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Baux d’habitation, GRL, et suppression de la caution personnelle en cas de GLI : la FNAIM entre en résistance
10/11/2008
La disposition prévue dans le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, adopté par le Sénat en première lecture, et visant à interdire de demander à un locataire une caution personnelle quand le bailleur a souscrit une assurance de garantie loyers impayés (GLI) passe mal : la FNAIM, et notamment sa caisse de garantie qui délivre aussi la GLI pour ses adhérents administrateurs de biens dénonce à juste titre le fait que cette mesure risque de renchérir le coût de cette garantie en raison de la disparition des recours pour les assureurs. Il est vrai que les assureurs qui délivrent la GLI demandent la plupart du temps aux bailleurs ou à leurs mandataires d'assortir par précaution les locations qu'ils soumettent d'au moins une caution personnelle, même lorsque les candidats présentent de bons ratios de solvabilité !
En réalité la FNAIM craint quasi-ouvertement une concurrence déloyale de la GRL (Garantie des risques locatifs), de même coût mais aux garanties très nettement supérieures tout en ne réquérant aucune caution, voire même une extension vers une GURL (Garantie universelle des risques locatifs), toujours dans les cartons du gouvernement ! Elle part donc en guerre et appelle à la mobilisation et aux témoignages de soutien au moyen d'une lettre type diffusée à tous ses adhérents, demandant le retrait de la mesure incriminée du projet de loi, et le cantonnement de la GRL "à sa mission sociale initiale : garantir les locataires titulaires d'un Pass-GRL, dont le taux d'effort est compris entre 33 et 50%"...
Les dirigeants de GRL Gestion, l'un des deux organes de mise en oeuvre de la GRL font remarquer que les garanties GLI à la FNAIM ne sont mutualisées qu'à hauteur de 15% des lots gérés, alors que le recours à la caution représente 2 locataires sur 3 ; mettant cette réaction sur le compte de la défense d'intérêts catégoriels (les administrateurs de biens peuvent "marger" sur la GLI de type FNAIM et pas sur la GRL), ils mettent en avant le caractère obsolète de la caution : difficulté de trouver des locataires avec garants avec à la clef le risque de vacance (dans certaines régions), complexité du montage des dossiers de location où la présence de 2 cautions solidaires est souvent nécessaire, nécessité de respect d'un formalisme sévèrement sanctionné par les juges quand il n'est pas respecté, etc.
Sur ce dernier point, ils citent une étude de l'ANIL de 2001 révélant que plus de 20% des actes de caution sont susceptibles d'être invalidés par les juges…
Enfin, ils font remarquer que la caution est une garantie souvent aléatoire sur les 6 ou 9 ans où elle est engagée : "peut-on avoir la certitude qu'une caution sera solvable le jour où elle sera engagée ?", demandent-ils notamment ; en général le garant est déjà, dans la plupart des cas, engagé sur une charge de logement personnelle (remboursement crédit immo ou loyer). Le jour où son cautionnement est sollicité, sa charge de logement personnelle cumulée à celle pour laquelle il s'est porté garant va représenter plus de 50 % d'endettement !
