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 Posté - 06 nov. 2017 : 10:08:06
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jpp13 : citation: Quel copropriétaire, dans un syndicat d'incapables, va se dévouer "bénévolement" et avoir l'initiative courageuse de prendre un avocat, d'engager de l'argent et du temps, pour faire une demande au TGI dans les bonnes formes ?
Relisez bien la loi, le maire peut faire cette démarche devant le TGI. 
C'est vrai c'est que le plus simple, c'est de faire comme on veut sans respecter la loi. Un syndic non élu peut donc convoquer une AG pour se faire réélire. |
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Gédehem
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 82
Posté - 06 nov. 2017 : 10:12:11
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Il ne s'agit pas d'inventer ou de rechercher des jurisprudences.
L.art17 :
"(....)
A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.Â
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, ........."
Article qui expose les 2 situations où le syndicat est dépourvu de syndic. L'un par le fait des copropriétaires, l'autre à leur insu.
Quelle autre lecture possible de : lorsque les copropriétaires convoqués pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic. ?
Autre lecture et autre résultat que " le syndicat étant dépourvu de syndic .... il n'y a plus de syndic " ??
Il y aurait tout de même un syndic ??? Selon quel texte, quelle disposition légale qui dérogerait au principe énoncé ??
Si ce texte existe, il faut très rapidement le citer.
Ce qui mettra fin à toute controverse.
Sur l'action, la démarche du ou des copropriétaires (le CS est en première ligne) consiste à contacter un avocat et lui remettre les éléments. C'est lui, en tant que professionnel, qui est responsable du montage du dossier, de la requête. C'est à ce niveau là qu'il y a parfois des difficultés. Si le dossier est aussitôt rejeté, mal fichu, il faut lui en demander les raisons. C'est lui qui est en cause.
Si l'on retient un avocat spécialiste du droit de la famille, il ne faut pas être surpris s'il ne connait pas les questions immobilières, de copropriété.
Les frais éventuellement avancés sont "frais d'administration du syndicat", remboursables aux demandeurs par le prochain syndic désigné.. |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2017 10:21:47 |
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Viviane
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83
Posté - 06 nov. 2017 : 10:21:36
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Justement, il ne s'agit pas d'inventer qu'il est écrit que " lorsque les copropriétaires convoqués pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est dépourvu de syndic. ". Car ça n'est pas ce qui est écrit. Pas plus d'ailleurs que "Il y aurait tout de même un syndic ???"
Cet article de loi, mal fichu, ne dit nulle part ce qu'il advient du mandat en cours.
En cas de changement de syndic, on le sait désormais, depuis la loi Alur : le mandat du syndic débarqué, s'il est encore en cours à la date de prise d'effet du mandat du nouveau syndic, est révoqué. Ce qui met fin à des années d'incertitude et de syndics débarqués continuant à prélever des honoraires.
Mais en cas de non-désignation, ben on ne sait toujours pas, ce qui justifie pleinement la recherche de jurisprudence.
Tout comme l'article 25-1 n'exclut pas une deuxième AG article 24 pour la désignation du syndic. En revanche la jurisprudence exclut que celle-ci puisse être convoquée par le syndic non-désigné alors que son mandat initial est expiré.
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Édité par - Viviane le 06 nov. 2017 10:28:57 |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2017 : 10:33:22
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En cas de changement de syndic, on le sait désormais : le mandat du syndic débarqué, s'il est encore en cours à la date de prise d'effet du mandat du nouveau syndic, est révoqué. Ce qui met fin à des années d'incertitude.
C'est faux : grave confusion .....
Vous faites référence ici aux dispositions prévues au point V de L.art.18, qui traite spécifiquement des cas de carence ou d'empêchement du syndic.
Carence ou empêchement susceptible d'entrainer la désignation d'un administrateur provisoire.
Dans ces cas, il y a toujours un syndic titulaire d'un mandat.
D'où la nécessaire révocation du mandat, révocation "de droit", lorsque l'AG est appelée à désigner un syndic dans ces conditions.
Cela n'a rien à voir avec les dispositions de l'art.17 qui précède..
Article qui traite des cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
Dont le cas où l'assemblée convoquée à effet de désigner le syndic ne le désigne pas : plus de syndic, il n'y a pas de mandat à révoquer..
Attention à ne pas se mélanger les crayons ......
"Tout comme l'article 25-1 n'exclut pas une deuxième AG article 24 pour la désignation du syndic.
Ce n'est pas nécessaire !
L'art.17 disposant que faute de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet le syndicat en est dépourvu, il n'y a plus personne ayant qualité pour convoquer une autre AG.
D'où le nécessaire recours au juge pour désigner le syndic.
Recours au juge, pas à une autre AG.
Tout ceci est très précisément indiqué, la procédure clairement exposée. |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2017 10:52:36 |
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Jpp13
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Posté - 06 nov. 2017 : 10:45:23
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Gédehem
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86
Posté - 06 nov. 2017 : 10:49:55
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Détrompez vous : le maire en a le soucis, faute de quoi il devra "mettre la main à la poche" s'il y a de graves difficultés liées à l'entretien de l'immeuble.
A commencer par l'injonction pour ravaler les façades...., y compris s'il y a un syndic.
Alors s'il n'y en a pas .....
Sur le fond : si les copropriétaires, quelques us, n'ont pas le soucis de la présence d'un syndic, cela pose d'énormes questions sur leur achat dans un immeuble en copropriété. |
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Viviane
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Posté - 06 nov. 2017 : 10:51:28
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citation: Viviane :En cas de changement de syndic, on le sait désormais : le mandat du syndic débarqué, s'il est encore en cours à la date de prise d'effet du mandat du nouveau syndic, est révoqué. Ce qui met fin à des années d'incertitude.
Gedehem : C'est faux : grave confusion .....
Vous faites référence ici aux dispositions prévues au point V de L.art.18, qui traite spécifiquement des cas de carence ou d'empêchement du syndic.
Et ben.... je ne "confuse" rien du tout, c'est vous qui confusez gravement l'alinea 1 et l'alinéa 3 du V...
citation: V. - En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. |
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Viviane
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Posté - 06 nov. 2017 : 10:53:48
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@jpp13
Quand personne ne s'occupe d'avoir un syndic, arrive le jour où tout le monde en paye les frais c'est tout. Mais il est vrai qu'en général, à moins que l'immeuble menace de s'écrouler, le maire s'en contrefichera.... |
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Gédehem
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89
Posté - 06 nov. 2017 : 11:00:39
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Ben .... 
L'alinéa 3 du titre V vient bien à la suite du 1 et du 2 du titre V de l'art.18, les trois étant liés à ce titre V.
Il en est ainsi pour tout alinéa se rapportant aux mêmes dispositions ....
Alinéa 3 du titre V de l'art.18 qui n'a rien à voir avec l'alinéa 3 de l'art.17.
Ou à n'importe quel autre alinéa d'un autre article.
Avant de contester, il faudrait lire les textes dans le bon sens, ne pas tout mélanger.
Comprendre ce qu'ils exposent est une autre affaire .....
"le maire s'en contrefichera...."
Affirmation personnelle sans fondement.
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Édité par - Gédehem le 06 nov. 2017 11:10:39 |
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Viviane
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90
Posté - 06 nov. 2017 : 11:12:47
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citation: Ben ....
L'alinéa 3 du titre V vient bien à la suite du 1 et du 2 du titre V de l'art.18, les trois étant liés à ce titre V.
Je sais compter, merci... Et donc ?
citation: Il en est ainsi pour tout alinéa ce rapportant aux mêmes dispositions ....
Et donc ?
citation: Alinéa 3 du titre V de l'art.18 qui n'a rien à voir avec l'alinéa 3 de l'art.17.
J'aurais donc dit que c'était pareil... ?
citation: Avant de contester, il faudrait lire les textes dans le bon sens, ne pas tout mélanger.
Comprendre ce qu'ils exposent est une autre affaire .....
Il faudrait surtout cesser d'user d'un charabia totalement creux juridiquement sur le mode "maitre gedehem vous donne une leçon" à chaque fois que vous manquez d'arguments convaincants ou que vous vous plantez...
La technique de la couche de peinture brillante et cache-misère en mode auto-congratulation et condescendance marche peut-être avec les nouveaux du forum, mais elle a vécu avec pas mal d'autres, dont moi... |
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Édité par - Viviane le 06 nov. 2017 11:15:52 |
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Posté - 06 nov. 2017 : 14:22:44
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viviane : citation: le maire s'en contrefichera....
Le retour de la loi de viviane !
Ne pensez vous pas que ce sujet ne mérite PLUS d'être relancé ?
PS : j'ai le retour de 6 syndics pros TOUS les 6 ont la même réponse. Article 17 : l'AG dument convoquée pour le faire n'a pas élu de syndic, direction TGI, pour la nomination d'un syndic judiciaire.
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Viviane
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92
Posté - 06 nov. 2017 : 14:30:58
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citation: Le retour de la loi de viviane !
Et retour du harcèlement n'importenawakesque Philippien... La version répétitive et sans fioriture du "je sais tout et vous ne savez rien parce que je sais tout" de son "maitre Gedehem"...
citation: Ne pensez vous pas que ce sujet ne mérite PLUS d'être relancé ?
Alors pourquoi le relancez-vous ?
PS : Vous avez donc six syndics dans votre copro ? Ca fait cinq de trop.... Perso j'ai le retour de 50 syndics pros qui n'ont toujours pas de compte séparé.....
Sinon, vous avez aussi le retour de 6 maires prêts à gaspiller l'argent public pour faire désigner un syndic dans une copro qui ne leur pose aucun problème d'ordre public, type mauvais état de l'immeuble ? Autrement dit prêts à dépenser l'argent public à la place des copros concernés pour résoudre un problème privé ?
C'est bon à savoir.... à la prochaine question sur l'absence de syndic, on n'a plus qu'à inventer une énième lecture universimmienne de la loi et dire aux gens : pas la peine de sortir les sous de votre propre poche pour assigner, le maire est obligé de payer.... |
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Édité par - Viviane le 06 nov. 2017 14:46:03 |
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PROSPER83
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93
Posté - 06 nov. 2017 : 14:57:22
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Bonjour à tous
Nous en sommes arrivés au post n° 92 sans que KIKILADOUCETTE, initiatrice de fil, ne daigne nous répondre sur la question fondamentale de la date de fin du mandat du syndic dont nous supposons qu'elle a été déterminante dans le rejet du juge du TGI de sa requête déposée au titre de l'art. 46 du décret.
Or KIKILADOUCETTE n'a pas disparu du forum puisqu'elle est intervenue entre temps sur d'autres fils de ce forum.
Devant tant de désinvolture, voire de mépris, envers tous ceux qui se sont investis pour lui apporter des réponses, je suggère simplement de mettre fin à ce fil et de la boycotter en ignorant complètement ses interventions sur les autres fils. |
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Posté - 06 nov. 2017 : 17:01:16
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prosper83 : Boycotter un intervenant ?? drole façon de débattre.
Viviane : que vient faire l'argent public dans une requête du Maire pour la nomination d'un syndic judiciaire. Il n'y a pas de frais de justice dans ce cas.
Je vous donne l'alinéa de l'article 17 de la loi de 1965 que vous semblez ignorer : citation: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
viviane :citation: C'est bon à savoir.... à la prochaine question sur l'absence de syndic, on n'a plus qu'à inventer une énième lecture universimmienne de la loi et dire aux gens : pas la peine de sortir les sous de votre propre poche pour assigner, le maire est obligé de payer....
Ce n'est pas une niemme lecture de la loi, mais le texte précis. Votre remarque est donc totalement absurde.
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Posté - 06 nov. 2017 : 17:49:00
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kikiladoucette : Voilà une cassation récente qui pourrait vous aider dans la contestation de la deuxième AG, sans revenir sur le débat de l'article 25.1 et du mandat en cours ou non du syndic, et qui confirme certaines positions contestées ici:
Il faut obligatoirement un vote à l'article 25 pour passer à la passerelle 25.1 ET la possibilité d'une 2ème AG à l'article 24.
Dans votre cas, pas de vote à l'article 25. le syndic ne pouvait donc PAS proposer à l'OdJ l'élection du syndic à l'article 24.
[brown] Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n° 15-11.043, FS-P+B
Avant l’entrée en vigueur de la Loi SRU du 13 décembre 2000, la jurisprudence (Cass. civ. 3, 17 déc. 1997, n°96-13.177) décidait que la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être mise en oeuvre que si l’assemblée générale n’est pas en mesure de recueillir la majorité absolue faute de participants.
Désormais, sans égard au nombre de participants, la jurisprudence rappelle qu’il est nécessaire qu’il y ait eu un vote préalable sur la résolution pour pouvoir se prévaloir de la passerelle de l’article 25-1, vient de préciser la Cour de Cassation.
En effet, par un arrêt rendu le 14 avril 2016, la Cour de Cassation sanctionne une Cour d’Appel qui avait refusé d’invalider la désignation du syndic à la majorité simple de l’article 24, sans rechercher si cette désignation avait fait l’objet d’un premier vote à la majorité absolue de l’article 25.
La précision apportée par la Cour de Cassation – nécessité d’un premier vote à la majorité absolue – pour l’application de la majorité simple (art. 24) à une résolution relevant en principe de la majorité absolue (art. 25), est utile et parfaitement logique au regard de la lettre et de l’esprit du texte.
Les copropriétaires désignés comme président lors de l’assemblée générale devront donc être vigilants pour veiller au respect strict du processus de la passerelle instaurée par l’article 25-1.
http://www.cabinetcizeron.fr/
[/brown]
kikiladoucette : faites nous plaisir, même si cela ne change en rien votre problème et vos actions futures, quelles étaient les dates du mandat de votre syndic sortant ?
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Édité par - philippe388 le 06 nov. 2017 17:50:44 |
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PROSPER83
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Posté - 06 nov. 2017 : 17:57:53
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citation: Philippe388
prosper83 : Boycotter un intervenant ?? drole façon de débattre.
Pour débattre, il faudrait d’abord que l’initiateur du débat ne se soit pas mis aux abonnés absents !
citation: Je vous donne l'alinéa de l'article 17 de la loi de 1965 que vous semblez ignorer :
Ce n’est pas la peine de nous reproduire pour la xième fois ce texte que nous connaissons tous aussi bien que vous et qui n’apporte strictement rien de plus que l’alinéa 1 de l’article 46 du décret que vous nous avez seriné pendant des années en nous tenant le même discourt.
Produisez nous plutôt des jurisprudences qui viendraient étayer vos allégations sur votre interprétation de ces deux textes.
Et donnez-nous plutôt votre interprétation sur, entre-autre,l’arrêt de la Cour de cassation du 17 juillet 1997 qui dément totalement ces allégations, ainsi que sur le dernier alinéa de l’article 25-1 de la loi (le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées n et o de l’article 25) !
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Posté - 06 nov. 2017 : 18:04:27
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prosper83 : lisez mon dernier post. Une cass. interressante
et qui concerne le problème de kikiladoucette.
L'AG n'ayant pas voté à l'article 25, elle n'a pas élu de syndic, ET il n'y avait aucune possibilité de passerelle 25.1, et donc pas de 2ème AG possible à l'article 24.
SEULS les articles 17 et 46 s'appliquent ici : désignation syndic judiciaire.
citation:
Ce n’est pas la peine de nous reproduire pour la xième fois ce texte que nous connaissons tous aussi bien que vous et qui n’apporte strictement rien de plus que l’alinéa 1 de l’article 46 du décret que vous nous avez seriné pendant des années en nous tenant le même discourt.
Il faut vous les rappeler, car vous les zappez à chaque fois? ET il s'agit ici de leur application.
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Édité par - philippe388 le 06 nov. 2017 18:13:50 |
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PROSPER83
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Posté - 06 nov. 2017 : 18:27:27
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citation: Philippe388
Il faut obligatoirement un vote à l'article 25 pour passer à la passerelle 25.1 ET la possibilité d'une 2ème AG à l'article 24.
Ben oui ! Comme cela a toujours été le cas !
citation: Avant l’entrée en vigueur de la Loi SRU du 13 décembre 2000, la jurisprudence (Cass. civ. 3, 17 déc. 1997, n°96-13.177) décidait que la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être mise en oeuvre que si l’assemblée générale n’est pas en mesure de recueillir la majorité absolue faute de participants.
Sauf qu’avant l’entrée en vigueur de la loi SRU l’article 25-1 n’existait pas !
citation: Désormais, sans égard au nombre de participants, la jurisprudence rappelle qu’il est nécessaire qu’il y ait eu un vote préalable sur la résolution pour pouvoir se prévaloir de la passerelle de l’article 25-1, vient de préciser la Cour de Cassation.
Désormais quoi ? Cet arrêt n’a rien inventé car cela a toujours le cas. Un spécialiste de la lecture des textes comme vous ne s'en était pas encore rendu compte ?
Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
Le présent article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25.
C’est pourtant bien précis sans qu’il n’y ait besoin d’avoir recours à un juriste patenté pour comprendre !
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Viviane
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Posté - 06 nov. 2017 : 18:54:18
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citation: Viviane : que vient faire l'argent public dans une requête du Maire pour la nomination d'un syndic judiciaire. Il n'y a pas de frais de justice dans ce cas.
Ce qui prouve que vous n'avez jamais connu de cas concret... Vous croyez quoi, que le maire va déposer sa requête lui même ? Que la mairie a des avocats qui bossent gratos ? Que c'est juste un formulaire à remplir et roule ma poule, pas de complications possibles, (comme une contestation de la requête )?
Et quand les caisses du syndicat sont vides qui, selon vous, fait l'avance des honoraires du syndic judiciaire, si ce n'est le requérant ? Avec le risque de ne jamais revoir les sous ?
Donc relisez D46 vous même
citation: A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
La loi ne désigne strictement personne qui soit obligé de le faire. Alors pas la peine de faire croire aux gens que le maire va s'en occuper. S'il n'y a pas de danger pour les habitants de la commune, ou nécessité impérative pour la commune d'avoir un contact officiel avec le représentant officiel du syndicat, il va plus que probablement s'en fiche comme de sa première chemise, et il aura bien raison.
Sans quoi chaque ville finirait par être obligée de se doter d'un service uniquement dédié à gérer les procédures de désignation sur requête du syndic ou d'un AJ pour les copropriétés qui font n'importe quoi...
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Édité par - Viviane le 06 nov. 2017 19:25:54 |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2017 : 22:05:22
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Prosper écrit, à propos du 25-1 : "C’est pourtant bien précis sans qu’il n’y ait besoin d’avoir recours à un juriste patenté pour comprendre !"
On peut en dire tout autant de L.art.17, et de D.46 et 47, que tous peuvent comprendre aisément, y compris sans avoir fait beaucoup d'études 'classiques' ..
Sauf qu'Ã lire certains, on ne peut que se poser des questions ....
Reste la compréhension des textes dans leur ensemble, la loi formant un ensemble cohérent.
C'est là qu'il y a quelques écueils ....
Comme ce dernier alinéa du 25-1 : convocation d'une autre AG pour décider, sous condition, à une majorité plus basse.
Dispositif général pour les questions relevant de la maj.art.25, l'AG étant bien entendu convoquée par le syndic.
Ce qui ne pose pas problème, l'affaire étant toute simple.
Sauf que cette possibilité ne peut être utilisée lorsqu'il n'y a pas de syndic : faute de désignation par l'AG (art.25 ou lors d'un second tour au 24 selon 25-1), le syndicat est dépourvu de syndic
Pas besoin d'être juriste pour comprendre ce que précise L.art.17 avec son "syndicat dépourvu de syndic" "bien précis sans qu’il n’y ait besoin d’avoir recours à un juriste patenté pour comprendre..;" comme l'indique Prosper.
Et sa conséquence : le syndicat étant dépourvu de syndic dès la fin de l'AG qui n'a pas désigné le syndic, il est impossible au sortant non reconduit devenu ex syndic de convoquer valablement une autre AG.
Comme il n'existe dans les textes aucune dérogation au principe énoncé art.17 (plus de syndic), ni même de condition suspensive de style "si la durée/la date échéance du mandat du syndic le permet" (chacun peut s'amuser à chercher ....), on a fait le tour de cette question : pas de convocation d'une autre AG possible faute de syndic.
C'est le pourquoi de l'obligation du recours au juge dans ce cas précis de syndicat dépourvu de syndic, et non le recours à une autre AG.
Tout simple. Trop simple pour les adeptes de la traite des mouches en gants de boxe ???
Sur "Le présent article (25-1) n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article 25. " qui semble poser problème à Prosper.
Ces 2 points ne font pas l'objet par ailleurs de dispositions spécifiques, particulières, qui dérogeraient à la règle énoncée au 25-1. D'où la précision nécessaire.
Il n'en est pas de même pour le syndic, dont certaines dispositions lui sont spécifiques.
L'art.17 précisant ce qu'il en est de l'extinction du mandat du syndic lorsque l'AG appelée à le désigner ne le désigne pas, il n'est pas nécessaire de le rappeler systématiquement par la suite.
Lorsqu'il n'y a plus de syndic il ne peut y avoir convocation d'une autre AG.
Ni d'aucune AG.
Que ce soit pour réaliser des travaux, délivrer une autorisation, .... ou désigner le syndic.
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Édité par - Gédehem le 06 nov. 2017 22:50:14 |
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Sujet |
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Défaut de désignation du syndic 
