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Marché immobilier : FNAIM et notaires voient la fin 2012 et 2013 en sombre

18/10/2012 
Volumes en chute libre et reflux des prix de vente : si un "assagissement" du marché n'a pas que des aspects négatifs - le réseau Century 21 notait il y a peu un retour de "primo-accédants" qui retrouvent grâce à la baisse des prix et l'accroissement des marges de négociation un peu de solvabilité - les professionnels de l'immobilier, dont les revenus dépendent du "dynamisme" du marché, font grise mine. Les villes et départements devraient aussi s'inquiéter de la baisse des droits d'enregistrement...

La FNAIM note un attentisme généralisé chez les vendeurs qui s'inquiètent des fluctuations de la fiscalité immobilière, et chez les acheteurs qui "retiennent leur souffle". "Eux aussi attendent d'y voir plus clair dans les annonces du gouvernement", a indiqué Jean-François Buet, le futur président de la première fédération d'agents immobiliers et administrateurs de biens le 16 octobre en présentant les chiffres de son réseau pour le 3ème trimestre 2012. "Par ailleurs le discours alarmiste sur la frilosité supposée des banques finit par décourager des demandes de prêt. Cet arrêt marqué des transactions va peser lourdement sur l'emploi dans les agences immobilières. et Jean-François Buet de prévenir : "si l'absence de visibilité se prolonge, ce ne sont pas 5.000 emplois qui risquent d'être perdus (référence à une déclaration récente du même [NDLR]), mais plutôt 10.000". De fait, la baisse des volumes de transactions dans l'ancien pourrait être plus important que les 15 à 18% annoncés jusqu'ici ; en tous cas, la FNAIM estime déjà à 20% la baisse du chiffre d'affaires des agences, plus forte que celle du nombre de transactions, parce que "les petites transactions résistent mieux"...

Par ailleurs, le quasi blocage de ce marché a en même temps des répercussions sur celui du neuf, du moins pour la partie qui s'adresse aux acheteurs qui vendent un logement ancien pour en acheter un neuf...

Autre indicateur des volumes d'activité, faute de statistiques plus précises : la baisse de près d'un tiers en un an du volume des nouveaux crédits immobiliers accordés. Le paradoxe est que ces phénomènes se produisent alors que les taux d'intérêt sont tombés à un niveau historiquement bas : le courtier Meilleurtaux.com vient d'annoncer des taux fixes (hors assurance) inférieurs à 3% sur 20 ans ! Il est vrai que la durée des prêts diminue, ce qui retire aux acquéreurs une partie du pouvoir d'achat permise par cette baisse...

Cause et effet de cette situation, la méfiance des ménages à l'égard de la conjoncture immobilière est persistante, comme le montre le sondage trimestriel réalisé par l'IFOP pour la FNAIM. Le moral ne parvient pas à se relever de son point bas observé l'an dernier. Seuls 20% des Français considèrent que la conjoncture est favorable à l'achat (deux fois moins que fin 2011). Parallèlement, 14% seulement, estiment que la conjoncture est favorable à la vente (contre 33% en juin 2011). La désaffection porte sur l'investissement locatif et sur l'achat de résidences secondaires.

Concernant les prix, ils résistent mais ont quand même ont baissé de 0,6% au troisième trimestre par rapport aux trois mois précédents. Toutefois, ce chiffre cache une certaine disparité entre la province (-0,4%) et la région parisienne (-1,1%, dont -2,8% pour les appartements et +2,1% pour les maisons). Sur un an, au niveau de la France entière, les prix affichent un recul de 1,1% (-0,7% pour les appartements et -1,3% pour les maisons). Sur les neuf premiers mois, du 1er janvier au 30 septembre, c'est la même baisse de 1,1% qui est enregistrée. Cette tendance devrait se poursuivre jusqu'à la fin de l'année. "Il n'y a donc pas d'effondrement", se rassure la FNAIM, qui estime que les prix devraient se maintenir au même niveau que celui qu'ils avaient atteint au deuxième trimestre 2007, avant que n'éclate la crise financière.

Notons que les économistes du Crédit agricole persistent quant à eux à estimer les prix en France surévalués de l'ordre de 25% en moyenne et de 35% à Paris, au regard notamment des niveaux atteints par les taux d'effort théoriques qui correspondent à la charge de remboursement annuelle d'un crédit habitat rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur.

Dans leur note de conjoncture, les notaires France entière, qui contrairement aux agents immobiliers ne s'appuient que sur des chiffres du 2ème trimestre en signatures d'actes authentiques et donc des chiffres du 1er trimestre en conclusion de transactions, anticipent que les volumes devraient se situer en 2012 aux alentours de 650.000 ventes, "bien loin des plus ou moins 800.000 ventes des années 2000 à 2007 et 2011. "On peut même craindre que l'on n'approche le très mauvais score de 2009 avec 594.000 ventes si les vendeurs veulent bénéficier de l'effet d'aubaine d'amélioration de la fiscalité sur les plus-values immobilières limité pour le moment à 2013 d'après le projet de loi de finances". Ils prévoient aussi toujours pour 2012 que les prix dans l'ancien feront de la résistance et qu'on devrait assister à une une "stabilisation ou une très légère variation, à la hausse ou à la baisse, pour Paris et Ile-de-France, les grandes métropoles de Province dynamiques comme Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice, tant pour les appartements que pour les maisons. Sur les autres territoires, on pourra assister à une baisse plus ou moins accentuée "sans atteindre l'ampleur des décrochages constatés au moment du trou d'air immobilier de 2008/2009". Les baisses seront cependant plus fortes en matière de maisons.

Pour 2013, ils anticipent encore une contraction en termes de volumes, passant sous le seuil des 600.000 ventes, "à moins que l'annonce d'un retour du PTZ dans l'ancien ne se concrétise". Quant aux prix, ils tablent sur une poursuite de la tendance de 2012, ce qui signifie cependant que, sur les marchés non dynamiques, la baisse des prix à fin 2013 devrait être sur deux ans d'environ 10%. Ils estiment que la baisse des volumes ne se traduit pas dans les mois qui suivent par une baisse des prix sur les marchés où règne une pénurie évidente de l'offre.

Quant au neuf, les notaires constatent que les réservations des primo- accédants et des investisseurs ne sont plus toujours suffisantes pour permettre aux promoteurs d'atteindre l'objectif de 40% de pré-commercialisation, ce qui entraîne l'abandon de certains projets. Les volumes escomptés pour 2012, soit 75.000 ventes en secteur groupé, devraient pourtant être atteints en raison de la non-remise en cause, désormais acquise, du maintien de l'avantage fiscal (en BBC) sans autre modification que le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, du moins à ce qu'ils en jugent par le "questionnement intéressé" de leur clientèle...

Mais en 2013 et au-delà, ils doutent que le chiffre de 40.000 ventes
à investisseurs puisse être atteint avec le régime "Duflot". Parallèlement, il faut selon eux envisager une chute accentuée de la construction de maisons individuelles, comme le laisse prévoir l'évolution de l'indicateur Markemétron qui s'est fortement dégradé depuis le début de l'année 2012...


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