C'est ce qui ressort des résultats semestriels de l'observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), principal outil aujourd'hui de connaissance du marché locatif du parc privé (1), présentés le 6 mars.
La mobilité résidentielle (proportion de locataires changeant de logement dans l'année), après s'être redressée en 2010 et 2011 se replie début 2012 : le nombre de logements mis en location dans l'année a baissé de 5,1% par rapport à septembre 2010, et la mobilité s'établit à 26,1%, après être tombée au plus bas de la décennie en 2009 à 25,7% (près de 30% dans les meilleurs années). Cela représente 80.000 logements de moins qu'en 2010-2011. Autour d'1,5 millions de logements sont loués chaque année, dont 95% sont des relocations de logements déjà loués, et ce nombre avait diminué de 180.000 entre 2007 et 2009.
L'indice des loyers France entière, qui avait connu des sommets de hausse jusqu'à +6,5% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006, ralentit à nouveau sa hausse : après avoir stagné en 2009, il avait pris +2,5% en 2010 et redescend à +1,6% en 2011 ; l'évolution est même négative début 2012, avec +0,1%. Nous sommes désormais nettement en dessous du taux de l'inflation (+2,3% sur un an en janvier), et encore plus de l'évolution moyenne du revenu disponible. La hausse moyenne des loyers semble aussi rester durablement en dessous de la moyenne des 10 dernières années (+3% par an).
Ces chiffres concernent les "loyers de marché", à savoir ceux des baux signés dans l'année : il s'agit des logements neufs, des logements anciens mis en location pour la première fois, ou des logements reloués après le départ d'un locataire. La comparaison du loyer du nouveau locataire par rapport à celui du locataire sortant donne évidemment des écarts supérieurs, mais ceux-ci ont continué à se modérer avec +1,9% en 2011 (contre encore +5,7% en 2010).
Les loyers des locataires en place, qui n'ont pas déménagé au cours de l'année, ne sont pas concernés par ces chiffres.
A noter que le retour au calme des loyers de marché est plus marqué début février pour les studios et 1 pièce (-1,5%) et les 2 pièces (-0,5%) que pour les 3 pièces (+0,9%), les 4 pièces (+1,7%) et les 5 pièces et plus (+3,8%) !
Depuis le début de l'année 2012, les loyers baissent de l'ordre de 5% en Basse Normandie, en Haute Normandie et dans le Limousin, et un peu moins rapidement en Aquitaine (-3%) ; ils baissent de 1 à 2% en Bourgogne, en Lorraine et en Poitou-Charentes ; ils restent à peu près à niveau (+/- 0,5 %) en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté, dans le Languedoc-Roussillon, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de la Loire, en Picardie et en Rhône-Alpes ; par contre ils progressent lentement (de l'ordre de 1%) en Alsace, en Auvergne, en Bretagne, dans le Centre, en Ile-de-France et en PACA, et un peu plus rapidement dans le Nord Pas de Calais (+2%).
A noter une poursuite de l'effort d'amélioration des logements qui bat un record : début 2012, 37,2% des logements font l'objet de travaux d'amélioration et gros entretien avant relocation. Cet effort influe de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants : la baisse de loyer s'accentue lorsque le bien est reloué sans travaux (-7,1%), et elle n'est que de 1,5% en cas de relocation avec juste des travaux courants ; elle est par contre de 9,1% en cas de relocation avec des travaux d'amélioration importants.
Enfin, si la dépression de la demande avait provoqué de 2009 à 2011 une augmentation de la durée de vacance entre deux locataires, celle-ci a diminué dans la période mi-2011-début 2012 ; elle avait augmenté globalement de 17,1% depuis 2008, ce qui représentait pour l'ensemble des relocations une vacance moyenne de 9 semaines (+1 semaine en 2011). Cette augmentation a été ramenée à 10,4%, probablement sous l'effet de l'effort d'amélioration et d'entretien relevé concomitamment. La vacance reste élevée en Bourgogne, en Franche Comté et dans le Limousin, et elle continue à progresser en Rhône-Alpes, et aussi en Lorraine, dans le Nord Pas de Calais, dans les Pays de la Loire et en PACA où elle était souvent plus faible qu'ailleurs...
Le loyer de marché s'établit à présent à 12,4 euros/m2, France entière : 16.5 pour les studios et 1 pièce, 12,7 pour les 2 pièces, 10,5 pour les 3 pièces, 9,5 pour les 4 pièces et 9,4 pour les 5 pièces et plus. Cependant, derrière un loyer moyen de 12.4 euros/m2, les disparités de loyer sont fortes entre les types de logements bien sûr : mais aussi selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent …), l'équipement des immeubles (ascenseur, parking, …), la qualité et le confort des logements, leur état d'entretien. Aussi n'est-il pas étonnant de constater que France entière, la dispersion des loyers de marché se fait dans une fourchette large allant de 1 à près de 15 : entre un minimum à 3.5 euros/m2 et un maximum à 54.0 euros/m2.
Plus précisément, 50% des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9.8 euros/m2, 30,2% à un loyer inférieur à 8 euros/m2 et 41.2% à un loyer inférieur à 9 euros. Alors que 5% des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 25 euros/m2.
Le mouvement de baisse observé depuis début 2009 dans de nombreuses villes a repris : les loyers ont augmenté dans 54% des villes (contre 65,5% en 2010), dont 52% des villes de plus de 60.000 habitants.
Les hausses les plus notables début 2012, parmi les villes de plus de 60.000 habitants, concernent notamment Niort (+9%), Versailles (+6,6%), Brest (+6,2%), Troyes (+5,2%).
Parmi les principales baisses, on relève Rouen (-4,5%), La Rochelle (-4,2%), Rennes (-3,9%), Amiens, Limoges et Nancy (-3,7%), Saint Nazaire, Cannes et Caen (-3%), Le Havre et Toulouse (-2,7%). A Paris, les loyers ont aussi baissé, de 0,6%.
A noter que dans sa précipitation à tirer la couverture à lui, le désormais ministre du logement, Benoist Apparu, dans un communiqué de presse diffusé 1 heure après la présentation des résultats de CLAMEUR, a confondu l'évolution des loyers de marché (nouvelles locations ou relocations) avec celle des loyers des locataires en place : selon lui, "la modération observée depuis 2007 résulte en particulier de l'indexation des loyers en cours de bail sur l'inflation décidée par le gouvernement"... Par ailleurs, pour le ministre l'existence de réalités régionales très contrastées est "bien le signe que nos politiques doivent tenir compte de la diversité des territoires : à la pénurie dans certaines régions répond la vacance dans d'autres. C'est cette diversité qui justifie le recentrage des aides à la construction sur les zones tendues, et des aides à la rénovation dans les zones détendues, que le gouvernement conduit depuis plusieurs années". Et de conclure bizarrement que "c'est cette diversité qui fait de l'encadrement administré des loyers une réponse, d'ailleurs inefficace, à une partie seulement des enjeux du marché locatif". Est-ce une façon de répondre à la suggestion du candidat Nicolas Sarkozy, d'étudier la possibilité dans les zones tendues de s'inspirer de l'encadrement à l'allemande ?
1) L'observatoire CLAMEUR rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, Tagerim, Square Habitat, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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