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JPM
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21
 Posté - 17 juin 2015 : 18:44:06
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L'adaptation des règlements de copropriété demeure une obligation que le syndic doit rappeler aux copropriétaires.
L'omission d'adaptation est plus fautive encore quand le règlement est antérieur à 1965.
C'est désormais dans l'article 24 de loi qu'elle figure, et non plus dans l'article 49.
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uncopro
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 22
 Posté - 17 juin 2015 : 19:08:11
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Je crains malheureusement qu'il y ait antinomisme entre écuries d'Augias et gestion coopérative.
Pour le commun des copropriétaires, le RDC est le gros bouquin de A à Z.
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JB22
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23
Posté - 17 juin 2015 : 19:24:41
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De JPM:
"L'adaptation des règlements de copropriété demeure une obligation que le syndic doit rappeler aux copropriétaires."
La loi ne prévoit pas une obligation mais la possibilité de faire des adaptations, et non des modifications, par une décision approuvée par un vote à l' article 24.
Comme il n' y a pas d' obligation il n' y a pas de sanction de prévue.
Il n'y a pas non plus, d' obligation de faire des adaptations à chaque modification législative et réglementaire.
Article 24 de la loi:
"I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
......................
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;"
...."
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Posté - 17 juin 2015 : 19:30:00
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il ne faut pas oublier cet article qui évite de passer par un juge pour dire qu'elles sont illicites, puisqu'elles sont "réputées non écrites" :
"Article 43
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition." |
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JB22
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25
Posté - 17 juin 2015 : 20:21:18
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"il ne faut pas oublier cet article qui évite de passer par un juge"
On n' évite rien puisque c' est le juge qui décide qu'une clause est "réputée non écrite" et qui décide de procéder à une nouvelle répartition. |
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Posté - 17 juin 2015 : 20:59:54
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C'est bien la difficulté que je mentionnais. Ces clauses obsolètes sont une plaie, mais on ne peut pas ne pas les voir.
Le syndic normalement doit même les appliquer... théoriquement...
JB22 fait bien de rappeler que rien n'est obligatoire, mais JPM est plus que pertinent en disant que par négligence, les problèmes n'ont que peu de chance de se résoudrent d'eux mêmes. |
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JPM
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27
Posté - 17 juin 2015 : 22:34:46
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C'est une démagogie inhibitrice que de prêcher aux profanes le caractère facultatif de l'adaptation des règlements de copropriété 
Les plus hautes instances ont proclamé le caractère impératif de l'indicatif présent dans les textes législatifs ou règlementaires.
L'article 49 disposait : L'assemblée générale adopte [...] les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires .....
L'art. 24 mentionne en f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement
Si elles sont rendues nécessaires, c'est bien qu'il faut les réaliser. Un peu de bon sens SVP
Et l'on ressort l'argument massue, éculé, faux : il n'y a pas de sanction, dont ce n'est pas obligatoire,
Il faut alors rappeler pour la centième fois que les prescriptions législatives ne comportent de sanction que dans les cas rares où il faut une sanction spécifique à l'infraction comme dans celui du défaut d'ouverture d'un compte séparé dans les trois mois de la désignation.
Le défaut de respect d'une prescription législative peut toujours être sanctionné en vertu du droit commun de la responsabilité quand il y a un préjudice pour une personne et une relation de cause à effet entre l'omission et le préjudice.
Cela peut être le cas par exemple lorsque l'assemblée n'a pas établi le règlement de fonctionnement du conseil syndical ou mieux encore lorsque le conseil syndical n'a pas désigné son président. Il est alors impossible de mettre en œuvre des procédures qui exigent l'intervention du président du CS.
Conclusion : l'adaptation du règlement de copropriété doit, tout particulièrement de le présent sujet, être effectuée.
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Gédehem
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Posté - 17 juin 2015 : 23:26:11
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Je suis bien entendu dans le même sens que JPM, et trouve pour le moins farfelus les arguments avancés ici de type "c'est pas obligatoire", ou "y'a pas de sanction"....
Qui plus est pour avancer ici et ailleurs "Mais c'est LA LOI", "loi" qu'on se balance à la figure à la moindre occasion ....
Comme l'indique JPM, les clauses conventionnelles du RDC ne concernent que quelques aspects spécifiques dans tel syndicat.
Tout le reste c'est "la loi", dont tous les RDC ne font qu'une transcription résumée. Ce qui est le cas du RDC d'Uncopro, les dispositions légales rapportées étant celles du statut de 1938 .... qui n'existe plus.
Comme la présidence de l'AG qui reviendrait au copropriétaire porteur du plus de tantièmes, ce qui ne viendrait à l'idée de personne, ou encore pour le conseil de gérance qui validerait le PV d'AG. 
Ajout :
Sur l'art.43, JB en fait une mauvaise lecture.
C'est en priorité à l'AG de relever la (les) clause contraire aux textes et de la réformer. Comme toujours, le juge n'intervient qu'en cas d'impossibilité ou de refus du syndicat.
S'agissant spécifiquement de la répartition des charges, c'est un second volet.
Dans ce cas, et uniquement sur ce point, le juge saisi pour régler un litige du à un refus du syndicat de modifier la grille, doit fixer la "bonne" répartition des charges lorsqu'il sanctionne la clause de répartition qui serait contraire aux textes.
D'une certaine façon il suppléait l'AG qui n'a pas eu cette démarche.
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Édité par - Gédehem le 17 juin 2015 23:36:37 |
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JB22
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29
Posté - 17 juin 2015 : 23:28:59
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JPM, dites-nous à combien de mise en conformité en est-on, rien qu' avec la loi ALUR on n' a déjà une belle collection, la prochaine est déjà prévu pour le 1er janvier 2017 !
Dites-nous aussi dans quels délais doivent être faites ces mises en conformité ?
Bonne occasion pour les syndics de percevoir des honoraires et de faire travailler des partenaires, on comprends pourquoi ils prônent l' obligation.
L' article 24 énumère ce qu' il est possible de voter à cette majorité, elle ne dit pas que l' on doit faire obligatoirement. |
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Gédehem
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30
Posté - 17 juin 2015 : 23:38:29
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 Les adaptations "rendues nécessaires" : c'est quoi d'autres qu'une obligation ?
Vous confondez la majorité requise, nécessaire pour prendre telle décisions, avec ce qui serait une possibilité de faire ou de ne pas faire.
Un peu comme pour les travaux rendus obligatoires par une dispositions légale ou réglementaire, travaux "rendus nécessaires" sur lesquels le syndicat n'a pas à discuter.
Uniquement sur les modalités de réalisation.
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Édité par - Gédehem le 17 juin 2015 23:45:21 |
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Posté - 18 juin 2015 : 07:50:06
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citation: Et l'on ressort l'argument massue, éculé, faux : il n'y a pas de sanction, dont ce n'est pas obligatoire, Désolé, mais si vous l'annoncez comme cela, c'est une guerre perdue;
Sans les radars, qui applique la limitation de vitesse?
Avec les contournement infinis des pesudo-législateurs, bande de rigolos, quel pourcentage d’habitations en France est dotée d'un détecteur de fumée?
Combien d'entre vous trimbalent les deux éthylotests obligatoires?
le message n'est certainement pas: Puisqu'il n'y a pas de sanction, alors ne le faites pas,
mais:
Malheureusement, n'étant pas sanctionné à ne pas le faire, personne ne le fait, et vu les couts (oui, quand meme) il est presque impossible de convaincre un syndicat de lancer la mise à jour du RdC.
Simple constat. |
Édité par - ribouldingue le 18 juin 2015 07:51:46 |
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uncopro
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32
Posté - 18 juin 2015 : 08:11:32
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A "y'a pas de sanction" j'ajouterai "ça coûte des sous".
Ensuite il faut bien composer avec la réalité et reconnaître que certaines règles sont difficilement sanctionnables.
Cas vécu il y a peu.
Soit un CS de 2 membres faute d'autres candidats.
Chacun nommé pour défendre des intérêts opposés, évidemment au nom de l'intérêt du syndicat.
Impossible d'élire un président.
Qui aurait été sanctionnable en cas de préjudice?
- les membres du CS pour ne s'être pas mis d'accord?
celui qui se serait rendu aurait trahi la confiance de ses électeurs.
- les membres du SDC pour avoir élu un nombre pair?
- les membres du SDC pour n'avoir pas été candidats?
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JPM
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33
Posté - 18 juin 2015 : 08:18:33
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De JB 22
citation: JPM, dites-nous à combien de mise en conformité en est-on, rien qu'avec la loi ALUR on n' a déjà une belle collection, la prochaine est déjà prévu pour le 1er janvier 2017 !
Là n'est pas la question ! La responsabilité des rustines incombent à ceux qui encombrent l'excellente loi de 1965 de dispositions absurdes. Mutatis mutandis il faut reprendre l'excellente sortie de M Badinter sur le Code du travail.
Moi je souhaite que les futurs membres, sans exception, de la commission de contrôle des activités immobilières soient soumis à un contrôle de connaissances en matière de droit immobilier. Je ne vais pas en faire un projet de loi. Voyez comment ont pratiqué ceux qui ont replacé l'orthographe dans les circuits économiques. Même démarche.
citation: Dites-nous aussi dans quels délais doivent être faites ces mises en conformité ?
Je ne suis pas Garde des Sceaux. A noter que je m'en rapproche car je lis actuellement le Code noir de JF Niort. On y trouve de bonnes idées sur la relativité dans le temps de la règle de droit, applicables à la copropriété. Je n'ai pas fini. Il y a peut être des observations sur la relativité dans l'espace !
citation: Bonne occasion pour les syndics de percevoir des honoraires et de faire travailler des partenaires, on comprends pourquoi ils prônent l' obligation.
Observation train-train comme celles de certains patrons à l'égard des permanents syndicaux. Il est vrai que certains comités d'entreprise font rêver. N'allons pas plus loin  Mais les professionnels immobiliers doivent se caler par rapports aux autres collectivités économiques.
Un syndic normalement formé doit être capable de faire lui-même les adaptations de RC . Y compris, compte tenu de l'évolution des techniques. la création des documents nouveaux.
Pour les syndicats importants il faut scinder règlement de copropriété et EDD.
Le syndic perçoit un honoraire, c'est tout à fait normal.
Il peut aussi avoir des partenaires. Les adaptations réalisées par l'ARC ont été faites par des partenaires, sauf erreur de ma part.
Conclusion : le syndic ne faisant pas son travail se fait engueuler. Itou pareil quant il le fait
Heureusement les Indépendants sont carapacés.
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JPM
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Posté - 18 juin 2015 : 08:52:48
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A défaut de désignation après l'assemblée le syndic doit convoquer les membres du CS pour désignation du président.
La dessus le CS peut se réunir en vitesse pour faire le nécessaire et éviter la réunion du syndic.
A défaut celle ci a lieu. Si rien n'en sort il faudrait que le syndic puisse saisir le président du TGI mais le texte est muet.
La position à adopter : le conseil syndical privé de président ne peut pas fonctionner.
Le syndic attend les réactions.
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JB22
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Posté - 18 juin 2015 : 09:38:41
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De Gedehem:
*"Les adaptations "rendues nécessaires" : c'est quoi d'autres qu'une obligation "
Avant l' article 49 (Maintenant 24 ) ces adaptations n' étaient donc pas "nécessaires"
De JPM.:
"LÃ n'est pas la question !"
"Je ne suis pas Garde des Sceaux...."
Comme vous en avez l' habitude vous détourner la question.
Article 18 de la loi:
"-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation."
Vous constaterez une nette différence avec l' article 24:
Une obligation: "doit", une sanction :" nullité du mandat", un délai ;" trois mois" |
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JPM
Modérateur
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36
Posté - 18 juin 2015 : 10:00:25
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JB 22 vous me copiez !
Voir mon message 27
citation: Il faut alors rappeler pour la centième fois que les prescriptions législatives ne comportent de sanction que dans les cas rares où il faut une sanction spécifique à l'infraction comme dans celui du défaut d'ouverture d'un compte séparé dans les trois mois de la désignation.
Dans ce cas il faut une sanction appropriée.
Dans les autres la réparation es assurée par des dommages et intérêts
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Gédehem
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Posté - 18 juin 2015 : 10:18:09
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Chacun sait qu'en matière de droit, et on le voit bien ici, la première des approches est "comment contourner le droit" !
La remarque de ribouldingue faisant référence aux radars sur les routes est sur ce point significative.
Le panneau "interdiction de ...", de limitation de vitesse, c'est pour les autres... Et si en plus il n'y a pas de gendarme ..... 
D'un coté on prêche la règle, la "loi", le respect des normes, etc etc, principalement lorsqu'il s'agit de "l'autre'.
A commencer par le syndic, "qui se doit de ..." pour tout et n'importe quoi .... Lorsqu'il s'agit du copropriétaire qui "se doit de ..." , on assiste alors un freinage des 4 fers .....
Tenez, l'histoire du Pdt du CS, sur qui pèse t-elle ? Sur les conseillers, mais aussi sur les copropriétaires qui les ont désigné. Ils ne peuvent se mettre d'accord ? Aux copropriétaires de les sanctionner....
Sauf que .... ils ne vont pas le faire !
Reste le syndic, qui ne doit tenir aucun compte de ces 2 énergumènes incapables de s'entendre : il n'y a pas de CS en capacité de fonctionner, point final.On retombe sur le même schéma : s'il n'y a pas un tiers gendarme, les copropriétaires infantiles sont paralysés.
Attitude révélatrice de l'infantilisation du "copropriétaire", personnage remarquable par la volatilité de sa personnalité. Le fort en gueule qui devient soudain mouton, ou inversement le mouton dans sa famille et au travail qui devient fort en gueule lors des AG. Tout le monde connait ces comportements ...surprenants.
Dans nos copropriétés des règles toutes simples existent depuis longtemps. Cette histoire de mise en conformité "rendue nécessaire" en 2000 (il y a 15 ans !!!), à engager dans le délai de 8 ans, combien de syndicat, combien de copropriétaires l'ont entreprise ???
Faut-il obligatoirement un bâton pour ces copropriétaires infantiles afin de les obliger à SE mettre eux-mêmes en phase avec la réglementation ?
La sanction ???
Elle est dans la question posée ici.
Ailleurs sur une grille de charges non conforme, contraire au principe de l'art.10.
La sanction : pénalisation du syndicat, pénalisation de chacun des copropriétaires.
Pas besoin d'aller chercher un gendarme extérieur.
En ne se mettant pas en conformité, le syndicat (les copropriétaires) se sanctionne tout seul.
Nous sommes en 2015, le statut de 65 a 50 ans !
Comment des copropriétaires peuvent-ils encore admettre d'avoir pour eux-mêmes (pas pour le voisin) un RDC basé sur des règles d'un autre temps, règles abrogées ???
Ils sont au fond du puit ?
La "sanction" c'est qu'ils y restent ..... |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2015 10:23:23 |
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Posté - 18 juin 2015 : 12:23:27
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citation: Dans nos copropriétés des règles toutes simples existent depuis longtemps. Cette histoire de mise en conformité "rendue nécessaire" en 2000 (il y a 15 ans !!!), à engager dans le délai de 8 ans, combien de syndicat, combien de copropriétaires l'ont entreprise ??? Tout cela n'a rien à voir avec l'infantilisation ou la bêtise .
On trouve encore des gens qui pensent que les guerres ne sont dues qu'au manque d'intelligence, et que les accident n'arrivent que par méchanceté.
On n'est pas loin du moyen-age ou les maladies n'existaient que par les péchés.
Il s'agit d'une part de nature humaine, elle est ce qu'elle est et on la connait bien, d'autre part de loi qui manquent d'esprit pratique (c'est le commun français, beaucoup de théorie, mais pour faire pratique et pas cher, panou panou) et enfin de justice souvent inaccessible (c'est sur que quand un avocat coute 2 000 euros et une instance dure 3 ans, ça rafraichit tout de suite l'envie de faire valoir le droit, et ça facilite les magouilles).
On peut constater des RdC obsolètes et tous les problèmes qui vont ou peuvent aller avec, mais tant que le copropriétaire lambda ne sera pas convaincu que 'tous les problèmes qui vont avec' ne valent pas 2 000 euros et 3 ans, on reste avec le vieux RdC
Le copropriétaire lambda n'est pas un simple d'esprit qui frise la bêtise ou l'infantilisme,
C'est un agent économique qui réagit dans un milieu en fonction de ses contraintes et des ses ressources.
Il n'y a dans ces comportements TOUT de CRITIQUABLE certes sur un plan moral, mais RIEN de SURPRENANT sur un plan sociologique.
Point besoin d'aller chercher de l'infantilisation.
Le cadre n'est pas incitatif, donc les agents économiques ne feront rien, point. |
Édité par - ribouldingue le 18 juin 2015 12:26:26 |
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JB22
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Posté - 18 juin 2015 : 13:17:50
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De ribouldingue
"Point besoin d'aller chercher de l'infantilisation."
C'est l' argument invoqué par ceux qui n' ont aucun argument à opposer, certains sont champions dans l' utilisation de cette technique.
"à engager dans le délai de 8 ans,"
Une "nécessité" qui peut attendre huit ans, comme urgence on fait pas mieux.
Les copropriétaires "infantiles" qui espéraient pouvoir "modifier" leur règlement de copropriété, modifications des charges à l' article 24 au lieu de l' unanimité de tous les copropriétaires, ont été déçus, les autres on vite compris l'inutilité de cette mise en conformité, toute provisoire.
Actuellement, une disposition de la loi ALUR, applicable au 1er janvier 2017, remettra en cause la conformité du R.C.
De JPM:
"Le syndic perçoit un honoraire, c'est tout à fait normal."
Il est normal que le syndic perçoive des honoraires pour tout travail
non prévu dans son contrat.
Ce que j'ai souligné c' est l'intérêt qu' il a de ces dispositions qui lui créent un marché captif. Il faut se rappeler l' obligation de mise aux normes des ascenseurs, alors que les accidents ne résultaient pas d' une non conformité, mais d' un manque d' entretien ou de vandalisme. Un "cadeau" pour le ascensoristes.
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Posté - 18 juin 2015 : 14:22:16
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citation: C'est l' argument invoqué par ceux qui n' ont aucun argument à opposer, certains sont champions dans l' utilisation de cette technique.
C'est surtout que ca renforce l'idée que ces lois sont bonnes mais pas appliquées parce que elles s'appliquent a des enfants.
Ben, non, une bonne loi est une loi qui se donne les moyens d'etre appliqué, pas juste une fanfaronade avec appel au bien universel. |
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signature PV d'AG 
