L'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, créée par fusion de trois syndicats, la CNAB, du CSAB et de l'UNIT) a présenté le 9 novembre les chiffres pour 2009 de son enquête annuelle sur les charges de copropriété. Il en ressort une photographie - globale et par région - du parc de copropriétés, de leur nature ainsi que de leur niveau d'équipement et de prestations, et une analyse des charges par grande catégorie d'immeubles. Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi en moyenne à 22,3 euros/m2 en 2009, contre 22,1 en 2008, en progression de 0,9%. Ce résultat marque un nouveau ralentissement par rapport aux années précédentes puisque la hausse moyenne a été de 3,7% depuis 2002. Mais les facteurs qui ont expliqué cette modération surprennent une fois de plus, alors que les postes principaux ont continué à augmenter plus que l'inflation...
Enrichi année après année, l'échantillon d'immeubles suivis par l'UNIS dans son "Observatoire national des charges de copropriété" donne une image de plus en plus précise d'un parc immobilier curieusement méconnu des statistiques officielles, déclinée par catégorie d’immeubles (équipement, confort, nombre de lots principaux, leur surface moyenne, etc.), par génération de construction (avant 1948, de 1948 à 1969, de 1970 à 1976, année charnière pour les règlementations thermiques s'appliquant à la construction neuve, et après 1975) et par région (lorsque les échantillons pouvant être traités sont de taille suffisante la déclinaison des résultats de l’analyse est même effectuée ville par ville).
L'analyse présentée pour 2009 a été réalisée sur un sous-échantillon de 4.884 immeubles, représentant 180.500 logements. Les comptes de charges correspondants ont été recueillis auprès de 95 cabinets d’administration de biens répartis dans 32 villes et 18 régions. Un peu moins de la moitié des immeubles (44%) ont été construits avant 1948 ; 56% sont donc de construction relativement récente, dont un petit quart (23,9%) entre 1948 et 1970 et un peu moins d'un tiers (31%) depuis 1970 ; l'échantillon compte aussi 0,5% d'IGH (immeubles de grande hauteur).
La répartition des logements correspondants et des surfaces habitables est à peu près similaire, d’une catégorie d’immeubles à l’autre. La surface moyenne s'établit à 74 m2.
Sur le plan de leur équipement, seuls 42,3% des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, mais 51,8% le sont d’ascenseur(s) et 35% disposent de personnel permanent. Enfin, moins de la moitié des immeubles (41,3%) ont recours aux sociétés extérieures, le plus souvent pour le nettoyage (36,9%) ou pour assurer voire compléter le gardiennage de l’immeuble (16,9%), alors que seuls 14,7% y recourent pour l’entretien des espaces verts alors qu'ils sont 26,2% à en posséder. A noter que seuls 0,3% possèdent un tennis et 0,4% aussi une piscine...
Quatre postes de charges "chauffage-ECS fluides" (essentiellement l'énergie dépensée pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire), "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d’entretien" constituent 58,3% du total des charges, et les quatre postes suivants en importance, "honoraires du syndic", "assurances générales", "sociétés extérieures" et "autres charges", représentent que 29,4%, ce qui porte à 87,7% le poids de ces huit postes.
Les charges sont évidemment les plus faibles dans les immeubles anciens sans chauffage (12,6 euros/m2), du fait de l’absence de dépenses de chauffage, mais aussi d’une présence nettement plus faible qu’ailleurs d’ascenseur(s) et de personnel permanent ; elles sont 2,7 fois plus élevées dans les IGH (33,6 euros), du fait des dépenses d'entretien et de sécurité.
Les immeubles d'après 1976 ont moins de charges collectives en raison de leur moindre équipement et en raison de leur meilleure isolation (17,1 euros).
En 2009, la crise a freiné certaines dépenses, selon le professeur Michel Mouillart, opérateur scientifique de l'observatoire. Le recours à des sociétés extérieures pour l'entretien et le gardiennage a pâti de cette modération, de même que les travaux d'entretien qui n'étaient pas indispensables. En outre, les efforts réalisés pour réduire la consommation d'énergie commencent à porter leurs fruits.
Le chauffage a augmenté de 6,1%, tirant à la hausse le niveau global des charges. Les assurances ne sont pas en reste, avec une croissance de 10%, même si leur part dans les charges est faible (5%)...
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