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 Posté - 24 oct. 2015 : 19:42:57
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JPM, tout cela est baroque et incompréhensible pour un comptable, alors qu'est ce que ça doit être pour un copropriétaire ! Nos députés n'ont jamais fait de comptabilité, et malheureusement les juristes non plus ! Les rédacteurs du décret du 14 mars 2005, qui ont pris conseil auprès des autorités de la comptabilité ont rédigé quelque chose de censé à quoi il faut impérativement se tenir, tout le reste n'étant que supputations pour ne pas dire plus  :
articles 3 et 4 :
"Les charges constatées pour les opérations courantes mentionnées à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comprennent les sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont a bénéficié le syndicat."
(...)
"Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations."
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JPM
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 42
Posté - 25 oct. 2015 : 00:10:44
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Les copropriétaires voient les choses différemment. Pour eux la comptabilisation des charges sur travaux commence au premier appel de provision exigible.
L'ordre de service est généralement postérieur. Conformément à l'article 14-3 de la loi il génère l'engagement.
Sur " Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations."
Cela n'est pas du tout incompatible avec l'engagement juridique. Il s'agit de la comptabilisation des dépenses effectives. Ces paiements sont effectués en fonction de l'avancement des travaux depuis des lustres.
Ces paiements sont effectués après vérification technique de l'avancement. Tout cela correspond parfaitement avec la procédure de l'engagement juridique. Il est réduit à due concurrence des paiements effectués.
In fine, on procède à la liquidation de l'engagement : ajustement s'il y a lieu avec le montant définitif du coût du chantier.
Les comptables ne connaissent l'engagement que sous l'angle des Factures non parvenues. Bien naturellement ils se tiennent à la pratique habituelle de l'enregistrement à la date de facturation.
L'engagement juridique c'est autre chose, qui ne bouleverse d'ailleurs pas grand chose. Il s'agit simplement de faire apparaître la naissance de chaque obligation nouvelle du syndicat dans la comptabilité, d'une manière ou d'une autre.
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 Posté - 25 oct. 2015 : 06:55:01
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citation: Pour eux la comptabilisation des charges sur travaux commence au premier appel de provision exigible. Au niveau du syndicat il s'agit bien d'un engagement de travaux, lequel ne se traduit par aucune sortie d'argent du syndicat d'ailleurs et par la aucune écriture comptable.
Au niveau du copropriétaire, ce n'est en rien la signature du devis par le sydnic qui l'engage, mais la décision en AG d'appeler la comme totale en trois fois aux dates D1, D2 et D3
Notez 'ailleurs que rien n'impose que les versements en D1 faits, l'entreprise faisant les travaux, donc l'engagement (hors bilan) soit une autre que celle sur le devis duquel les appels sont basés (Si l'AG décide de lancer les travaux , d'y consacrer une somme de 100 000 euros, et laise le choix définitif de l'intervenant au syndic, même si cette résolution est contestable)
citation: Les comptables ne connaissent l'engagement que sous l'angle des Factures non parvenues. Je suis loin d'être d’accord et cela me semble caricatural:
1/ Les loyers sont engagés au premier du mois, le paiement du locataire arrive quand il arrive.
2/ Le role de taxe foncière indique un paiement au 01 octobre, date del'engagement, la dépense se faisant le 20 ou le 25 octobre. |
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Posté - 25 oct. 2015 : 08:29:38
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Nous maintenons que tout cela est sans rapport avec ce qu'on appelle chez les comptables (les vrais) les principes généralement acceptés (les GAAP chez les anglo-saxons). Le décret est fort heureusement compatible. |
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Gédehem
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Posté - 26 oct. 2015 : 00:27:47
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JPM écrivait Les copropriétaires voient les choses différemment.
Lesquels ??? Des noms, des noms .... 
La réalité est toute bête, et ce n'est pas leur faire injure : 90 % des copropriétaires ne voit rien du tout, ne comprennent rien aux pièces qui leur sont présentées, y compris s'ils ont pris le temps de les lire ...
Exercice réservé à quelques uns, seuls une infime minorité comprenant quelque chose. Raison pour laquelle il n'y a que peu d'intervention sur les écritures, histoire de ne pas paraitre 'idiot'.
Protester "parce que c'est cher, ça fait beaucoup", c'est tout !
En général les 2 ou 3 (1 seul ?) qui lèvent le doigt pour relever une anomalie se font envoyer sur les roses, sans doute par le syndic, bien souvent par la majorité silencieuse qui voit tourner la montre et le nombre de questions encore à traiter.
Je rejoins ce qu'en dit UI : "JPM, tout cela est baroque et incompréhensible pour un comptable, alors qu'est ce que ça doit être pour un copropriétaire ! "
"Engagement juridique" : combien de copropriétaires savent ce que c'est, s'en soucient au moment d'approuver des dépenses ?? . |
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JB22
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Posté - 26 oct. 2015 : 09:16:21
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De Gédehem
"Engagement juridique" : combien de copropriétaires savent ce que c'est, s'en soucient au moment d'approuver des dépenses ?? ."
D' autant que deux thèse s' affrontent:
-La conception de JPM : l' engagement juridique c' est l'ordre de service
-La conception générale appliquée par toutes les entreprises et organismes privés: le engagement c' est la facture.
Pour les copropriétaires, aucun intérêt de savoir que le syndicat à passé des ordres de service pour X milliers d' euros, pour des charges futures des exercices N, N+1, N+2, etc ( les ordres de services n' étant pas limités au seul exercice N ), opérations qui seront ou ne seront pas nécessairement réalisées. |
Édité par - JB22 le 26 oct. 2015 09:18:19 |
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Gédehem
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47
Posté - 26 oct. 2015 : 12:59:02
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En ce qui concerne "engagement juridique", je suis plus proche de la conception de JPM.
C'est connu en droit administratif : l'ordre de service vaut "formation du marché".
Pourquoi en serait-il autrement ici ?
Ce qui ne change pas grand chose sur le fond pour 98% des copropriétaires (pour ne pas dire 99,9%).
Sauf si OS ou commande serait passé sans vote préalable d'une AG sur un budget ou un contrat, bien entendu, |
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Louis92
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Posté - 26 oct. 2015 : 13:55:15
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citation: Ce qui ne change pas grand chose sur le fond pour 98% des copropriétaires (pour ne pas dire 99,9%). Cela change tout de même les charges de l'exercice N pour un OS qui est passé en fin d'exercice N alors que le travail n'est pas terminé.
Si l'OS est engagement juridique : le travail à faire est une charge pour l'exercice N.
Si la facture est attendue pour comptabiliser la charge, le travail fait est une charge pour l'exercice N+1 (répartition approuvable pendant N+2).
L'OS passé en fin d'exercice peut correspondre à un désordre ancien : délai pour CS et syndic à réagir, délai pour obtenir plusieurs devis valides. Le désordre peut dater du début de l'exercice N. Il me paraît logique :
- d'imputer ce travail sur l'exercice N,
- que les gens qui sont copropriétaires lors de l'approbation des comptes de N aient la charge de ce travail (à défaut, ce sont les copropriétaires pendant N+2 qui vont payer ces charges de N).
Je sais, ce n'est pas du droit ...
Cdlt. Louis92.
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JB22
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49
Posté - 26 oct. 2015 : 14:18:45
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De Louis92
"Si l'OS est engagement juridique : le travail à faire est une charge pour l'exercice N."
Suivant l'ordre de service le travail à faire, par exemple l' entretien des locaux, peut très bien être à réaliser sur N, N+1, N+2,.. |
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Gédehem
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50
Posté - 26 oct. 2015 : 15:26:26
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Moi, je me marre
On met 3 ou 4 spécialistes en débattre de ces questions comptables, et on ressort avec 3 ou 4 approches différentes ....
Alors nos 15, 72 ou 150 copropriétaires qui n'y entendent rien ou pas grand chose, ils font quoi pour se déterminer lors de l'approbation des comptes...? 
Sans parler du CS, pas mieux loti, lors de la vérification des comptes ..... 
Désolé de rabacher : on a une usine à gaz incompréhensible de 90 % des copropriétaires, pourtant les seuls concernés ....
Même que certains syndics ne s'y retrouvent pas, s'y prennent les pieds dans le tapis ... |
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JB22
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51
Posté - 26 oct. 2015 : 15:58:13
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De Gedehem;
"En ce qui concerne "engagement juridique", je suis plus proche de la conception de JPM."
Et aussi incapable que lui de proposer un schéma de comptabilisation.
"Moi, je me marre"
Continuez de vous marrer, ça fait du bien, mais cela n' apporte rien de concret en matière de comptabilisation des engagements juridiques.
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JPM
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Posté - 26 oct. 2015 : 16:17:14
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Ne vous fatiguez pas trop  On peut tirer le rideau en l'état.
Compte tenu des travaux parlementaires il n'est pas contestable que l'engagement juridique est l'ordre de service ou tout acte juridique créant une obligation financière opposable au syndicat des copropriétaires.
La transparence de la gestion impose que toute naissance d'une obligation financière nouvelle apparaisse immédiatement dans la comptabilité. Un OS sur devis pour un travail de 4000 € vient d'être envoyé à l'entrepreneur le 1er juin 2015. Le syndicat devra payer 4000 €. Il faut le savoir dès le 1er juin. Il ne faudra pas se lancer dans une autre opération sans vérifier ce qui est déjà engagé.
Il ne faut pas attendre la facture qui ne viendra qu'en octobre, et qui juridiquement ne crée aucune obligation. Au mieux elle fixe la date de son exigibilité et elle constitue la pièce comptable qui, jointe au paiement, permettra de liquider l'engagement si le montant de la facture est 4000 €.
Cette obligation doit être quantifiée. Le type est l'acceptation d'un devis. L'obligation est à hauteur du montant du devis.
La durée de cette obligation doit être déterminée soit par la décision de l'assemblée de faire un chantier, soit par les indications du devis et ou de l'ordre de service. Sur ce point les indications infondées de JB 22 doivent être écartées. Il n'y a pas d'engagement potentiel.
Pour autant sa durée peut parfaitement porter sur deux voire trois exercices. Le projet de décret comptable de 2002 comportait un tableau pour les engagements pluriannuels.
Prétendre que l'article 14-3 n'existe pas, ou même seulement que la notion d'engagement est sujette à interprétation est juridiquement intenable. Invoquer les pratiques comptables usuelles est vain puisque l'article 14-3 les écarte.
On peut la critiquer. Vainement car l'engagement juridique est une pratique satisfaisante pour la clarté de la gestion. Mais le décret a saboté partiellement sa mise en place. Le CNC n'a pas été consulté et, pour ma part je ne connais pas les autorités comptables qui seraient intervenues dans sa rédaction, abstraction faite de l'ARC qui a déclaré à maintes reprises qu'elle avait été seule à participer à l'élaboration du régime comptable. C'es écrit en toutes lettres dans son bouquin p. 16 dans la première édition.
Pour ceux qui veulent contourner l'article 14-3 il se passera ce qui s'est passé pour le compte bancaire séparé. Des arrêts de Cour d'appel qui jugent que c'est bien un compte séparé parce qu'il ne comporte que les mouvements de l'immeuble, qu'il importe peu que le syndic soit le titulaire dès lors qu'il y a la désignation de l'immeuble derrière, et qu'il y a une attestation du banquier, et une autre de l'expert comptable etc ...
et au final un arrêt de la Cour de cassation qui en une ligne détruit quinze pages de conclusion : Le compte bancaire séparé est un compte ouvert au nom du syndicat.
Pour l'engagement juridique, je vous donne la ligne dès à présent :
" Mais attendu que l'ordre de service adressé par le syndic à l'entreprise X a constitué l'acceptation du devis et créé un lien contractuel constituant l'engagement juridique imposant l'enregistrement de la charge conformément aux dispositions de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965
Qu'en admettant le report de l'enregistrement à la date de réception de la facture la Cour d'appel a violé ...
A noter que " l'enregistrement de la charge " ce n'est pas conforme à la définition de la charge par l'article 45-1 du décret. L'article 14-3 est du 13 décembre 2000 et la définition est du 27 mai 2004.
Une nouvelle preuve de la fréquente illégalité des décrets d'application.
Dans le même genre de surprise il y a eu l'annulation des lots emplacement extérieur de stationnement fondés sur l'existence d'un droit exclusif de jouissance sur la parcelle numérotée du sol commun.
Les lanceurs d'alerte ont signalé qu'un lot doit comporter une partie privative faisant l'objet d'un droit de propriété et que jouissance n'est pas propriété. On a rigolé.
Et boum ! la Cour de cassation a jugé en ce sens évident. D' où annulation du lot et de l'obligation de contribuer aux charges mais maintien du droit de stationner
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Édité par - JPM le 26 oct. 2015 16:21:17 |
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JB22
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Posté - 26 oct. 2015 : 18:07:49
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La comptabilité des collectivités territoriales se fait en huit étapes.
Le rattachement des charges se fait à la sixième étape, après la troisième étape, la constatation du service fait, ce qui rejoint la comptabilité classique.
L'engagement, étape 2, ne modifie pas la situation financière, elle n' est que la constatation de l' émission d' un ordre de service qui n' engage qu' à accepter la prestation et à payer après exécution.
Pas d' exécution pas de mandatement(étape 4) et pas de paiement
"On peut tirer le rideau en l'état."
Chacun restant sur ses positions. |
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Posté - 27 oct. 2015 : 07:27:52
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Tirer le rideau ? D'accord, mais nous restons sur notre faim : quel schéma d'écritures pour l'enregistrement de l'engagement juridique, sachant que des mouvements dans les comptes de classe 6 et 4 sont récusés d'avance en droit et orthodoxie comptable ! |
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JPM
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Posté - 27 oct. 2015 : 09:46:33
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Je vous entends mieux !
Vous admettrez certainement qu'il faut faire les choses dans l'ordre et qu'il était normal de rappeler l'existence de l'article 14-3, les conditions dans lesquelles il a été examiné, modifié par un amendement puis restitué et adopté définitivement dans sa présente rédaction.
Il n'était pas mauvais de tirer quelques idées de l'amendement qui prévoyait deux modes d'enregistrement : à la date de l'approbation du devis quand il y en avait un, à la date de la facturation quand il n'y en a pas.
Je considère que cette tâche est parachevée. Les messages que j'ai reçus hors forum m'encouragent en ce sens.
Je voudrais en passant faire un signe à JB22 qui ne conçoit pas ce qu'est un engagement.
Dupont veut faire la réfection des peintures de son logis. Au final il accepte le devis de Dubois qui présente un descriptif, coût 20000 € durée des travaux 3 semaines début le 15 janvier 2016 acompte à la commande 2000 €. Il signe un exemplaire du devis et l'expédie à Dubois le 27 octobre 2015 avec un chèque de 2000 €.
Il en résulte un contrat d'entreprise qui place dans le patrimoine de Dupont une dette de 18 000 € à terme (en principe le 7 février 2016 si tout se déroule bien).
et une créance : l'exécution satisfaisante des travaux par Dubois avec en garantie la procédure
et dans le patrimoine de Dubois une créance à terme de 18000 €
une dette sous forme d'obligation de faire correctement et dans le délai les travaux.
La signature du devis génère le contrat et la dette de Dupont.
Il faut faire apparaître cette dette sans tarder. C'est chez le pater familias une mesure d'ordre dans la gestion du patrimoine, et aussi un pense bête : attention pas d'autre dépense tant que celle ci ne sera pas réglée.
Si par malheur Dupont disparaît, ses héritiers sauront facilement qu'il y a en cours un contrat de travaux et qu'il faut tenir compte de cette dette de 18 000 € mais aussi suivre les travaux.
JB 22 parlait de l'engagement à accepter les travaux puis en payer la facture.
Maintenant vous me demandez comment il faut manipuler cette procédure d'engagement
C'est le travail des auteurs du décret Ils étaient chargés d'établir les modalités d'application de l'article 14-3 de la loi, ils n'ont pas respecté la mission confiée. Il paraît qu'ils ont eu l'aide de sommités comptables. Celles ci n'avaient sans doute pas la pratique de l'engagement juridique. Ce serait excusable puis qu'il n'existe pas dans la comptabilité commerciale.
On trouve un guide sur dans la comptabilité des collectivités territoriales et dans la loi LOLF. Il n'est pas difficile de filtrer ces pratiques en éliminant les exigences du droit public.
Je vous rappelle que les "syndics de voies privées" parisiens au sens propre du terme relèvent de la comptabilité publique sans aucun tri des exigences.
Question sérieuse : Comme je l'ai indiqué il y avait un excellent plan comptable il y a quarante ans et des versions adaptés par les informaticiens. Pourquoi a-t-il fallu deux ans puis encore deux ans pour avoir un plan comptable dans laquelle il y a bien des insuffisances qui étaient traitées dans les plans anciens ? Si ce n'est pas secret d'état, qui est intervenu pour "balayer la loi" comme écrit l'ARC.
Cela ne me paraît pas vraiment sorcier d'utiliser la classe 8.
Je pense toujours qu'un groupe d'une dizaine de personnes connaissant bien la copropriété sortirait en deux mois un excellent plan comptable complété dans ses parties actuelles pour remédier aux lacunes et aussi par le dispositif approprié pour les engagements.
J'ai des contact la dessus dans le midi. Je vous dirai.
Un peu de temps contraint pour l'engagement en cours d'exercice, mais tant de temps gagné à la clôture de l'exercice.
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JB22
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Posté - 27 oct. 2015 : 11:55:00
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De JPM:
"Je voudrais en passant faire un signe à JB22 qui ne conçoit pas ce qu'est un engagement."
Ce que je ne comprends pas, c' est pourquoi l" engagement juridique serait différent suivant qu' il s' agit d' une entreprise ou d' un syndicat.
J' ai démontré, a l' aide des informations fournies par vous, que les collectivités territoriales n' appliquaient pas " l' engagement juridique" à partir de l' ordre de service, la comptabilisation de la charge étant comptabilisée après exécution de l' ordre de service.
Dans la phase 2, il y a une écriture, appelée généralement" écriture d' ordre" qui enregistre l' engagement, par un débit et un crédit de même montant dans des comptes de tiers, comptes de passage ou d' attentes. Cette écriture est sans incidence sur la situation financière,
que l' on débite et crédite de 1.000, 2.000, 5.000 ou 10.000 € cela ne change pas la situation financière, cela qu' un effet d' information.
Ceci dit rien n'empêche d' enregistrer les engagements dans des comptes d' attente, cela n' a pas d' intérêt, cela complique les comptes que les copropriétaires ont déjà bien du mal à comprendre.
"Comme je l'ai indiqué il y avait un excellent plan comptable il y a quarante ans et des versions adaptés par les informaticiens."
Il y a 40 ans la majorité des syndic tenaient une comptabilité de trésorerie, bien loin de " l' engagement juridique".
"il y avait un excellent plan comptable" adapté aux exigences du moment, il n' y avait pas d' obligation de double présentation des comptes, par nature et par clés de répartition. Ce plan était également adapté, par les informaticiens, aux possibilités des ordinateurs de l' époque.
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JPM
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Posté - 27 oct. 2015 : 12:53:40
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Il y a quarante ou cinquante ans il y avait une comptabilité de trésorerie mais il y avait des comptes trimestriels qui assuraient une grande sécurité aux copropriétaires.
Pour les trois premiers trimestres de l'exercice on ne pouvait mettre en répartition que des factures effectivement payées.
Inutile de dire que le travail du conseil syndical était considérablement facilité
citation: Ce que je ne comprends pas, c' est pourquoi l" engagement juridique serait différent suivant qu' il s' agit d' une entreprise ou d' un syndicat.
L'article 14-3 énonce clairement que la comptabilité des syndicats de copropriétaires ne suit pas les règles de la comptabilité commerciale classique.
L'engagement dans la comptabilité commerciale classique c'est passer au 31 décembre les factures non parvenues.
L'engagement juridique a pour objet d'informer de l'existence d'une dette à terme dès le jour de création et non pas à la date de facturation lointaine de plusieurs mois.
Il tombe sous le sens que cette technique améliore considérablement la perception qu'on a d'emblée de la situation de l'institution.
Par ailleurs le syndic est mieux informé à tout moment de l'importance exacte des fonds disponibles, étant entendu que la contrainte du budget prévisionnel est moins lourde que celle d'un budget municipal.
Ne vous étonnez donc pas du moment où l'on traite la charge. L'engagement juridique affecte principalement l'emploi des fonds.
Quand ils n'ont qu'un document à lire les copropriétaires sont beaucoup plus intelligents.
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andre78fr
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Posté - 27 oct. 2015 : 13:05:26
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Le plus drôle je trouve c'est que tout le monde se satisfait du traitement des emprunts, absents du plan comptable et des comptes (en dehors des flux et des remboursements) et juste ajoutés comme ça en bas à droite de l'annexe 1 de manière extra-comptable...
En matière d'engagement il faudrait peut être commencer par là !!! |
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JB22
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Posté - 27 oct. 2015 : 13:19:57
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" L'article 14-3 énonce clairement que la comptabilité des syndicats de copropriétaires ne suit pas les règles de la comptabilité commerciale classique."
Ne suit pas les règles, mais la nature de l' engagement ne dépends pas de la nature juridique de l' entité.
"Les messages que j'ai reçus hors forum m'encouragent en ce sens."
Vous avez reçu des messages d' encouragement de personnes qui ne veulent pas s' engager...
Personnellement je n' ai reçu aucun message d' encouragement.
Quand des travaux sont engagés pour un montant de 18.000 €, dans votre exemple, Monsieur Dupont, ou ses héritiers, ne seront redevables que de leur quote part, pas de la totalité;
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 oct. 2015 : 14:37:15
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Pour le vrai emprunt du syndicat, décidé à l'unanimité, c'est prévu bien sur.
Pour les groupements d'emprunts individuels il faut voir selon les différents régimes. Il faut tenir compte aussi de la garantie de remboursement. Dans la pratique, le régime n'est pas mal, mais juridiquement c'est une usine à gaz
Il y a aussi l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires
De JB22 : citation: Vous avez reçu des messages d' encouragement de personnes qui ne veulent pas s' engager...
citation: Quand des travaux sont engagés pour un montant de 18.000 €, dans votre exemple, Monsieur Dupont, ou ses héritiers, ne seront redevables que de leur quote-part, pas de la totalité;
Bien sur ! Quel est le problème ???
citation: Ne suit pas les règles, mais la nature de l' engagement ne dépends pas de la nature juridique de l' entité.
Bien sur qu'elle en dépend puisque l'engagement juridique ne concerne que les syndicats de copropriétaires.
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Sujet |
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comptabilité d'engagement : théorie et pratique 
