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Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : annonce du décret d'application

17/7/2009 
La loi "Boutin" du 25 mars 2009 l'a prévue mais il reste à la mettre en musique : afin de faciliter pour les propriétaires bailleurs le passage à l'acte dans la décision de réaliser ou de voter des travaux d'économies d'énergie, l'article 119 de cette loi dite de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion", leur a créé la possibilité, par dérogation aux règles de la récupérabilité des charges locatives, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par eux dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers leur bénéficient directement et qu'ils leurs soient justifiés.

Cette contribution ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Le texte précise que cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.

La loi soumettait la fixation des conditions d'application par décret. C'est ce
texte qui a été annoncé le 16 juillet par Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, en charge entre autres du logement, et son tout nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu. Dans un communiqué commun avant la transmission prochaine au Conseil d'Etat des textes gouvernementaux, ils ont qualifié le dispositif en préparation de "gagnant/gagnant" pour les propriétaires et les locataires.

Le gouvernement, qui veut aller vite sur le sujet alors que par ailleurs cheminent laborieusement les projets de loi Grenelle I et Grenelle II au parlement, va se heurter à la résistance des associations de locataires et de consommateurs, qui s'est déjà exprimée lors de la réunion de la Commission nationale de concertation le 1er juillet. Leur front risque cependant de ne pas être unanime : la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) dit ne pas être "contre le principe" d'un partage des dépenses, mais exige que ces dépenses supplémentaires pour le locataire puissent être intégrées dans les crédits d'impôts et dans le calcul des aides personnelles au logement.

Les décrets soumis à la Commission Nationale de Concertation définissent les modalités de concertation et les règles de calcul de cette économie de charge. Pour pouvoir demander une contribution au locataire, le bailleur devra effectuer au moins deux types de travaux parmi ceux listés par l'arrêté en préparation (ce sont ceux éligibles à l'Eco-prêt à taux zéro) ou, sinon, faire des travaux de son choix aboutissant à un gain global de performance énergétique prédéfini. La contribution du locataire pourra être déterminée de trois manières, au choix du bailleur : soit au réel, mais le bailleur devra pour cela réaliser un audit thermique, soit sur la base du diagnostic de performance énergétique (DPE), soit forfaitairement jusqu'à 20 euros par mois (fixe, non révisable) pendant quinze ans au maximum, et ce, sans évaluation particulière de l'économie réalisée grâce aux travaux.

Le paiement du locataire sera mentionné sur la quittance de loyer, comme "contribution au partage de l'économie de charges". Ce montant ne sera pas indexable ou révisable. Toutefois, si le locataire part avant le terme prévu pour la contribution, le bailleur privé peut supprimer la ligne et augmenter son loyer d'autant.

En copropriété, les travaux doivent être votés par l'assemblée des copropriétaires. La réalisation d'économies d'énergie pouvant impliquer des travaux sur des éléments - comme les fenêtres notamment - considérés comme parties privatives, le projet de loi Grenelle II prévoit une disposition permettant de voter à la majorité absolue des copropriétaires des "travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot en cause" ; un décret devra déterminer la liste des travaux éligibles...



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