité en gérant ce SDC peut- e^tre sans aucun mandat pour le faire !! cela est naturellement condamnable et au pénal !! Aie !!!
Tout cela doit se faire calmement mais fermement avec vos voisins. TOUT le monde sera gagnant; mais il vous faudra sortir les chéquiers.
Elire un syndic pro. me aprait la seule et la meilluere des solutions; aussi financièrement parlant.
Mu99 : dur! dur !!! avec des voisins totalement inconscients, irresponsables, sans conaissances sur la copropriété et sa gestion, .... ET radins
Et dix de der !!!
PS : vous parlez de signer les convocations : cela ne veut rien dire !! on signe l'accusé de réception du RAR, et en début d'AG vous devez signer OBLIGATOIREMENT la feuille de présence pour vous et vos mandants si vous avez reçu mandat. SIgner vous une feuille de présence ?? Cette feuille de présence doit être vérifiée et signée par le président de séance et les scrutateurs. Ce document est une annexe du PV ( avec les pouvoirs joints) , un document juridique très important avec le PV. Ce document prouve la présence des copros, ET ceux qui furent réprésentés avec la signature de leur mandataire ayant reçu le pouvoir.
PS 2 : oublier pour le moment cette histoire de tantièmes du grenier qui n'a pas beaucoup d'importance pour le moment !! vous pourrez aborder cela dans 2 ou 3 années
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Édité par - philippe388 le 03 déc. 2013 20:08:16 |
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Viviane
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128
Posté - 03 déc. 2013 : 20:13:04
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Mu 99, vous avez deux choix:
1) - faire élire correctement le syndic bénévole et l'obliger à se former
2) - faire élire corectement un syndic pro.
Le troisième, c'est à dire l'AJ, n'est pas la solution miracle ; c'est un type nommé par un juge qui gèrera votre copro jusqu'à ce qu'elle ait un syndic. Donc il fera rien à part convoquer une AG pour élire un syndic , ce qui vous ramène aux points 1 et 2... En revanche, ce sera pas gratuit.
A part ça, je comprends que, comme ça, vous soyez catastrophée. Mais faut quand même prendre la mesure des choses et arrêter de croire qu'un syndic pro vous garantira de tout. Votre syndic bénévole n'est pas parti avec la caisse, il a pas laissé un mur s'écrouler sur un passant, il a pas oublié d'assurer les parties communes.. bref rien des bêtises faites n'aurait pu vous coûter plus que quelques milliers d'euros de frais d'avocat: et encore, cela uniquement si vous refusez de les corriger AVANT que celui qui les soulève fasse un procès.
Quelques exemples de ce que peut faire un syndic pro:
- Un des ex-nôtre, pendant 40 ans, n'a jamais mis à l'ODJ la désignation du secrétaire...Comme ça pas de discussion, c'était lui
- l'ex syndic d'une UInaute bien connue a fait voter l'AG pendant des années avec des tantièmes erronés. Et refusé de corriger, ça arrangeait pas un de ses potes copros. Il a attendu que le procès soit commencé pour rectifier .
- Son syndic actuel (bénévole cette fois-ci) a tout simplement décidé de ne pas assurer la totalité des pârties communes pour faire des économies..
- Deux des ex-nôtres refusaient ou "oubliaient" de soumettre à approbation des comptes qu'ils auraient du soumettre, ce qui leur a permis d'entièrement siphonner les (gros)reliquats...
Et Si vous voulez un vrai festival d'irrégularitéss, allez sur le site de l'ARC, vous verrez que votre copro est loin de la médaille d'or....
Quant à votre syndic
- ils sont honnêtes apparemment
- une partie des idioties leur a été conseillée par un juriste (changez de juriste...)
Alors relativisez et reprenez vos esprits. Tant que personne n'a l'idée de faire un procès, et tant qu'il, n'y a pas de vente, vous n'êtes pas dans la mouise. Donc vous prenez le temps de corriger, petit à petit:
1) ) Un vous en parlez à TOUS vos voisins. Un courrier avec les textes de loi, c'est bien. Ca laisse à chacun le temps de réfléchir et de comprendre. Et après une réunion
2) elire un syndic
3) le reste
Et si ils veulent pas se former un minimum, là vous faites la totale: AJ, + syndic pro à l'ODJ etc..
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Édité par - Viviane le 03 déc. 2013 20:14:44 |
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Viviane
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129
Posté - 03 déc. 2013 : 20:17:31
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désolée, philippe, nos posts se sont croisés |
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Posté - 03 déc. 2013 : 20:35:42
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viviane : ET OUI !!!! vous voyez que nous pouvons être d'accord !!!
Bonne soirée !
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Posté - 03 déc. 2013 : 21:03:52
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avec votre descriptif de l'EDD, on y voit plus clair : le grenier est déjà dans les tantièmes du lot. Le fait de l'aménager n'apporte pas de tantièmes supplémentaires (quelquefois les conseillers de l'ARC font des bourdes. Petit conseil : la prochaine faites lui écrire, vous verrez cela pourra être différent de l'oral... ). En effet si quelqu'un transforme sa salle d'eau en salle de bains avec hammam, on ne lui demandera pas des tantièmes supplémentaires, le grenier c'est pareil.
Aujourd’hui, à part nous, les collègues de forum de UI, personne ne conteste votre syndic coopératif ou non. Alors ne mettons pas la révolution "imminente".
Quant à une AG pour remettre de l'ordre : il n'y a pas non plus urgence infinie. Je vous propose : continuez à vous renseigner, à persuader vos collègues qu'il faut remettre de l'ordre et à la prochaine AG annuelle convoquée par celui ou celle qui se croit syndic, faites en sorte de mettre à l'ordre du jour tous les points que nous avons soulevés et attendez la suite durant les 2 mois après notification du PV. Il ne se passera rien, à mon avis et ainsi vous serez revenus dans les clous en douceur (et profondeur, on l'espère... ).
Bon courage... |
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Viviane
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132
Posté - 03 déc. 2013 : 21:41:28
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Là dessus, je suis pas d'accord avec Rambouillet. Une AG, quand on a un syndic bénévole, ça coûte à peu près rien. Donc j'en ferais une rapidement pour élire correctement le syndic. J'attendrais pas la prochaine AG, (soit dans un an, si j'ai bien compris.)
Ce syndic mal élu, c'est là seule chose qui pourrait vraiment poser problème en cas de pépin..
Vous la convoquez comme vous voulez, par le pseudo syndic, tous ensemble, c'est pas vraiment important, ce qui l'est c'est qu'elle soit pas contestée Après le délai de contestation, c'est fini.
Tout le reste peut attendre que vous ayez pris et ordonné toutes les infos.. |
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Mu99
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133
Posté - 04 déc. 2013 : 08:46:43
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Philippe 388 "MU99 : rebelotte !! " Je sens que je vous exaspère...
Mais, n'oubliez pas mon tout premier post (Propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété dont le syndicat est bénévole, nous avons eu notre AG hier au soir et un des points a été soumis au vote et accepté. Étant secrétaire de ce Syndicat non professionnel, je souhaite savoir si nous avons réalisé les "choses" en bonne et due forme...
Je suis dont arrivée sur ce forum en étant TOTALEMENT ignorante de ce que pouvait être le droit de la copropriété. C'était il y a une semaine. A cette époque, je n'avais aucune notion de la réglementation relative au droit de la copropriété. Je savais vaguement qu'il y avait des lois, c'est tout. Je confondais syndic, syndicat, président syndic et n'avais aucune idée de ce qu'étais un CS, un syndicat coopératif.
Notre fonctionnement est bancal et hors la loi depuis le début. Mais je n'en avais aucune conscience.
Depuis, j'essaye de me pencher sérieusement sur le sujet avec votre aide et j'ai déjà beaucoup appris... Mais en une semaine, comprenez qu'il est difficile pour moi de tout assimiler et ce d'autant plus que je n'ai aucune connaissance en droit...
Depuis, j'ai bien compris les points 1 et 2 de votre dernier post. Et j'essaye avec votre aide, de trouver une solution pour rétablir le droit dans la gestion de notre copropriété avant qu'il ne soit "trop tard" et que l'on se retrouve devant les tribunaux. Pour cela, et avant d'envisager quoi que ce soit, il est impératif de savoir s'il y nous avons un syndic ou non.
Car, comme vous le dites : s'il n'y a pas de syndic, nous allons être obligés de "confier" la gestion de notre copropriété à un Administrateur judiciaire qui en désignera un (solution très couteuse pour le SCD)...
Dans le cas contraire, il y aurait peut-être une autre solution.
Je vais essayer de vous situer rapidement le contexte de notre copropriété depuis que nous avons "renvoyé" le syndic pro il y a une vingtaine d'années (je précise que je n'étais pas copro à l'époque).
Depuis 20 ans, nous fonctionnons n'importe comment sans que personne n'en ai conscience (moi y compris). Mais personne n'a jamais contesté quoi que ce soit et la quasi-totalité des résolutions, aussi bancales qu'elle aient pu être, ont obtenu la majorité des voix de tous les copro présents ou représentés lors des AG. La seule pour laquelle nous n'avons pas étés d'accord est celle concernant le fonds travaux de 15 000€ sur 10 ans (j'étais contre mais plus sur la forme de cette résolution que sur le fond).
Les comptes sont transparents même si tout est, à tort, englobé dans le budget provisionnel...
Nous sommes 8 copros au total (pour 32 lots bien définis dans le RdC : 10 logements, des caves et des greniers avec chacun leurs millièmes respectifs). Sur les 8, 4 sont propriétaires occupants et 4 autres, bailleurs.
Lors des AG, seuls les 4 copro occupants sont présents, les autres donnent (ou pas) leurs pouvoirs.
Ces 4 copros occupants (dont je fais partie, ainsi que Mme Y et Mr X) se chargent de changer les ampoules, de remplacer les serrures, d'installer les petits équipements et de procéder à la maintenance générale de l'immeuble et ce, bénévolement. Les achats sont effectués par Mme Y et les réparations par moi même et Mr X. Les factures sont conservées et servent à établir les comptes.
Les copropriétaires payent peu de charges, l'immeuble est bien entretenu et tout le monde est satisfait du fonctionnement actuel. Donc, pour l'instant, aucune menace de procès en vue.
Parmi ces 4 copros occupants, un est décédé il y a un an 1/2. Ses héritiers ont vendu le logement et nous avons donc depuis cette année, un nouveau copro occupant qui a, pour la première fois, assisté à la dernière AG de lundi dernier. Il a participé à l'AG sans trouver quoi que ce soit à redire (donc pas de menace de ce côté là ...)..
Donc, tout pourrait continuer ainsi sans que rien ne soit remis en cause, pendant encore de nombreuses années.
MAIS, nous savons que Mr F. envisage de vendre son logement et, d'après tout ce qui a été dit ici (et si j'ai bien compris)  , il y a de fortes chances que le nouvel acquéreur conteste la quote-part de ses charges qui ne correspond pas à ce qui est inscrit dans le RdC. Comme il s'agit de ses intérêts personnels, il pourra contester sans délais (post de Rambouillet du 1/12 à 16h41 :"si la situation n'est pas rétablie, un nouveau copro pourra payer suivant ce qui est inscrit au RdC actuel publié et dont le notaire fera référence. Et là il n'y a pas de délai.......".
Pour la première fois en presque 20 ans, nous nous trouvons donc face à une menace, menace qui pourrait nous conduire devant les tribumaux et qui pourrait tout remettre en question... Et je suis, pour l'instant, la seule (sur les 8 copros) à en être consciente à présent.
Donc il y a "urgence" de rétablir la situation soit en légalisant cette modification de tantièmes, soit en trouvant un moyen de revenir sur cette dernière. Et, par la même occasion, de remettre une bonne fois pour toutes, de l'ordre et de la rigueur dans le fonctionnement actuel.
Comme le dit Viviane "Alors relativisez et reprenez vos esprits. Tant que personne n'a l'idée de faire un procès, et tant qu'il, n'y a pas de vente, vous n'êtes pas dans la mouise. Donc vous prenez le temps de corriger, petit à petit" : sauf que la vente est bel et bien en vue, sur le moyen terme.
Comme le dit Rambouillet "Aujourd’hui, à part nous, les collègues de forum de UI, personne ne conteste votre syndic coopératif ou non. Alors ne mettons pas la révolution "imminente".
En ce qui concerne la situation actuelle, et avant de pouvoir faire quoi que ce soit pour résoudre la situation liée à Mr F est donc de savoir si oui ou non nous avons un syndic...
Dans l'AG de l'an dernier, le texte de la résolution (rapportée mot par mot telle qu'elle est inscrite dans le PV :
Renouvellement du syndic pour 3 ans : Mr X, Mmes Y et Z.
Lors de cette AG, un bureau a été élu (Mr X : président de séance et moi même - secrétaire).
Lors de cette AG : aucun CS n'a été désigné.
D'après les débats antérieurs à ce sujet, Rambouillet (entre autres) a indiqué dans son post du 2/12 à 19h46 que "Donc Mme Y est syndic : ouf, sauvé !!!!!"
Et, enfin, comme le ditPhilippe 388 "Mu99 : dur! dur !!! avec des voisins totalement inconscients, irresponsables, sans connaissances sur la copropriété et sa gestion, .... ET radins".
Pour conclure ce long exposé (désolée...) :
*Je ne sais comment m'y prendre pour réunir tous les copros et pour leur présenter les faits. Autour d'un verre ? Avant d'en arriver là , et si c'est possible,il va falloir que je mette en place une stratégie.
*Or, je ne me sens pas capable, dans le contexte actuel, de le faire seule.
*Car il faudrait, dans un premier temps, que j'en parle à Mr X et Mme Y pour sortir de cette solitude. Or, comme je n'étais pas d'accord avec la résolution sur le fonds travaux, et comme nos rapports sont tendus depuis, ils vont probablement voir, dans ma démarche, une simple tentative de manipulation pour arriver à mes fins (revenir sur la résolution relative à ce fonds travaux). (Ils sont ages et méfiants et n'ont pas confiance en moi. Mais, ils ne sont pas méchants et sont honnêtes...).
*Je sais que je ne peux pas laisser les choses telles qu'elles sont actuellement.
L'idéal serait que je trouve un "allié", un professionnel compétent, expert en matière de droit de la copro qui pourra m'assister physiquement dans ma démarche. Que, dans un premier temps, pour alerter Mr X et Mme Y, les dysfonctionnements soient rapportés par ce tiers sans qu'ils ne puissent être remis en question. Ce tiers pourra faire comprendre gentiment à Mr X et Mme Y qu'un syndic "bénévole" n'est pas seulement en place pour que les charges soient réduites à leur minimum et qu'il n'est en aucun cas dispensé d'une gestion rigoureuse et conforme à la règlementation.
A qui m'adresser ? Sachant que dans l'agglomération dans laquelle est située la copro, il n'y a pas d'antenne de l'Arc ni de l'ANCC (mais je ne souhaite pas faire appel à cet organisme c'est quand même à cause de l'écrit que nous a transmis un des juristes que nous avons été induits en erreur). Je suis même prête à payer de mes propres deniers (dans une certaine limite bien sûr car je suis loin d'être riche  ) pour faire appel à ce tiers, même si ne trouve pas cela juste...
Et ensuite seulement nous pourrons commencer à prendre les choses unes à unes pour régulariser tout ce qui n'est pas conforme au droit... afin de repartit sur des bases saines.
Si vous avez eu la patience de me lire jusqu'au bout et de me donner votre avis sur ma "solution idéale" : MERCI.
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134
Posté - 04 déc. 2013 : 10:16:35
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Mu99 : un nouveau qui ne dit rien à la 1er AG, c'est normal et rien ne vous dit qu'il va rester gentil car " tout va bien madame la marquise" est votre mode de gestion depusi 20 ans.
UN deuxième nouveau copro se profile déjà !!! AIE !! vous plus 2 nouveaux, sur 8 copros , le changement c'est maintenant !
La méfiance, la gentillesse, n'est pas une manière de gérer, car la copro. c'est 90% de juridique.
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Mu99
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135
Posté - 04 déc. 2013 : 10:24:42
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Philippe 388 "Mu99 : un nouveau qui ne dit rien à la 1er AG, c'est normal et rien ne vous dit qu'il va rester gentil car " tout va bien madame la marquise" est votre mode de gestion depusi 20 ans."
Oui, je suis, aujourd'hui bien consciente de tout cela. D'ailleurs, cette personne avait l'air un peu déstabilisée au regard de notre façon de faire (elle arrive d'une corpo gérée par un syndicat pro dont elle a vanté le mérite à plusieurs reprises...").
"Le changement c'est maintenant" : Totalement d'accord. C'est bien ce que je souhaite engager, un changement dans les règles...
"La méfiance, la gentillesse, n'est pas une manière de gérer, car la copro. c'est 90% de juridique". OUI j'ai bien compris cela aussi...Mais c'était pour juste dire que nous partons de très très loin et que seule, je ne peux y arriver... |
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Édité par - Mu99 le 04 déc. 2013 10:31:35 |
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Mu99
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136
Posté - 04 déc. 2013 : 18:12:36
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C'est encore moi... .
Plus j'avance dans mes recherches, plus je me rends compte à quel point nous sommes en danger.
Le danger n'est, certes, pas imminent mais maintenant que j'en ai réellement pris conscience en parcourant d'autres sujets sur les forums d'UI, le site de JPN, de l'ARC et surtout la loi de 65 et son décret d'application, mais aussi notre Rdc, nos PV d'AG, les comptes...je comprends mieux vos vives réactions à ma situation.
Je ne vous remercierai jamais assez de m'avoir ouvert les yeux en m'informant de manière experte mais aussi en me brusquant un peu parfois car c'est cela justement cela qui m'a fait revenir sur terre brutalement.
MERCi aussi pour votre patience car quand je relis certains de mes propos postés sur ce forum, j'ai presque honte...
Au départ, je me croyais "secrétaire de syndic bénévole". Parce qu’à l'origine de notre "syndic non professionnel (origine à laquelle je n'ai pas participé, je le rappelle), une association loi 1901 a été créée par les copros qui ont viré le syndic pour faire des économies. Les "créateurs" ont confondu gestion d'un SCD par un Syndic et fonctionnement d'une association. Et quand les anciens ont tenté de se pencher sur les lois (car ils en parlent parfois de cette loi de 65...), ils ont commencé à tout mélanger (syndic, syndicat, président syndic, conseil syndical...).
En arrivant ici, je me croyais donc "secrétaire du syndic" (le syndic étant l'association créée à l'origine !!!!!!!!!!! ) car c'est comme cela que j'ai été élue en 2000 lorsque je suis arrivée dans l'immeuble et qu'il a fallut renouveler le "bureau de l’association" suite au départ d'un des copro qui laissait donc une place vacante qu'il fallait combler. Nous étions 4 (+ des pouvoirs) lors de cette AG donc forcément 1) élu président (pour tous, le syndic), 2)trésorier Mr X 3)La secrétaire (moi) et le vice président (Mr A celui qui est décédé).
Avec de telles bases, pas étonnant que nous en soyons arrivés là cette situation absurde et totalement hors la loi ! Mais à mon arrivée, tout semblait tellement bien rodé que ça ne m'est même jamais venu à l'idée de remettre quoi que ce soit en question... Comme tout le monde, je payais peu de charges, les ampoules étaient changées, l'entente et la bonne humeur régnait... Tout pour être satisfaite  !
Puis, il y a eu histoire de millièmes et nous nous sommes trouvés face à un vrai problème, à cause de notre ignorance en matière de droit de la copro.
J'ai parcouru ce forum à l'époque pour tenter d'obtenir des réponses, je suis tombée sur des sujets à ce propos, j'ai lu les réponses "dans le silence et la contradiction des titres....." mais je n'ai pas compris grand chose à tout cela. J'ai quand même cru comprendre qu'il n'était pas nécessaire de modifier les tantièmes. Le "syndic", de son côté, a consulté l'ANCC. Le juriste a répondu PAR ECRIT ce que je vous ai exposé auparavant et du coup, face à l'expert, je n'ai eu aucune chance d'être entendue. Pourtant, j'ai essayé mais à leurs yeux je n'étais pas crédible et de mon côté, je ne maîtrisait pas assez le sujet pour m"imposer" véritablement. Je dérangeait... Et, lasse de me "battre", j'ai baissé les bras et cédé au vote.
Puis, il y a eu l'objet de ce sujet... Et je suis revenue ici pour me renseigner. La suite, vous la connaissez...
Maintenant, j'ai compris que je n'étais qu'un propriétaire lambda de ce SCD et que si j'agis, c'est seulement à ce titre. Je sais aussi que dans toute cette affaire, ma responsabilité est uniquement morale. Je me sens donc un peu libérée et je vais maintenant pouvoir commencer à réfléchir plus posément, tout en gardant à l'esprit cette épée de Damoclès qu'est ce ce que je risque financièrement si je ne fais rien. Je suis donc certaine que je vais finir par trouver de l'aide pour initier le changement...
Je vais revenir ici, c'est sûr, pour encore poser des questions aux experts que vous êtes . Mais, promis, je vais essayer de me documenter un minium à l'avenir avant de poster des bêtises si grosses qu'elles ne pourront que vous exaspérer.
Merci...
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Édité par - Mu99 le 04 déc. 2013 18:18:05 |
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mfld
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France
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 Posté - 04 déc. 2013 : 18:21:06
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Bravo et félicitations à vous : vous avez réussi à déchirer le cocon de l'ignorance et apparaissez enfin dans votre état de "copropriétaire conscient". Vous allez pouvoir maintenant voler dans un ciel orageux et contempler les moutons qui broutent dans le champ en bas.
C'est une belle histoire que ce sujet, encore, encore !
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Mu99
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138
Posté - 04 déc. 2013 : 18:23:44
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Mfld : merci |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 04 déc. 2013 : 19:20:10
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citation: Plus j'avance dans mes recherches, plus je me rends compte à quel point nous sommes en danger.
Mu99, il vous faut vraiment arrêter de dramatiser, le ciel ne va pas vous tomber sur la tête.
1) On se moque des PV irréguliers pendant 20 ans. Une ag qui n'a pas été contestée dans les deux mois, c'est plié. La seule chose qui reste contestable c'est les modifications du RDC non inscrites au greffe.
2) LE SYNDIC
D'après la résolution:
citation: Renouvellement du syndic pour 3 ans : Mr X, Mmes Y et Z.
Vous n'êtes pas dépourvus de syndic, vous en avez 3, ce qui fait deux de trop. Mais c'est toujours mieux qu'aucun. Et comme le disait Rambouillet, s'il était besoin, le juge chercherait à savoir qui est le syndic "de fait".
Donc situation à corriger, mais pas dramatique non plus. La gestion courante est assurée, les appels lancés, les factures payées...
citation: nous allons être obligés de "confier" la gestion de notre copropriété à un Administrateur judiciaire qui en désignera un (solution très couteuse pour le SCD)...
Vous n'êtes obligés de rien. L'administration provisoire est prononcée à la demande d'un copropriétaire. Et aucune loi n'oblige un copro à demander l'administration judiciaire.
L'administrateur provisoire ne désigne pas un syndic, il fait le boulot du syndic jusqu'à ce que l'AG en désigne un.
Il vous faut 3/ 4 mois pour élire correctement un syndic.; un mois maximum pour en parler aux copros et préparer les résolutions +un mois pour les convocs + 2 mois pour être sure que personne ne conteste.
Commencez par là au lieu d'essayer de tout faire en même temps.
3) Les tantièmes du lot de MR F.
D'abord il a pas encore vendu.
Ensuite, quand il aura vendu, le nouveau copro serait juste un imbécile de faire d'emblée un procès pour 15 tantièmes sur 1015, avec des charges à 400euros par an. Un procès ça coûte cher et c'est long. Il va commencer par discuter. Et comme vous êtes prêts à revenir sur cette décision, vous reviendrez en arrière, et le problème sera réglé.
4) Le fonds travaux.
Idem, rien de dramatique. Une décision pour l'annuler, une autre pour le revoter correctement.
Le deuxième avantage de pas tout faire en même temps, c'est que vos voisins auront le temps de digérer les choses une après l'autre, ce qui leur évitera de paniquer pour rien comme vous êtes en train de le faire. Donc vous les invitez à boire un verre et vous leur parlez du syndic mal élu. Quand l'AG pour élire correctement le syndic sera passée, vous leur parlerez du reste.
Maintenant si vous préférez vous lancer dans la galère de l'administration judiciaire, qui vous coûtera une fortune mais ne résoudra pas le fait que votre syndic bénévole doit se former, ou laisser la place à un pro, libre à vous.. mais lisez d'abord ça
citation: Article 47
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Autrement dit, si aucun intéressé ne demande rien au juge, et ben le juge ne fait rien.
Autrement dit avec une administration provisoire vous allez vous taper toute la galère d'un changement de syndic pour rien vu que celui désigné par le juge n'est plus syndic dès que vous en avez élu un.
L'administrateur, qui sait bien qu'il ne va pas rester, ne fera à peu près rien. Surtout pas s'amuser à réfléchir sur des histoires de tantièmes, il laissera ça au successeur..
Respirez, Mu99, respirez, vous n'êtes PAS dans un grand danger. |
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Édité par - Viviane le 04 déc. 2013 19:32:54 |
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Mu99
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140
Posté - 04 déc. 2013 : 19:36:43
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Viviane "Respirez, Mu99, respirez, vous n'êtes PAS dans un grand danger" : c'est exactement ce que je dis dans mon dernier post...tout à la fin.
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