D’observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1), a présenté ses résultats à mi-2011 le 6 septembre.
La mobilité résidentielle (proportion de locataires changeant de logement dans l'année) continue à se redresser : le nombre de logements mis en location dans l'année est en augmentation de 5,3% par rapport à septembre 2010, et la mobilité s'établit à 27,9%, après être tombée au plus bas de la décennie en 2009 à 25,7% (près de 30% dans les meilleurs années). Cela représente 125.000 logements de plus qu'en 2010. Autour d'1,5 millions de logements sont loués chaque année, dont 95% sont des relocations de logements déjà loués, et ce nombre avait diminué de 180.000 entre 2007 et 2009.
L'indice des loyers France entière, qui avait connu des sommets de hausse jusqu'à +6,5% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006, ralentit à nouveau sa hausse : après avoir stagné en 2009, il avait pris +2,5% en 2010 et redescend à +0,9 en 2011, augmentation très nettement inférieure au taux de l'inflation (+1,9% sur un an en juillet), et encore plus à l'évolution moyenne du revenu disponible. La hausse moyenne des loyers semble aussi rester durablement en dessous de la moyenne des 10 dernières années (+3% par an).
Ces chiffres concernent les "loyers de marché", à savoir ceux des baux signés dans l'année : il s'agit des logements neufs, des logements anciens mis en location pour la première fois, ou des logements reloués après le départ d'un locataire. La comparaison du loyer du nouveau locataire par rapport à celui du locataire sortant donne évidemment des écarts supérieurs, mais ceux-ci se sont également fortement assagis avec +1,9% (contre encore +5,6% en 2010).
Les loyers des locataires en place, qui n'ont pas déménagé au cours de l'année, ne sont pas concernés par ces chiffres.
A noter que le retour au calme des loyers de marché est plus marqué pour les 2 pièces (+0,3%) et les 5 pièces et plus (+0,4%), les 3 pièces étant dans la moyenne et les studios et 4 pièces augmentant un peu plus (respectivement +1,4 et +1,8%).
Dans certaines régions, la progression des loyers est dans la moyenne de l'ensemble du marché : en Alsace (+1,0%), en Bretagne (+1,0%), en Midi-Pyrénées (+0,9%) ou en Ile de France (+0,8%). Ils augmentent en revanche plus rapidement que le marché en Languedoc-Roussillon (+1,7%), en PACA (+1,6%), dans les Pays de la Loire (+1,6%), en Poitou-Charentes (+1,7%), dans le Nord Pas de Calais (+1,3%) et en
Rhône-Alpes (+1,4%). Et surtout, en Picardie (+2,5%) et en Champagne-Ardenne (+2.7%). Ils n'augmentent en revanche que très peu dans le Centre (+0.5%) et en Lorraine (+0.3%). Mais les loyers de marché reculent en Aquitaine (-0.5%), en Bourgogne (-0.8%), en Haute Normandie (-0.,%) et en Basse Normandie (-1,4%) : ils reculent même à un rythme soutenu en Auvergne (-2.6%), en Franche Comté (-2,2%) et dans le Limousin (-2,6%).
A noter un net redressement à mi 2011 de l'effort d'amélioration des logements qui retrouve son niveau de mi-2010 alors qu'il semblait avoir chuté début 2011 (33,5% des logements font l'objet de travaux d'amélioration et gros entretien avant relocation en 2011). Cet effort influe de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants : celle-ci est devenue fortement négative lorsque le bien est reloué sans travaux (-5,4%), et elle n'est que de 1% en cas de relocation avec juste des travaux courants ; elle est par contre de 9,3% en cas de relocation avec des travaux d'amélioration importants.
Enfin, la durée de vacance entre deux locataires a continué à augmenter en 2011, bien que moins vite qu'en 2010 et surtout en 2009 ; elle a augmenté globalement de 11,8% depuis 2008, ce qui représente pour l'ensemble des relocations une vacance moyenne de 9 semaines (+1 semaine en 2011). La vacance progresse rapidement en Rhône-Alpes et aussi en Ile-de-France, dans le Nord et en PACA où elle était plus faible qu'ailleurs...
Le loyer de marché s'établit à présent à 12.4 euros/m2, France entière : 16.6 pour les studios et 1 pièce, 12.6 pour les 2 pièces, 10.4 pour les 3 pièces, 9.4 pour les 4 pièces et 9.1 pour les 5 pièces et plus. Cependant, derrière un loyer moyen de 12.4 euros/m2, les disparités de loyer sont fortes entre les types de logements bien sûr : mais aussi selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent …), l'équipement des immeubles (ascenseur, parking, …), la qualité et le confort des logements, leur état d'entretien. Aussi n'est-il pas étonnant de constater que France entière, la dispersion des loyers de marché se fait dans une fourchette large allant de 1 à près de 15 : entre un minimum à 3.5 euros/m2 et un maximum à 54.0 euros/m2.
Plus précisément, 50% des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9.9 euros/m2 et 25% à un loyer inférieur à 7.5 euros/m2. Alors que 25% des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 13.6 euros/m2 et même 2,5% à plus de 24,8 euros/m2.
Sur les 1.175 villes classées par CLAMEUR, 15,1% des villes présentent un loyer moyen inférieur à 8.0 euros/m² et 34,6% un loyer moyen inférieur à 9.0 euros/m². Mais les premières ne regroupent que 6,6% de la population et les secondes 19,6%...
Le mouvement de baisse observé début 2009 dans de nombreuses villes est bien terminé. Dans 65,5% des villes, les loyers ont augmenté (65,3% en 2010) ; ils n'ont baissé que dans 34,5% des villes (contre pour 34,7% des villes en 2010).
Les hausses les plus notables en 2011, parmi les villes de plus de 60.000 habitants, concernent notamment Béziers (+2.6%), Colmar (+2.8%), Epernay (+2.9%), Brest (+3.1%), Niort (+3.3%),
Toul (+3.4%), Châteauroux (+3.6%), Belfort (+4.4%).
Parmi les principales baisses, on relève Limoges (-2.5%), Calais (-2.7%), Saverne (-2.8%), Dinan (-2.9%), Cavaillon (-3.2%), Besançon (-3.4%), Cambrai (-3.5%), Tulle (-4.9%). A Paris, les loyers ont aussi baissé, de -0,1%.
(1) L'observatoire CLAMEUR rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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