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Locataires : la vérification de l'application du non-cumul d'un cautionnement et d'une assurance loyers impayés s'avère difficile
20/9/2010
La loi "Boutin" de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, afin d'appliquer au moins partiellement la promesse électorale du président de la République de supprimer le recours par les bailleurs aux cautions personnelles pour la sécurisation du paiement de leurs loyers, pratique considérée à juste titre comme discriminatoire entre ceux qui peuvent produire une caution familiale et ceux qui ne le peuvent pas, a interdit désormais aux propriétaires qui ont souscrit une assurance les garantissant des risques locatifs d'exiger en plus un cautionnement, auprès de leurs locataires, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Aussi étrange que cela paraisse au premier abord, cette pratique était quasi généralisée, en fait à la demande des assureurs qui souhaitaient ainsi réduire leur exposition au risque. En réalité, il s'agissait aussi indirectement par cette interdiction de pousser la "GRL" (Garantie des risques locatifs) créée par le gouvernement et Action logement, et qui par principe ne demandait pas de caution personnelle...
La question se pose de savoir si cette mesure, favorable aux locataires, est respectée par les bailleurs ou s'ils ne continuent pas à vouloir cumuler les deux et donc à rejeter les candidatures de ceux qui ne peuvent apporter une caution, les locataires n'ayant pas les moyens de vérifier si le propriétaire a contracté ou non une assurance particulière.
Certes, il y a peu d'intérêt pour les propriétaires à faire comme si de rien n'était : même si la loi ne le mentionne pas explicitement, l'interdiction étant édictée dans un texte dit "d'ordre public", le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, et ne peut être mis en jeu en cas d'impayé. Ce point vient a été confirmé à deux reprises par des réponses ministérielles (1).
Encore faut-il que la caution le sache et soulève cette nullité, ce qui ne va pas de soi. Il faut aussi que les propriétaires, notamment ceux qui gèrent eux-mêmes leurs biens soient au courant et ne pratiquent pas le cumul par simple ignorance !
(1) Rép. min. n°12226, JO Sénat 6 mai 2010 et Rép. min. n°80848, JOAN 17 août 2010
