C'est sous ce titre que l'ARC (Association des responsables de copropriété) propose sa participation aux réflexions engagées dans le cadre de la mission confiée par le gouvernement à Dominique Braye, sénateur et président de l'ANAH, sur les copropriétés potentiellement en difficulté : il est chargé de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, et les actions incitatives ou coercitives ; quelques semaines auparavant, l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) tirait la sonnette d'alarme et souhaitait qu'une véritable politique préventive soit mise en oeuvre afin d'éviter que les copropriétés ne se retrouvent dans des situations parfois dramatiques de dégradation, physique puis sociale.
L'ARC, qui ne cesse de dénoncer que les charges augmentent, que les gros travaux ne sont pas entrepris à temps, que la rénovation énergétique est - pour de bonnes et moins bonnes raisons - le cadet des soucis de la plupart des copropriétaires, que les impayés se développent, et que l'accession à tout prix à la propriété engendre des blocages et des conflits saisit la balle au bond et renchérit sur la gravité du problème, estimant qu'à côté des quelques 1.000 copropriétés en réelle difficulté, il y en a probablement 30 à 50.000 en "pré-difficulté" ; de là à penser que les quelques 500.000 restantes sont des malades qui s'ignorent, il n'y a qu'un pas...
Satisfaite de voir son alarmisme enfin partagé, l'association propose 24 mesures pour inciter à mieux gérer les copropriétés et de programmer les gros travaux pour maintenir les immeubles et équipements en bon état, mettre en place des dispositifs adaptées aux copropriétés en prè-difficulté, et traiter plus efficacement les copropriétés en réelle difficulté.
Pour les copropriétés encore en bonne santé, l'ARC réitère sa demande de renforcer le rôle du carnet d'entretien des immeubles et d'introduire en parallèle l'obligation de définir un plan pluriannuel de travaux, et celle de constituer des fonds travaux abondés à hauteur minimum de 5 % du budget des charges courantes, à placer sur des Plans d'Epargne Copropriété (PEC) défiscalisés et protégés, de manière à être dispensés de la prime pour garantie des fonds mandants. Pour les copropriétaires les plus modestes, elle réclame un crédit d'impôt pour alléger la charge de cet abondement.
L'ARC se félicite aussi de voir avancer pour le financement des travaux d'économie d'énergie, notamment dans les propositions de Philippe Pelletier, président du "Plan bâtiment Grenelle", le projet d'un Eco-prêt à taux zéro collectif à adhésion individuelle accordé aux syndicats des copropriétaires. Elle réclame aussi d'augmenter les quotas de CEE (Certificats d'Economie d'Energie) et améliorer leur fonctionnement.
Pour rétablir la confiance des copropriétaires, elle demande une fois de plus de supprimer l'actuelle possibilité de dérogation à l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires - point de vive opposition avec les syndics professionnels.
Pour laisser respirer les copropriétaires , l'ARC demande aussi la suspension ou le report dans le temps des obligations concernant la teneur maximum de plomb dans l'eau, dont personne ne parle pour le moment mais qui ne va pas tarder à arriver après les obligations de mise en sécurité des ascenseurs... Bien entendu, elle réclame aussi un meilleur encadrement des professionnels de la gestion et de la tarification de leurs services.
Pour les copropriétés en pré-difficulté, l'ARC rappelle l'existence d'un dispositif d'alerte, en principe obligatoire dès que les impayés de charges de copropriété (charges courantes et travaux) atteignent 25% du budget prévisionnel, et demande son amélioration, notamment en rendant plus facile son déclenchement et en mettant en place une habilitation et une obligation de formation spécifique pour les mandataires ad hoc susceptibles d'être désignés dans le cadre de cette procédure.
L'association demande aussi des mesures spécifiques pour les très petites copropriétés sans syndic, en très grand nombre, et très mal entretenues, comme l'obligation de signalement par les notaires de toute situattion de ce type et la mise en place d'un dispositif incitatif puis coercitif de régularisation.
Pour les copropriétés en difficulté, l'ARC demande une amélioration des outils, notamment pour le recouvrement des impayés, l'exécution de travaux d'office, le financement de travaux d'économies d'énergie (des CEE spécifiques), le "portage provisoire" contrôlé, ou l'individualisation des contrats d'eau, y compris pour l'eau froide réchauffée. Elle demande aussi de maintenir le financement à 50 % par l'ANAH des syndicats de copropriété en "Plan de sauvegarde", ainsi que la mise au point d'une certification de "syndics de redressement".
|
