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Ce qui empêche la rénovation énergétique des copropriétés de décoller

10/10/2012 
La rénovation énergétique des logements est capitale pour améliorer l'efficacité énergétique de la France. Aujourd'hui, les 32 millions de logements et les 890 millions de m² chauffés dans le résidentiel et tertiaire consomment plus d'énergie que l'industrie ou les transports. Si la construction neuve a d'ores et déjà pris le tournant de l'optimisation énergétique, son impact sur le bilan énergétique global du parc immobilier n'est que marginal. C'est donc aujourd'hui sur le parc existant que doivent se porter les efforts, pour le rendre économe en énergie et réduire drastiquement ses émissions de gaz à effet de serre.

L'habitat social et l'habitat individuel privé font l'objet de programmes de réhabilitation privilégiés, et leur mise en œuvre sur chaque immeuble ne requiert l'approbation que d'un seul décisionnaire. A contrario, le secteur de la copropriété (près de 8 millions d'appartements, soit 28% du parc des résidences principales) est confronté à un processus de décision plus complexe, alors même qu'elles ont les performances énergétiques les moins bonnes de l'ensemble du parc résidentiel. Elles représentent en effet environ 30% des logements français et consomment en moyenne 260 kWh/m²/an, un chiffre largement supérieur à la moyenne nationale !

C'est en partant de cette observation que le BIPE, société d'études économiques et de conseil en stratégie auprès des entreprises privées et des pouvoirs publics, a créé en 2012 l'Observatoire de la rénovation énergétique des logements en copropriété (OREC), dans le but de de comprendre les freins et les facteurs favorables à son développement, et d'anticiper les évolutions de l'offre et de la demande.

Les premiers résultats ont été présentés en juillet 2012. Ils procèdent notamment d'une enquête exclusive auprès de 1.900 copropriétaires et 350 syndics. A l'issue de cette session le BIPE a identifié les freins et facteurs du marché de la rénovation énergétique dans les copropriétés, et proposé une projection du montant de ce marché segmenté à horizon 2020. Le constat est sans appel : parmi les marchés dont le développement contribuera à l'atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété reste embryonnaire. Et il risque de le rester : selon le modèle de projection développé par le BIPE, si les mesures publiques et l'offre des professionnels restent en l'état, le gain d'énergie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, loin des 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l'ensemble du parc immobilier. Même chose pour les gaz à effet de serre : le gain risque de n'être que de 1,3 million de tonnes d'équivalent pétrole d'ici à 2020, contre 3,3 Mtoe nécessaires à l'atteinte de l'objectif fixé par le Plan Bâtiment.

En cause, en premier lieu : le processus de décision collectif qui est beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans l'habitat individuel ou le parc social. Cette complexité est reflétée notamment par l'écart entre les interventions en lien avec les économies d'énergie dans les parties communes et les parties privatives : au cours des cinq dernières années, il y a eu près de 32% d'interventions en plus dans les parties privatives. La difficulté à établir un consensus résulte entre autres du manque de motivation individuelle d'une proportion importante de copropriétaires : 45% d'entre eux citent "la volonté des autres copropriétaires" comme motif principal de leur vote pour des travaux dans les parties communes en lien avec les économies d'énergie.

La présence de propriétaires bailleurs ne favorise pas non plus selon le BIPE les interventions de rénovation énergétique, surtout les plus lourdes. Les bailleurs sont souvent réticents à améliorer la performance d'un logement dont ils ne supportent ni les charges locatives ni le manque éventuel de confort. Ainsi, les propriétaires occupants font plus de travaux d'isolation de toiture (19% contre 15%) et de changements de système de chauffage (10% contre 6%). S'agissant des travaux prévus, 36% des propriétaires occupants envisagent des travaux de rénovation énergétique dans les cinq prochaines années, contre seulement 26% pour les propriétaires bailleurs.

Autre moteur déficient : les syndics qui ne pallient pas le manque d'information des copropriétaires. L'enquête auprès des syndics montre une réalité décevante : alors que 78% des syndics estiment informer souvent (47%) ou parfois (31%) les copropriétaires sur les questions de rénovation énergétique, ils constatent eux-mêmes que leurs propositions ne sont un facteur déclenchant des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes que dans 36% des cas.

Sans surprise, le coût des travaux à entreprendre reste aussi un obstacle majeur : jouant pour 72% des propriétaires bailleurs et 54% des propriétaires occupants, il décourage d'autant plus que d'autres travaux sont par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalement, remise en état des parties privatives lors des changements de locataires).

Ces freins fonctionnent en cercle vicieux : le manque de connaissance de la demande des copropriétaires freine selon le BIPE l'émergence de "bouquets d'offres" qui répondraient aux attentes des différents types de copropriétés ; et le manque d'offres adaptées ne facilite pas l'information et les prises de décision des copropriétaires.

Dès lors, la société d'études se demande quelles offres des acteurs privés et quelles incitations des pouvoirs publics pourraient débloquer le marché ? Les copropriétaires ayant connaissance de l'éco-PTZ ont 52% plus de chances d'effectuer des travaux d'isolation en parties communes que les autres, et ceux connaissant la TVA à taux réduit ont 77% plus de chances de remplacer les ouvertures en parties privatives. Deux autres chiffres éclairent ce point : 81% des travaux de rénovation énergétique sur parties communes ont été autofinancés, et plus de la moitié des propriétaires n'ont pas bénéficié d'aide pour leurs travaux de rénovation énergétique sur les parties privatives, en dehors de la TVA à 5,5%...

Et de conclure qu'un fort travail pédagogique est à engager, passant notamment par les bureaux d'études thermiques et les entreprises de travaux (électriciens, chauffagistes, couvreurs, …), consultés dans respectivement 71% et 60% des cas par les syndics à la recherche de conseils pour la rénovation énergétique, et dans 32% et 39% des cas par les copropriétaires.

Autre piste pour surmonter la problématique du coût : le recours à des contrats de performance énergétique (CPE), avec ou sans la participation de tiers investisseurs, permettant la mise en oeuvre d'interventions globales, efficaces mais à long temps de retour, et qui doit certainement être encouragée par les pouvoirs publics. Notons que ces derniers semblent sensibilisés à l'intérêt de cette piste, du moins si l'on s'en tient aux déclarations récentes de la ministre du logement, Cécile Duflot, lors de la présentation des mesures budgétaires pour 2013. Mais sa référence à l'expérience de la SEM Posit'If, créée dans cet objectif par la région Ile-de-France n'est pas pour le moment très convaincante, les modes d'intervention de cette SEM et leur cadre juridique n'étant pour le moment qu'à l'état d'ébauche. Par ailleurs, les expérimentations de CPE menées par des groupes industriels dans des copropriétés ne le sont pas plus : analysés par l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe en faveur du développement de la rénovation énergétique des copropriétés, ils révèlent de grandes faiblesses...

Enfin, si les copropriétaires semblent sensibilisés à la recherche d'économies d'énergie (citée par 57% des copropriétaires ayant des projets de travaux de rénovation énergétique pour les cinq années à venir) et à l'augmentation des prix de l'énergie (44%) comme facteurs de déclenchement de la rénovation énergétique, la recherche de l'amélioration du confort est aussi très souvent citée (50%). Cette importance de la recherche du confort est plus que confirmée par l'enquête auprès des syndics (respectivement 58, 44 et 61%). Ce qui fait dire au BIPE qu'intégrer la rénovation énergétique au sein d'autres interventions fait alors sens, et permettrait de lier l'amélioration des performances énergétiques à des bouquets orientés "confort".

L'ADEME, Saint-Gobain, EDF, GDF-Suez, Domofinance et le Plan Bâtiment collaborent notamment avec l'Observatoire.


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