Après de laborieuses négociations entre l'Etat, l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), organisme fédérateur des collecteurs du 1% logement, et les assureurs privés, les textes régissant la "Garantie universelle des risques locatifs" (GRL version 2010) ont été publiés. Longtemps annoncés, trois décrets du 23 décembre 2009 fixent les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie, le nouveau cahier des charges auquel seront soumis les contrats d'assurance dans le cadre de la nouvelle GRL, et les modalités de la garantie de l'Etat pour les publics couverts qui n'entrent pas dans le champ normal des activités de l'UESL et du 1% logement.
Le principe de la nouvelle GRL est fondé sur un contrat intitulé "contrat socle" signé entre l'assureur et le bailleur, un financement tripartite des sinistres (assureurs sur les primes perçues, UESL pour les locataires "éligibles" au 1% logement et l'Etat pour les autre locataires couverts par la garantie, et enfin un traitement circonstancié des sinistres, avec "traitement social" et maintien dans les lieux pour les locataires de bonne foi, en attendant un rétablissement de leur situation ou leur relogement dans le parc social.
La nouvelle version entrant en vigueur au 1er janvier 2010 résulte conjointement :
- d'un engagement de campagne du président Nicolas Sarkozy réitérée le 11 décembre 2007 lors d'un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy, visant à faciliter l'accès au logement locatif privé par la suppression du dépôt de garantie et de la caution personnelle, compensée par une sécurisation généralisée des bailleurs fondée sur une très large mutualisation des risques,
- de la pression des assureurs désireux de reprendre la gestion de cette garantie, l'UESL et l'Etat ne jouant plus qu'un rôle de "réassureur", l'UESL via une de ses émanations, l'APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives), de son côté conservant son rôle dans le "traitement social" des impayés.
Qualifiée désormais d'"universelle", la nouvelle garantie couvre les locations jusqu'à 2.000 euros de loyer mensuel (hors charges ?) à la signature du bail et couvre jusqu'à 70.000 euros d'impayés et frais de recouvrement, et 7.700 euros de détériorations immobilières (3.500 euros pour les meublés).
La nouvelle GRL sera distribuée par les assureurs qui signeront une convention avec l'APAGL ; ceux-ci ne proposeront plus qu'un type de contrat quelque soit le locataire couvert.
Elle vient avec un peu de retard compléter deux mesures résultant des engagements présidentiels : la réduction à un mois du dépôt de garantie et la possibilité pour les locataires de le financer totalement et sans conditions par une avance "Loca-pass" (ou "Loca-pass dépôt de garantie"), et l'interdiction faite désormais par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 au bailleur de demander un cautionnement aux candidats locataires autre que le "Loca-pass garantie de loyers", s'il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire", ou si le bailleur est une personne morale autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), sauf si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
A noter que l'entrée en vigueur de la nouvelle GRL au 1er janvier 2010 s'accompagne de l'arrêt à la même date de la distribution par les organismes collecteurs du 1% logement du "Loca-pass garantie de loyers" pour les locations proposées par les bailleurs privés ; ce dispositif ne sera plus maintenu que pour les bailleurs personnes morales lorsque les logements font l'objet d'une convention avec l'Etat ou avec l'ANAH.
Cet arrêt prématuré prend tout le monde de court : elle suppose que la nouvelle GRL soit adoptée en masse par les bailleurs privés alors que 100.000 logements privés seulement (sur 5,5 millions) avaient été assurés au moyen de la GRL 1ère version ! Encore faut-il que les assureurs adhèrent majoritairement et que les propriétaires s'y convertissent ; ils ne sont que 20% aujourd'hui à souscrire des garanties loyers impayés (GLI) classiques. Et même si cela arrive un jour, cela prendra de toutes façons plusieurs années...
En attendant, cet arrêt va mettre en difficulté un grand nombre de candidats locataires ne présentant pas un dossier à toute épreuve, et qui trouvaient dans le "Loca-pass garantie de loyers" un moyen de compléter leurs éléments de solvabilité ! De quoi remettre en vogue la caution personnelle qu'on veut justement éradiquer...
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