C'est en tous cas ce que tend à montrer une étude de la société d'expertises immobilières Immogroup Consulting, qui relève que dans nombre de zones géographiques, les plafonds de loyers du Scellier sont bien supérieurs aux loyers de marché, et surtout que le décrochage continue de s'accroître ! Au risque pour les investisseurs, qui ont assuré en 2009 66% des achats de logements neufs des promoteurs, de se faire piéger par les "promesses de rentabilité irréalistes de commercialisateurs sans scrupule".
Le mouvement assez général de stagnation ou de baisse des loyers qui s'est enclenché en 2009 devrait se poursuivre selon Immogroup Consulting. Les investisseurs seront alors contraints de réajuster le loyer à la baisse, rendant le taux de rendement médiocre, même avec l'avantage fiscal.
"Le taux promis par les commercialisateurs du Scellier va en moyenne de 3% à 3,5% avant avantage fiscal (soit 4% à 4,5% en le prenant en compte), mais en réalité il ressort entre 2% à 3% avant avantage fiscal, voire moins", indique l'étude, soit 3% à 4% avec la déduction d'impôt. Bien moins que le taux de rendement de 4,25% à 5% de mise dans le marché du neuf hors Scellier, explique Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting dans des propos rapportés par Les Echos.
Immogroup Consulting a étudié le tiers des 3.500 communes éligibles au Scellier, sur la base de ses propres évaluations mais aussi en faisant jouer à ses experts le rôle de candidats investisseurs pour interroger agents immobiliers, notaires et promoteurs. Résultat : "les loyers maxima Scellier peuvent être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations, selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus cet écart est important", indique l'étude. Le risque est maximal en logement individuel diffus...
Selon la société d'expertise, les plafonds de loyer Scellier sont trop élevés dans tout ou partie des trois quarts des agglomérations situées en zone classée B2 (marché locatif moyennement tendu), des deux tiers de celles situées en zone B1 (marché un peu plus tendu) et de 40% des agglomérations de zone A (marché locatif en pénurie). Parmi ces dernières, en Ile-de-France, l'essentiel de la seconde couronne parisienne, et une partie de la première couronne (surtout le nord-ouest, l'est et le sud-est de Paris). En province, des villes déjà en offre excédentaire de locatif depuis le régime Robien comme les zones d'Albi, Carcassonne, Montauban, Limoges, Brive, Poitiers, Angoulême, bénéficient pourtant du Scellier ! Les zones à l'économie locale affaiblie comme Forbach, Châlons-en-Champagne, Charleville-Mézières, Sedan, Belfort, Montbéliard, Digne, Gap, Briançon, ou Dunkerque, sont aussi à éviter, ainsi que celles qui ont une offre de logements HLM abondante voire excédentaire : tels Dijon ou Saint-Etienne, ou celles dont le marché locatif de l'ancien est déprimé : Saint-Etienne encore, ou Alberville.
Pas de problème en revanche sur le littoral de Loire-Atlantique ou du sud-ouest au sud de Bordeaux jusque Biarritz, sud-est, ou encore dans de grandes villes comme Nantes, car les loyers libres sont plus élevés que les plafonds. Immogroup suggère néanmoins de fixer les plafonds de loyer du Scellier selon un zonage plus fin, et pour cela instaurer des commissions paritaires départementales.
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