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Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : parution des textes d'application
25/11/2009
Pour inciter les propriétaires bailleurs à prendre la décision de réaliser ou de voter en copropriété des travaux d'économies d'énergie, la loi "Boutin" du 25 mars 2009 leur a créé la possibilité de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge résultant de ces travaux. Cette contribution ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Cette mesure était soumise à la mise au point de textes d’application. C’est désormais chose faite avec la publication de deux décrets et deux arrêtés, les premiers pour les bailleurs sociaux, et les seconds pour les bailleurs privés.
Dans tous les cas, la contribution au partage des économies de charges ne peut être demandée par le bailleur qu’à la condition qu’il ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et les modalités de cette contribution, notamment sa durée.
A l'issue des travaux, le bailleur pourra ajouter une ligne supplémentaire sur ses avis d’échéance et quittances intitulée "contribution au partage de l'économie de charges" ; il devra l’accompagner de la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux. Le versement de la contribution sera exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Curieusement, pour les bailleurs privés, le texte prévoit que le bailleur puisse poursuivre la perception de la contribution en cas de relocation avec un nouveau locataire pour la durée de versement de la contribution restant à courir avec le précédent : dans ce cas le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informer de son terme. On peut se demander si beaucoup de propriétaires feront usage de cette faculté, sachant que rien ne les empêchera d’y renoncer et à la place d’augmenter le loyer - sa fixation est libre lors d’un changement de locataire -, ce qui a pour avantage de ne pas avoir à supporter une diminution à la fin de la durée de la contribution !
Les travaux d'économie d'énergie susceptibles de justifier la mise en place de la contribution sont suivants :
- Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
.travaux d'isolation thermique des toitures ;
.travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
.travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
.travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
.travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
.travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
Ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes aux prescriptions fixées pour l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants en cas de gros travaux de rénovation ou à l’occasion de l’installation ou du remplacement de certains éléments énergétiques (décret du 19 mars 2007 et arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants). Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par l'arrêté.
- soit des travaux conformes a minima aux exigences mentionnées et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par l'arrêté.
L'économie de charges sur laquelle sera basée la contribution demandée au locataire par le bailleur devra être estimée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si les caractéristiques du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul et/ou si le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré. La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, seront définis par arrêté. Les forfaits sont ainsi fixés : 10 euros pour les studios et une pièce, 15 euros pour les deux ou trois pièces, et 20 euros pour les quatre pièces et plus.
