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La vente de HLM via des SCI d'accession progressive à la propriété désormais possible
9/2/2009
Créée par un amendement à la loi "ENL" du 13 juillet 2006 défendu par Christine Boutin, alors simple députée, la faculté pour les organismes d'HLM et les SEM de proposer à leurs locataires de devenir propriétaires en acquérant à leur rythme des parts sociales représentant leur logement peut désormais être mise en œuvre par la publication du décret d'application, plus de 2 ans et demi après la loi.
Celle-ci a mis en place une formule de vente en société civile immobilière dénommée SCI d'accession progressive à la propriété, sur le modèle des sociétés civiles immobilières d'attribution, en vogue dans les années 70 chez les promoteurs, qui lient la possession de parts à l'attribution de parties privatives dans un immeuble collectif, propriété dans son entier de la SCI. Celle-ci permettra aux locataires, dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources pour l'attribution des logements HLM, de devenir propriétaires en acquérant, à leur rythme, la totalité des parts sociales attachées au lot représentatif de son logement.
Dans le dispositif mie en place, l'organisme HLM fait apport dans des conditions fiscales favorables de l'ensemble immobilier dans son entier à la SCI après avoir réalisé un état descriptif de division comme dans une copropriété, et avoir fixé la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot de parties privatives. Les parts de la société sont réparties en lots divisibles de parts, chaque lot de parts représentant un lot de copropriété : logement ou lot annexe (cave, parking, etc.).
Initialement propriétaire de toutes les parts, il propose aux locataires qui le souhaitent l'acquisition des parts de leur logement par tranches, chaque locataire devenu associé de la SCI d'accession progressive à la propriété ne devenant propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du ou des lots représentatifs de son logement, le délai imparti étant de 10 ans minimum et de 25 ans maximum.
Les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou échangées dans les conditions prévues par les statuts, qui pourront être restrictifs.
L'organisme HLM assure les fonctions d'associé gérant de la SCI et gère les immeubles. Les logements n'ayant pas fait l'objet d'une cession programmée de parts sont loués dans les conditions de location des HLM...
Il peut racheter les parts des locataires qui ne peuvent poursuivre leur programme d'acquisition ; un locataire en difficulté pourra céder partiellement les parts acquises puis les racheter s'il revient à meilleur fortune ! Toutes ces opérations auront lieu à la valeur nominale des parts non indexée.
L'acquisition de la totalité des parts de son logement par un locataire lui donnera la faculté de "sortir" de la SCI par l'attribution en pleine propriété de ce logement. Il devient alors copropriétaire.
La durée maximale de ces SCI étant de 25 ans, elles devront être dissoutes à l'issue de cette durée, l'organisme HLM devant alors racheter les parts de ceux qui ne seront pas parvenus au terme de leur acquisition, et restant simple copropriétaire pour ces lots et ceux qui n'auront fait l'objet d'aucun programme d'acquisition…
Le décret précise le mécanisme de l'accession progressive aux articles R443-9-1 et suivants du même code et fixe, dans son annexe, les statuts types applicables à cette nouvelle forme sociale.
Reste à savoir quel usage sera fait par les organismes HLM de ce nouveau dispositif. Les premières réactions révèlent un net scepticisme face à ce qui a toutes les caractéristiques d'une "usine à gaz"...
