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Viviane
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 Posté - 04 déc. 2013 : 19:44:14
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j'avoue j'avais pas lu hyper attentivement tout votre dernier post, juste "épée de Damoclès" "danger""qu'est ce ce que je risque financièrement?" |
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Édité par - Viviane le 04 déc. 2013 19:48:13 |
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Mu99
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 142
Posté - 04 déc. 2013 : 19:48:47
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Il faut dire qu'il était un peu long...!  |
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143
Posté - 05 déc. 2013 : 17:10:15
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viviane :" Vous n'êtes pas dépourvus de syndic, vous en avez 3, ce qui fait deux de trop. Mais c'est toujours mieux qu'aucun. Et comme le disait Rambouillet, s'il était besoin, le juge chercherait à savoir qui est le syndic "de fait"."
NON, il n'existe aps de syndic de fait !! Le syndic est élu par l'AG.
viviane : " Et aucune loi n'oblige un copro à demander l'administration judiciaire.
L'administrateur provisoire ne désigne pas un syndic, il fait le boulot du syndic jusqu'à ce que l'AG en désigne un."
NON, dans le ca sd'un SDC dépourvu de syndic, l'AJ a pour mission de convoquer une AG afin d'élire un nouveau syndic,;il ne gère pas le SDC en attendant l'AG. L'AJ est la personne qui va convosuer cette AG.
viviane :" Il vous faut 3/ 4 mois pour élire correctement un syndic.; un mois maximum pour en parler aux copros et préparer les résolutions +un mois pour les convocs + 2 mois pour être sure que personne ne conteste."
NON plus ! seul l'AJ est maitre du temps ! Il est important que le CS participe à l'OdJ et que son président contacte l'AJ pour que le CS propose un ou des contrats de syndics ! sinon c'est l'AG qui proposera un syndic ! ET malheureusement pas de CS élu dans le SDC de Mu99.
viviane : L'administrateur, qui sait bien qu'il ne va pas rester, ne fera à peu près rien. Surtout pas s'amuser à réfléchir sur des histoires de tantièmes, il laissera ça au successeur..
Parce que ce n'est pas sa mission !!! tout simplement.
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Mu99
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144
Posté - 05 déc. 2013 : 19:12:19
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Philippe 388 : d'après votre dernier post, qui est un résumé très fidèle de la situation actuelle, et d'après votre post du 3/12 à 19H55 (que j'ai relu avec attention), les solutions qui se présentent à moi sont :
1) Je (puisque je suis la seule à savoir pour l'instant, que notre "fonctionnement" est entièrement bancal) demande l'administration judiciaire (je n'ai aucune idée du coût d'une telle démarche pour le SDC... Mais je suis certaine qu'on est très loin des 10€ d'économies par an sur l'électricité grâce aux ampoules basses consommation installées dans la montée). Dans ce cas, je me mets tout le monde à dos et je paye comme tout le monde...
2) J'alerte TOUS les copros en les réunissant autour d'un verre pour leur expliquer la situation (dans les modalités décrites dans le post du 3/12 à 19H55). Comme ils sont quasiment tous âgés et ignorant du droit, ou non présents physiquement sur la commune, la tâche s'annonce plus que difficile...
3) Mme Y est syndic.
Philippe 388 : "Donnez nous le texte de la résolution de l'AG qui a élu cette Mme Y" :
Le texte exact, au mot près de cette résolution : "Reconduction du syndic actuel pour 3 ans : Mr X, Mmes Y et Z - Pour 852/1015, contre 0" .
Mr X a été élu lors cette AG Président de séance, donc il ne peut pas être aussi élu syndic même si son nom apparait en premier..., Mme Y officie en tant que Syndic : elle signe les chèques, rédige les convocations, demande les devis... et moi, je suis un copro lambda, même pas membre du CS puisqu'il n'y en a pas.
Petite précision : étaient présents lors de cette AG : Mr X, Mme Y et Moi même (Mme Z). Les autres étaient représentés par leurs mandataires (Mr X et moi même : Mme Y, se croyant syndic n'a pas reçu de mandat : il semble que le seul article de la loi de 65 qu'elle connaisse soit l'art 22).
Si elle est syndic, elle peut convoquer une nouvelle AG qui pourra élire dans les règles un nouveau syndic (pro ou non pro) et un CS (qui à ce jour n'existe pas). C'est ce que préconisent Viviane, et Rambouillet "convoquer une AG même si elle n'est pas autoconvoquée et si tout les copros ne sont pas présents ou représentés", "certes en théorie philippe a raison légalement, mais restons pragmatique : à 8 dont 3 actifs, vous allez réussir sans passer par un AJ....".
D'autre part :
1) Tous les copros sont satisfaits du fonctionnement actuel : ils paient de faibles charges, l'immeuble est bien entretenu, le calme et la bonne entente y règne. Ils sont totalement inconscients des nombreux dysfonctionnements que vous avez relevés. La copropriété est assurée. Nous n'avons pas d'équipement autres qu'un interphone et un vide ordure... Pas d'ascenseur... Nous payons une Société pour entretenir les parties communes...
2) Un nouveau copro vient d'intégrer l'immeuble et va prochainement y habiter (son logement est pour l'instant en travaux)
3) Mr F. envisage de vendre (il n'y habite pas mais loue le logement)... Les autres louent leur logement également (3 copros).
Je suis sûre que dans ce contexte, il y a un moyen de rétablir l'ordre sans que ce soit trop couteux (et je ne parle pas qu'en terme financier) pour tous. Je suis également convaincue qu'il faut le faire maintenant, avant que ce ne soit trop tard et que l'on se retrouve devant les tribunaux.
Mais, même si j'ai commencé à sérieusement me pencher sur la règlementation, je suis très débutante et je n'ai absolument pas, à l'heure actuelle, la compétence pour trouver seule la solution qui conviendrait à tous et qui nous permettrait de cesser définitivement de nous mettre hors la loi et de repartir sur de bonnes bases, réparer les autres "erreurs" de gestion (tantièmes, fonds travaux...) et éviter les futures erreurs.
Dans ce contexte, que me conseillez-vous ?
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Édité par - Mu99 le 05 déc. 2013 19:19:33 |
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145
Posté - 05 déc. 2013 : 19:21:58
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faites faire cette convocation par Mme Y et faites ce que l'on vous a dit : reprenez les résolutions, passez en syndicat coopératif, etc>...
ne vous en faites pas, même si vous connaissez bien les textes, vous ferez des erreurs, c'est quasi inévitable, mais globalement, vous en ferez moins que celles existantes 
le parfait n'existe pas en ce bas monde. tout un jour fait une erreur, voyez Tchernobyl, Fukushima, fusée apollo et j'en passe et pourtant ce sont des endroits où l'erreur est inadmissible.
Certes les risques de la copro ce ne sont pas ceux de Fukushima (ceci pour éviter que certains commencent à retirer le cran de sécurité de leur kalach...) |
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146
Posté - 05 déc. 2013 : 19:34:39
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Mu99 : relisez bien mon post.
Je ne vous ai pas conseillé de demander un AJ au TGI, mais de réunir tous les copros autour d'un verre pour leur expliquer que votre SDC n'est pas un syndicat coopératif, qu'un seul syndic doit être élu par l'AG et par conséquent cette élection de 3 personnes est illégale et innaplicable, donc personne n'est élu syndic bénévole et encore moins président syndic d'un SDC coopératif car aucun CS n'a été élu pour émire ce président- syndic, vous l'aurez maintenant compris.
Je parle d'AJ pour mettre ces 2 autres personnes devant leur responsabilité, leur incompétence, ... car c'est la seule issue juridiquement valable. Cette " menace" réelle" pour préserver vos droits de copropriétaires devrait les fiare bouger, même si ils sont très AG ( elle est bonne)
Le " bon choix" est que cette personne qui fait offcie de syndic convoque une AG ( qui sera illégale elle aussi) afin d'élir un VRAI syndic d'un SDC " normal" ( oublier le SDC coopératif, car il faut une décision de l'AG qui n'existe pas)
Je ne conseille pas un de vous 3 comme syndic non-pro pour le moment car aucun n'y comprend quelques chose, MAIS d'élir un pro pour un ou deux ans, le temps de remettre votre SDC dans les rails et du repsetc des textes, ET que vous tous apprenniez le vrai fonctionnement d'un SDC.
Votre SDC est petit, c'est votre chance.
Si personne ne conteste dans les 2 mois l'élection de ce syndic pro; le début du redressement commence immédiatement. les économies de syndic ce sera pour plus tard.
Après, vous pourrez choisir en toute connaissance une gestion syndic non-pro ou SDC coopératif. Mais il;faudra faire des efforts, et on peut apprendre à tout age ( je ne dis pas cela pour vous )
Il me semble que tout a été dit, et à plusierus reprises, et les intervenanst sont assez d'accord pour ce scénario.
Un syndic pro et un CS pour controler la gestion, mais surtout apprendre cette gestion.
pas de bénévole car vous retournerez rapidement dans les mauvais choix. Même si ils sont pris dans l'intérêt du SDC, et de bonne foi ! mais attention, le juridique est le centre de cette gestion.
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Mu99
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147
Posté - 05 déc. 2013 : 19:47:47
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Merci à vous...
J'y vois beaucoup plus clair...
Il va donc falloir que je parte en quête d'un syndic pro maintenant !
Mais ça, c'est une autre histoire |
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Édité par - Mu99 le 05 déc. 2013 19:48:14 |
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Viviane
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148
Posté - 05 déc. 2013 : 19:59:23
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citation: Dans ce contexte, que me conseillez-vous ?
Moi je vous ai déjà tout dit... Même si Philippe adore noicir des pages en faisant semblant de pas comprendre la moitié de ce que j'ai dit, je vais pas m'amuser à le corriger.
Mais il me semble que vous partez droit dans le mur si vous décidez d'emblée qu'il FAUT absolument un syndic pro, AVANT de parler à vos voisins.
Ils vous trouveront jusqu'auboutiste, n'écouteront plus rien de ce que vous dites de pertinent, et continueront comme avant puisqu'ils sont (et pas forcément à tord) contents de la gestion courante. Et là votre seule solution sera un procès.
Vous allez pas l'élire avec vos seules voix ce syndic pro. Même un AJ ne pourra pas obliger l'AG à élire un syndic pro si elle veut pas.
Alors commencez par discuter ou écrire à vos voisins. |
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Édité par - Viviane le 05 déc. 2013 20:05:23 |
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149
Posté - 05 déc. 2013 : 20:41:25
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avec des collègues copros qui ne veulent pas dépenser (et ils ont raison) vous ne pourrez pas faire passer un contrat d'un syndic pro, car pour peu de lots c'est relativement cher (environ 130-150 €/lot/an à mon avis...)
restez avec le projet de syndicat coopératif |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 05 déc. 2013 : 21:12:27
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citation: restez avec le projet de syndicat coopératif
C'est exactement mon avis. D'autant que chercher un syndic pro, c'est pas une sinécure. Et vu que vous y connaissez rien en juridique vous risquez de signer un contrat mal ficelé qui vous coûtera à l'arrivée deux fois le prix annoncé...
Et vous perdrez toute la souplesse au quotidien que peut apporter la gestion d'un syndic bénévole de bonne foi.
Tout ça pour 3 ou 4 résolutions dont on vous a déjà indiqué plusieurs fois comment les corriger.. Et alors que rien ne vous empêche, à l'avenir (y compris quand vous aurez rédigé les résolutions pour le passage en syndic coopératif) de demander de l'aide avant de prendre des décisions inhabituelles, qui sont pas légion avec 8 copros.. |
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Édité par - Viviane le 05 déc. 2013 21:20:17 |
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Mu99
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151
Posté - 05 déc. 2013 : 23:23:29
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Viviane, Rambouillet, je n'ai jamais dit que j'allais me ruer chez le premier syndic du coin et essayer par tous les moyens de l'imposer à mes voisins (justement pour les raisons que vous citez).
Je vais juste me renseigner, tâter le terrain, en rencontrer un ou deux juste pour voir ce qu'ils peuvent proposer et à quel prix (mais avant, je vais quand même me pencher sérieusement sur ses droits et devoirs afin d'arriver en connaissance de cause).
J'ai assisté à une AG en tant que mandataire il y a quelques temps. Autre copropriété, bien plus grande, où les voisins ne s'entendent pas, où un des copro, Pdt du CS joue au petit chef et manipule tout le monde pour arriver à ses fins... Le syndic fait voter certains travaux inutiles qu'il propose dans son propre intérêt, perçoit son % et personne n'ose contester.
Je suis certaine qu'il existe des professionnels très compétents qui exécutent leurs mandat dans l'intérêt des copropriétaires mais cette expérience a un peu terni l'image que j'en avais. Viviane, il me semble que vous avez vous même rapporté des exemples très concrets dans l'un de vos posts...
Cependant, à l'heure qu' il est, j'ai du mal à imaginer comment on pourrait réussir à fonctionner sans.
Mme Y est d'une totale incompétence pour gérer la copro. Par ignorance et par avarice (mais pas par malhonnêteté, c'est certain, elle pense bien faire...).
Mr X a est celui qui est le plus près de ses sous (c'est lui qui a suggéré à Mme Y de prendre le compte chèque à son nom pour économiser 2,85€ par trimestre). Il est bricoleur, il change les ampoules et les serrures quand elles dysfonctionnent. Règle le groom...
Il y a Mme A qui restaure son nouveau logement et qui va intégrer la copro en mars et que nous ne connaissons pas.
Il y a les 4 autres copros qui ne font que payer les faibles charges et en être contents. Qui, pour certains, ne prennent même pas la peine de déléguer leur mandat. Je ne les ai jamais vus. Comme s'ils n'étaient même pas concernés. (J'ai bien pensé à eux en lisant certains posts du sujet "contrat syndic benevole" sur ce forum, notamment les derniers posts de la première page - Gedhem, snp, Philippe388...).
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=4080
Et il y a moi. qui participe à la petite maintenance de l'immeuble et à certains travaux et qui pensais jusqu'à il y a une semaine que j'étais "la secrétaire d'un syndicat non professionnel".
Qui, dans le lot, pourrait être le futur syndic ?!!
Si les AG continuent de se dérouler à 3 personnes, ce ne pourra être qu'un de nous 3...
Si nous votons pour le fonctionnement coopératif, nous serons inévitablement élus CS et le Pdt Syndic sera aussi un de nous 3.
Mr X et Mme Y qui resterons toujours aussi près de leurs sous car comment changer de si vielles habitudes bien ancrées ?
Et moi qui suis pour que les charges restent faibles et pour que tout le monde reste satisfait mais à la seule condition que les choses se fassent dans la légalité.
Ce n'est donc pas si simple... |
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Posté - 06 déc. 2013 : 00:05:59
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Mu99 : Ce n'est donc pas si simple...
Mais si !!! sauf que la vrai question est de savoir si vous avez la majorité 3 personnes sur les 8 copros ???
L'article 25 est la majorité du vote du syndic,c'est à dire 501/1000 èmes. Si un toers de voix se protent sur un contrat, alors vous passez à l'aticle 25.1, la majorité des présents ou réprésentés.
Il suffit donc que sur ces 3 copros " actifs", un n'est pas d'accord, sans connaitre les quote-part de chacun, vous ne pourrez élire le syndic bénévole !!
Avez vous vérifier les majorités de vote vis à vis des tantièmes de chacun. Vous allez modifier ces tendance avec l'arrivée de 2 nouveaux copros. Personne ne eput dire uajurd'hui si ces 2 noveaux sont aussi radins, et qu'ils souhaiteront un syndoc pro, au lieu des incompétents actuels ??
Mu99 : on ne choisi pas entre l'illégalité et la la légalité !! vous marchez sur la tête sans ennuis jusqu'à présent, mais dès les premiers gros travaux comme le ravalement, tout cela tombera comme un chatieau de carte, car certains refuseront d epayer leur quote-part si les décions d'AG sont toujours aussi illégales , illicites, ET il n'y aura aucune possibiliét d'assigner ces copros, les seuls respectueux de la loi.
OUbliez aussi les faibles charges; cela ne veut rien dire; la preuc en est une gestion calamiteuse, incompétence, illégalité, pas de syndic normalement élu, ignorance même du focntionnement ccopératif ou normal d'un SDC,......
Parlez d'éco,nomies n'est pas la manière d egérer un SDC. La meilleure idée fut de créer un fond travaux,, mais le résultat fut nul et sans respec t de la loi, car les économies de budget furent au centre de ce débat. Détournement immédiat de cette bonne idée en fiasco total.
La personne qui va vendre son lot va rapidement réclamer sa quote-part de cette avance pour travaux futurs !! une partie est déjà magée par le budget,! comment va faire ce " syndic " pour rembourser la totalité se cette quote-part ? Comment ce " syndic" va t'il établir un état daté juste et juridiquement valable ?? Ce copro. vendeur ne va prendre en compte la gestion passée qu'il a acceptée jusqu' présent, il va juste réclamer ces centaines d'eurros; le copro radin va se reveiller et pour son propre compte.
Syndic pro, et rein d'autre pour les 2 années futures. Sinon, rien ne va changer chez vous,Mu99. |
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Viviane
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153
Posté - 06 déc. 2013 : 00:32:13
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citation: Mr X et Mme Y qui resterons toujours aussi près de leurs sous car comment changer de si vielles habitudes bien ancrées ?
Mu99, c'est pas un syndic pro qui va changer ça... Ca va même être pire..
Ensuite, vous parlez sans arrêt de leur incompétence. Mais que je sache, depuis longtemps si j'ai bien compris:
- ils font les comptes
- ils font les appels de charges et font rentrer les sous
- ils font faire les devis je suppose
- ils commandent les travaux
- ils convoquent les AG
- ils rédigent les PV
- ils s'occupent même des ventes
Bref, ils font tout ce que fait un syndic, avec quelques erreurs juridiques facile à rectifier sur une copro si petite pour peu qu'ils prennent l'habitude de s'informer..
Que vous n'ayez plus envie de faire partie de ce syndic, parfait, personne ne peut vous y obliger et il ne faut pas le faire si on a pas envie. Vous pouvez avoir un syndic bénévole "classique" + CS.
Mais c'est pas pour autant qu'il faut jeter à la poubelle tout le travail qu'ils ont effectué depuis 20 ans, semble-til comme si ce n'était rien. Ni de partir du principe qu'ils ne peuvent rien apprendre...
En gros, sur une copro de 8 personnes, contrôler le syndic sera beaucoup plus compliqué que d'être syndic coopératif, croyez moi...
A part ça, c'est votre histoire Mu99,, mais j'ai un peu l'impression que quoi qu'on vous dise, et avec l'aide de Philippe et sa Kalachnikov, vous avez décidé que votre situation était gravissime et compliquée, alors ma foi, faites comme vous l'entendez.. |
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Édité par - Viviane le 06 déc. 2013 00:37:48 |
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Viviane
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Posté - 06 déc. 2013 : 02:31:46
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Juste pour vous donner l'exacte mesure des catastrophes prédites par Philippe.
citation: La personne qui va vendre son lot va rapidement réclamer sa quote-part de cette avance pour travaux futurs !! une partie est déjà magée par le budget,! comment va faire ce " syndic " pour rembourser la totalité se cette quote-part ?
Vous avez voté 1500€/an. Cette personne a 145/1015. Elle a donc versé 214.28 euros qu'il faudra lui rembourser.... Et peut être même pas si vous faites ça en 4 appels...
Et comme on vous a tous dit d'annuler cette résolution pour la revoter correctement, vous pouvez mesurer exactement l'ampleur de la catastrophe qui attend votre syndicat...
citation: Comment ce " syndic" va t'il établir un état daté juste et juridiquement valable ??
Ben, tout bêtement en reportant les charges non réglées. Et celles votées par l'AG au stade où elles en sont à la date de la vente.
Et comme on vous a tous dit d'annuler cette résolution pour la revoter correctement, le syndic rendra à tout le monde cette avance, pas seulement à monsieur F...
Et vous aurez, le même jour, mais dans une résolution différente, voté l'augmentation de 1500 euros de votre budget prévisionnel que vous aviez diminué de 1500 euros pour effectuer cette avance...
Et comme vous aurez voté la même date pour rendre l'avance et appeller le budget. Le syndic passera le même jour deux écritures dans chaque compte copro: une pour rendre l'avance, une pour appeller le complément de budget...
Et absolument rien ne changera pour personne par rapport aux années précédentes...
Sauf si vous décidez de voter (dans une autre résolution) un "vrai" fonds travaux.
citation: Ce copro. vendeur ne va prendre en compte la gestion passée qu'il a acceptée jusqu' présent, il va juste réclamer ces centaines d'eurros;le copro radin va se reveiller et pour son propre compte.
Et quand bien même, parce que vous avez pas eu le temps de modifier la résolution avant la vente, vous devriez lui rendre sa part de l'avance? Toute cette dramatisation pour 214.28€... je crois que même seul, on peut survivre à une telle perte, alors à 7....Quand on vous dit que Philippe est un adepte de la Kalachnikov.. |
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Édité par - Viviane le 06 déc. 2013 02:55:22 |
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Mu99
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155
Posté - 06 déc. 2013 : 07:00:24
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Philippe 388 : "sauf que la vraie question est de savoir si vous avez la majorité 3 personnes sur les 8 copros"
A nous trois, nous représentons 510/1015. Il me semble donc que nous l'avons cette majorité (1015/2 +1 étant égal à 508,5).
Nous avons même plus que cela puisqu'un des autres copro (110) délègue systématiquement (et nominativement) son "vote" à Mr X en qui il a entièrement confiance.
Quand au reste de votre argumentaire dans ce post, je ne peux qu'être d"accord...
Viviane"Mu99, c'est pas un syndic pro qui va changer ça... Ca va même être pire.." "Ensuite, vous parlez sans arrêt de leur incompétence [...] Bref, ils font tout ce que fait un syndic, avec quelques erreurs juridiques faciles à rectifier sur une copro si petite pour peu qu'ils prennent l'habitude de s'informer..."
Quand je parle de "leur incompétence" : je parle de moi aussi car je participe activement à tout cela (quand ils veulent bien "me laisser faire") D'ailleurs, comme je l'ai dit plus haut, je suis celle qui cherche et trouve les erreurs dans les comptes quand il y en a... (alors que comme le dit Philippe388 dans un précédent post, en tant que propriétaire lambda, je n'ai aucune autorité à le faire).
C'est un peu comme si on fonctionnait comme un Syndicat coopératif sans que l'AG n'ait décidé alors d'opter pour ce mode de gestion, sans que les membres du CS n'aient été élu (puisque nous n'avons à ce jour, par de CS) et sans qu'aucun contrôleur indépendant n'ait été élu pour vérifier les comptes  .
Viviane "Que vous n'ayez plus envie de faire partie de ce syndic" : je n'ai jamais dit cela. Ce qui est sûr, c'est que je ne veux plus en faire partie s'ils n'entendent pas raison et s'ils continuent à passer leurs temps à chipoter sur quelques euros qui, rapportés à leurs tantièmes représentent à peine quelques centimes d'euros... J'avoue que cela à tendance à m'exaspérer  et que je leur en veux un peu.
"Mais c'est pas pour autant qu'il faut jeter à la poubelle tout le travail qu'ils ont effectué depuis 20 ans, semble-t-il, comme si ce n'était rien. Ni de partir du principe qu'ils ne peuvent rien apprendre..." : Après l'AG, je me suis penchée sur la question de ce fonds travaux et j'ai découvert l'art. 18 de la loi ainsi qu'un documents très clair à ce sujet (L'indispensable fonds travaux publié par l'ARC en 2012). Lorsque j'en ai parlé à Mme Y et que je lui ai demandé pourquoi elle n'avait même pas pris la peine de se documenter sur le sujet avant de mettre ce point à l'ordre du jour et que je lui ai montré ce document en lui disant qu'elle aurait pu le lire, elle m'a répondu qu'elle ne se sentait pas capable de lire 34 pages... Elle reconnait elle même son "incompétence"...
"et avec l'aide de Philippe et sa Kalachnikov, vous avez décidé que votre situation était gravissime et compliquée" : je n'ai pas dit qu'elle était compliquée, j'ai dit qu'elle n'était pas si simple 
"Toute cette dramatisation pour 214.28€... je crois que même seul, on peut survivre à une telle perte, alors à 7" : oui, vu comme cela...
Je me suis beaucoup affolée au fil de ce post. Mais maintenant que j'y vois un peu plus clair, grâce à vous tous, à vos conseils, à votre patience et à la Kalachnikov de Philippe399, je me sens capable de prendre du recul.
Reste que pour l'instant, et tant que je n'aurai rien dit aux autres, c'est à moi de réfléchir à comment je vais pouvoir m'y prendre pour tenter de rétablir la légalité dans notre fonctionnement. Je vais continuer à me documenter, à relire attentivement l'ensemble de ce post, à essayer de me poser les bonnes questions, a parler avec mes voisins... Tranquillement
Et nous allons bien finir par y arriver !
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Posté - 06 déc. 2013 : 09:43:28
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Mu99 : nous trois, nous représentons 510/1015. Il me semble donc que nous l'avons cette majorité (1015/2 +1 étant égal à 508,5).
Mais vous n'allez pas voter comme ces 2 personnes, puisque vous désirez proposer une autre gestion plus respectueuse des lois.
ATTENTION : vous oubliez que seuls les opposants et les défaillants peuvent contester une décision d'AG ou l'AG ! EN votant pour avec vos collègues sur des résolutions mal ficelées , illégales,..., vous ne pourrez rien contester du tout.
Vous devez donc vous opposer à TOUT ce qui ne sera pas juridiquement valable. Sinon, tout ce grand fil n'aura servi à rien.
Le nouveau copropriétaire va certainemetn écouté vos arguments sur le respect de la loi. Vous verrez alors si il vous suit dans votre opposition. Vous serez alors 2 contre les 2 autres et leur mandat.
Rien ne vous empêche aussi de contacter les bailleurs en leur expliquant votre souci du respect de la loi, et du fonctionnement totalement anormal de votre SDC depuis 20 ans; avec tous els arguments developpés ici. Demandez qu'il vous envoie leurs pouvoirs, vous ne risquez rien en demandant cela.
Si par chance, vous recevez ces pouvoirs,vous aurez peut-être la majorité des votes. Ceci est LA porte de sortie obligatoire, car sans majorité des votes sur vos propositions, rien ne bougera.
Avec une majorité, vous pourrez alors proposer à l'OdJ toutes les résolutions juridiquement valables, un projet de syndic-pro pour une année ( sans contrat de syndic bénévole joint à l'OdJ, pas de vote possible sur ce choix !), peut-être un projet de SDC coopératif bien ficelé, l'élection d'un CS, .......
Mu99 : sortez votre calculette, et faites les comptes de voix. Elles sont 3 dans un camp ( 2+1pouvoir) , vous dans l'autre (1) et les 4 autres copros. le but est que ces 4 autres copros soit dans votre camp : 5 contre 3, vérifier ces tantièmes.
La copropriété est aussi cela. De la petite politique politicienne de base ! pour la gestion d'un bien commun, ici la copropriété; et là pour une village, une ville, un mamndat de député, et pour la présidence de la république.
Car rien ne sera possible sans une majorité d'accord pour le changement. Votre " combat" est juste puisque vous désirez que la loi soit respectée. Personne ne poeut se satisfaire de ces décisions qui ne sont pas correctes.
ET voter contre, pour sauvegarder votre pouvoir de contestation. C'est très important.
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Mu99
Contributeur actif
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Posté - 07 déc. 2013 : 18:49:53
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Philippe388, j'ai bien relu votre dernier post...
"Vous devez donc vous opposer à TOUT ce qui ne sera pas juridiquement valable" oui, c'est certain !
"Le nouveau copropriétaire va certainement écouté vos arguments sur le respect de la loi. Vous verrez alors si il vous suit dans votre opposition. Vous serez alors 2 contre les 2 autres et leur mandat". :
Même si c'est le cas, nous atteindrons difficilement la majorité car Mr X et Mme Y + le mandat de son ami = 500 et Mme N (nouveau) et moi = 168... (dans le cas ou il n'y aurait pas d'autres mandats). Nous ne ferons de toutes façons pas le poids...
Quant à contacter les bailleurs... Difficile... J'ai eu des petits litiges avec deux d'entre eux (rien de bien grave) mais du coup nous sommes en froid. Et le dernier est aussi ami avec Mr X (même s'il ne prend même plus la peine de transmettre son pouvoir).
Ce n'est donc pas si simple.
Quoi qu'il en soit, j'ai franchi la première étape vers le changement en remettant un mot à Mme Y dans lequel je lui donne quelques exemples d'irrégularités constatées. Je lui ai expliqué, entre autre, que nous ne sommes en aucun cas un Syndicat coopératif (avec le texte de l'ANNC - copié/collé deux fois sur ce post  à l'appui , afin qu'elle comprenne sa méprise).
Elle m'a répondu, sur un ton assez formel, qu'il serait effectivement bon que le conseil syndical se réunisse pour voir comment trouver des solutions aux problèmes...
Je lui ai à mon tour répondu par écrit pour lui dire que NOUS (elle, Mr X et moi-même) ne pouvons faire cela car dans notre fonctionnement actuel, il n'y a pas de CS !
Que par contre, on pouvait se voir en tant que simples voisines pour en discuter (je lui ai expliqué pourquoi je n'étais, à ce jour, qu'un copropriétaire comme tous les autres...)
Dans l'attente de cette rencontre, je liste tous ce qui "cloche" (j'en découvre tous les jours...) et je suis tombé sur une autre anomalie : dans nos AG, c'est toujours Mme Y qui distribue les mandats "blancs"...Or, si elle est syndic, la loi (art 22) dit qu'elle n'en a pas le droit.
J'ai lu par ailleurs que "la commission relative à la copropriété a recommandé d'adresser des pouvoirs nominatifs, dans toute la mesure du possible, et qu'à défaut le pouvoir donné en blanc soit remis au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée". (http://questions.assemblee-national...-19779QE.htm)
A ce propos, j'ai donc une petite question : dans le cas d'un syndicat de type coopératif (ce qui n'est pas notre cas), le Pdt du CS est le Syndic (ou Pdt Syndic).
Ma question : Est-ce que dans ce cas, c'est obligatoirement le Pdt de séance qui distribue les mandats puisque le Pdt du CS est le Syndic ?
Ça me semble logique mais bon... Je préfère tout vérifier désormais plutôt que de continuer à dire des bêtises  .
Merci et bonne soirée.
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Édité par - Mu99 le 07 déc. 2013 19:00:58 |
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Posté - 07 déc. 2013 : 20:03:00
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Mu99 :" Elle m'a répondu, sur un ton assez formel, qu'il serait effectivement bon que le conseil syndical se réunisse pour voir comment trouver des solutions aux problèmes..."
???? comment voulez vous être" gentille" avec une telle réponse ! cette voisine n'y comprend rien du tout.
De plus vous pouvrez lui répondre qu'elle n'est même pas président syndic de ce SDC coopéraitf, sans CS ! et même pas syndic du tout !!!
C'est le point central à régler avant tous les autres !! ne rentrez pas dans les détails, car quand ce problème sera enfin régler un jour, les autres poblèmes seront facile à régler, car vous serez dans un fonctionnement normal !!
Tout ce qui été fait est majoritairement juridiquelment FAUX :
Quand aux mandats, vous mettez tout cela dans le meêm apnier vu que personne n'est le syndic bénévole, ni le rpésident-syndic.
Cette question ne change rien aux problèmes de régler en PREMIER le fonctionnement du SDC.
La remise des mandats en blancs ??? mais de quels mandats parlez vous ? QUI donne son mandant SANS non du mandataire ( personne qui le reçoit) ? Ce n'est pas pour le moment un souci, car vous DEVEZ élir un syndic.
Si cette votre voisine ne désire pas changer de focntionnement et qu'elle persiste dans cette illégalité de sa fonction, avec les risques qu'elle court personnellement, vous sortez votre carte AJ ! Vous allez devoir lui foutre une grosse trouille !! pas de gentillesse dans cette action !
Elle n'a aucune chance devant un tribunal de démontrer qu'elle a été régulièrement élue par l'AG comme syndic bénévole, ou par un CS comme président-syndic dans un SDC coopératif.
Par conséquent, c'est TOUS les copros autour de la table, afin de préparer une AG et élir un syndic pro ou bénévole ET un vrai CS. Oublier le SDC coopératif, beaucoup trop compliqué pour votre petit SDC.
ET pour un avenir convivial; et comme vous ne serez pas très nombreux autour de la table, les réunions syndic/CS pourront être ouvertes aux autres copros "lambdas". C'est votre argumentaire pour rester très ferme, et ouverte sur une meilleure gestion. MAIS tout le monde doit s'y mettre, avec les textes de lois, le RDC, les conseils de pros, ..... La gestion d'un petit SDC n'est pas si compliqué.
Bon courage une nouvelle fois
PS :mais plus deradins dans cette copro. L'esprit ouvert et un peu de générosité doivent faire partie de cette gestion.
Dépenser quelques euros de plus sera necéssaire pour éviter le " clash"
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Viviane
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Posté - 08 déc. 2013 : 01:58:40
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citation: Dans l'attente de cette rencontre, je liste tous ce qui "cloche" (j'en découvre tous les jours...)
Mu 99, la copro, c'est pas 90% de juridique, comme dit Philippe. C'est 90% de relationnel. Surtout à 8.
Le juridique n'est là que pour dire quoi faire quand le relationnel est mauvais. Le reste du temps, on s'en moque un peu, du juridique.
Alors si vous vous voulez tout régler d'un coup, vous allez vers un clash certain.
Si Mme Y vous propose de se voir, même maladroitement, moi je lui aurais pas répondu "on va se voir en tant que copros puisqu'on est pas syndic ni CS". Ca sert à rien. Je lui aurais dit; super, voyons nous, qu'on en discute.
Visiblement, vous êtes que 3 à vous intéresser à la gestion de votre syndicat. Alors on se moque pour l'instant que vous soyez ou pas syndic ou CS sur le papier. Vous vous voyez à 3, puis vous invitez les autres (qui viendront sans doute pas), à des réunions informelles. Puis vous proposez un ODJ, et les autres suivront, ou pas.
En gros, soit, effectivement, vous arrivez à gérer à 3,, soit vous y arrivez pas et il vous reste deux solutions:
- vous êtes vous même syndic, seule
- vous prenez un syndic pro..
Juste pour la petite histoire, ça fait un bail que je suis au CS, j'en suis même la présidente. Et je suis très loin d'avoir réglé tous les problèmes de notre syndicat, ou du fonctionnement du CS, y compris juridiques.
- Pourquoi?
- Parce qu'il n'y a que 24h dans une journée
- Parce qu'il y a des choses plus importantes que d'autres
- parce que moi aussi j'en apprends régulièrement, des choses que je savais pas
- parce qu'on fait pas boire un âne qui a pas soif; alors il faut parfois du temps pour faire passer un truc , même si on sait qu'on a raison.
- parce que la perfection n'est pas de ce monde, alors si quelqu'un prétend que dans son syndicat y'a pas un seul alinéa d'un seul des articles de loi applicables qui ne soit pas respecté à la lettre, y'a deux possibilités; il ment, ou il ne connait pas la loi.
Il vous faut apprendre à cerner les priorités, et la priorité c'est d'avoir un syndic bien élu, si possible sans conflit. Sinon, même élu, il est mal élu. Avec un syndic que presque la moitié des gens ne veut pas, ça va pas "rouler": absolument tout sera sujet à polémique.
Alors faire des comptes d'apothicaires pour savoir si vous pouvez" battre " madame Y dans une AG... et déterminer qui distribuera les mandats, c'est vraiment un très mauvais début.
Ayez un peu de patience : pensez à tout ce que vous ne saviez pas quand vous avez commencé ce fil et à combien de temps il vous a fallu pour comprendre ce qu'on vous disait. Nous, on en a eu de la patience. Alors c'est un peu normal que madame Y ne comprenne rien. Laissez lui le temps de digérer et n'allez pas l'assommer avec tout ce que vous n'avez vous même que récemment compris. |
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Édité par - Viviane le 08 déc. 2013 02:20:37 |
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Mu99
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Posté - 08 déc. 2013 : 05:47:20
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Philippe 388 « et même pas syndic du tout !!! C'est le point central à régler avant tous les autres !! »
Viviane « Il vous faut apprendre à cerner les priorités, et la priorité c'est d'avoir un syndic bien élu »
Vous avez, bien sûr tous les deux plus que raison sur ce point et j’en ai maintenant bien conscience.
Philippe 388 « Si cette votre voisine ne désire pas changer de fonctionnement et qu'elle persiste dans cette illégalité de sa fonction, avec les risques qu'elle court personnellement, vous sortez votre carte AJ ! Vous allez devoir lui foutre une grosse trouille !! pas de gentillesse dans cette action ! »
Viviane « Alors c'est un peu normal que madame Y ne comprenne rien. Laissez lui le temps de digérer et n'allez pas l'assommer avec tout ce que vous n'avez vous même que récemment compris. ».
Philippe 388, : je pense que pas que ma voisine souhaitera persister dans cette illégalité lorsque je vais lui présenter les choses… Et bien sûr, Viviane, que je vais essayer d’être patiente pour lui expliquer petit à petit ce qu’il en est sans la matraquer avec tout ce que j’ai compris récemment… J’envisage bien d’y aller « en douceur » lorsqu’on va se rencontrer.
Si je liste les dysfonctionnements, c’est plutôt pour trouver comment y remédier sur le plus long terme…
Lors du dernier « renouvellement de notre syndic », elle ne souhaitait d’ailleurs pas continuer mais comme personne (Mr X ou moi-même, les seuls présents à l’AG) n’était alors prêt à prendre sa place, elle n’a pas vraiment eu le choix…
Viviane : « Alors faire des comptes d'apothicaires pour savoir si vous pouvez" battre " madame Y dans une AG... et déterminer qui distribuera les mandats, c'est vraiment un très mauvais début. » :
En faisant les comptes de voix, J’essayai seulement de répondre à Philippe 388 qui, dans son dernier post, me disait « Mu99 : sortez votre calculette, et faites les comptes de voix […] vérifier ces tantièmes ».
Quand à ma question sur la distribution des mandats, c’était plus pour ma « culture personnelle » qu’autre chose… Mais effectivement, ce n’est pas le plus important pour l’instant.
Je ne cherche absolument pas à tout révolutionner en une seule fois car, d’une part je sais que ce ne sera pas possible et d’autre part, je souhaite conserver de bonnes relations avec mes voisins. Il ne s’agit pas de les brusquer. Je souhaite juste leur faire comprendre gentiment qu’il faut que les choses changent et que l’on ne peut pas faire l’économie des lois et du respect du RDC, que même si on est une toute petite copro.
Viviane « En gros, soit, effectivement, vous arrivez à gérer à 3, soit vous y arrivez pas et il vous reste deux solutions:
- vous êtes vous-même syndic, seule
- vous prenez un syndic pro.. »
J’ai lu les posts de Gédehem dans d’autres sujets où il dit : « Il faut le marteler, à défaut de le graver dans le marbre : la SEULE forme viable sur le long terme, SYNDICAT COOPERATIF. Lorsque les copropriétaires souhaitent se gérer eux-mêmes (c'est la démarche), ils doivent s'y impliquer, au moins une petite équipe issue du CS, et adopter cette forme de gestion. On a alors une organisation collective, où les taches sont partagées entre des personnes qui s'investissent un peu, comme elles le feraient dans une association : l'une s'occupe de ceci, une autre de cela, et on désigne un Pdt qui coordonne l'ensemble .... ».
Mise à part le fait que nous sommes hors la loi, c’est ce qui se rapproche le plus de notre fonctionnement actuel. Nous sommes trois à nous impliquer depuis que notre voisin est décédé, nous gérons le quotidien sans même en vouloir aux 5 autres qui, quelque part, ne font que « profiter » de la situation. Nous sommes de bonne foi même si nous ne sommes pas dans les règles (et Philippe, je sais maintenant que cela ne suffit pas). Mais Mme Y et surtout Mr X sont très radins.
Et du coup, ça complique les choses. Car si on veut introduire la légalité indispensable dans notre gestion, il va falloir dépenser un peu. Pour, par exemple, nous munir d’outils comme les guides que vous m’avez conseillé au cours de ce sujet, pour cotiser à l’ARC et pourquoi pas, pour acquérir un logiciel du type Val compta qui pourra nous aider à faire moins d’erreurs niveau de la comptabilité et des AG. Ce sont de petits investissements qui, rapportés aux tantièmes de chacun représentent à peine quelques euros… Mais il faut qu’ils soient d’accord pour les lâcher ces petits sous sinon, rien ne changera.
De plus Philippe dit d’« Oublier le SDC coopératif, beaucoup trop compliqué pour votre petit SDC ».
Pour le syndic non professionnel, Gédehem dit dans ce même post « On est syndic 24h/24, 365 jour par an, sans possibilité de délégation ("ne peut se faire substituer"). Autrement dit, le syndic en nom propre ne peut s'absenter, prendre des vacances, n'est jamais malade, jamais hospitalisé, n'a pas d'accident, et bien entendu se débrouille pour ne pas passer de vie à trépas ....
Parce que dans ces cas on tombe dans "empêchement du syndic", ou pire "syndicat dépourvu de syndic" ! » et il rajoute "En plus de mettre chaque jour en danger le syndicat, le syndic non pro solitaire est en fait un pigeon qui se fait exploiter/gruger par les autres
Et au besoin il se fera engueuler pour ne pas en avoir fait assez !" : Ça fait tout de même un peu peur !
Quant au Syndic pro, nous en avons déjà débattu… et de toutes manières ils ne seront pas d’accord car là , il va falloir en lâcher encore plus des sous.
Il va pourtant falloir que l'on se décide rapidement sur une de ces 3 solutions... car comme vous le dites, l’urgent est d’avoir un syndic bien élu...
Or, je ne suis pas capable de décider seule laquelle des trois solutions est la plus adaptée à notre SDC même si je parviens assez bien à peser le pour et le contre dans les trois cas.
Il faut certainement que je cesse de chercher la solution idéale qui n'existe pas (sauf chez les bisounours ) ce qui est, je l'avoue, assez difficile pour moi qui suis de nature plutôt perfectionniste (même si je ne suis pas radine, j'ai, moi aussi, bien des défauts ).
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Édité par - Mu99 le 08 déc. 2013 05:49:02 |
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