Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
Recherche :
Page 1 sur 1
1
Ventes en état futur d'achèvement (VEFA) : vers une amélioration de la garantie intrinsèque ?
19/1/2010
La faillite du promoteur Brun Habitat à Strasbourg fin 2008 a révélé crument les faiblesses de la protection des acquéreurs de logements neufs "sur plans". Comme de nombreux promoteurs, Brun habitat proposait une garantie d'achèvement des travaux dite "intrinsèque", résultant aux termes de l'article R261-18 du Code de la construction et de l'habitation "de l'existence de conditions propres à l'opération", et non d'une garantie apportée par la souscription d'un contrat auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou encore d'une société de caution - on parle alors de garantie "extrinsèque"...
Dans le cas de la garantie intrinsèque, la garantie d'achèvement des travaux est acquise :
- si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
- ou si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.
Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Par ailleurs, pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes "conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations".
Il a été relevé à l'époque que la garantie intrinsèque ne confère qu'une protection fort limitée à l'acquéreur car le prix de vente prévu est fixé librement lors de la conception du projet par le promoteur, qui peut être tenté de le baisser fictivement afin d'atteindre le seuil requis pour lancer l'opération, quitte à l'augmenter ultérieurement pour les derniers lots. Dès lors, si le promoteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le seul recours financier possible pour les acquéreurs consiste à faire jouer les seuls concours externes, lorsqu'ils existent ; mais leur montant peut être dérisoire par rapport aux travaux restant à effectuer.
Ensuite, les seuils de versements que le promoteur peut demander aux acquéreurs en cours de chantier (35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau et 95% à l'achèvement de l'immeuble, le solde n'étant dû qu'à la levée des réserves) soulèvent la question du contrôle externe de l'état d'achèvement de l'immeuble. En effet, ils ne correspondent pas à des définitions légales et sont fondés uniquement sur les attestations du maître d'œuvre.
Dans une réponse ministérielle (1), le gouvernement reconnaît désormais - au contraire de ce qu'il avait fait sous Christine Boutin - la nécessité d'agir dans le sens d'un renforcement du régime de la garantie intrinsèque. La ministre de l'économie a annoncé que des travaux sont en cours et "se dirigent vers une définition plus précise et plus rigoureuse de la notion de fonds propres au vendeur, un meilleur encadrement des appels de fonds intermédiaires et la mise en place d’une vérification obligatoire de l’état d’avancement des travaux lors de ces appels de fonds".
