On connait à présent le détail du "projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion", présenté au conseil des ministres le 28 juillet et déposé au parlement pour une discussion à l'automne. Organisées en cinq grands thèmes, les principales mesures sont les suivantes :
1. "mobilisation des acteurs" - sous cette rubrique on trouve pêle-mêle :
- l'obligation désormais pour les organismes HLM de souscrire à des "contrats d'utilité sociale", qui viennent remplacer les contrats globaux de patrimoine instaurés en 2004 et jusqu'ici facultatifs ; des pénalités financières sont prévues en cas de non respect au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ; l'expérimentation d'un loyer progressif en fonction des revenus des locataires est possible dans le cadre d'une telle convention ;
- la CGLLS se verra aussi dotée s'il y a lieu d'un "prélèvement sur les moyens financiers devenus surabondants dégagés par les bailleurs sociaux ayant une activité d'investissement réduite", pour renforcer la mutualisation des moyens entre organismes...
- la "gouvernance" du secteur du "1% logement" est réformée "en vue de réorienter l'utilisation des ressources vers les politiques prioritaires dans le domaine du logement et de limiter les coûts de gestion" ; les pouvoirs de l'Etat sont renforcés dans l'emploi des fonds et dans les différents organismes qui constituent le dispositif du 1% ; à noter qu'un prélèvement de 800 millions est acté avec les acteurs du 1% (pour mémoire 480 millions pour l'ANAH, 320 millions pour l'ANRU) ;
- les organismes HLM pourront acheter des programmes en état futur d'achèvement (en "VEFA"), mais de façon encadrée pour respecter les règles de publicité et de concurrence applicables à la commande publique ;
- les copropriétés issues de la vente de logements sociaux à leurs occupants seront mieux encadrées : les copropriétaires votant des travaux de la liste que les organismes HLM ont l'obligation de leur fournir - travaux d'amélioration des parties communes et des éléments communs qu'il serait souhaitable d'entreprendre -, devront constituer des provisions spéciales qui, placées sur un compte séparé, permettront de lisser la charge financière qu'ils devront assumer ;
- il est créé pour les copropriétés susceptibles d'être en difficulté une procédure d'alerte préventive, engagée par le syndic de la copropriété et, le cas échéant, par les copropriétaires ou par les créanciers, conduisant à la désignation d'un observateur par le président du TGI qui doit remettre, dans un délai maximum de six mois, un rapport sur l'état financier de la copropriété et l'état de l'immeuble, devant être obligatoirement inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale...
2. création d'un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés : l'objectif est de traiter les quartiers anciens concentrant les situations d'habitat indigne, sociales et urbaines les plus difficiles, en complément d'une politique générale de traitement de l'habitat privé s'appuyant sur les dispositifs de droit commun (opérations programmées d'amélioration de l'habitat de revitalisation rurale (OPAH-RR), opérations programmées d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), programme d'intérêt général (PIG) insalubrité, OPAH copropriété, plan de sauvegarde)... Ouvert sur la période 2009-2016 ce programme portera sur 100 à 150 quartiers pour un maximum de 100 communes ou EPCI, dont la liste sera établie par décret, et doit permettre, à partir d'un diagnostic social et urbain du porteur de projet (commune ou EPCI), d'engager un projet global de requalification des quartiers dans un objectif de mixité sociale et de développement durable ; les moyens financiers nécessaires sur cette durée sont évalués à 2,5 milliards d'euros et seront pris en charge par l'ANAH et le 1% (pour ces derniers à hauteur de 250 millions par an selon les dernières informations).
3. "mesures en faveur du développement d'une offre nouvelle de logements" - sous cette rubrique on trouve :
- le renforcement de la portée opérationnelle des programmes locaux de l'habitat (PLH) ;
- la possibilité de déroger aux règles d'urbanisme, et en particulier du COS pour l'agrandissement de logements ou la construction de logements sociaux (pérennisation d'une disposition de la loi "ENL" au dela de 2010...) ;
- la création d'un mécanisme calqué sur les ZAC permettant le développement de l'urbanisme opérationnel d'initiative privée ;
- la possibilité pour un maire, pour la délivrance d'un permis de construire, de déroger aux dispositions du PLU lorsque les travaux sont nécessaires à l'accessibilité d'un logement existant aux personnes handicapées ;
- la possibilité à l'ANRU de financer des opérations portant sur des structures d'hébergement ou des logements de transit ;
- le recentrage des dispositifs d'aide à l'investissement locatif privé ("Robien" et "Borloo") en réservant leur application aux zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (zones A, B1 et B2) ; l'application en zone C serait supprimée ; le classement des communes par zone sera révisé de manière à corriger les imperfections qu'il peut présenter (reclassement de certaines communes rurales chères et déclassement de certaines petites agglomérations au marché immobilier saturé) ; une révision du classement des communes au moins tous les trois ans serait également inscrit dans la loi ;
- la suppression de la déduction spécifique de 26% des revenus fonciers prévue pour les zones de revitalisation rurale, pour les investissements réalisés à compter de l'entrée en vigueur de la réforme ;
- l'extension du dispositif dit "Pass foncier" ouvrant droit à une TVA au taux réduit de 5,5%, déjà utilisé pour la construction de maisons individuelles, à la construction de logements collectifs ; le financement du terrain pourra être assuré par un prêt du "1 % logement" à remboursement différé... A noter que le dispositif afférent au Pass Foncier est instauré jusqu'au 31 décembre 2010, période à l'issue de laquelle il fera l'objet d'une évaluation ;
- la mesure très controversée permettant de compter dans le calcul des 20% de logements sociaux que doivent atteindre un certain nombre de communes (article 55 de la loi "SRU") les logements issus des dispositifs d'aide à l'accession populaire à la propriété comme le Pass Foncier, ou le prêt social de location accession (PSLA).
4. "mobilité dans le parc de logements" - sous cette rubrique on trouve :
- la modification de la loi du 6 juillet 1989 pour réserver la possibilité de demander un cautionnement, dans le cadre de la location d'un logement, au bailleur personne physique ou SCI familiale et en dehors du cas où le bailleur a souscrit une assurance de garantie loyers impayés ;
- la réduction des délais d'expulsion dans le logement locatif, en permettant au juge de suspendre l'exécution d'une décision judiciaire d'expulsion pour une durée d'une année au maximum, au lieu de trois actuellement ;
- l'organisation de la libération des logements en sous occupation dans le logement social, à l'exception des personnes âgés de plus de 70 ans, des personnes handicapées ou celles ayant à leur charge une personne handicapée ; les locataires ayant refusé trois offres de relogement, assorties d'une aide à la mobilité pourront se voir notifier un congé avec un préavis de six mois...
- des dispositions tendant à ce que les logements adaptés aux personnes handicapées soient effectivement occupés par des personnes handicapées (avec relogement s'il ya lieu) ;
- la disposition selon laquelle les locataires, avec la même exception que ci-dessus, dont les ressources sont au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources définis pour l'attribution de logements sociaux verront leur contrat transformé en contrat de location d'une durée de trois ans non renouvelable ;
- l'obligation pour les bailleurs sociaux de procéder, avec tout locataire assujetti au supplément de loyer de solidarité, à un examen de sa situation et des possibilités d'évolution de son parcours résidentiel, en l'informant notamment des possibilités d'accession à la propriété ;
- la possibilité pour les locataires de sous-louer temporairement une partie de leur logement à des personnes jeunes ;
- une modification de la loi de 1948, étendant la suppression du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation aux agglomérations de plus de 50.000 habitants et aux communes de plus de 20.000 habitants ;
- la suppression du droit au maintien dans les lieux des occupants du parc HLM lorsque leurs ressources sont au moins deux fois supérieures aux plafonds pour l'attribution des logements locatifs sociaux ;
- une modification de la loi du 6 juillet 1989, conditionnant le transfert du bail à certains bénéficiaires liés au locataire, en cas de décès ou d'abandon du logement, à l'adaptation des lieux à la taille du ménage, sauf pour certaines catégories de personnes : le conjoint, les descendants directs, les personnes âgées et handicapées ;
- la diminution de 10,3% du niveau des plafonds de ressources pour l'accès au logement locatif social, afin de neutraliser l'augmentation mécanique du SMIC horaire dans la période récente et, d'autre part, de lier la révision de ces plafonds à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) ;
5. lutte contre l'exclusion, hébergement et accès au logement - sous cette rubrique on trouve :
- des dispositions pour l'amélioration des interventions de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances (ACSé) ;
- des améliorations et simpleifications des dispositifs relatifs à l'hébergement et des résidences sociales, dont la catégorie particulière des pensions de famille ;
- une disposition rendant interdépartementale, en Ile-de-France, la gestion des suites à donner aux décisions positives des commissions de médiation de la région pour le bénéfice du droit opposable au logement
- une définition légale à la notion d'habitat indigne, permettant d'asseoir l'observatoire nominatif des logements indignes prévu par la loi "ENL"...
- la possibilité pour les organismes HLM de prendre en gestion ou de prendre à bail des logements du parc locatif privé conventionnés avec l'ANAH afin de les louer ou de les sous-louer à des personnes prioritaires au titre de la loi DALO et aux personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition ;
- l'exclusion de certains occupants de logements qui n'ont pas le statut de locataire du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'hébergement ou de contrat de sous-location destiné aux publics dont la situation nécessite une solution locative temporaire.
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