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Encore une forte augmentation des charges de copropriété en 2011

22/11/2012 
C'est ce qui ressort d' "OSCAR", l'Observatoire des charges de l'UNARC (Union nationale des associations des responsables de copropriété, dont fait partie l'ARC, l'association fondatrice), qui publie cette année des chiffres étendus à la province : les charges de copropriété ont augmenté en moyenne de 5% entre 2010 et 2011, ce qui fait une augmentation cumulée de 14% en 3 ans (depuis la création de l'observatoire).

Pour une copropriété dotée de tous les services (chauffage, gardien, ascenseurs, espaces verts, etc.), le montant des charges ramené au m2 de surface habitable atteint, hors gros travaux, 43,7 euros TTC, dont 14,1 pour le chauffage, 8,5 pour le personnel, 8,3 pour l'entretien, 4,8 pour l'eau froide, 4,1 pour la gestion, 2,3 pour le ou les ascenseurs, et 1,7 pour l'assurance.

Sans surprise, les charges sont plus élevées à Paris (48,4 euros/m2/an), et en Ile-de-France hors Paris (43.8) qu'en province (33,5 euros/m2/an), le poste le plus discriminant étant la gestion et le personnel (presque du simple au double !). Le chauffage est aussi en moyenne moins cher en province, mais là il y a une explication climatique. L'eau froide est aussi nettement moins chère à Paris...

Si l’on prend comme référence un appartement de 65 m2 (surface moyenne constatée en copropriété), on obtient, toujours dans un immeuble doté de tous les services, un montant annuel de 2825 euros par an, dont 920 pour le chauffage, 550 pour le personnel, 520 pour l'entretien, 310 pour l'eau froide, 265 pour la gestion, 150 pour l'ascenseur, et 110 pour l'assurance.

Les postes qui ont le plus augmenté sont l'énergie pour le chauffage et l'eau chaude (de 6 à 10%), l'assurance (idem), les frais de gestion (de 3 à 7%), les gardiens/employés d'immeuble et l'entretien (de 2 à 4%). Les autres postes ont augmenté de 2 à 3%. Concernant le chauffage, poste majeur lorsqu'il est collectif, la moindre rigueur de l'hiver 2010/2011 a entrainé une diminution de 10% de la consommation, ce qui a permis de compenser partiellement l'effet prix constaté sur les différentes sources d'énergie utilisées : gaz (+8,5%), fioul (+23,1%), électricité (+6,5%), chauffage urbain (+10%) ! Quant à l'augmentation des frais de gestion, elle est à imputer pour une part aux honoraires des syndics, qui ont augmenté leurs honoraires de base de 3% et continuent également à augmenter leurs facturations de prestations supplémentaires - l'arrêté "Novelli" de 2010 ne semble pas avoir freiné cette tendance comme le confirment aussi les enquêtes de médias tels que Le Particulier -, et pour une autre part à la forte augmentation des procédures judiciaires sur la période d'analyse de 4 ans (recouvrement des impayés essentiellement ?), les dépenses correspondantes représentant pour certaines copropriétés la moitié des frais d'administration et de gestion !

Les résultats d'OSCAR sont directement exploitables par les adhérents de l'ARC pour évaluer la performance de leur propre immeuble. De plus, cette année, ils ont la possibilité d’établir en ligne un "diagnostic de performance des charges" (DPC) de leur copropriété ainsi qu’un "diagnostic de performance de leur chauffage (DP.CHAU) qui leur délivre une étiquette allant de A à G, dispositif qui s’apparente à celui du DPE (diagnostic de performance énergétique)...

Un autre "Observatoire des charges de copropriété", réalisé par l'Internaute.com, Copropresta et présenté au Salon de la Copropriété le 14 novembre dernier, à partir d’un panel de 622 copropriétés couvrant toute la France, indique un niveau des charges de copropriétés de 31,9 euros par m2 de surface habitable. La différence avec les résultats d'OSCAR s'explique notamment par le fait qu'il s'agit d'une moyenne établie sur des immeubles présentant des niveaux de services variés, les uns ayant du chauffage collectif et pas les autres, même chose pour les gardiens, ascenseurs, espaces verts, etc. On constate aussi dans l'analyse des charges par poste des différences importantes, les charges de Copropresta étant inférieures à celles d'OSCAR, même si la nomenclature crée des difficultés de comparaison : ainsi "l'achat de combustibles" (7,9 euros/m2 chez Copropresta) et l'entretien de la chaufferie (2,3 €/m2) font un total de 10,2 euros contre 14,1 pour le chauffage dans son ensemble chez OSCAR ; par contre les salaires et charges de personnel sont estimés à 5,8 euros/m2 contre 8,5 chez OSCAR), de même que l'eau froide (2,8 contre 4,8), le nettoyage des parties communes (2,5 euros/m2) n'est qu'une partie de l'entretien à 8,3 euros chez OSCAR, et le honoraires fixes du syndic (2,0 euros/m2) plus les honoraires variables (0,4 euros) n'atteignent pas les 4,1 euros de frais de gestion, qui incluent cependant les frais de procédure...

Il en ressort néanmoins, comme le déplore l'ARC, qu'aucune rupture déterminante ne semble se dessiner à court terme. Il faudra donc probablement attendre la mise en œuvre des dispositifs issus de la loi "Grenelle II" pour constater une inflexion de l’évolution des charges au profit des copropriétés et donc des copropriétaires.


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