|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente | Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
41
 Posté - 21 juin 2014 : 16:11:29
|
|
citation: Vous rajoutez 8 jours et nous serons le 2 juillet !!!
Convoquer en urgence sous 8 jours est une habitude, pas une obligation. En fait, y'a aucun délai prévu dans ce cas.
La bonne question es donc celle -ci, que vous avez posée:
citation: donc il faut tout reprendre par un autre biais et vous nous avez parlé du promoteur : détient-il encore un lot dans la copro ?
Oui, il a un lot, c'est là le hic. Et c'est pour cette raison que moi je convoquerais immédiatement l'AG pour le 30 juin, au titre de 18-V. Elle serait convoquée par un président en exercice. Après ça, c'est trop tard.
citation: il se trouve que la formulation de laloi n'exige finalement pas que ce soit le président qui convoque....
Si c'est quelqu'un d'autre que le CS qui convoque, c'est selon les conditions de l'article 50: il doit se faire autoriser Ă convoquer par un juge.
citation: autre question : vous etes combien de copros dans votre syndicat et est ce que vous sentez un copro qui serait en désaccord sur la majorité et un peu procédurier ?
LA question primordiale...
|
|
|
Édité par - Viviane le 21 juin 2014 16:12:10 |
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
 42
 Posté - 21 juin 2014 : 16:23:14
|
Ca commence à aller vite sur ce fil, et mon message est passé à la page précédente.
Donc pour résumer :
Le promoteur à un lot, à peu prêt équivalent au mien question tantièmes (un poil plus que moi, je dois être 6ème en nombre de tantièmes je crois).
38 lots en tout (36 occupants, 1 bailleur, 1 promoteur).
Budget 2014 voté lors de l'AG 2013, et à mon avis correct.
Je ne pense pas qu'un copropriétaire irait contre l'avis du syndicat, encore moins au tribunal.
Qu'est-ce que cela change que le promoteur ai encore un lot ? Ca a l'air de vous inquiéter plus que moi. |
Édité par - Woofy le 21 juin 2014 16:24:45 |
|
|
|
43
Posté - 21 juin 2014 : 16:26:02
|
au vu de ce que vous dites et si la convocation par le syndic actuel n'est pas faite par le syndic au plus tard avant le 60 juin, date de la fin de son mandat, vous DEVEZ passer par les modalités de l'article 47 !!!!! C'est la loi !!!
Je sais cela ne vous donne pas satisfaction, et demandera des frais supplémentaires au syndicat .............. 
************
Maintenant, il faut réfléchir à la procédure que je vous ai décrite : MeD, attente, convocation par le président du CS, etc... Mais avec un OdJ minimum !
Dans ce cas, faudrait-il faire l'AG en urgence ou non ! Ă mon avis, NON !!! et pour 2 raisons :
* le décret qui reparle de cette urgence parle de travaux de sauvegarde (il est vrai que la procédure que je vous ai préconisé est un chantier )
* le processus utilisé n'est pas conforme car tous les délais sont dépassés et il existe une procédure légale pour compenser (art 47)
Donc la convocation d'une telle AG doit se faire sous 21 jours francs mini !
Et ensuite que se passerait-il ou pourrait-il se passer :
* d'abord quelqu'un peut contester cette convocation et faire annuler la convocation : vous vous en apercevrez durant ces 21 jours et vous ferez connaissance avec un procédurier
* si rien ne se passe, l'AG se déroule, vous aurez un nouveau syndic (du moins on l'espère ). Et ensuite, il se pourrait que quelqu'un assigne le syndicat pour contester cette AG dans sa globalité au prétexte qu'elle a été convoquée par une personne non qualifiée.. Pour cela il faudra attendre les deux mois de délai de notification du PV pour voir si quelqu'un conteste cette AG. Là aussi vous découvrirez un procédurier
* ou alors rien ne se passe, personne ne conteste et vous avez un nouveau syndic !!!
Mais ce n'est pas la procédure légale
Au vu de ces deux possibilités, à vous tous dans ce syndicat de prendre vos responsabilités !!! perso, je ne peux faire plus...   
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
44
Posté - 21 juin 2014 : 16:26:39
|
|
citation: Viviane,
Vous semblez un peu dépassé par tout cela....
C'est pas le problème de woofy qui me dépasse, c'est vos élucubrations et vos interprétations toutes personnelles des lois...
citation: Conseiller de convoquer une AG sans respecter le délai légal est contraire à la loi, je ne cherche pas a vous convaincre, vous n'y connaissez rien, je veux juste mettre en garde woofy.
ARTICLE 9 DECRET DE 1967. Voir plus haut.
citation: Prétendre que le mandat d'un conseil syndical, propriétaire, dont le rôle est de contrôler et d'aider le syndic, s'éteint avec le mandat du syndic est abbérant.
Quand ai-je prétendu ça, vous pouvez me citer?
citation: Si la date du 30 juin est marquée expressément dans le PV d'AG, fort bien mais je prétend que le juge ne la prendra pas en les circonstances comme une date ultime, puisque la loi elle-même a prévu en l'absence de syndic certains rôles au conseil et a son président.
Ah Bon, la loi donne des pouvoirs à un CS dont le mandat est expiré? Quelle loi? Vous pouvez me la donner?
citation: En revanche, dans ses jurisprudences, au moins récentes, la justice a toujours confirmée que le mandat du syndic se terminait le jour même et qu'il n'avait plus aucun droit a passer un acte, gérer les comptes bancaires ni entamer aucune action au non du syndicat des le lendemain zero heure.
Ah bon, il a fallu une jurisprudence pour dire que le mandat du syndic se termine au jour de la fin inscrite dans le PV d'AG et sur son contrat? Bigre! Vous confondriez pas avec les litiges quand un syndic est débarqué avant la fin de son mandat? Ou avec un syndicat qui aurait attaqué le syndic pour avoir passé des actes après la fin de son mandat. Auquel cas il n'y a pas de jurisprudence: juste une application de la loi, ce qui est le rôle des juges...
citation: Si vous trouvez la même jurisprudence pour un conseiller syndical, évitez de me parler de comptes à régler, donnez moi plutôt les références je suis preneur.
Ben, je sais pas, vous voulez quoi, que je vous trouve la loi disant qu'un mandat se termine Ă sa date de fin? Vous voulez aussi une jurisprudence disant que quand il y a un panneau Ă 50 sur la route il faut rouler Ă 50? |
|
|
Édité par - Viviane le 21 juin 2014 16:29:26 |
|
|
|
45
Posté - 21 juin 2014 : 16:31:42
|
viviane : STOP !!!!
vous radotez totalement sans JAMAIS apporter la preuce juridique de vos arguments.
TOUS les intervenants qui vous rappellent la loi n'ont rien contre vous, mais contre vos propos et votre position systématique de ne pas respecter la loi de la copro !!
D'ailleurs certains propos récents contre ribouldingue, il me semble, sont inacceptables et contraire à la charte du forum.
|
|
|
|
46
Posté - 21 juin 2014 : 16:35:49
|
je réponds à ribouldinge :
"Rambouillet, relisez bien,
il se trouve que la formulation de laloi n'exige finalement pas que ce soit le président qui convoque...."
oui mais l'artilce 50 : c'est
"Article 50
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.""
Et là il faudra être sur que le juge ne se réfugiera pas dans l'article 47, ce qu'il DEVRA faire.
|
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
47
Posté - 21 juin 2014 : 16:36:57
|
|
citation: le décret qui reparle de cette urgence parle de travaux de sauvegarde (il est vrai que la procédure que je vous ai préconisé est un chantier )
ABSOLUMENT PAS!! Le décret ne définit pas ce que peut être cette urgence!!
citation: La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
citation: le processus utilisé n'est pas conforme car tous les délais sont dépassés et il existe une procédure légale pour compenser (art 47)
Le decret ne définit pas non plus de délai pour une convocation en urgence
Bref: procédure urgente avec AG le 30 juin: vous êtes dans les clous de la loi.
Le reste, MED + 8 jours, vous êtes hors des clous à coup sur, puisque votre mandat aura expiré à la date où vous convoquez. Avec un risque minime : que quelqu'un conteste l'AG.
A vous de choisir. Si vous avez pas l'adresse de la SCI, de toute façon, pas la peine de convoquer sans ça.
|
|
|
Édité par - Viviane le 21 juin 2014 16:39:20 |
|
|
|
48
Posté - 21 juin 2014 : 16:38:10
|
|
citation: Qu'est-ce que cela change que le promoteur ai encore un lot ? Ca a l'air de vous inquiéter plus que moi.
le promoteur a des moyens juridiques et financiers et en tant que copro il peut en faire usage ... |
|
|
|
49
Posté - 21 juin 2014 : 16:43:11
|
viviane :
"Article 37 du décret
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale."
certes le délai de 8 jours n'est explicité nulle part, c'est un délai moyen habituel pour pouvoir avoir le maxi de monde. Un copro pourrait arguer de ne pas avoir été prévenu suffisamment à l'avance pour un délai plus court : à discrétion du juge au vu des arguments du demandeur ( par exemple déplacement prof., d'une semaine avec retour le WE) |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
50
Posté - 21 juin 2014 : 16:45:13
|
Tout Ă fait d'accord avec Rambouillet sur le promoteur.
Si vous convoquez en urgence, en étant encore président du CS, ce sera beaucoup plus dur de vous embêter.
Après, si vous voulez la procédure la plus sure: vous attendez le 1er juillet et vous assignez pour faire nommer un AJ, ce qui sera aussi la procédure la plus chère. |
|
|
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
51
Posté - 21 juin 2014 : 16:45:24
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletau vu de ce que vous dites et si la convocation par le syndic actuel n'est pas faite par le syndic au plus tard avant le 60 juin, date de la fin de son mandat, vous DEVEZ passer par les modalités de l'article 47 !!!!! C'est la loi !!! Je sais cela ne vous donne pas satisfaction, et demandera des frais supplémentaires au syndicat .............. ************ Maintenant, il faut réfléchir à la procédure que je vous ai décrite : MeD, attente, convocation par le président du CS, etc... Mais avec un OdJ minimum ! Dans ce cas, faudrait-il faire l'AG en urgence ou non ! à mon avis, NON !!! et pour 2 raisons : * le décret qui reparle de cette urgence parle de travaux de sauvegarde (il est vrai que la procédure que je vous ai préconisé est un chantier ) * le processus utilisé n'est pas conforme car tous les délais sont dépassés et il existe une procédure légale pour compenser (art 47) Donc la convocation d'une telle AG doit se faire sous 21 jours francs mini ! Et ensuite que se passerait-il ou pourrait-il se passer : * d'abord quelqu'un peut contester cette convocation et faire annuler la convocation : vous vous en apercevrez durant ces 21 jours et vous ferez connaissance avec un procédurier * si rien ne se passe, l'AG se déroule, vous aurez un nouveau syndic (du moins on l'espère ). Et ensuite, il se pourrait que quelqu'un assigne le syndicat pour contester cette AG dans sa globalité au prétexte qu'elle a été convoquée par une personne non qualifiée.. Pour cela il faudra attendre les deux mois de délai de notification du PV pour voir si quelqu'un conteste cette AG. Là aussi vous découvrirez un procédurier * ou alors rien ne se passe, personne ne conteste et vous avez un nouveau syndic !!! Mais ce n'est pas la procédure légale Au vu de ces deux possibilités, à vous tous dans ce syndicat de prendre vos responsabilités !!! perso, je ne peux faire plus...
Engager 5000€ de procédures judiciaires (soit les honoraires du syndic pour 1 an) me parait peut-être un peu excessif, même si c'est la chose la plus légale à faire.
Je vais voir avec mon CS, on va probablement tenter la 2ème solution, qui me parait plus réaliste et avec peu de risque de voir un procédurier surgir hors de la nuit. Et si c'était le cas, ça nous aura au moins appris des choses :)
Pour le promoteur, le truc intéressant, c'est que pour la construction de l'immeuble suivant (juste sous nos fenêtres), il ne prend pas le même syndic mais un autre. Seraient-ils aussi en froid ? Quoi qu'il en soit, même s'ils ont des moyens juridiques, je ne pense pas qu'ils contestent. Par contre effectivement il faut bien les convoquer à l'AG, je vais me démener pour avoir l'adresse de la SCI. Enfin je vais me démener pour déléguer ça à un voisin :D |
|
|
|
52
Posté - 21 juin 2014 : 16:45:39
|
woofy : "La convocation sous 8 jours ne me parait pas indispensable, on peut tenir 3 semaines sans syndic. Inutile de se mettre en danger de ce côté là ."
Le bons sens !!! car vous ne pouvez affimer qu'aucun copro., voire le syndic sortant, ne demandera l'annulation de cette AG illégalement convoquée en urgence.
woofy : "Je doute TRES FORTEMENT que notre syndic convoque l'AG. Nous aurions du recevoir les appels de fond du 3ème trimestre il y a déjà 1 semaine ou 2, et nous n'avons toujours rien reçu. J'ai peur qu'il ne nous envoie jamais rien d'ailleurs."
Attention; ces appels de fonds ne sont pas obligatoires, mais un simple rappel de la décsion de l'AG. Votre SDC a décidé des paiements trimestriels, les copros doivent donc payer le 1er juin.
Un souci avec ce clash est de récupérer au plus vite les docs et surtout les fonds du SDC. Si vous êtes en compte séparé au nom du SDC, les copros peuvent payer leurs charges du 3ème trimestre sans problème. Il sera aussi facile au nouveau syndic de vérifier qui a payé ou non.
Dans le cas d'un compte individualisé, ce sera plus long.
woofy : pourquoi ne pas voir votre syndic ?
Il est sur d'être viré, alors pourquoi compliquer sa sortie. ET contrairement à ce qu'avance viviane, il risque gros à ne pas convoquer cette AG avant fin juin pour le 25 juillet.
Il a encore le temps d'envoyer ces convocations avec l'ODJ que vous avez aussi préparé avec lui. Un bon arrangement vaut mieux qu'un mauvais proçès ! 
le SDC gagnera tout proçès pour récupérer tous les frais et charges supplémentaires dues à cette carence de sa part qui a mis le SDC dans ce problème.
le nouveau syndic devra rapidement engager une action contre son collègue sortant, avec accord de l'AG. Si l'AG ne décide aps de poursuivre, alors tous els copros paieront ces charges non-prévues. |
|
|
|
53
Posté - 21 juin 2014 : 16:45:42
|
|
suggestion pour l'adresse de la SCI : regarder l'acte d'achat, en général elle est marquée dessus, car souvent la SCI ou la SCVente ou la SSCV, c'est la même chose, on a tendance à raccourcir... |
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
54
Posté - 21 juin 2014 : 16:49:03
|
Quand au déroulement, on convoquera une 1ère AG courant juillet (fin juillet, on ne va pas prendre des risques avec le délai de 21 jours) avec à l'ordre du jour juste l'élection du bureau et du syndic, chez un copro.
Et on refera une autre AG convoquée par le nouveau syndic, en septembre (à voir avec lui), où là on déroulera l'ordre du jour prévu à l'origine avec l'ancien syndic (approbation des comptes 2013, vote des budgets 2014 et 2015, élection des membres du CS, ...).
Je ne pense pas que ce soit une bonne idée d'élire un CS à l'AG de juillet où il risque d'y avoir peu de monde. Mieux vaut le faire avec tout le monde ou presque. |
|
|
|
55
Posté - 21 juin 2014 : 16:52:08
|
|
citation: Je ne pense pas que ce soit une bonne idée d'élire un CS à l'AG de juillet où il risque d'y avoir peu de monde. Mieux vaut le faire avec tout le monde ou presque.
moi je vous le conseille fortement car c'est la légalité d'avoir un CS, sinon il faut appliquer encore une procédure   avec passage au tribunal.
De plus, le nouveau syndic aura un interlocuteur officiel et vice versa.
Faites une désignation pour 3 mois, par exemple ...  |
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
56
Posté - 21 juin 2014 : 16:54:46
|
Philippe : Comme quoi je vous Ă©coute quand mĂŞme :D
Je vais tout de même le contacter, mais je ne suis pas sur de pouvoir le joindre. Après, ça me gêne de faire une AG complète (avec tout l'ordre du jour prévu) fin juillet, il n'y aura personne (pas même moi) :(
Je m'étais démerdé pour que l'AG ai lieu mi juin précisément pour cette raison.
Rambouillet : merci pour l'astuce.
Et du coup, je vais envoyer un mail à tous les copro pour leur demander de payer les charges du 3ème trimeste, même s'ils n'ont pas reçu l'appel de fond, et en reprennant le montant du 2ème trimestre (je ne peux pas leur demander de calculer le montant qu'ils doivent payer, je suis certain que les 3/4 ne savent même pas comment savoir combien de tantièmes ils ont ou quel était le budget voté pour 2014), et je ne vais pas le calculer pour tout le monde, j'ai autre choses à faire. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
57
Posté - 21 juin 2014 : 16:55:54
|
|
citation: viviane :
"Article 37 du décret
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale."
certes le délai de 8 jours n'est explicité nulle part, c'est un délai moyen habituel pour pouvoir avoir le maxi de monde. Un copro pourrait arguer de ne pas avoir été prévenu suffisamment à l'avance pour un délai plus court : à discrétion du juge au vu des arguments du demandeur ( par exemple déplacement prof., d'une semaine avec retour le WE)
Vous confondez deux choses Rambouillet.
Le cas d'urgence (par exemple un plafond qui s'écroule) qui autorise le syndic à faire des travaux non votés par l'AG. Auquel cas il doit convoquer une AG en urgence pour l'informer.
Et l'article 9 qui dit qu'on PEUT convoquer une AG en urgence, sans définir ni ce qu'est l'urgence, ni le délai.
On peut par exemple convoquer une AG en urgence pour décider si on fait appel ou pas d'un jugement.
Si quelqu'un conteste, celui qui convoque doit donc pouvoir justifier du caractère urgent, l'appréciation finale de l'urgence revenant au juge.
Dans le cas de woofy, convoquer le 30 juin permet d'éviter la case AJ. Ce qui est dans l'intérêt du syndicat.
Je vous rejoins sur le fait que 8 jours est un bon délai, que Woofy ne pourra pas tenir s'il n'a pas l'adresse de la SCI. Ce que je ferais personnellement, c'est discuter avec le candidat syndic et voter un mandat de 4 mois seulement.
Dans deux mois il aura les archives
un mois pour comprendre un peu, vérifier le nom des copros
un mois pour convoquer une autre AG réélisant le syndic.
Ainsi personne ne pourra le soupçonner d'avoir convoqué l'AG en urgence uniquement pour promouvoir SON candidat syndic.
|
|
|
Édité par - Viviane le 21 juin 2014 17:13:07 |
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
58
Posté - 21 juin 2014 : 16:56:44
|
|
citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Je ne pense pas que ce soit une bonne idée d'élire un CS à l'AG de juillet où il risque d'y avoir peu de monde. Mieux vaut le faire avec tout le monde ou presque. moi je vous le conseille fortement car c'est la légalité d'avoir un CS, sinon il faut appliquer encore une procédure avec passage au tribunal. De plus, le nouveau syndic aura un interlocuteur officiel et vice versa. Faites une désignation pour 3 mois, par exemple ...
C'est la légalité d'avoir un CS ?
Tiens, j'étais persuadé du contraire, là vous m'étonnez.
Que ce soit fortement recommandé pour pouvoir garder un oeil sur le syndic, ok, mais de là à ce que ce soit une obligation, je ne pensais pas. Je vais vérifier quand même, si c'est le cas je ferais comme vous le proposez. |
|
|
|
59
Posté - 21 juin 2014 : 16:57:17
|
"Et du coup, je vais envoyer un mail à tous les copro pour leur demander de payer les charges du 3ème trimeste, même s'ils n'ont pas reçu l'appel de fond,"
surtout pas !!!!! vous risquez de revoir difficilement cet argent, et il fera défaut au nouveau syndic.
faites plutôt un mail pour leur dire d'attendre l'AG, même si l'ancien syndic les réclame ! |
|
|
|
Woofy
Contributeur débutant
78 message(s)
Statut:
|
|
60
Posté - 21 juin 2014 : 16:59:02
|
|
citation: Initialement posté par Viviane
Ainsi personne ne pourra le soupçonner d'avoir convoqué l'AG en urgence uniquement pour promouvoir SON candidat syndic.
Je pourrais arguer que ce choix était celui de la copropriété, j'ai encore tous les bulletins du sondage :D (dans le sens où le CS a consulté la copropriété, pas dans le sens où le syndicat a été élu par la copro lors de ce sondage). |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Fin de contrat de syndic et toujours pas d'AG 
