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Vente en état futur de rénovation : le nouveau statut est applicable et devient obligatoire

19/1/2009 
Il y avait le principe de la "vente d'immeuble à construire", plus communément appelée "vente en état futur d'achèvement" (VEFA) ou vente sur plans ; mais rien n'était prévu pour l'immobilier ancien avec promesse de réhabilitation : la loi "ENL du 13 juillet 2006 a comblé cette lacune en créant dans le même esprit un statut de la "vente d'immeuble à rénover".

Sont définies dans ce statut notamment les dispositions que doit respecter le contrat que doit conclure "toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, (…) [qui] s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux" ; notons qu'une réserve est mise à cette définition : que les travaux ne soient pas "d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction". Mais elle est sans conséquence car alors s'appliquent les règles de la construction neuve et de la vente d'immeubles à construire...

Ce statut devait être complété par des dispositions d'application : c'est enfin chose faite avec un décret du 16 décembre 2008 qui permet désormais un strict encadrement de ce type de ventes, et surtout une meilleure protection des acquéreurs, dépendant jusqu'ici de l'honnêteté de leur vendeur !

Bien que soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, le nouveau contrat de vente d'immeuble à rénover comporte plusieurs caractéristiques des ventes en état futur d'achèvement, voire même quelques contraintes supplémentaires :

- le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l'acquéreur étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ;

- le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et par conséquent responsable de la souscription de l'assurance "dommages-ouvrage" pour les travaux qui la justifient ;

- la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties légales : parfait achèvement, garantie décennale sur le gros oeuvre, le clos et le couvert, et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements (ascenseur, chauffage, etc.) ; le vendeur est tenu par ces garanties conjointement avec les entreprises missionnées pour les réaliser ;

- la livraison résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur ; celui-ci-ci, comme dans le cas de la VEFA, peut alors "dénoncer au vendeur les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux réalisés, soit dans le procès-verbal de livraison, soit dans un délai d'un mois après cette livraison" ; à compter de cette date, comme en VEFA, l'acquéreur pourra intenter une action en réparation dans un délai d'un an après la livraison ; il y a fort à parier que la jurisprudence, qui tolère dans les VEFA le signalement de vices de construction ou de défauts de conformité pendant toute la durée de ce délai d'un an fera de même pour ce nouveau type de vente...

- le contrat de vente, nécessairement conclu par acte authentique, doit préciser, à peine de nullité, la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et la surface "Carrez", la description des travaux à réaliser sur les parties communes et sur les parties privatives (le contrat doit "comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux"), le prix, révisable ou non et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision qui ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état, le délai de réalisation des travaux, les justifications des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des garanties légales mentionnées, ainsi que - disposition particulièrement importante - la justification d'une garantie d'achèvement des travaux souscrite par le vendeur ; celle-ci est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet ;

En fait, dès la promesse de vente, l'acquéreur d'un bien en état futur de rénovation doit disposer, une fois de plus à peine de nullité, des "indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances" mentionnées.

Notons aussi l'obligation créée pour le vendeur "professionnel" en état futur de rénovation de justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ; par ailleurs, les locataires ou occupants de bonne foi (mais pas les squatters) seront protégés contre les travaux présentant "un caractère abusif et vexatoire", le juge saisi en référé pouvant prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant, et sous peine de sanctions pénales lourdes. Le texte précise que le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné…

Le décret du 16 décembre définit quant à lui les travaux de rénovation en les distinguant des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Il fixe aussi les modalités d'un mandat susceptible d'être donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la réalisation des travaux prévus au contrat, définit les pouvoirs du vendeur dans la conduite des travaux, fixe le contenu du contrat, les modalités de l'achèvement, la garantie d'achèvement obligatoire comme dans le cas de la VEFA, ainsi que les modalités de la promesse de vente qui précède le contrat de vente.



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