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Le marché immobilier vu par les notaires et par les économistes : optimisme tempéré...

2/11/2010 
Après les notaires d'Ile de France, les notaires de France ont publié les indices de prix et tendances du marché immobilier France entière, établis en partenariat avec l'INSEE à partir des ventes signées en acte authentique eu 2ème trimestre 2010, donc des ventes conclues au cours d'une période floue allant grosso modo de décembre 2009 à avril 2010. Ils confirment les tendances révélées par les chiffres des agents immobiliers publiés au printemps sur la même période. Rappelons que les notaires doivent en fin de cette année, toujours avec l'INSEE, commencer à publier des indices à partir des promesses de vente, comme les agents immobiliers, et donc plus près de la formation des prix...

Pour l'ensemble de la France métropolitaine, l'indice des prix INSEE était en hausse sur un an de 6,3% pour les appartements et de 5,7% pour les maisons. Cette hausse "tirée" par l'Ile-de-France (l'indice de la région avait progressé de 8,6% et celui de Paris de 9,8% !), car sans elle l'indice est en hausse de 4,3% pour les appartements et de 5,5% pour les maisons.

Pour les appartements, le marché était toujours à la baisse dans l'Ain (–10,1%), dans le Pas de Calais (–6,2%), dans le Doubs et le Morbihan (–5,3%). Mulhouse était la ville à la plus forte baisse (–12,4%). Inversement, certains départements avaient sur-performé comme les
Alpes de Haute-Provence (+22%).

Pour les maisons, le marché était toujours à la baisse dans la Lozère, les Landes, les deux Sèvres, la Meuse, l'Allier et le Cher avec des évolutions négatives de prix sur 1 an de – 4 à – 13%. Inversement les départements de la Gironde, la Drôme, la Loire Atlantique, la Marne et la Seine Maritime connaissaient des augmentations de prix à deux chiffres. Les départements ruraux ont plus de difficultés à retrouver le marché d'avant la crise...

Sur le marché du neuf, également couvert par les notaires, les investisseurs locatifs continuaient de représenter une écrasante majorité des acheteurs, essentiellement pour des surfaces petites ou moyennes, notamment des deux pièces. Le volume des ventes du neuf en collectif
au deuxième trimestre 2010 avait continué d'augmenter par rapport au deuxième trimestre 2009 de 5,7%. Quant au prix du mètre carré, il avait augmenté sur un an à juin dernier de 5,4% soit un prix moyen de 3.556 € (source de la Fédération des Promoteurs Constructeurs).

Le volume des ventes de maisons individuelles neuves avait augmenté très significativement au deuxième trimestre 2010 par rapport au deuxième trimestre 2009, de 23,3%. Le prix du m2 avait baissé sur un an de 4,2%, cette maîtrise des prix par rapport au collectif s'expliquant selon les notaires en partie par le fait que les normes d'accessibilité des handicapés y sont moins contraignantes et que le marché y est plus concurrentiel. Autre cause probable : les travaux de finition sont laissés de plus en plus à la charge de l'acquéreur...

Les notaires ont également livré leurs perspectives pour le reste de 2010 et pour 2011. Le volume des ventes devrait dépasser les 700.000 ventes, entre 720.000 et 750.000 ventes. (Rappel : dans les années 2000-2007 la
fourchette se situait chaque année entre 800 et 840.000 ventes). Le chiffre de 750.000 pourrait même être dépassé si un nombre important de vendeurs accéléraient leur prise de décision de vente pour éviter une fiscalité plus lourde en matière de plus value immobilière, le taux d'imposition actuel de 28,10% étant appelé à être être majoré.

Selon les notaires, il n'y a pas de raison en l'état actuel des paramètres de considérer que sur début 2011 cette tendance s'inverse : en effet les taux d'intérêts devrait rester bas continuent à solvabiliser les acquéreurs. Les prix des métropoles de province les plus dynamiques continueront à progresser en particulier pour les maisons sans toutefois atteindre les niveaux de 2007.

Pour le neuf, dans les quelques métropoles économiquement et démographiquement dynamiques, l'année 2010 va se terminer en fanfare pour la promotion immobilière du collectif devant atteindre au minimum le volume de l'an passé soit 110.000 logements neufs vendus. La perspective de la réduction de certains avantages fiscaux à compter du 1er janvier
2011 est, sans aucun doute, la cause de la montée en flèche du nombre de ventes en l'état futur d'achèvement d'ici à la fin de l'année. La baisse de l'avantage fiscal "Scellier" pour les immeubles non BBC (bâtiment basse consommation) sera considérable, passant de 25% à 13,5% tandis que pour les immeubles BBC, le taux de réduction passera probablement de 25% à 22,5% en 2011.

Mais ce phénomène d'ébullition ne concerne pas, loin s'en faut, tout le pays. Les petites agglomérations ne l'observeront selon les notaires que de loin, les investisseurs boudant les marchés locaux qui n'offrent pas de
perspectives prometteuses dans la durée.

2011 devrait être un moins bon cru, ce qui semble avoir été anticipé par les
promoteurs. En effet sur les huit premiers mois de l'année 2010 on accuse un déficit de logement, en collectif commencés de 6% par rapport aux huit premiers mois de l'année 2009.

L'optimisme relatif des notaires semble est tempéré par les anticipations des économistes qui ont coup sur coup publié leurs analyses du marché et leurs perspectives pour 2011. Ainsi, le Crédit Agricole, qui considère comme "un peu surprenant" le redressement constaté depuis le début de l'année, alors que la correction suite à la crise est restée modeste et de courte durée (un an environ), nous voit aller vers un marché plus équilibré en 2011. Mathilde Lemoine, pour la banque HSBC, membre par ailleurs de la "Commission Attali", voit le marché se consolider mais la demande de logements cesser d'accélérer. Enfin, l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), constate que le nombre des transactions ne préjuge guère des prix, qu'en Ile-de-France le parc de Paris et de la petite couronne est sur-valorisé par la rareté, et que l'immobilier devient un puissant moteur de ségrégation sociale, ce qui pourrait commencer à poser un problème grave au pays...


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