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Subrogation obligatoire pour l'acquéreur d'un immeuble loué...
8/11/2002
L'acquéreur d'un immeuble loué ne peut poursuivre la résiliation du bail d'un locataire pour non-paiement des seuls loyers dus antérieurement à la vente s'il ne s'est pas fait consentir une cession de créance ou une subrogation expresse.
En effet, la Cour de cassation (3ème Ch. civ.) dans un arrêt du 2 octobre 2002, stipule que l'acquéreur ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail commis avant la vente. En l'espèce, le locataire qui ne payait pas son loyer depuis plusieurs années au précédent propriétaire, avait payé par contre eu la bonne idée de payer ses loyers au nouveau propriétaire dès la date d'acquisition ! La cour d'appel qui avait prononcé la résiliation du bail demandée par l'acquéreur a vu son arrêt cassé en vertu des articles 1743 et 1165 du Code civil. La seule parade, ainsi que le rappelle utilement la Cour de cassation, aurait été que le vendeur consente à l'acquéreur une cession de créance ou une subrogation expresse dans ses droits.
Les commentateurs de l'arrêt rappellent opportunément que l'on ne saurait trop conseiller aux parties d'envisager avec attention l'ensemble des conséquences de la vente sur la location en se préoccupant par exemple du sort du dépôt de garantie dont la restitution pèse en principe sur l'ancien propriétaire (Cass. 3ème Ch. civ., 18 janvier 1983) ou encore du cautionnement du paiement des loyers souscrit en faveur du bailleur initial, dont le bénéfice ne peut être étendu à l'acquéreur de l'immeuble sauf accord de la caution (Cass. Ch. com., 26 octobre 1999)...