Note de conjoncture trimestrielle des notaires, point trimestriel de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels Crédit-Logement/CSA, Indice de confiance immobilier de Logic Immo/TNS Sofres, et chiffres de la construction de logements du Commissariat général au développement durable : tous corroborent un ralentissement de la demande solvable et un attentisme qui gagne du terrain, sans pour le moment peser sur les prix de vente, qui au mieux se stabilisent, mais continuent à augmenter à Paris et dans les secteurs tendus.
Les notaires de France (1) voient un ralentissement de la reprise constatée après la crise de 2009 des volumes des transactions signées en acte authentique au cours du 1er trimestre (ventes conclues en promesse au cours de l'automne 2010) : le rythme des transactions signées s'établit à 806.000 entre avril 2010 et mars 2011 (neuf compris).
Ils voient aussi un marché de l'ancien actif mais de plus en plus hétérogène : globalement en hausse dans les signatures du 1er trimestre de +1,9% pour les appartements contre -0,8% pour les maisons, les prix de l'ancien suivent des évolutions très différentes suivant la localisation. 21 départements affichent des prix des appartements globalement en baisse sur un an et 32 pour les maisons, et 12 départements, aussi bien en appartements qu'en maisons, enregistrent des hausses supérieures à 10%, notamment en Ile-de-France. L'évolution des prix des appartements sur un an pour la région parisienne est de 16,5% avec un écart très important entre Paris (+20,8%) et par exemple l'Essonne (+5,8%) ; de même pour les maisons avec + 17,4% dans les Hauts-de-Seine et +3,7% en Seine-Saint-Denis.
Quant à la Province, les baisses de prix pour les appartements y sont assez contenues : quatre villes affichent des prix en légère baisse : Bourges (-1,3%), Besançon (-1,3%), Rouen (-0,5%), Amiens (-0,5%). Seule Limoges enregistre une baisse significative de -6,5%. Pour les maisons, cinq agglomérations enregistrent des évolutions négatives : Caen (-1,6%), Montpellier (-1,5%), Saint-Etienne (-5,3%), Nancy (-0,3%) et Metz (-11,4%).
Les notaires anticipent un léger recul des volumes de transactions dans l'ancien par rapport à 2010 (782.000 ventes), sans pouvoir encore faire la part entre l'effet des taux d'intérêt qui remontent, désolvabilisant une frange de consommateurs et notamment les primo-accédants dont le nombre baisse de 3 points pour le logement collectif et de 2 points pour le logement individuel, et ceux du "PTZ+", qui le nouveau prêt à taux zéro ne permet pas d'améliorer le pouvoir d'achat des jeunes acheteurs et qui, d'après les chiffres publiés par le gouvernement, profite avant tout aux ménages les plus aisés, ou de l'incertitude de la situation économique amplifie le principe de l'immobilier "valeur refuge" mais crée aussi de l'attentisme...
Sur le marché du neuf, l'effet "PTZ+" semble se faire attendre : après la réduction des avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, le volume de ventes au 1er trimestre 2011 correspond au niveau le plus bas enregistré depuis le 4ème trimestre 2008, alors que les mises en vente, préparées lorsque le marché donnait des signes de reprise, ont progressé de 4,2% sur un an (même +6,5% pour les seuls appartements, augmentant dans un certain nombre de régions les délais de commercialisation. Concernant les prix, des hausses annuelles de 6,8% dans le collectif et 2,8% dans l'individuel sont enregistrées au 1er trimestre 2011 ; elles sont dues notamment
à la hausse du foncier ces deux dernières années - en dix ans (2001–2010), les prix au m² en Provence-Alpes-Côte d'Azur ont été multipliés par 3,5, ont plus que triplé dans les régions Picardie, Centre et Nord-Pas-de-Calais et ont au moins doublé partout ailleurs à la seule exception du Limousin - et à l'impact de la nouvelle règlementation thermique BBC (bâtiments basse consommation). Sur le marché du collectif, 4 régions affichent des prix en légère baisse (jusqu'à -2%) : Corse, Limousin, Lorraine et Bourgogne. A contrario, en Haute-Normandie, Pays de la Loire, Poitou-Charentes, Aquitaine et PACA, les prix du neuf ont progressé entre 10% et 13%.
En fait le marché du neuf est particulièrement tributaire des investisseurs et risque de souffrir encore des coups de "rabot" des avantages fiscaux qui se profilent pour 2012. Le volume des ventes de neuf n'atteindra pas en 2011 celui de 2010 à savoir 115.000 ventes de logements collectifs.
Les chiffres des mises en chantier (2) publiés par le ministère de l'écologie indiquent un nombre annuel de logements commencés redressé à 345.000 (contre 317.000 pour l'année 2010), probablement sous l'effet de l'embellie des ventes (sur plans) de fin 2010 ; cela reste très inférieur aux besoins qui seraient d'au moins 400.000, voire plus, et par ailleurs, le nombre d'autorisations stagne à 419.000 (405.000 en 2010). Le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, tablant toujours sur la construction de 400.000 logements cette année, paraît donc bien optimiste...
Cette analyse est corroborée par l'Observatoire du financement des marchés résidentiels Crédit-Logement/CSA (3), qui voit un ralentissement du volume de crédits distribués : après une année 2010 de redémarrage exceptionnel, le niveau des prêts octroyés à l'ancien a progressé de 14,5% en glissement annuel au 2ème trimestre 2011, après +26,3% au 1er trimestre (+58,9% en 2010 à la même époque, après -45,7% entre le 1er semestre 2007 et le 1er semestre 2009). Le redémarrage du marché de la revente n'a pas été identique d'une région à l'autre. C'est en Ile de France que la remontée de l'apport l apport personnel est la plus rapide, favorisé par l'augmentation de la part des opérations d'achat-revente par rapport à celle de la primo-accession. Et les coûts des opérations y ont cru plus rapidement qu'ailleurs. Mais globalement la hausse des prix et celle des taux d'intérêt n'ont pas encore bloqué le marché. Il est vrai que la durée des prêts a tendance à s'allonger.
Mais l'Indice de confiance immobilier de Logic Immo/TNS Sofres confirme l'instauration d'un climat d'attentisme : interrogés sur l'opportunité du moment d'achat d'un bien, les Français ne sont plus que 36% à penser que le moment reste favorable, contre 50% en janvier. Ils ne sont plus que 38% contre 50% à penser que les taux d'intérêt restent attractifs au mois d'avril. Surtout, ils sont 70% à penser que le niveau de vie général va se dégrader dans les 6 mois qui viennent, et 3% seulement à penser qu'il va s'améliorer ! Ils anticipent aussi une poursuite de la hausse des prix à 41% contre 17%, et excluent par contre toute influence sur leurs projets de l'élection présidentielle à venir (à 90%, contre 7% qui pensent qu'elle va leur retarder)...
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