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ACTUS

Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété...


Le 17/9/2003
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UI - Actus - 17/9/2003 - Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété...
S'approprier une partie commune pour augmenter son volume habitable ou agrémenter son appartement, c'est possible ! Mais mieux vaut savoir s'y prendre car les règles de la copropriété sont complexes et les retours de bâton coûteux... Le jeu en vaut cependant la chandelle, d'autant que dans certains cas, l'annexion est licite sans rien demander à personne !
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Attendre pour faire une plus-value que le marché monte, c'est bien ; mais valoriser un bien en l'agrémentant, c'est mieux ! On peut bien entendu plus facilement le faire en maison individuelle, mais c'est aussi possible en copropriété. Plusieurs moyens sont envisageables :

L'annexion de combles ou d'une partie commune intérieure

Elle permet de donner du volume et augmente souvent de façon spectaculaire l'habitabilité d'un appartement : combles qui permettent de donner de la hauteur sous plafond ou aménager un salon "cathédrale", morceau de couloir permettant d'augmenter la surface de pièces exiguës, WC d'étage ou locaux communs d'étage devenus inutiles, voire paliers entiers et même volées d'escalier, palier et couloir entier en dernier étage !

Pour l'acquéreur ou le propriétaire qui sait repérer ce type d'opportunités, ce peut être un vrai "jackpot", car dans certaines conditions, il peut procéder à l'annexion sans avoir besoin d'en passer par l'autorisation de la copropriété !

Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.

Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisqu'aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité"...

Certes, une annexion de ce type comporte quelques limitations :

- la description du bien dans le titre de propriété n'est pas modifiée, ce qui provoque de la méfiance chez les acquéreurs,

- il ne faut pas vouloir créer de niveau supplémentaire - il faut pour cela un permis de construire qui requiert la production de la preuve de l'accord de la copropriété - ni toucher dans les travaux d'aménagement au gros oeuvre, à la façade ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui requiert aussi l'autorisation de la copropriété...

- sans constatation de l'annexion par un acte modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ainsi que des plans annexés au règlement, le droit du copropriétaire ou de ses acquéreurs ultérieurs sur les espaces ou volumes annexés ne devient définitif qu'à l'issue du délai de prescription décennale abrégée de l'article 2265 du Code civil...

Si l'on ne veut pas subir ces inconvénients, ou si la partie commune convoitée ne répond pas totalement aux conditions pour en faire sans coup férir une partie privative, il faut en passer par l'autorisation de l'assemblée générale, selon une procédure complexe (voir l'article que nous avons consacré en novembre 2001 à ce sujet) qui exige de la patience, le sens de la diplomatie, et aussi de lâcher quelque contrepartie financière pour obtenir la majorité nécessaire pour une "aliénation" de partie commune (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix - article 26 de la loi du 10 juillet 1965)...

Bien entendu dans ce cas, on peut aussi négocier dans le même ensemble toutes les autorisations nécessaires - y compris en vue du permis de construire - pour créer des ouvertures (notamment en toiture), toucher au gros oeuvre, redistribuer les locaux, etc.


Une redistribution intérieure

Sans annexer de nouveaux espaces, on peut aussi améliorer fortement l'habitabilité d'un appartement et lui donner plus de valeur en retirant des cloisons, sous réserve de veiller au respect de la structure de l'immeuble, et en modifiant la distribution des pièces : chambres, salon, cuisine, salles de bains, ou en créant de nouvelles !

Deux grandes contraintes cependant :

- une contrainte technique si l'on veut déplacer des "pièces humides" (cuisine, salles d'eau ou de bains, toilettes) ou en créer : celle de pouvoir se raccorder à des conduites existantes d'alimentation en eau et surtout d'évacuation des eaux usées, car dans la pratique il est quasi-impossible d'envisager d'en créer de nouvelles (qui respectent la réglementation...) ;

- une contrainte juridique dès lors que les travaux affectent un élément du gros oeuvre ou des parties communes (percement, création d'une ouverture, même de simple ventilation, raccordement à une canalisation commune extérieure au local privatif, etc.) : celle d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité absolue de tous les copropriétaires (mais avec possibilité d'un second vote à la majorité simple (articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965...


L'annexion et l'aménagement d'une courette

Cette possibilité existe fréquemment pour les appartements en rez-de-chaussée et permet, alors que normalement ils décotent fortement par rapport aux appartements en étage, de les valoriser fortement en créant, dans une courette pas trop enclavée, un espace qui peut être agréablement aménagée en terrasse paysagère !

Il faut pour cela obtenir de la copropriété, dans les mêmes conditions de majorité à l'assemblée que pour un achat de partie commune, une jouissance privative de la courette : elle devient droit accessoire au lot possédé, transmissible en cas de vente ; son attribution s'assimile à une vente et doit être constatée par acte authentique...

Bien entendu dans ce cas, il faut aussi négocier dans le même ensemble toutes les autorisations nécessaires - y compris en vue du permis de construire - pour créer ou agrandir des ouvertures qui permettent un accès agréable à la terrasse ainsi créée.


L'annexion et l'aménagement d'une terrasse inaccessible

Cette possibilité existe souvent pour les appartements donnant sur une toiture-terrasse d'une partie de bâtiment moins élevée, ou un "terrasson" comme il en est parfois sur des immeubles anciens ; l'approche est la même que pour une courette, mais comporte une contrainte supplémentaire : la nécessité de rendre "accessible" la terrasse en question en aménageant un dallage sur plots, ou en construisant un carrelage sur le complexe d'étanchéité de façon à ne pas compromettre son efficacité.

S'ensuit la nécessité de traduire avec précision dans les résolutions d'assemblée et dans les actes :

- le partage de responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et le titulaire du droit de jouissance quant à l'entretien et aux réparations nécessaires ultérieurement au complexe d'étanchéité (en principe le syndicat), et à l'entretien du dallage ou du carrelage le surplombant (en principe le copropriétaire) ;

- l'imputation du coût de l'enlèvement et de la réinstallation du dallage ou du carrelage au cas où il faudrait procéder à la réfection du complexe d'étanchéité (en principe au copropriétaire) ;

- les limitations d'usage de la terrasse : poids, nature des aménagements, interdictions visant à préserver l'aspect extérieur de l'immeuble, etc.


La construction d'une véranda ou d'un jardin d'hiver

Elle peut être envisagée sur une terrasse ou un jardin sur lesquels on dispose d'un droit de jouissance privative ; s'il n'a pas été négocié en même temps que l'attribution de la jouissance, le droit d'édifier relève d'une décision "d'aliénation" de partie commune (donc à la double majorité de l'article 26), et non pas comme on l'a cru longtemps comme une autorisation de travaux sur les parties communes (article 25 et 25-1)


Le prix à payer pour les autorisations de la copropriété

Aucune autorisation d'assemblée générale n'est a priori facile à obtenir, surtout celles à majorité élevée, et même sans être spécialement envieux, les copropriétaires sont naturellement rétifs à céder sans contrepartie des espaces ou accorder des droits qui créent de la valeur à leur bénéficiaire ! Ils demandent donc un prix, et c'est somme toute logique, même si le demandeur peut aussi arguer que la valorisation des appartements valorise aussi un peu l'immeuble (ou empêche sa paupérisation, principal danger guettant les copropriétés...) : il est en général considéré comme acceptable de proposer la moitié de la plus-value potentielle attendue de l'opération (2) après déduction de tous les frais de l'acquisition de la partie commune ou du droit (enregistrement, frais de modificatif, géomètre, honoraires de syndic, etc.) et des travaux pour aménager ou réaménager l'ensemble.

Savoir aussi que, dans tous les cas où un lot de copropriété voit son usage transformé de manière substantielle (augmentation du volume chauffé, augmentation de l'habitabilité et donc du nombre potentiel d'habitants), les copropriétaires peuvent décider à la majorité absolue d'augmenter sa participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun : chauffage, ascenseurs, eau froide si elle est répartie aux tantièmes, etc. (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965) !

La nature humaine est ainsi faite, et celle du copropriétaire ne fait pas exception...

Pour en savoir plus voir notre dossier: : L’annexion ou l’achat de parties communes en copropriété

(1) Ventilation mécanique contrôlée
(2) Pour calculer le supplément de valeur, voir notre modèle d'estimation des biens immobiliers l'Argus du logement.

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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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