Contrairement aux affirmations entendues ici et là, elles sont aussi sévères qu'au plus fort de la crise des "subprime" : c'est ce qui ressort du bulletin de la Banque de France pour le 3ème trimestre. Selon l'enquête trimestrielle sur la distribution du crédit, les banques qui avaient "modérément" resserré les critères d'octroi des prêts à l'habitat, les ont maintenus inchangés du premier trimestre 2009 au deuxième trimestre 2010, que ce soit pour les quotités de financement, les demandes de garanties et les durées maximales d'emprunt. Par contre, les marges appliquées aux prêts, qui avaient nettement augmenté au cours de l'année 2008, ont été réduites à compter de la seconde moitié de l'année 2009.
Concomitament, les demandes de crédit augmentant, nettement au delà des prévisions des banques, la distribution de crédits nouveaux à l'habitat est repartie à la hausse à compter du deuxième trimestre 2009, notamment dans les régions les plus peuplées et/ou celles où la mobilité professionnelle et le revenu par habitant sont les plus élevés (Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d'Azur).
La reprise est particulièrement nette pour les crédits finançant l'acquisition d'un logement ancien, plus que pour le neuf, les flux de crédits nouveaux augmentant de respectivement 80% et 40% sur un an.
Depuis le premier trimestre 2009, la part des prêts réglementés dans la production de crédits nouveaux, qui avoisinait alors 14%, n'a cessé de diminuer, au point de tomber à 7 % environ au premier trimestre 2010. Retrouvant à peu près son niveau de la période 2005-2007, elle se situe ainsi très en retrait par rapport à celui du début des années 2000, lorsque les prêts réglementés représentaient plus de 15% de l'ensemble des crédits immobiliers aux particuliers.
Ce phénomène s'explique au premier chef par la baisse des taux d'intérêt pratiqués dans le secteur libre, les conditions débitrices étant passées en dessous de celles d'un emprunt contracté dans le cadre d'un plan d'épargne-logement 4 (PEL). Le principal intérêt de ce produit réside à présent dans le fait que le prêt ainsi obtenu est considéré comme un apport personnel par les banques commerciales et qu'il peut donc faciliter l'octroi d'un prêt complémentaire. Dans la conjoncture actuelle, le PEL reste cependant davantage utilisé comme produit d'épargne qu'à des fins d'emprunt : alors que les prêts d'épargne-logement représentaient 5% environ des crédits nouveaux au premier trimestre de 2009, cette proportion est tombée à 2% un an plus tard.
La part des prêts conventionnés a également diminué, quoique dans une moindre mesure. Ces prêts, généralement accordés sous conditions de ressources, s'adressent à une population plus limitée que celle ayant recours aux prêts d'épargne-logement, mais ne sont pas concurrencés par les prêts du secteur libre avec lesquels ils sont parfois couplés. Leur production est donc relativement régulière et indépendante des conditions du marché. Dès lors, leur part dans le total des crédits nouveaux à l'habitat est plus stable, même si la reprise de la production des autres catégories de prêts la réduit mécaniquement.
Les crédits à taux révisable représentent environ 12% de l'ensemble des prêts nouveaux à l'habitat, soit le double du point bas observé au troisième trimestre 2008. Cette hausse, qui s'explique principalement par la remontée de l'écart entre les taux à long terme et les taux à court terme, est néanmoins restée relativement contenue au regard des valeurs
observées par le passé : à la fi n de l'année 2004, alors que l'écart de taux entre les crédits de PFIT inférieure à un an et ceux de PFIT supérieure à 10 ans était sensiblement le même qu'aujourd'hui, près d'un tiers des crédits nouveaux étaient accordés à taux variable.
Les emprunteurs semblent donc faire preuve d'une relative prudence vis-à-vis de l'endettement à taux variable, malgré la systématisation des contrats de prêt prévoyant un taux assorti d'un plafond (cap) qui prémunit l'emprunteur contre une remontée trop importante des taux courts dans le futur.
Enfin, la production de prêts relais, qui avait atteint au deuxième trimestre 2008 un pic de l'ordre de 32 000 prêts accordés, a fortement diminué au cours de la seconde partie de l'année et a touché un point bas au début 2009, avec à peine plus de 10 000 prêts distribués...
Ce fléchissement de la production de prêts relais s'explique par la baisse des transactions immobilières – et plus encore par celle des prix des logements – qui accroît le risque associé à ce type d'emprunt, puisque la valeur de marché de l'ancien logement se déprécie entre le moment où le prêt est contracté et celui où le bien est revendu. L'amélioration de la conjoncture sur le marché immobilier ne s'est pas traduite pour autant par une forte reprise de la production de prêts. Différentes mesures mises en
place par les établissements de crédit et les sociétés de cautionnement et d'assurance, telles que la baisse de la durée initiale d'emprunt, la réduction
des quotités de financement ou encore la hausse des taux associés à ce type de prêt, ont pu freiner la reprise de la production. Bon nombre d'emprunteurs ont aussi sans doute fait preuve d'une plus grande circonspection à l'égard de ce type de crédit, notamment en engageant la vente de leur ancien logement avant l'achat du nouveau.
Selon la Banque de France, le quasi-tarissement de la production de prêts relais a certes réduit les risques encourus, tant pour les prêteurs que pour les emprunteurs, mais il a aussi vraisemblablement contribué à freiner la reprise des transactions sur le marché immobilier. Pour un acquéreur dont la résidence principale constitue une partie de l'apport personnel, se passer de prêt relais implique de mobiliser d'autres actifs, cédés ou mis en garantie, ou de recourir pour un temps à la location. Dans les deux cas, le montage de l'opération immobilière s'en trouve compliqué...
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