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Locataires, le paiement du loyer à un destinataire non habilité à le recevoir n'est pas libératoire
18/10/2010
C'est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation (1) : pour être libératoire, le paiement du loyer doit être fait au bailleur ou à une personne ayant pouvoir de le recevoir en son nom.
La Cour de cassation intervenait dans une affaire où le locataire pouvait légitimement être dans l'embarras : le bailleur décédé, le locataire, confronté à plusieurs héritiers et informé de l'identité du notaire chargé de la succession, avait pensé qu'il était approprié de lui adresser les sommes qu'il aurait payées à son propriétaire. Or sans mandat de percevoir les fonds donnés par les héritiers, le paiement ainsi effectué n'est pas libératoire et le locataire peut voir son contrat de location résilié pour non paiement !
Dans le cas traité, le locataire s'était d'abord adressé au notaire pour se plaindre d'infiltrations. Celui-ci avait transmis les réclamations à la famille. Le locataire lui a ensuite payé ses loyers. Saisis d'une demande en règlement des arriérés de loyers, les juges ont, en appel, qualifié le paiement de libératoire et rejeté la demande des héritiers au motif que ces derniers ne démontraient pas que le mandat du notaire était limité aux travaux et ne s'étendait pas à la perception du prix du bail.
La Cour de cassation ne l'a pas entendu ainsi : la cour d'appel aurait dû rechercher si le notaire avait reçu pouvoir de recevoir les loyers pour le compte des bailleurs. Elle n'a pas retenu l'existence possible d'un "mandat apparent", les pouvoirs que le notaire semblait détenir relativement à la question des travaux pouvant faire légitimement croire au preneur qu'il avait celui d'encaisser les loyers ! Il semble que la défense du locataire n'ait pas invoqué cette argumentation...
L'enseignement à tirer est pour les locataires l'absolue nécessité, avant de payer des sommes à autre que son propriétaire direct, de demander à la personne envisagée ou qui prétend percevoir les sommes une justification du pouvoir qu'elle a de le faire. D'autres cas que le décès peuvent se produire, comme un changement de gérant (administrateur de biens mandataire) qui n'est pas notifié par le propriétaire lui-même, un gérant qui présente un successeur (cas de vente de clientèle : savoir que dans ce cas le successeur doit impérativement faire signer un nouveau mandat par le propriétaire), ou encore la vente de l'immeuble, lorsque le nouveau propriétaire se présente sans avoir été introduit par le précédent...
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 29 septembre 2010, n° 09-15511
