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Comment les français ont digéré (ou pas) la hausse des prix de l'immobilier

23/4/2007 
"Alors que les prix de l’immobilier résidentiel connaissent depuis quelques années une augmentation rapide et continue, le nombre de nouveaux accédants n’a cessé de progresser et atteint un niveau exceptionnel" ! C'est par ce constat que s'ouvre une étude de l'ANIL, réalisée avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil national de l’habitat (1). De fait, le nombre d'accédants (acquéreurs avec dossier de financement) est passé de 521.000 en 1996 à 763.000 en 2005 (ancien et neuf confondu), soit près de 50% d'augmentation.

Elément déclencheur de l’augmentation de la demande, la baisse des taux d’intérêt des prêts a été plus qu'annulée par la hausse des prix, et il a fallu pour la compenser jouer aussi sur la durée des crédits et les aides multiples dont l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) ; malgré cela, l'étude constate qu'accéder à la propriété exige aujourd’hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : le coût d’une accession représente aujourd’hui, pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996 !

En fait, c'est depuis 2004 que l'effet taux et l'effet durée du crédit ne suffisent plus à compenser la hausse des prix...

Très logiquement, l’augmentation des prix touche surtout les primo-accédants. Ceux qui étaient déjà propriétaires et qui ont vendu pour racheter la subissent, mais ils en profitent également lors de la revente de leur précédent logement. Parmi les primo-accédants, les plus modestes sont évidemment les plus pénalisés, car nombre d’entre eux n’ont guère de marge de manoeuvre pour augmenter l’intensité de leur effort financier. D'où le constat que la reprise de l’accession est le fait de ménages relativement aisés : le nombre des accédants modestes n’a pas augmenté et, en conséquence, leur part dans l’ensemble des accédants a diminué...

L'autre originalité de l'étude est, pour combler l’absence d’informations sur le devenir des projets étudiés, une enquête auprès d’un échantillon de candidats à l’accession conduite auprès de 2 200 ménages, qui ont été interrogés, six mois après la consultation de l’ADIL sur l’état d’avancement de leur projet, ses modalités de concrétisation ou a contrario la nature des difficultés et obstacles rencontrés. Elle met l'accent sur les difficultés du parcours du projet d’accession a l’acquisition pour une part non négligeable de candidats, avec moins de 50% de projets concrétisés après 6 mois et une étroite corrélation entre revenus et concrétisation...

Autre constat : moins l'opération est chère, moins l'apport personnel est élevé ; et lorsque "ça ne passe pas", on diminue la taille du logement souhaité plutôt que ses autres caractéristiques. Et au final, dans près de 40 % des cas, le coût final diffère, en plus ou en moins, de plus de 5 % du coût envisagé. Dans 27 % des opérations l’écart est supérieur à 10 %.

Les explications de ces différences sont multiples : un apport personnel supérieur à ce qui était prévu, le ménage disposant d’une réserve qu’il n’envisageait pas, au départ, d’engager dans l’opération ; une rentrée financière imprévue ou, au contraire, une aide espérée non obtenue ; un événement inopiné dans la vie du ménage (naissance d’un enfant attendue, maladie, séparation) ; un problème lié à l’emploi, chômage ou mutation professionnelle. Ces différentes causes sont avancées dans 40 % des cas, chacune d’entre elles intervenant de façon marginale, à l’exception de l’augmentation de l’apport personnel (15 %).

Enfin, chiffre rassurant : 29% des ménages interrogés seulement ont différé la réalisation de leur projet ou l’ont abandonné. Et encore, "quelles que soient les difficultés rencontrées, une part non négligeable de ces ménages a toujours l’intention d’accéder à la propriété" conclut l'étude : "28 % pensent y parvenir dans les cinq ans, 16 % dans un délai plus long. Les autres sont dans l’incertitude quant à leurs chances d’y parvenir un jour (35 %) ou ont abandonné tout espoir (20 %)"...



(1) ANIL, avril 2007 "L'accession à quel prix - la baisse des taux alourdit l’effort global des ménages"


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