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Parution du décret d'encadrement des loyers
21/7/2012
Le décret visant à encadrer les loyers, lors du renouvellement ou d'une nouvelle location dans certaines zones géographiques est paru au journal officiel du 21 juillet. Il entre en vigueur le 1er août 2012. La loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation non meublés permet en effet, dans les zones géographiques où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail.
Le décret fait usage de cette faculté. Il fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans une liste de communes mentionnées dans son annexe. Ce maximum d'évolution est celui de l'indice IRL (+2,2% au 2ème trimestre 2012). 41 agglomérations en métropole et dans les DOM sont concernées, dont bien entendu les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Nice mais aussi des plus petites comme Forbach, Menton ou Annemasse où les loyers sont jugés très élevés.
Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d'encadrement : en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail. Dans ces cas, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, peut être appliquée.
Lorsque la dérogation résulte de la réalisation de travaux, ceux-ci doivent avoir eu lieu depuis la conclusion du dernier contrat ; ils doivent être d'amélioration, mais peuvent porter sur les parties privatives ou sur les parties communes de l'immeuble ; ils doivent aussi être d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, et dans ce cas la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Le décret prévoit enfin la possibilité pour les bailleurs et les locataires de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différends quant à son application.
A noter que ce décret inclut les dispositions du décret annuel d'encadrement des loyers devenu traditionnel, et reprend à l'identique pour les renouvellements de baux avec le même locataire le dispositif en vigueur depuis 1993.
